Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Первый Республиканский банк» к Дубровиной Г.М. о взыскании денежных средств в качестве компенсации затрат на производство работ и по встречному иску Дубровиной Г.М. к ОАО «Первый Республиканский банк» о взыскании упущенной выгоды,

установил:

ОАО «Первый Республиканский банк» обратились в суд с иском к Дубровиной Г.М. о взыскании денежных средств в качестве компенсации затрат на производство работ. В обоснование иска указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Первый Республиканский банк» и Дубровиной Г.М. был заключен договор № аренды нежилых помещений, расположенных по адресу . Согласно пункту 2 указанного договора аренды помещение предоставляется арендатору для использования под офис и банковскую деятельность. При передаче ответчиком помещения сторонами был подписан акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, в котором зафиксировано, что помещение к использованию в целях, предусмотренных пунктом 2.2 договора без капитального ремонта не готово. В связи с тем, что ответчик в течении месяца не приступил к капитальному ремонту помещения, истец с целью приведения помещения в соответствие с пунктом 2.2 договора аренды заключил ДД.ММ.ГГГГ договор подряда с ООО НПКФ «Новые технологии», которое взяло на себя обязательство произвести комплекс строительных работ. Согласно смете, утвержденной сторонами договора подряда, в комплекс строительных работ вошли проектные работы, общестроительные работы, работы по отделке помещений, установке светопрозрачных конструкций, работы по оборудованию помещений для совершения операций с ценностями, работы по вентиляции и кондиционированию, установке охранной сигнализации и системы контроля доступа, установке пожарной сигнализации, видеонаблюдения, электромонтажные работы. Указанные работы повлекли за собой не только реконструкцию помещения, но и его частичный капитальный ремонт. Согласно актам о приемке выполненных работ подрядчиком выполнены, а истцом оплачены работы, относящиеся к капитальному ремонту помещения на сумму 475 100 рублей. Факт производства строительных работ и затраты истца по оплате работ, относящихся к капитальному ремонту помещения и не относящихся к капитальному ремонту, подтверждаются актами о приемке выполненных работ и платежными поручениями. Согласно части 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Поскольку в договоре аренды стороны не оговорили иное, то обязанность по производству капитального ремонта лежит на арендодателе. По смыслу абзаца третьего пункта 1 статьи 616 ГК РФ в случае нарушения арендодателем своей обязанности по проведению капитального ремонта арендатор вправе сам произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость такого ремонта. При этом согласия арендодателя на проведение капитального ремонта не требуется. Законодательство не ставит осуществление права арендатора при этих условиях в зависимость от того, разработал ли арендатор техническое задание на проведение капитального ремонта, согласовал ли его с арендодателем, представил ему проектную документацию, известил ли о стоимости предстоящих работ либо не совершал указанных действий. Таким образом, производство капитального ремонта представляет одну из форм неотделимых улучшений и специально регламентируется в статье 616 Кодекса и (или) в договоре. Общие нормы о неотделимых улучшениях, содержащиеся в статье 623 Кодекса, применяются к отношениям, связанным с капитальным ремонтом, субсидиарно, то есть только в том случае, если специальная норма или договор аренды не подразумевают иного. Об этом свидетельствует пункт 3 статьи 623 Кодекса, согласно которому стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенная без согласия арендодателя, не подлежит взысканию, однако в законе может быть указано иное. Иное правило содержится в статье 616 Кодекса. Просили взыскать с Дубровиной Г.М. в свою пользу 475 100 руб. и расходы по оплате государственной пошлины.

Дубровина Г.М. обратилась в суд со встречным иском к ОАО «Первый Республиканский банк» о взыскании упущенной выгоды, указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Первый Республиканский банк» и Дубровиной Г.М. был заключен договор аренды нежилых помещений №, расположенных по адресу на срок 5 лет. С письменного согласия истца ответчик приступил к реконструкции помещения и принял на себя обязательства осуществить его ввод в эксплуатацию. ДД.ММ.ГГГГ договор был досрочно расторгнут. Однако в нарушение статьи 622 ГК РФ арендатор возвратил арендованное имущество в состоянии, не пригодном для его дальнейшей эксплуатации, чем причинил Дубровиной Г.М. реальный ущерб в размере 595 878 руб. и убытки в виде упущенной выгоды, так как Дубровина Г.М. не имела возможности сдать в аренду помещение и получить доход, который могла бы получить, если бы ее право не было нарушено. Размер упущенной выгоды составляет 2 167 780 рублей. Просила взыскать с ОАО «Первый Республиканский банк» в свою пользу в возмещение убытков (упущенной выгоды) 2 167 780 рублей.

В последующем требования уточнила, указала, что после принятия помещения арендатор без согласования с арендодателем приступил к переустройству помещения под дополнительный офис. В последующем ДД.ММ.ГГГГ она дала согласие на перепланировку и переоборудование помещения (реконструкция). После досрочного расторжения договора аренды в нарушение статьи 622 ГК РФ арендатор возвратил арендованное имущество в состоянии, не пригодном для его дальнейшей эксплуатации. Позднее выяснилось, что принимая в аренду помещение площадью 200,2 кв.м., арендатор фактически возвратил помещение площадью 180,4 кв.м., из чего следует, что работы по реконструкции были выполнены с нарушением проекта, что нельзя признать улучшением помещения, поскольку это привело к уменьшению его рыночной стоимости. По этой причине ОАО «Первый Республиканский банк» не выполнило свои обязательства по вводу объекта в эксплуатацию. Просила взыскать с ОАО «Первый Республиканский банк» в свою пользу в возмещение убытков (упущенной выгоды) 2 561 000 рублей.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика было привлечено ООО НПКФ «Новые технологии».

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску, представитель ответчика по встречному иску ОАО «Первый Республиканский банк» по доверенности Левич А.Н. иск поддержал по изложенным в исковом заявлении основаниям. Объяснил, что после заключения договора аренды арендованное помещение не подходило для его использования в тех целях, для которых его арендовали. Поскольку помещение использовалось под банковскую деятельность, то его необходимо было реконструировать и произвести в нем капитальный ремонт. Ответчик согласилась с тем, что капитальный ремонт в помещении необходим. Просил иск удовлетворить. Встречные исковые требования не признал, объяснил, что требование о взыскании упущенной выгоды не подлежит удовлетворению в виду того, что Дубровиной Г.М. не доказана причинно-следственная связь между не исполнением банком своих обязательств и причиненными убытками (упущенной выгодой). Для взыскания упущенной выгоды в пользу другого лица необходимо, чтобы был установлен размер причиненных убытков, вина, причинно-следственная связь между не исполнением обязательств и возникшими убытками. ОАО «ПРБ» не исполнило свои обязательство ввиду того, что Дубровиной Г.М. была возведена незаконная пристройка в виде крыльца, примыкающая к помещению № литера А1. Полномочий же для решения этого вопроса в судебном порядке Дубровина Г.М. банку не предоставляла. Доказательств наличия каких-либо причин невозможности самостоятельного обращения Дубровиной Г.М. в суд не представлено. То есть причинно-следственная связь отсутствует, в связи с чем с ОАО «ПРБ» не могут быть взысканы убытки в виде упущенной выгоды. Имущественный ущерб в виде потери 21,5 кв.м. от общей площади помещений № и № в результате производства работ не подлежит взысканию с ОАО «ПРБ» по тому основанию, что согласно п. 3 ст. 60 Градостроительного кодекса РФ возмещение вреда, причиненного вследствие недостатков работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, осуществляется лицом, выполнившим такие работы, т.е. подрядной организацией, нанятой банком. Просил в удовлетворении встречного иска отказать.

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску Дубровина Г.М. и ее представитель по доверенности Таравков А.В. в судебном заседании иск не признали, объяснили, что согласно п.4.3 договора аренды помещение было передано в аренду в исправном состоянии, согласно п.4.4 договора арендодатель не несет ответственность за недостатки помещения, которые не могли быть выявлены при визуальном осмотре арендатором помещения, либо были ему заранее известны, были оговорены при передаче помещения и зафиксированы в акте приема-передачи. Согласно п.5.2 раздела 5 договора аренды Дубровина Г.М. произвела в помещении электротехнические работы, необходимые для осуществления банком своей деятельности, капитальный ремонт ее делать никто не обязывал. Все свои обязательства по договору она выполнила. Согласно п.5.3.5 арендатор имеет право за свой счет и с согласия арендодателя производить улучшения помещения. Стоимость улучшений помещения, неотделимых без вреда для помещения и произведенных с согласия арендодателя, по истечении срока аренды не возмещается арендодателем. Согласие на производство улучшений она не давала. Согласно п.9.2 неотделимые улучшения становятся собственностью арендодателя с момента подписания акта возврата помещения, при этом арендатор обязан одновременно с подписанием акта передать арендодателю всю техническую документацию, касающуюся таких улучшений, ей же такая документация передана не была. Согласно акта от ДД.ММ.ГГГГ помещение передано арендатору в удовлетворительном состоянии, но в акте приема-передачи Дубровина Г.М. указала, что в правом помещении существует протечка крыши. При заключении договора помещение было в исправном состоянии, были подвесные потолки, полы были из керамической плитки. Для того, чтобы использовать помещение для целей банка, необходимо было только оборудовать помещение для хранения ценностей, но представитель банка сказал, что для того, чтобы выделили больше денег, необходимо написать, что помещению требуется капитальный ремонт. Просили в удовлетворении иска отказать.

Встречные исковые требования поддержали, объяснили, что Дубровина Г.М. использовала принадлежащее ей встроено - пристроенное нежилое помещение № (Лит А, А1) общей площадью 200.2 кв.м., расположенное по адресу: (помещение №) для сдачи его в аренду, с чего она ежемесячно получала доход в виде арендной платы за каждый квадратный метр площади. Дубровина Г.М. с целью получения дохода передала помещение № общей площадью 200,2 кв.м. в аренду ОАО «ПРБ», которое в силу ст. 622 ГК РФ приняло на себя обязательство по окончанию срока аренды возвратить Дубровиной Г.М. помещение в том состоянии, в котором оно было принято, с учетом нормального износа. Согласно договора помещение передавалось банку для открытия в нем дополнительного офиса и другой деятельности банка. Сразу же после принятия помещения ОАО «ПРБ» без согласования с Дубровиной Г.М. приступило к переустройству помещения по своему усмотрению с целью приведения его внешнего вида (дизайна) к установленному ОАО «ПРБ» стандарту и с целью получения дополнительного дохода от сдачи его части в субаренду (зал игровых автоматов). В последующем ОАО «ПРБ» предоставило Дубровиной Г.М. проект реконструкции помещения, согласно которому помещение разделяется на два отдельных помещения, а их общая площадь увеличивается до 207 кв.м., на 6,8 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ Дубровина Г.М. дала согласие на увеличение общей площади, разделение помещения на два отдельных и на проведение других работ предусмотренных проектом реконструкции. Однако выполненные банком (его подрядчиком) работы оказались ненадлежащего качества и были выполнены с нарушением проекта, что привело не к увеличению, а к уменьшению общей площади помещения на 21,5 кв.м. и к невозможности зарегистрировать результат работ во внесудебном порядке. Дополнительный офис ОАО «ПРБ» оказался в несуществующем по документам помещении, что не соответствовало требованиям ЦБ РФ и ФЗ «О банках и банковской деятельности». В связи с чем ДД.ММ.ГГГГ ОАО «ПРБ» расторгло договор аренды с Дубровиной Г.М. в одностороннем порядке. При возврате помещения Дубровиной Г.М. банк возвратил помещение в состоянии, не пригодном для его дальнейшего использования и скрыл от Дубровиной Г.М. эти факты, в том числе и факт уменьшения площади помещения, отказав ей в передаче документов по проведенным работам. Дубровина Г.М., заведомо зная о предстоящем высвобождении помещения, в целях уменьшения потерь в доходах от простоя помещения заключила ДД.ММ.ГГГГ с ИП Смирновой договор аренды, в силу которого она должна была передать ей помещение по передаточному акту не позднее ДД.ММ.ГГГГ После принятия помещения от банка Дубровина Г.М. ДД.ММ.ГГГГ пыталась его передать ИП Смирновой, но не смогла, так как помещение не соответствовало правоустанавливающим и техническим документам, что подтверждается актом приема-передачи помещения от 06.10,2010 г., в котором отражено, что помещение не принято по указанным выше причинам. В результате Дубровина Г.М. не смогла получить доход от аренды в сумме 170 000 рублей ежемесячно, который получала бы, если бы ОАО «ПРБ» возвратило ей помещение в том состоянии, в котором оно было принято с учетом нормального износа и в состоянии, соответствующем правоустанавливающим и техническим документам. ОАО «ПРБ» нарушило ст. 622 ГК РФ и не надлежаще исполнило свои обязательства по возврату Дубровиной Г.М. принятого от нее помещения, что являлось единственной и существенной причиной, по которой Дубровина Г.М. не могла сдавать его в аренду и получать доход по 1000 рублей за каждый квадратный метр ежемесячно, который она получала бы, если бы ОАО «ПРБ» не нарушило закон и ее права на возврат помещения, пригодного для его использования и не уменьшило бы общую площадь помещения. Для восстановления нарушенного права Дубровина Г.М. обратилась в Советский районный суд г. Липецка с иском о понуждении ОАО «ПРБ» восстановить помещение в прежнее состояние и обязать ОАО «ПРБ» предоставить ей документы, необходимые для получения правоустанавливающих документов в целях приведения их в соответствие с помещением. В ходе рассмотрения судом дела ОАО «ПРБ» передало Дубровиной Г.М. часть документов. Для уменьшения убытков, вызванных простоем помещения, ей необходимо в ускоренном порядке узаконить произведенную банком реконструкцию. Поскольку ОАО «ПРБ» не смогло узаконить произведенную реконструкцию, Дубровина Г.М. обратилась к ФИО1, который пообещал сделать это не более чем за 6 месяцев, но за результат своей работы запросил у нее 300 000 рублей. Дубровина Г.М. вынуждена была оплатить эту сумму ФИО1, после чего смогла зарегистрировать произведенную банком реконструкцию помещения и сдать его в аренду. Просили встречные исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика ООО НПКФ «Новые технологии» по доверенности Чемелева Е.Ю. в судебном заседании иск не признала.

Выслушав участников процесса, допросив свидетелей, экспертов, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том v числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со статьей 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно статье 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьей 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно Ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденным приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. N 312 (действующим на настоящий момент)ремонт здания - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания.Капитальный ремонт здания- ремонт здания с целью, восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.Реконструкция здания - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико- экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг. Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории (п.5.1). При реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований - их частичная разборка; повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных); улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий. При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых (п.5.3).

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между Дубровиной Г.М. и ОАО «Первый Республиканский Банк» был заключен договор аренды № нежилого встроено-пристроенного помещения магазина, расположенного по .

Согласно данному договору Дубровина Г.М. (арендодатель), являясь собственником данного нежилого помещения, передала ОАО «Первый Республиканский Банк» (арендатор) указанное помещение общей полезной площадью 200, 2 кв. м. на срок 5 лет.

Договором предусмотрено, что помещение предоставляется арендатору для использования под офис и банковскую деятельность. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в УФРС по Липецкой области.

В соответствии с п. 5.4.7 договора арендатор обязан не производить никаких перепланировок и переоборудования помещения без письменного согласия арендодателя.

В соответствии с п.5.4.3 договора арендатор обязан производить своими силами и за свой счет текущий ремонт помещения, согласно п. 5.4.13 арендатор обязан осуществлять за свой счет работы по содержанию помещения. Договором предусмотрена возможность сдачи помещения в субаренду с письменного согласия арендодателя (п.5.3.2 договора).

В силу п.п. 9.1-9.2 договора в течение 5 дней с момента истечения срока аренды арендатор возвращает помещение по акту в пригодном к дальнейшей эксплуатации состоянии, с учётом нормального износа, свободным от имущества арендатора. В акте возврата стороны обязаны указать все неотделимые без вреда для помещения улучшения, произведённые арендатором за период аренды. Неотделимые улучшения становятся собственностью арендодателя с момента подписания акта возврата помещения, при этом арендатор обязан одновременно с подписанием акта передать арендодателю всю техническую документации, касающуюся таких улучшений.

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ г. техническое состояние нежилого помещения удовлетворительное, расположение стен и перегородок соответствует плану Липецкого БТИ. Однако для использования в целях, предусмотренных п. 2.2 договора (под офис и банковскую деятельность) без капитального ремонта не готово.

Также установлено, что для использования нежилого помещения в предусмотренных договором целях (под офис и банковскую деятельность) Дубровина Г.М. ДД.ММ.ГГГГ дала согласие на перепланировку и переоборудование сданного в аренду нежилого помещения.

В целях согласования реконструкции нежилого помещения с компетентными и заинтересованными учреждениями и организациями истец выдала доверенность от ДД.ММ.ГГГГ работнику ОАО «ПРБ» ФИО8 сроком до ДД.ММ.ГГГГ Поскольку в установленные доверенностью сроки вопрос согласования реконструкции нежилого помещения решен не был, Дубровина Г.М. подготовила доверенность работникам ОАО «ПРБ» с продлением срока её действия, однако доверенности не были оформлены по независящим от нее обстоятельствам.

ДД.ММ.ГГГГ ОАО «ПРБ» уведомило Дубровину Г.М. о досрочном расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение, расположенное по адресу , передано ОАО «ПРБ» Дубровиной Г.М. В акте отражены недостатки и повреждения, которые имелись на момент передачи этого помещения.

В подтверждение доводов иска истец ОАО «ПРБ» ссылались на показания свидетелей ФИО9, ФИО8, ФИО5

Свидетель ФИО9 показал, что является мастером строительных работ ООО НПКФ «Новые технологии», осуществлял строительные работы по договору с ОАО «Первый Республиканский Банк» на , раньше в этом помещении располагался магазин Была составлена дефектная ведомость, на объект выезжал с начальником отдела эксплуатации ОАО «ПРБ» ФИО2, было зафиксировано, какие работы необходимо было сделать, в процессе выполнения работ банк отказался от части работ. Помещение не соответствовало требованиям для работы банка, оно было пригодно только под склад. Было установлено, что на объекте текла кровля, необходимо было произвести ее замену, сделать ремонт фасадной части. Система отопления была трубная, решили поставить радиаторы, были потертости на напольной плитке. В одном помещении разморозилась система отопления, трубы отопления не текли, но для банка выглядели не эстетично. Крестовины части стояка принял решение поменять банк. Заменили электрооборудование. На фасаде были сколы штукатурки, были трещины, поэтому было принято решение снять частично штукатурку, для того, чтобы посмотреть, не лопнула ли стена на лицевой части фасада.

Свидетель ФИО8 показал, что является начальником отдела эксплуатации ОАО «Первый республиканский Банк». В ДД.ММ.ГГГГ года участвовал в производстве осмотра помещения на , которое принадлежит Дубровиной Г.М., пригласили строителей, была составлена дефектная ведомость и смета. Для выявления недостатков помещение осматривали в ДД.ММ.ГГГГ г. Помещение было грязное, но в акте это не отразили. К ремонту помещения приступили в года. При осмотре помещения было выявлено, что на потолке были протечки, половая плитка была побита, необходимо было провести ее замену, необходимо было сделать санузлы, так как они находились в плохом состоянии, меняли счетчики, потолки. В банке должен быть свой рисунок интерьера, для чего необходимо было отремонтировать фасад, сделать въезд для инвалидов. На фасаде сделали парапет, обложили плиткой, фасад покрасили в один цвет. Показал, что в результате произведенных работ была произведена и реконструкция, и капитальный ремонт, сделано хранилище для ценностей. В дефектной ведомости были указаны работы по капитальному ремонту. В акте приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ не отразили состояние плитки, потому что все равно бы ее меняли независимо от ее состояния из-за цвета. Также необходимо было сделать ступени, подали заявку, но получили ответ, что арендодатель должен узаконить земельный участок. Арендодатель должна была подать заявку в МУ «Земельные ресурсы г.Липецка», тогда банк смог бы получить разрешение на производство работ. Проект на переустройство был передан Дубровиной Г.М. в 2009 году, когда расторгали договор аренды, до этого она не требовала проект. То, что ремонт будет проведен за счет Дубровиной Г.М., не обсуждалось.

Возражая против иска ответчик Дубровина ссылалась на показания свидетелей ФИО3, ФИО7

Свидетель ФИО3 показала, что является врачом-экспертом ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии». Выдавала санэпидзаключение на продовольственный магазин в ДД.ММ.ГГГГ г., потом повторно было обращение в ДД.ММ.ГГГГ году при переоборудовании помещение под закусочную. Был составлен акт о санитарном состоянии помещения. Объект был в удовлетворительном состоянии, был торговый зал, моечная, туалет был выложен плиткой до потолка, был склад, на полу была плитка, был туалет для посетителей, помещение для приготовлении пищи.

Свидетель ФИО7 показала, что в ДД.ММ.ГГГГ году Дубровина Г.М. решила сдать в аренду магазин, расположенный по адресу: . До этого времени она работала в этом магазине. В ДД.ММ.ГГГГ года Дубровина Г.М. сказала, что помещение надо освободить. Магазин был в хорошем состоянии, трубы и крыша не текли, сантехника была новая. В конце сентября была в помещении магазина, плитка при входе была разломана, стояли какие-то мешки, велся ремонт.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что требования ОАО «ПРБ» являются необоснованными. При этом суд исходит из следующего.

По смыслу абзаца третьего пункта 1 статьи 616 ГК РФ в случае нарушения арендодателем своей обязанности по проведению капитального ремонта арендатор вправе сам произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость такого ремонта. При этом согласия арендодателя на проведение капитального ремонта не требуется.

В предмет доказывания по данному спору входит выяснение вопросов о том, нарушил ли арендодатель свою обязанность по произведению капитального ремонта; существовала ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта; произвел ли арендатор капитальный ремонт или им сделаны иные неотделимые улучшения арендованного имущества; действительно ли арендатор за счет собственных средств произвел капитальный ремонт арендуемого объекта.

В силу статьи 314, абзаца второго пункта 1 статьи 616 Кодекса капитальный ремонт должен производится в срок, установленный договором, а если он не предусмотрен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Под капитальным ремонтом, как правило, подразумевается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов (например, ремонт крыши, несущих стен здания, замена перекрытий, отопительной системы и т. п.).

Произведение неотделимых улучшений можно рассматривать как один из способов распоряжения имуществом - изменение его состояния, целевой или функциональной принадлежности и (или) внешнего вида, в результате которого (изменения) создаются улучшения, неотделимые от арендованной вещи без вреда для последней, и одновременно происходит повышение или поддержании эксплуатационных, потребительских, эстетических и т. п. качеств арендованного имущества, влекущих в свою очередь повышение или сохранение цены объекта аренды.

Таким образом, производство капитального ремонта представляет одну из форм неотделимых улучшений и специально регламентируется в статье 616 Кодекса и (или) в договоре. Общие нормы о неотделимых улучшениях, содержащиеся в статье 623 Кодекса, применяются к отношениям, связанным с капитальным ремонтом, субсидиарно, то есть только в том случае, если специальная норма или договор аренды не подразумевают иного. Об этом свидетельствует пункт 3 статьи 623 Кодекса, согласно которому стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенная без согласия арендодателю, не подлежит взысканию, однако в законе может быть указано иное. Иное правило содержится в статье 616 Кодекса.

Таким образом, необходимо установить, нарушил ли арендодатель свою обязанность по проведению капитального ремонта, существовала ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта, действительно ли арендатор за счет собственных средств выполнил капитальный ремонт, а также с учетом направленности работ в помещении выяснить, какие выполненные работы связаны с капитальным ремонтом, а какие с производством других неотделимых улучшений и были ли ремонтные работы обусловлены исключительно видом деятельности истца, требующим создания особых условий в спорном помещении, а также оценить действия сторон с точки зрения добросовестности и разумности (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для выяснения указанных вопросов судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО АНТЦ «Академстройцентр». Согласно экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ общестроительные работы: ремонт мягкой кровли и примыканий в два слоя «Унифлекс»; комплекс работ по отделке цокольной части здания (отбивка штукатурки, штукатурка цементным раствором, облицовка керамогранитом 400*400); ремонт фасада (отбивка отслоившейся штукатурки отдельных мест, шпатлевка фасада и покраска за 2 раза); вынос и погрузка строительного мусора в автосамосвалы, в том числе при отделочных и кровельных работах; вывоз строительного мусора на 30 км.; работы по отделке помещений: устройство реечного потолка в санузлах; облицовка ступеней керамогранитом снаружи и внутри помещения; облицовка стен санузла керамической плиткой с учетом стоимости плитки и других материалов; сантехнические работы: демонтажные работы (регистры, унитазы, трубы); отключение водоснабжения; монтаж стояка в гильзе металлической в сейфовой; поставка и монтаж радиаторов АI; монтаж стояков холодной и горячей воды из РРR; замена крестовин и части стояка; монтаж нержавеющего полотенцесушителя; установка счетчиков; разводка холодной и горячей воды в двух санузлах и комнате персонала из РРR; разводка канализации в двух санузлах и комнате персонала; установка сантехоборудования «IDO» или аналогичных относятся к работам по производству капитального ремонта нежилого помещения.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО4 показал, что при производстве экспертизы ему были предоставлены документы о проведенных работах. На вопрос о необходимости ремонта крыши ответить невозможно, состояние кровли он не оценивал. Работы по устранению протечки труб относятся к текущему ремонту. Восстановление штукатурного слоя, поскольку данный элемент является отделочным покрытием или защитным покрытием в зависимости от объема повреждений может быть отнесен как к капитальному ремонту, так и к текущему. Необходимость ремонта фасада здания имелась. С точки зрения строительной части перенос сантехники является реконструкцией. Изменение параметров помещения, если его качество не изменилось, относится к капитальному ремонту. Переоборудование кладовой относится к реконструкции. Если санузел был установлен в другом месте, то эти работы относятся к реконструкции. При замене коммуникаций, демонтаже сетей, если изменяется назначение помещения, эти работы относятся к реконструкции. В случае изменения назначения помещения работы будут отнесены к реконструкции. Замена половины кровли крыши - это капитальный ремонт. Проведение капитального ремонта возможно при одновременном проведении реконструкции. Все работы в помещении № отнесены к улучшению эксплуатационных показателей.

Возражая против выводов данного заключения, ответчик по первоначальному иску Дубровина Г.М., ее представитель Таравков А.В. указали, что в заключении иметься только описание материалов дел (объектов исследования), указание на ведомственные нормативные акты, выборочная терминология и результаты ответов. В заключении отсутствует описание самого исследования с указанием примененных методов, по которым можно проверить достоверность и обоснованность выводов эксперта. В частности, отвечая на поставленные судом вопросы, эксперты утверждают, что все работы, являющиеся предметом спора, отнесены ими к капитальному ремонту. Но в заключение не разъяснено, на основе каких практических и научных данных эксперты пришли к таким выводам, не указано на наличие причинно-следственной связи проведенных работ с показателями, характеризующими изменение технического состояния здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения) по сравнению с первоначальным состоянием (ГОСТ Р 51929- 2002), тогда как именно физический износ определяет необходимость этих работ и их взаимную связь с устранением неисправности всех изношенных элементов, их восстановление или замену. В силу п.5.1 ВСН 58-88 (р) и именно такие работы включаются в работы по капитальному ремонту. Проверить обоснованность и достоверность выводов экспертов невозможно, что является существенным нарушением закона и свидетельствует о том, что заключение является недопустимым доказательством. Согласно выкопировкам из тех.паспортов помещений № лит А, А1 от 2003 г. и от 2005 г., технического заключения № г. «Обследование технического состояния нежилого помещения №, находящегося в здании жилого дома, расположенного по адресу: », физический износ здания, стен, перегородок, кровли и др. его элементов по состоянию на 2009 г. составляет по лит А 8%, по лит.А1 0%. Следовательно, на дату проведения этих работ физический износ здания, стен, перегородок, кровли и др. его элементов был не более 5%, следовательно, восстановление или замена стены, перегородки, кровли и др. элементов помещения не требовалась, так как они не были изношены. Согласно техническому заданию (Приложение № к договору подряда №) перечень работ, являющийся предметом спора, имеет своей целью исключительно удовлетворение потребностей ОАО «ПРБ» (п. 1.3), а не направлен на проведение капитального ремонта, в связи с чем выводы экспертов об отнесении работ, направленных на удовлетворение потребностей банка, к работам по капитальному ремонту имеют явное противоречие целям и виду работ. Помещение №, где было переустановлено санитарно-техническое оборудование, расположенное в нежилом помещении №,образовалось в результате демонтажа перегородок нескольких комнат №, 11а и 116 и путем установления новых перегородок.То есть помещения под №4 (санузел пл.2,4 кв.м.) до проведения названных работ не существовало. Следовательно, работы по изменению места установки санитарно-технического оборудования в помещении № не могут быть связаны с заменой или восстановлением изношенного оборудования в ранее несуществующем помещении. На этот вопрос в судебном заседании эксперт не ответил. Указали, что поставка является сделкой, имеющей своей целью приобрести в собственность товар для его использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием. К подрядным работам поставка не имеет отношения. Однако в заключении эксперты приходят к выводу, что поставка радиаторов относится к работам по капитальному ремонту.

В связи с возникшими сомнениями в правильности и обоснованности экспертного заключения судом была назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено

Согласно экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ работы по ремонту кровли, по отделке цокольной части здания, ремонту фасада, выносу, погрузке мусора, по отделке помещений, сантехнические работы отнесены к реконструкции, текущему ремонту, работы по восстановлению окраски фасада отнесены к капитальному ремонту. Необходимости проведения работ по капитальному ремонту кровли, штукатурке цоколя, облицовке цокольной части наружных стен керамогранитом вместо существующей штукатурки, замене унитазов со смывными бачками, отопительных приборов и трубопроводов не было. Качество выполненных работ по устройству крыльца, дополнительных слоев кровли пристроенной части, облицовке цоколя плитами из керамогранита, устройству полов из керамогранита и керамической плитки, облицовке ступеней и пандусов плитами из керамогранита не соотвестввет установленным требованиям. Реконструкция и ремонт помещений выполнены без экспертизы проектной документации, разрешения на реконструкцию и капитаный ремонт, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности элементов здания, оформления дополнительной документации, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В результате проведения реконструкции общая площадь помещений уменьшена на 21,5 кв.м.

Эксперт ФИО6 в судебном заседании показал, что необходимости проведения капитального ремонта помещения не имелось, не был выполнен проект на производство капитального ремонта, все имеющиеся в деле проекты на выполнение работ выполнены на реконструкцию помещения. Уменьшение площади помещения является результатом несоответствия выполненных работ проектной документации. Ремонт кровли не соответствует предъявляемым требованиям, все примыкания на крыше выполнены неправильно, кровельные работы не соответствуют нормативным требованиям. Вскрытие крыши не производилось, но предполагает, что на нее уложили дополнительно два слоя унифлекса, что дает дополнительную нагрузку на крышу. В проектной документации имеется раздел техническое обследование, необходимости проведения капитального ремонта крыши не было. Примыкание к воздухоотводу было сделано неправильно.

Таким образом, данным экспертным заключением подтверждено, что в помещении была произведена реконструкция.

Возражая против выводов данного экспертного заключения, представитель ОАО «ПРБ» указал, что экспертом не дан однозначный ответ на первый поставленный вопрос, обоснование выводов, изложенных в ответе на первый вопрос, приведено в параграфе 2.4. заключения «Анализ результатов технического обследования», но из содержания пунктов 3.6, 4.1 и 5.3 ВСН на прямую не следует, что работы относятся к реконструкции и текущему ремонту, а приложения 1 и 7 к ВСН являются всего лишь рекомендательными. Указал, что при ремонте кровли производились не частичные работы, а полная замена рулонного полотна площадью 130 кв.м., что полностью охватывает площадь кровли помещений № и № в части пристроенной к жилому многоквартирному дому. При сравнении с планом помещения видно, что охвачена вся площадь кровли. При производстве комплекса работ по отделке цокольной части здания производились не частичные восстановительные работы, а полная замена штукатурки и наклеивание керамогранита, который до этого вообще отсутствовал. Площадь работ составила 45 кв.м. При сравнении с планом помещения видно, что охвачена вся площадь цоколя. При ремонте фасада производились не частичные восстановительные работы, а полная замена штукатурки, шпатлевка и покраска. Площадь работ 85 кв.м. При сравнении с планом помещения видно, что охвачена вся площадь фасада. В заключении отсутствует обоснования вывода эксперта относительно выноса и погрузки строительного мусора в автосамосвалы, вывоза строительного мусора на 30 км. При отделке помещений производились не частичные восстановительные работы, а полностью отделка помещения заново. Реечный потолок, облицовка ступеней керамогранитом, облицовка стен керамической плиткой до сдачи помещений в аренду полностью отсутствовали. В результате производства данных работ улучшились эксплуатационные показатели помещений. Помещения стали соответствовать той цели, ради которой банк принимал в аренду помещения, а именно под банковскую деятельность. Согласно определению понятия «Капитальный ремонт» в это понятие входит «улучшение эксплуатационных показателей». Производилась установка нового дорогостоящего оборудования (замена старого на новое), что также является улучшением эксплуатационных показателей помещений. При ответе на второй вопрос при изложении выводов, касающихся необходимости выполнения работ, эксперт основывался только на нормативных сроках эксплуатации строительных материалов и оборудования, но эти выводы не обоснованы ввиду того, что при осуществлении капитального ремонта и реконструкции банк главным образом исходил из того, что с арендодателем была достигнута договоренность о том, что помещение предоставляется арендатору для использования под офис и банковскую деятельность. Исходя из этого банк осуществлял кроме реконструкции еще и капитальный ремонт, так как помещения, предназначавшееся под магазин, не могли по своим эксплуатационным показателям использоваться под банковскую деятельность. Выводы эксперта о соответствии качества выполненных работ нормативным требованиям не должны быть взяты во внимание при рассмотрении данного дела, так как обследование помещений произведено экспертом спустя четыре года после производства строительных работ. Вопрос о качестве строительных работ не относится к существу рассматриваемого дела, так как ответчиком стоимость строительных работ не оспаривается и расчет иной стоимости работ ответчиком не представлялся.

Эксперт указал, что реконструкция помещений и ремонт выполнены безэкспертизы проектной документации, однако согласно ст. 50 ГСК РФ экспертиза в таких случаях не обязательна и проводится на добровольных началах. Разрешения на реконструкцию и капитальный ремонт, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности, не требовалось, как не требуется и введение объекта в эксплуатацию. Исполнительная документация имелась и ее копии передавались ответчику. Эксперт ссылается на отменные СНиПы, экспертом не исследованы понятия «Капитальный ремонт», «Реконструкция» и «Текущий ремонт», эксперт не произвел сравнительный анализ данных понятий.Экспертиза проведена не достаточно подробно, имеет множество противоречий и недостатков, была произведена с нарушениями действующего законодательства, что подтвердил свидетель ФИО5, который показал, что является Присутствовал при обследовании помещения, расположенного по адресу: , на объекте видел представителя Дубровиной Г.М., эксперт также прибыл на обследование помещения, после чего в связи с плохим самочувствием попросил представителя Дубровиной Г.М. подвезти его и уехал на машине представителя Дубровиной Г.М.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что основания для удовлетворения иска ОАО «ПРБ» отсутствуют. Обязанность по проведения капитального ремонта на арендодателя возложена договором не была, также установлено, что неотложной необходимости в проведении капитального ремонта помещения не существовало.

Кроме того, решением Советского районного суда г.Липецка от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, установлено, что банком была произведена реконструкция нежилого помещения, а не капитальный ремонт, в ходе которой были произведены перепланировка и переоборудование помещения.Согласно договору аренды арендатор имеет право улучшать состояние помещения за свой счет и с согласия арендодателя без возмещения стоимости таких улучшений.

Таким образом, установлено, что арендодатель обязанность по проведению капитального ремонта не нарушил, неотложной необходимость в проведении капитального ремонта не существовало, арендатор за счет собственных средств выполнил не капитальный ремонт, а произвел реконструкцию.

Согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений не имелось, в связи с чем истец не имеет права на возмещение стоимости таких неотделимых улучшений. Банк действовал исключительно с целью приведения помещение в состояние, подходящее под свою деятельность. Согласно закону арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений только в случае, если они были произведены с согласия арендодателя, в данном же случае такого согласия получено не было. Более того, свидетель ФИО8 показал, что реконструкция помещения производилась банком под свой интерьер независимо от состояния помещения.

Кроме того, с точки зрения добросовестности и разумности (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) действия банка нельзя расценить как направленные на исполнение своих обязательств по договору аренды, поскольку помещение было возвращено не в том состоянии, в котором банк обязан был возвратить его в соответствии с условиями договора.

Таким образом, требования банка не подлежат удовлетворению.

Встречные исковые требования Дубровиной Г.М. к ОАО «Первый Республиканский банк» о взыскании упущенной выгоды суд также находит необоснованными.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Обосновывая встречные исковые требования, Дубровина Г.М. указала, чтопоскольку арендатор возвратил арендованное имущество в состоянии, не пригодном для его дальнейшей эксплуатации, чем причинил ей реальный ущерб и убытки в виде упущенной выгоды, так как она не имела возможности сдать в аренду помещение и получить доход, который могла бы получить, если бы ее право не было нарушено.

Однако Дубровиной Г.М. не доказана причинно-следственная связь между не исполнением банком обязательства и причиненными убытками (упущенной выгодой). Доказательств того, что она понесла убытки в виде упущенной выгоды, не представлено, как и доказательств того, что помещение было возвращено в непригодном для его эксплуатации состоянии.

Представленные договоры о намерениях с ООО «Бермудский треугольник» данный факт достоверно не подтверждают, поскольку не свидетельствую о том, что Дубровина Г.М. имела намерение, но не имела возможности заключить договор аренды по указанной причине с какими-либо арендаторами, как не представлено и доказательств того, что уменьшение площади помещения в результате реконструкции привело к возникновению убытков в виде упущенной выгоды.

Таким образом, исковые требования Дубровиной Г.М. к ОАО «Первый Республиканский банк» о взыскании упущенной выгоды удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ОАО «Первый Республиканский банк» к Дубровиной Г.М. о взыскании денежных средств в качестве компенсации затрат на производство работ отказать.

В удовлетворении встречного иска Дубровиной Г.М. к ОАО «Первый Республиканский банк» о взыскании упущенной выгоды отказать.

Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме через Правобережный районный суд г. Липецка.

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ