Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по заявлению Галлиакберовой В.М. о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве,

у с т а н о в и л:

Галлиакберова В.М. обратилась в суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (сообщение исх. №) об отказе в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: , в обоснование заявленных требований указав, что между ней и ООО «Шард» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор долевого участия в строительстве жилья №, предметом которого являлось участие заявителя в строительстве жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: . Сообщением от ДД.ММ.ГГГГ заявителю было отказано в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья.

Галлиакберова В.М. полагала, что отказ в государственной регистрации в связи с отсутствием у ООО «Шард» права аренды земельного участка, на котором осуществляется возведение объекта долевого строительства, неправомерен, поскольку право аренды на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не погашено. Следовательно, запись в реестре является в силу пункта 1 статьи 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Заявитель просила суд признать отказ заинтересованного лица в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья незаконным и обязать Управление Росреестра по Самарской области произвести государственную регистрацию договора.

В судебном заседании представитель заявителя, действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал в полном объеме, просил суд их удовлетворить по изложенным основаниям.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области, действующая на основании доверенности, в судебном заседании просила в удовлетворении требований отказать по основаниям, изложенным в отзыве на заявление. Также суду пояснила, что в настоящее время запись о государственной регистрации права аренды ООО «Шард» не погашена.

Представитель третьего лица ООО «Шард», действующая на основании доверенности, в судебном заседании просила требования заявителя удовлетворить, суду также пояснила, что строительстве указанного жилого дома является социально значимым и отказ в государственной регистрации договоров долевого участия по незаконным основаниям, нарушает права и законные интересы всех дольщиков.

Представитель третьего лица, регионального отделения общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» по Самарской области, надлежащим образом уведомленный о дате и времени судебного заседания, в суд не явился, представил письменный отзыв, в котором указал, что не возражает против удовлетворения заявленных требований, также пояснив, что в настоящее время между ООО «Шард», региональным отделением ДОСААФ по Самарской области и Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства по Самарской области достигнута договоренность об урегулировании возникшей ситуации во внесудебном порядке и заключено мировое соглашения на стадии исполнения решения суда.

Выслушав явившиеся стороны, исследовав материалы дела, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что между заявителем и ООО «Шард» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор долевого участия в строительстве жилья №, предметом которого являлось участие заявителя в строительстве жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: .

В последующем, ДД.ММ.ГГГГ ООО «Шард» (застройщик) и Галлиакберова В.М. (участник долевого строительства) обратились в Управление Росреестра по с заявлением о государственной регистрации подписанного между сторонами договора № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого дома, возводимого на земельном участке, расположенном по адресу: .

Сообщением от ДД.ММ.ГГГГ исх. № Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области отказало в государственной регистрации указанного договора в связи с тем, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества, то есть ООО «Шард» не отвечает ребованиям, предъявляемым к застройщику.

Судом при рассмотрении заявленного спора установлено, что решением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А55-32747/2009 по исковому заявлению регионального отделения общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» по Самарской области к ООО «Шард», Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области признан недействительным договор №з от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка площадью 33157,50 кв.м., расположенного по адресу: , заключенный между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства по Самарской области и обществом с ограниченной ответственностью «Шард»; признан недействительным договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0707001:0050, площадью 33157, 50 кв.м., расположенного по адресу: , между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства по Самарской области и обществом с ограниченной ответственностью «Шард»; в остальной части. Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А55-32747/2009 отменено постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу А55-32747/2009, решение Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по данному делу оставлено без изменения.

Указанные судебные акты поступили в регистрирующий орган, в связи с чем, как следует из пояснений представителя заинтересованного лица и отказа в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области посчитало, что у ООО «Шард» отсутствуют права на земельный участок? отведенный под строительство, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с указанным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Следовательно, ООО «Шард» не отвечает понятию застройщика и не может привлекать денежные средства участников долевого строительства.

В соответствии с ст. 254 ГПК РФ гражданин организация вправе оспорить в суде решения, действия (бездействия), органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лиц, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Согласно ст. 255 ГПК РФ к таким решения, действиям (бездействиям) относятся коллегиальные или единоличные решения и действия в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина возложена какая-либо обязанность или он необоснованно привлечён к ответственности. Заявление в порядке ст. 254 ГПК РФ подлежит удовлетворению в том случае, если судом будет установлено, что оспариваемое решение, действие (бездействие) государственного органа, должностного лица, служащего не соответствует требованиям закона.

Суд считает, что при рассмотрении заявления нашли свое подтверждение доводы заявителя о незаконности отказа в государственной регистрации права собственности.

Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с пунктом 2 статьи 608 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Действующий в настоящее время между ООО «Шард» и Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области № от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Самарской области, что представителем заинтересованного лица в судебном заседании не оспаривалось.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года № 122-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Как следует из пунктом 52 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременении недвижимого имущества, о возврате имущества по владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Представителем Управления Росреестра по Самарской области не оспаривался тот факт, что в настоящее время запись в ЕГРП о государственной регистрации договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ не погашена. Кроме того, судом установлено, что Арбитражным судом Самарской области, при признании договора аренды земельного участка недействительным, последствия недействительности ничтожной сделки не применены и запись о государственной регистрации обязательственного права – права аренды, не погашена.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что до момента погашения в ЕГРП записи о государственной регистрации договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Шард» продолжает оставаться правообладателем (арендатором) земельного участка с кадастровым номером 63:01:0707001:0050, на котором осуществляется возведение объекта долевого строительства и соответствует критериям застройщика, установленным ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

При этом судом также принимается во внимание то обстоятельство, что согласно представленным в материалы дела отзывам ООО «Шард», регионального отделения общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» по в настоящее время спорная ситуация, явившаяся основанием для предъявления иска в Арбитражный суд о признании недействительным договора аренды земельного участка урегулирована во внесудебном порядке. Как следует из протокола совещания у министра строительства Самарской области по вопросу урегулирования конфликтной ситуации по оформлению прав на земельные участки по адресу: от ДД.ММ.ГГГГ, стороны пришли к соглашению о порядке совместных действий по урегулированию спорной ситуации. Как следует из пункта 4 протокола ДОСААФ приняло на себя обязательство не обращаться в Управление Росреестра по Самарской области за погашением записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, сторонами суду представлен подписанный проект мирового соглашения по делу № А55-32747/2009.

При вынесении решения судом также принимается во внимание то обстоятельство, что решением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А55-32747/2009 региональному отделению ДОСААФ по Самарской области было отказано в удовлетворении требований об истребовании из незаконного владения ООО «Шард» части земельного участка. При этом арбитражный суд указал, что удовлетворение указанного требования предполагает в качестве своего последствия, предусмотренного статьей 60 Земельного кодекса Российской Федерации, восстановление положения существовавшего до нарушения права на земельный участок, т.е. восстановление истцом владения земельным участком. Между тем, восстановление положения, существовавшего до предполагаемого нарушения права в настоящее время невозможно, поскольку земельный участок в состоянии, предшествовавшем нарушению права, уже не существует. На спорном земельном участке ООО «Волгаспецстрой» и ООО «Шард» возведены объекты недвижимости, ведется строительство многоквартирных жилых домов, многоэтажной автомобильной стоянки, трансформаторных подстанций и центрального теплового пункта. Данный земельный участок обременен ипотекой в силу закона в пользу участников долевого строительства. Кроме того, как следует из пояснений представителя ООО «Шард» в настоящее время оно приняло на себя обязательства по завершению строительства находящихся на указанном земельном участке жилых домов № и №, строительство которых ранее осуществляло ООО «Волгаспецстрой», в настоящее время находящееся в стадии банкротства. Следовательно, земельный участок обременен правами лиц, зарегистрировавших право собственности на жилые помещения в указанных незавершенных строительством жилых домах. Основным способом финансирования завершения строительства жилых домов является продажа квартир по договорам долевого участия в строительстве, в связи с чем, суд полагает, что отказ в государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве по вышеуказанным основаниям, которые судом признаны не основанными на законе, повлечет нарушение прав и законных интересов физических и юридических лиц, являющихся участниками долевого строительства.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199, 245-247, 254, 206, 258 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Галлиакберовой В.М. о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Признать отказ Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по самарской области в государственной регистрации договора долевого участия в ительстве жилого дома, возводимого на земельном участке по адресу: , заключенного между ООО «Шард» и Галлиакберовой В.М. незаконным.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу произвести государственную регистрацию договора № от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве жилого дома, возводимого на земельном участке по адресу: , заключенного между ООО «Шард» и Галлиакберовой В.М..

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд г. Самары в течение 10 дней.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ