Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Аврамова М.И. к Индивидуальному предпринимателю Мхитрян С.Э. о расторжении договора аренды нежилых помещений, об обязании освободить помещения и взыскании арендной платы и понесенных по делу судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л :

Аврамов М.И. обратился в суд с иском (уточненным) к ИП Мхитрян С.Э. о расторжении договора аренды нежилых помещений №№ №, расположенных по адресу: общей площадью 170 кв.м., заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком; обязании ИП Мхитрян С.Э. освободить вышеуказанные помещения и взыскании с ответчика в его пользу арендной платы за период апрель-ноябрь 2010 года в сумме 320 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 8 973,93 рублей, а также понесенные по делу судебные расходы, по оплате пошлины в доход государства при подаче иска в суд в сумме 1000 рублей.

Свои требования Аврамов М.И. мотивирует тем, что он является собственником ? доли нежилого здания — здания обувной фабрики с пристройками Литер «А,А1,а,а2,а3» общей площадью 579 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор аренды № нежилых помещений №, расположенных по адресу: общей площадью 170 кв.м. для использования под кондитерский цех, по условиям которого ответчик обязан производить арендные платежи в сумме 40 000 рублей в месяц путем наличных расчетов не позднее 25-го числа предыдущего месяца, однако, взятые на себя обязательства по оплате арендной платы ИП Мхитрян С.Э. не исполняет с апреля 2010 года. Им ответчику направлялась претензия с просьбой в течение пяти рабочих дней с момента получения таковой оплатить образовавшуюся задолженность, при этом, ответчик был предупрежден, что в ином случае он будет вынужден обратиться в суд с иском о взыскании задолженности, расторжении договора аренды и освобождении занимаемых помещений. Согласно, почтовому извещению претензия ответчиком получена ДД.ММ.ГГГГ, однако, таковая осталась без ответа, задолженность до настоящего времени не погашена, в связи с чем, он вынужден обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав.

Представитель истца Аврамова М.И., по доверенности — Шкунов Э.В. в судебном заседании на заявленных (уточненных) требованиях настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, и просит их удовлетворить в полном объеме.

Ответчик Мхитарян С.Э. в судебном заседании возражает против удовлетворения заявленных требований, просит суд в иске отказать, пояснив суду, что по условиям договора размер ежемесячной арендной платы составляет пять тысяч рублей, таким образом указание истцом на задолженность по арендной плате в сумме 320 000 рублей не соответствует договору.

Выслушав представителя истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд считает, что иск Аврамова М.И. обоснован и подлежит удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как достоверно установлено в судебном заседании Аврамов М.И. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником ? доли нежилого здания — здания обувной фабрики с пристройками Литер «А,А1,а,а2,а3 площадью 579,4 кв.м. и производственного здания Литер «Г1» площадью 82,3 кв.м., расположенных по адресу: , что подтверждается представленными суду свидетельствами о государственной регистрации права Серии и Серии от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Аврамовым М.И. и индивидуальным предпринимателем Мхитрян С.Э. был заключен договор аренды нежилых помещений №№ №, находящихся в Литер «А» по для размещения кондитерского цеха, общая площадь которых составляет, согласно, техническому паспорту — 170 кв.м.

Как следует из вышеуказанного договора арендатор взял на себя обязательства принять вышеуказанные помещения и использовать таковые исключительно по его прямому назначению в соответствии с договором, содержать помещения в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭС, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность. Своевременно за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт. Кроме того, пункт 3.1 договора предусматривает обязанность арендатора производить арендные платежи ежемесячно наличными не позднее 25-го числа предыдущего месяца. Размер арендной платы в договоре предусмотрен в пять тысяч рублей.

В судебном заседании представитель истца Аврамова М.И., по доверенности — Шкунов Э.В. суду пояснил, что на самом деле между сторонами имеется договоренность о том, что размер ежемесячной арендной платы составляет 40 000 рублей, таковая установлена именно в указанном размере, в договоре же размер арендной платы занижен, с учетом интересов сторон. При этом, ответчик, Мхитрян С.Э. в судебном заседании отрицал данные обстоятельства, ссылаясь на договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в котором размер арендной ежемесячной платы установлен в пять тысяч рублей.

Однако, суд критически относится к доводам ответчика Мхитрян С.Э. и принимает во внимание доводы истца Аврамова М.И. о заключении договора аренды с условием арендной платы 40000 рублей, в виду следующего. Так, суд представлена информационно-аналитическая справка № от ДД.ММ.ГГГГ, выданная НП «Союз риэлтеров Кубани» из которой следует, что на основании постоянно проводимого мониторинга рынка недвижимости, ценах предложения, публикуемых в специализированных СМИ и данных о ценах на аренду и продаж риэлтерских компаний, входящих в НП «Союз Риэлтеров Кубани» на период ноябрь-декабрь 2009 года, средневзвешенная арендная ставка на квадратный метр производственных площадей в составляла 420 рублей за 1 кв.м.

Также, суду представлены объявления опубликованные на период заключения договора аренды между сторонами в специализированных СМИ, которые подтверждают доводы истца о том, что цена по договору аренды не могла быть определена сторонами в пять тысяч рублей, размер арендной платы в 40 000 рублей является обоснованным, соответствующим ценам на аренду аналогичных помещений, такой же площади, в таких же районах города Краснодара на период ноябрь-декабрь 2009 года.

Кроме того, суду не представлено ответчиком доказательств надлежащего исполнения условий договора аренды, подтверждений передачи денежных средств истцу в счет арендной платы не имеется. Довод о том, что ответчик произвел ремонт и его стоимость 300000 рублей должна быть зачтена в счет арендной платы не может быть принята судом во внимание, так как письменных документов, подтверждающих такие расходы суду не представлено. Также суд принимает во внимание, что ремонт ответчик производил до заключения договора аренды, на что он указал в процессе.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой ст. 431 ГК РФ не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом, принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

При таких обстоятельствах, суд считает подтвержденным тот факт, что размер ежемесячной арендной платы сторонами установлен в 40 000 рублей и размер таковой не мог быть установлен в пять тысяч рублей, исходя из площади, назначения и месторасположения нежилых помещений, переданных истцом ответчику в аренду. В судебном заседании ответчик также пояснял, что по его сведениям аренда такого помещения на тот период времени составляла 20000 рублей. К доводам же ответчика о том, что размер фактической арендной платы соответствует размеру указанному в договоре аренды, суд относится критически и расценивает таковые, как попытку Мхитрян С.Э. уйти от выполнения взятой на себя обязанности по оплате арендной платы.

Из материалов дела следует, что истцом в адрес ответчика направлялась письменная претензия, в которой он просил ответчика погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и ввиду нарушения условий договора освободить занимаемые им нежилые помещения и расторгнуть договор аренды, таковая Мхитрян С.Э. была получена ДД.ММ.ГГГГ, однако, была оставлена без внимания, доказательств обратному суду не представлено.

Согласно ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно, ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды, в частности, может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Учитывая изложенное, суд полагает требования Аврамова М.И. о расторжении договора аренды и освобождении спорного помещения, взыскании задолженности с Мхитрян С.Э. по арендной плате за период с апреля 2010 года по ноябрь 2010 года в размере 320 000 рублей подлежащими удовлетворению.

Кроме того, истцом ко взысканию заявлена сумма процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 8 973 рублей 93 копеек, однако, представленный стороной истца расчет, суд считает неверным и полагает требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить в размере 5 423 рублей, исходя из следующего расчета: 320 000 рублей (сумма задолженности по арендной плате) х 7,75% (ставка рефинансирования, действующая на момент вынесения решения суда) : 360 х 246 (дни просрочки платежа) = 5 423 рублей

В соответствии со ст.395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца пошлину оплаченную им при подаче иска в суд в размере 1 000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск Аврамова М.И. к Индивидуальному предпринимателю Мхитрян С.Э. о расторжении договора аренды нежилых помещений, об обязании освободить помещения и взыскании арендной платы и понесенных по делу судебных расходов — удовлетворить .

Расторгнуть договор аренды нежилых помещений №№№ находящихся в Литере «А», расположенных по адресу: общей площадью 170 кв.м., заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Аврамовым и индивидуальным предпринимателем Мхитрян С.Э., обязав индивидуального предпринимателя Мхитрян С.Э. освободить указанные нежилые помещения.

Взыскать с Мхитрян С.Э. в пользу Аврамова М.И. арендную плату за период апрель-ноябрь 2010 года в сумме 320 000 (триста двадцать тысяч) рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 5 423 (пяти тысяч четыреста двадцать трех) рублей и расходы по оплате пошлины в доход государства при подаче иска в суд в размере 1 000 (одной тысячи) рублей. Итого общая сумма подлежащая взысканию с Мхитрян С.Э. в пользу Аврамова М.И. — 326 423 (триста двадцать шесть тысяч четыреста двадцать три) рубля.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение 10 дней.

Председательствующий: