Гражданский кодекс часть 1

ДД.ММ.ГГ Люберецкий городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Аксеновой Е.Г., при секретаре Степине В.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пчелина В.В. к ТСЖ «Красная горка-3», ООО «РФСК», ЗАО «ПИК-Регион», ОАО «ДСК № 1», ЗАО «ПДК», ЗАО «РЦРИСП «ЦентрСтройИнвест», ООО «ПроектИнвест-2», Товарищество на вере (КТ) «ДСК-1 и Компания» о признании недействительными в части решений внеочередного общего собрания членов ТСЖ «Красная горка-3» от ДД.ММ.ГГ, внеочередного общего собрания будущих собственников квартир (жилых помещений) от ДД.ММ.ГГ,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

В судебном заседании представитель истца требования уточнил, пояснил, что Пчелин В.В. на основании предварительного договора № № от ДД.ММ.ГГ, заключенного с Товариществом на вере (КТ) «ДСК-1 и Компания», является приобретателем квартиры в многоквартирном доме по строительному адресу:

После принятия дома в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес:

ДД.ММ.ГГ истцом получены ключи от квартиры по адресу: .

Протоколом № от ДД.ММ.ГГ общего собрания будущих собственников квартир (жилых помещений), в стоящихся многоквартирных домах №, принято решение о создании ТСЖ «Красная горка-3».

ДД.ММ.ГГ истцом подано в ТСЖ «Красная горка-3» заявление о вступлении в члены ТСЖ.

ДД.ММ.ГГ ответчиками проведено внеочередное общее собрание членов ТСЖ «Красная горка-3», что подтверждается протоколом №.

ДД.ММ.ГГ ответчиками проведено внеочередное общее собрание будущих собственников квартир (жилых помещений), что подтверждается протоколом №.

На собрании ДД.ММ.ГГ приняты следующие решения:

-утвердить перечень дополнительных услуг, связанных с обеспечением сохранности общего имущества в многоквартирных домах, и сроки их оказания, согласно приложению № к протоколу собрания (пункт 4 повестки дня),

- установить порядок внесения обязательных платежей, связанных с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах, с оплатой коммунальных услуг и дополнительных услуг, связанных с обеспечением сохранности общего имущества, единовременных платежей (плата за содержание и ремонт жилого/нежилого помещения, плата за коммунальные и дополнительные услуги) на расчетный счет ООО «УК «» (пункт 5 повестки дня),
- установить обязательные платежи, связанные с оплатой дополнительных услуг по обеспечению сохранности общего имущества в многоквартирных домах, и плату за дополнительные услуги, связанных с обеспечением сохранности общего имущества в многоквартирных домах в размере: …вывоз крупногабаритного мусора (КГМ) для квартир с отделкой - руб., в т.ч. НДС 18%, за 1 кв.м общей площади помещений в многоквартирных домах, вывоз крупногабаритного мусора (КГМ) для квартир без отделки – руб., в т.ч. НДС 18%, за 1 кв.м общей площади помещений в многоквартирных домах, единовременные работы по обеспечению сохранности общего имущества – рублей, в т.ч. НДС 18%, за 1 кв.м общей площади помещений в многоквартирных домах.

Из Приложения к протоколу № от ДД.ММ.ГГ следует, что вывоз КГМ производится с даты подписания акта приема – передачи ключей от помещения в доме до последнего дня 4 месяца с даты подписания акта приема –передачи ключей от помещения в доме.

На собрании ДД.ММ.ГГ ответчикам приняты следующие решения.

Утвердить меры, направленные на обеспечение сохранности общего имущества в домах в период проведения собственниками (будущими собственниками) помещений работ, связанных с доведением помещений до состояния, пригодного для их использования по назначению, а именно,

-организовать вывоз КГМ (строительного мусора),

-организовать проведение единовременных работ по обеспечению сохранности общего имущества в многоквартирных домах на период проведения работ, связанных с доведением помещений до состояния, пригодного для их использования по назначению,

-осуществлять технический контроль за проведением строительных и ремонтных работ по доведению помещений до состояния, пригодного для их использования по назначению (по п. 1 повестки дня).

Утвердить перечень дополнительных услуг, направленных на реализацию мер направленные на обеспечение сохранности общего имущества….(по пункту 2 повестки дня). Утвержденный перечень дополнительных услуг соответствует перечню, указанному выше.

Утвердить стоимость дополнительных услуг, на реализацию мер по обеспечению сохранности общего имущества в домах..:

- вывоз КГМ (строительного мусора) –стоимость для собственников и будущих собственников-пользователей жилых помещений рублей с 1 кв.м общей площади жилого помещения..,

- проведение единовременных работ по обеспечению сохранности общего имущества … рублей с 1 кв.м общей площади жилого помещения,

- осуществление технического контроля за проведением строительных и ремонтных работ по доведению помещений до состояния, пригодного для их использования по назначению, стоимость для собственников или будущих собственников-пользователей жилых помещений составляет рублей с 1 кв.м общей площади жилого помещения…(пункту 3 повестки дня).

Кроме того решением от ДД.ММ.ГГ выбрано ООО «УК «» в качестве специализированной управляющей организации, в том числе, в доме, где находится квартира истца.

На основании решений вышеуказанных собраний ООО «УК «» начислило истцу за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ к плате рублей по обеспечению сохранности имущества и рублей за вывоз КГМ, что подтверждается квитанцией. Указанные денежные средства истцом были оплачены.

Кроме того, в ДД.ММ.ГГ года ООО «УК «» начислило истцу рублей по расходам за осуществление технического контроля (сопровождение строительных работ). Истец указанную сумму оплатил, но она была ему возвращена.

При этом истец считает, что вышеуказанные решения незаконны, поскольку собрания проведены с нарушением требований п. п 3,4 ст. 45 ЖК РФ, так как участвующие в них юридические лица являются застройщиками, а не будущими собственниками. Истец как будущий собственник не был извещен о проведении собраний.

Ответчиками при принятии решений нарушены положения ст. ст. 154,156-158 ЖК РФ, Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Ответчики включили в оплату дополнительные услуги, не предусмотренные законодательством.

Таким образом, истцу были причинены убытки, в виде начисленных денежных средств по обеспечению сохранности имущества, за вывоз КГМ, за осуществление технического контроля (сопровождение строительных работ).

При таких, обстоятельствах истец просит суд признать недействительными вышеуказанные решения собраний.

Представитель ТСЖ «Красная горка-3», он же представитель третьего лица ООО «УК «» в судебном заседании иск не признал, пояснил, что не имеется правовых оснований для удовлетворения иска. Кроме того, представитель ответчика полагает, что истцом пропущен срок для обращения в суд с настоящим иском, так как о принятии решений он должен был знать с ДД.ММ.ГГ (дата подачи заявления о вступлении в члены ТСЖ и дата получения ключей от квартиры). Просит в иске отказать.

Представители ответчиков: ООО «РФСК», ЗАО «ПИК-Регион», ОАО «ДСК № 1», ЗАО «ПДК», ЗАО «РЦРИСП «ЦентрСтройИнвест», ООО «ПроектИнвест-2», Товарищество на вере (КТ) «ДСК-1 и Компания» в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела телеграммами.

Изучив материалы дела, оценив собранные доказательства, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Установлено, что между Пчелиным В.В. и Товариществом на вере (КТ) «ДСК-1 и Компания» ДД.ММ.ГГ заключен предварительный договор № № купли-продажи квартиры в многоквартирном доме по строительному адресу:

После принятия дома в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес: ,

ДД.ММ.ГГ истцом получены ключи от квартиры по адресу: , .

ДД.ММ.ГГ истцом подано в ТСЖ «Красная горка-3» заявление о вступлении в члены ТСЖ.

Как пояснял представитель ответчика Пчелин В.В. в члены ТСЖ «Красная горка-3» до настоящего времени не принят, так как не является собственником жилого помещения.

На данных внеочередных собраниях приняты, в том числе, оспариваемые истцом вышеуказанные решения.

Кроме того, решением собрания от ДД.ММ.ГГ выбрано ООО «УК «» в качестве специализированной управляющей организации, в том числе, в доме, где находится квартира истца.

На основании решений вышеуказанных собраний ООО «УК «» начислило истцу за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ к плате рублей по обеспечению сохранности имущества и рублей за вывоз КГМ, что подтверждается квитанциями. Указанные денежные средства истцом были оплачены.

Пунктом 4 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 145 ЖК РФ общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества.

Согласно п. 2 ст. 145 ЖК РФ к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относится, в том числе, установление размера обязательных платежей и взносов (п.п.4). Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов (п. 3 ст. 145 ЖК РФ).

Так, разделом 7 Устава ТСЖ «Красная горка-3» предусмотрено право Товарищества утверждать необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в Многоквартирных домах (п.7.1.3. Устава ТСЖ), устанавливать размеры обязательных и других платежей и взносов для каждого собственника помещений в Многоквартирном доме и определять порядок внесения обязательных платежей (п.7.1.4. Устава ТСЖ). Решение общего собрания членов Товарищества принятое в порядке, предусмотренном Уставом ТСЖ и законодательством РФ, является обязательным также для собственников помещений не являющихся членами Товарищества (п. 10.3.9. Устава ТСЖ).

В соответствии с п. 1 ст. 137 ЖК РФ Товарищество собственников жилья вправе:

п.п.1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры;

п.п. 2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

п.п. 3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В силу ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома..;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка..,

3)принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами,

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме … на условиях, определенных решением общего собрания;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном дом (в том числе, вопросы, предусмотренные ст. 45 ЖК РФ).

Согласно ч. 2 Устава ТСЖ (термины) будущий собственник – инвестор, которому в результате реализации инвестиционных договоров будет принадлежать право собственности на помещение в многоквартирных домах после сдачи их в эксплуатацию (ответчики).

Из части 2 Устава ТСЖ так же усматривается, что член товарищества собственник или будущий собственник, ставший членом товарищества при его учреждении или вступивший в товарищество в установленном порядке.

Согласно ч. 1, 2 ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.

Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.

Таким образом, членом ТСЖ истец может стать только после оформления права собственности на квартиру.

На основании ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику

Учитывая положения ст. ст. 46, 137, 143 ЖК РФ, Устава ТСЖ, ст. 429 ГК РФ (между истцом и Товариществом на вере (КТ) «ДСК-1» заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения) суд не может согласится с доводом истца о том, что он является будущим собственником квартиры в доме, так как первоначально таким собственником должно стать Товариществом на вере (КТ) «ДСК-1».

В то же время истец может и не стать собственником жилого помещения и по иным другим причинам.

В этой связи ссылки истца на Закон РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости….» не обоснованы.

Таким образом, довод истца о том, что он не был извещен о проведении вышеуказанных собраний, необоснован, так как ни членом ТСЖ, ни будущим собственником жилья он не является.

Более того, и участие истца в вышеуказанных собраниях не привело бы к принятию иных решений, учитывая результаты голосования, указанные в соответствующих протоколах собраний.

Поскольку оспариваемые решения внеочередных собраний приняты в пределах полномочий ТСЖ и будущих собственников квартир и в соответствии с положениями ЖК РФ, Устава ТСЖ они не могут нарушать права и законные интересы истца.

Из ч. 2 Устава ТСЖ так же следует, что пользователем помещения является лицо, пользующееся помещением на основании соглашения с собственником или будущим собственником помещения, или по иным, предусмотренным законодательством РФ основаниям.

ДД.ММ.ГГ между Пчелиным В.В. (пользователь) с одной стороны, Товариществом на вере (КТ) «ДСК-1 и Компания», ООО «УК «», с другой стороны, заключено соглашение о предоставлении права на временный допуск в помещение.

Согласно пунктам 4 - 4.4 соглашения Пользователь обязуется исполнять обязательства по Договору на управление, содержание и ремонт Многоквартирного дома, в том числе:

- оплачивать услуги и работы по управлению Многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в нем, услуги по отоплению Помещения пропорционально общей площади Квартиры в следующем порядке:

- при заключении договора на управление, содержание и ремонт Многоквартирного дома единовременным платежом оплатить расходы по данным услугам (работам) за период с даты подписания Ключевой справки по Многоквартирному дому по дату подписания Акта приема-передачи ключей от Помещения, а также:

- оплатить вышеуказанные услуги и работы авансом за 4 (четыре) месяца с даты подписания Акта приема-передачи ключей от Помещения;

- по истечении 4 (четырех) месяцев с даты подписания Акта приема-передачи ключей от Помещения оплачивать вышеуказанные услуги и работы ежемесячно до 10 (десятого) числа месяца, следующего за истекшим,

- оплачивать дополнительные услуги, связанные с обеспечением сохранности общего имущества в Многоквартирном доме, в т.ч. услугу «консъерж», в следующем порядке: при заключении договора на управление, содержание и ремонт Многоквартирного дома единовременным платежом оплатить расходы по данным услугам за период с даты подписания Ключевой справки по Многоквартирному дому по дату подписания Акта приема-передачи ключей от Помещении, а также оплатить вышеуказанные услуги авансом за 4 (четыре) месяца с даты подписания Акта приема-передачи ключей от Помещения, далее оплачивать данные услуги ежемесячно до 10 (десятого) числа месяца, следующего за истекшим,

- при заключении договора на управление, содержание и ремонт Многоквартирного дома оплатить единовременным платежом услугу по вывозу крупногабаритного мусора, а также внести единовременный взнос в качестве оплаты за работы, связанные с обеспечением сохранности общего имущества в Многоквартирном доме на период проведения ремонтно-строительных работ.

При таких обстоятельствах денежные средства, начисленные истцу (дополнительные расходы) являются не убытками истца, а необходимыми платежами, начисленными ему в соответствии с решениями ТСЖ и соглашением от ДД.ММ.ГГ.

Сумма в размере рублей была возвращена истцу ООО «УК «», что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГ №.

Представитель ответчика не отрицал возврат денежных средств.

Возврат данной суммы представитель ТСЖ объяснил тем, что данные расходы начисляются пользователям квартир, с которыми ООО «УК «» заключило соответствующий договор. Такой договор заключается между ООО «УК «» и пользователем квартиры по желанию последнего. Поскольку с Пчелиным В.В. договор не заключался, указанные денежные средства были ему начислены ошибочно, в связи с чем, возвращены.

При таких обстоятельствах суд считает, что решение внеочередного собрания в части утверждения расходов за осуществление технического контроля (сопровождение строительных работ) права истца не нарушает, так как такие расходы начисляются при заключении отдельного договора, а заключение такого договора принудительного характера не носит.

Ссылки истца на ст. ст. 154,156-158 ЖК РФ суд во внимание не принимает, с учетом того, что истец собственником жилья не является, и положения данных статей регулируют иные вопросы.

Довод представителя ТСЖ о том, что истцу ДД.ММ.ГГ стало известно об оспариваемых решениях материалами дела не подтверждаются, в связи с чем к данному доводу суд относится критически.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Пчелина В.В. к ТСЖ «Красная горка-3», ООО «РФСК», ЗАО «ПИК-Регион», ОАО «ДСК №», ЗАО «ПДК», ЗАО «РЦРИСП «ЦентрСтройИнвест», ООО «ПроектИнвест-2», Товарищество на вере (КТ) «ДСК-1 и Компания» о признании недействительными в части решений (по вопросам 4, 5, 10) внеочередного общего собрания членов ТСЖ «Красная горка-3» от ДД.ММ.ГГ, решений (по вопросам 1, 2, 3) внеочередного общего собрания будущих собственников квартир (жилых помещений) от ДД.ММ.ГГ оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Е.Г. Аксенова