Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ООО «» к Захарову Алексею Алексеевичу о прекращении права собственности на нежилое помещение, исключении записи о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, признании права собственности,

установил:

ООО «» обратилось в суд с иском к ООО «», Захарову А. А. о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения и признании права собственности.

В исковом заявлении истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «» заключило с ОАО «» договор аренды нежилого помещения №. Согласно условиям которого ООО «» получало в аренду нежилое помещение общей площадью 299,3 кв.м, расположенное по адресу: , второй этаж для осуществления торговой деятельности. Срок аренды до ДД.ММ.ГГГГ

Арендатор произвел ремонт принадлежащего Арендодателю помещения, расположенного по адресу: . Стоимость произведенного ремонта составила 7646400 руб. Стороны пришли к соглашению, что данная сумма засчитывается в качестве авансового платежа, внесенного Арендатором в счет арендной платы по договору.

К данному договору было заключено два дополнительных соглашения:

- дополнительное соглашение «О порядке зачета в качестве арендных платежей суммы авансового платежа произведенного арендатором»;

- дополнительное соглашение « О порядке выкупа арендатором арендованного имущества».

ДД.ММ.ГГГГ ОАО «» передало право собственности на арендуемое помещение ООО «», о чем проинформировало ООО «» и было заключено соглашение о переводе долга (стоимости произведенного ремонта, затраченного в качестве авансового платежа по договору аренды) ОАО «» на ООО «»

В соответствии с п.1.3., п. 4 дополнительного соглашения «О порядке выкупа арендатором арендованного имущества» к договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ по истечении года со дня заключения договора аренды арендатор имеет право выкупить арендованное имущество. Для этого в соответствии с порядком установленным вышеназванным дополнительным соглашением ООО «» было направленно ООО «» уведомление о выкупе арендованного имущества и проект договора купли-продажи. Уведомление было вручено ДД.ММ.ГГГГ

В нарушение п. 4.3. дополнительного соглашения «О порядке выкупа арендатором арендованного имущества» ООО «» в десятидневный срок договор не подписало и от переговоров отказалось.

Руководствуюсь п. 5 дополнительного соглашения «О порядке выкупа арендатором арендованного имущества» ООО «» считает, что ООО «» уклоняется от подписания договора купли-продажи и ООО «» имеет право требовать в судебном порядке понуждения ООО «» к заключению договора купли-продажи арендованного помещения.

Истцом была запрошена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Как стало известно ООО «» продало арендованное помещение Захарову А.А.

ООО «» в нарушение п.2.1 дополнительного соглашения «О порядке выкупа арендатором арендованного имущества» к договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ не уведомило о продаже арендованного имущества. ООО «» узнало о факте продажи ДД.ММ.ГГГГ Вследствие чего всю документацию и уведомления в соответствии с договором ООО «» направило на юридический адрес ООО «».

Дополнительное соглашение «О порядке выкупа арендатором арендованного имущества» предусматривает выкупную цену арендованного имущества в размере 25000 руб.*299,3 кв.м.= 7482500 рублей.

7390216,59 рублей составлял на ДД.ММ.ГГГГ остаток авансового платежа внесённого ООО «», который подлежит зачёту в выкупную цену.

Остальная часть выкупной цены - 92283,41 рублей, должна быть перечислена арендатором на расчётный счёт арендодателя. Несмотря на все обращения ООО «», ООО «» отказался предоставить какую-либо информацию о своём расчётном счёте куда можно было бы произвести оплату. Попытки связаться с новым собственником помещения так же не имели успеха.

ООО «» считает, что ответчики умышленно уклоняются от принятия надлежащего исполнения обязательств. В соответствии со ст. 327 ГК РФ ООО «» имеет право исполнить своё обязательство внесением оставшейся части выкупной цены на депозит нотариуса.

В связи с этим истец обратился в суд и просит обязать Захарова Алексея Алексеевича заключить с ООО «» договор купли-продажи части (299,3 кв.м.) принадлежащего ему нежилого помещения I в лит. А, расположенного по адресу: , 2-й этаж в редакции соответствующей условиям договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения «О порядке выкупа арендатором арендованного имущества» от ДД.ММ.ГГГГ и предложенной истцом. Признать за ООО » право собственности на нежилое помещение I в лит. А, расположенного по адресу: , 2-й этаж, площадь 299,3 кв.м.

В ходе рассмотрения данного дела истец изменил исковые требования, оставив в качестве ответчика лишь Захарова А.А. и указав, что договор аренды был заключен на основании ст. 624 ГК РФ «Выкуп арендованного имущества», и в соответствии с ним ОАО « истечении года с момента заключения договора обязалось передать арендуемое имущество в собственность ООО «Зодчий» при условии внесения выкупной цены, установленной договором, в полном объёме.

Право собственности на Нежилое помещение по заключенному договору переходит к ООО «» по истечении года с момента заключения договора аренды с момента внесения в полном объеме обусловленной договором выкупной цены в соответствии со ст. 624 ГК РФ.

В договоре аренды предусмотрены положения о купле - продаже арендуемого имущества, как конкретизация процедуры перехода арендуемого имущества в собственность арендатора в порядке ст. 624 ГК РФ.

ООО «» считает, что ответчик Захаров А.А. уклоняется от принятия надлежащего исполнения обязательств. В связи с этим просит суд прекратить право собственности Захарова А.А. на нежилое помещение I в лит. А, расположенного по адресу: , 2-й этаж, площадь 997,9 кв.м., пом. №, 48-75, 79-81, кадастровый номер 36-36-01/046/2010-689, исключить запись о государственной регистрации права собственности Захарова А.А. на нежилое помещение I в лит. А, расположенного по адресу: , 2-й этаж, площадь 997,9 кв.м., пом. № кадастровый номер № из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Признать за Обществом с ограниченной ответственностью «» право собственности на нежилое помещение I в лит.А. расположенного по адресу: , 2-й этаж, площадь 299,3 кв.м., пом. №, 79-80. Признать за Захаровым А.А. права собственности на нежилое помещение I в лит.А, расположенного по адресу: второй этаж, площадь 698,6 кв.м, пом. 37, 48-75, 81.

В судебном заседании представитель истца ФИО6. уточненные исковые требования полностью поддержала, просила суд их удовлетворить.

Ответчик Захаров А. А. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке, направил в суд заявление с просьбой рассматривать дело в его отсутствие.

Представитель Захарова А. А. по доверенности Сенцов И. А. иск не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях на уточненное исковое заявление.

Представители третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по , Общества с ограниченной ответственностью «», ОАО «» в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены в установленном законом порядке.

От представителей ООО «» и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по имеются заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд находит исковые требования удовлетворению не подлежащими по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела право собственности Захарова А.А. на указанное помещение площадью 997,9 кв.м перешло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «», что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Никаких требований о признании недействительной данной сделки никем (в т.ч. истцом) не заявлялось. Следовательно, сделка от ДД.ММ.ГГГГ - законна и действительна, и в связи с этим требовать прекращения права собственности, основанного на законной, действительной сделке – отсутствуют правовые основания.

Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено: «если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в сипу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи б названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГКРФ.»

Истец, у которого право собственности на объект недвижимости не возникало и не возникло, не имеет права требовать признания за ним права собственности.

Согласно ч.2 ст.4 ГПК РФ обращаться в суд в интересах другого лица допускается лишь в случаях, прямо предусмотренных законом.

Оснований, предусмотренных законом для предъявления от имени Захарова А.А. требований о признании за ним права собственности на помещение, у истца – ООО «» не имеется.

В подтверждении факта уплаты арендной платы по договору аренды в сумме 7 646 400 рублей путем зачета права требования к ОАО ТЦ «» Истец представил в суд: текст договора подряда на выполнение строительно-монтажный работ от 06 апреля
2009 года; акт приема-сдачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ч.1 ст.740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

В соответствии со ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ. Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.

В тексте договора подряда от ДД.ММ.ГГГГ указано, что: работа производится в соответствии с заданием Заказчика, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (п. 1.1); подрядчик обязуется производить работы в соответствии с проектным
решением, сметами и СНиПами (п. 3.2); до начала проведения работ Заказчик обязуется передать подрядчику полный комплекс проектно-сметной документации (п. 4.1); заказчик обязуется оплачивать выполненные Подрядчиком работы в течение
5-ти банковских дней после подписания акта сдачи-приемки работ (форма
№КС-2, КС-3).

Истцом в судебное заседание был представлен лишь акт приема-передачи выполненных работ. Представители Истца в судебном заседании пояснили, что подлинники этих документов, а также первичная документация по данному «подрядному» правоотношению в Обществе «» отсутствует.

Представители Истца не смогли пояснить суду, какие именно строительно-монтажные работы проводил Истец, где конкретно, привлекались ли субподрядные организации или строительство велось своими силами.

В материалах дела нет ни одного доказательства, подтверждающего фактическое исполнение сторонами договора, а поэтому суд делает вывод о том, что данный договор не исполнялся.

Таким образом, довод Истца об уплате Истцом арендной платы по договору аренды в сумме 7 647 400 руб. - не основан на материалах дела.

Истец в качестве нормативного основания иска ссылается на ст.624 ГК РФ - «В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены».

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В дополнительном соглашении к договору аренды «О порядке выкупа...» от ДД.ММ.ГГГГ стороны предусмотрели возможность отчуждения арендуемого имущества в собственность Арендатора только путем заключения договора купли-продажи (пункты 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 3, 4.2, 4.3, 5, 6 указанного дополнительного соглашения).

Таким образом, доводы Истца и ОАО ТЦ «» о том, что по возникшему спору подлежит применению статья 624 ГК РФ, не соответствуют условиям договора аренды и указанной законодательной норме, так как в договоре аренды содержалось условие о заключении отдельного договора купли продажи этого имущества, в связи с чем арендатор не может осуществить выкуп арендованного имущества в порядке, предусмотренном статьей 624 ГК РФ.

Кроме того, иск предъявлен к Захарову А.А. как к собственнику имущества, однако истцом не указано, какие нормы права были нарушены данным ответчиком при приобретении имущества, а поэтому в судебном порядке необходимо восстановление прав истца и прекращение права собственности ответчика на приобретенное имущество, в силу ГК РФ.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, суд считает иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В иске ООО «» к Захарову Алексею Алексеевичу о прекращении права собственности на нежилое помещение 1 в Лит.А расположенное по адресу: 2 этаж, площадью 997, 9 кв.м., помещения №, кадастровый номер №; исключении записи о государственной регистрации права на нежилое помещение, признании права собственности за ООО «» на 229,3 кв.м. и за Захаровым А.А. на 698,6 кв.м. нежилого помещения, отказать.

Решение может быть обжаловано в областной суд через районный суд в течение 10 дней.

Судья Н. В. Лисицкая