Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей Воробьева А.В., Букреева А.В., в открытом судебном заседании в помещении суда рассмотрев гражданское дело по исковому заявлению Воробьевой К.А. к Администрации С* муниципального района Ч* области, Хаткевич В.В. о признании торгов проведенных с нарушением права преимущественной покупки, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от ДАТА, применении последствий недействительности сделки

встречному исковому заявлению Хаткевич В.В. к Администрации С* муниципального района Ч* области, Воробьевой К.А. о признании недействительным договора от ДАТА о передаче прав и обязанностей, применении последствий недействительности сделки

УСТАНОВИЛ:

Воробьева К.А. обратилась в суд с уточненным иском (том 1 л.д. 138-139, том 2 л.д.47) к Администрации С* муниципального района Ч* области, Хаткевич В.В. о признании торгов проведенных с нарушением права преимущественной покупки, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от ДАТА, применении последствий недействительности сделки, мотивируя тем, что она является арендатором земельного участка, расположенного по АДРЕС на основании договора долгосрочной аренды и договора о передаче прав и обязанностей, заключенного между ООО «Си.*» и Воробьевой К.А. При обращении в КУиЗО С* района о выкупе арендованного земельного участка, она получила ответ, что документы по изменению вида разрешенного использования земельного участка не готовы, в связи с чем выкуп участка не возможен. Однако ДАТА были проведены торги, на которых арендованный ею участок был приобретен Хаткевич В.В.

Истец Воробьева К.А. в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие. Представители истца Воробьев А.В., Букреев А.В. в ходе судебного разбирательства исковые требования поддержали в полном объеме по изложенным в иске обстоятельствам, дополнили, что не используют такой способ защиты права как перевод права покупателя на Воробьеву К.А., так как продажная стоимость земельного участка возникла в результате торгов, а преимущественное право покупки земельного участка Воробьевой К.А. предусмотренное договором аренды предполагает выкуп земельного участка по первоначальной цене, с которой начинались торги.

Ответчик Хаткевич В.В. не согласился с исковыми требованиями Воробьевой К.А., указывая, что на момент регистрации договора аренды земельного участка, договор аренды земельного участка уже был расторгнут и участок передан администрации С* района, в связи с чем спорный земельный участок не мог быть в дальнейшем передан Воробьевой К.А. по договору цессии, поскольку у ООО «Си.*» такое право отсутствовало. Хаткевич В.В. в свою очередь обратился со встречным исковым заявлением (том 1 л.д. 182-184, том 2 л.д. 64), указывая что приобретенный им земельный участок находился в аренде у ООО «Си.*», и в нарушение действовавшего законодательства договор не был зарегистрирован. ДАТА между ООО «Си.*» и администрацией С* муниципального района было подписано соглашение о расторжении договора аренды и подписан акт приема-передачи земельного участка. В связи с чем, договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды Воробьевой К.А. от ООО «Си.*» является недействительным, поскольку перевод прав и обязанностей произошел по не действующему договору.

Ответчик администрация С* муниципального района Ч* области извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Ранее в судебном заседании пояснив, что у Воробьевой К.А. преимущественное право покупки спорного земельного участка возникло бы только по истечении трех лет использования земельного участка, поскольку земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, часть договора аренды в виде п.3.7 договора заключенного с ООО «Си.*», которая говорит о преимущественном праве покупки, ничтожна, поскольку не соответствует закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в связи с чем исковые требования Воробьевой К.А. не обоснованы. С встречными требованиями Хаткевич В.В. представитель администрации С* муниципального района Ч* области также не соглашался, указывая на отсутствие регистрации и в ЕГРП и в администрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка с ООО «Си.*», отсутствии соответствующего постановления главы района о заключении такого соглашения.

Ответчик Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Ч* области извещено надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился, данный ответчик является не надлежащим.

Третье лицо ООО «Си.*» извещено надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился.

Заслушав пояснения сторон, исследовав все материалы дела, суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении и исковых требований Воробьевой К.И. и встречного иска Хаткевич В.В.

Как видно из материалов дела, между С* муниципальным районом Ч* области и ООО «Си.*» ДАТА заключен договор № аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, сроком действия 49 лет с ДАТА по ДАТА. Арендуемый земельный участок расположен по адресу АДРЕС с кадастровым №, площадью 72616 кв.м., передан ООО «Си.*» по акту приема-передачи. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ч* области ДАТА (том 1 л.д. 143-145).

Из кадастрового паспорта спорного земельного участка № от ДАТА видно, что по АДРЕС расположен земельный участок с кадастровым № площадью 72616 кв.м., что согласуется с изложенными обстоятельствами, вид разрешенного использования данного земельного участка - для сельскохозяйственного использования (том 1 л.д. 25-26).

Однако, вид разрешенного использования земельного участка был изменен постановлением главы С* муниципального района Ч* области от ДАТА № на разрешенное использование «для дачного хозяйства» (том 2 л.д. 60,61), что также подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от ДАТА, актуальной на день рассмотрения судебного спора из которой следует, что в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о виде разрешенного использования спорного земельного участка для дачного хозяйства.

ДАТА между ООО «Си.*» и Воробьевой К.А. было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № от ДАТА аренды земельного участка по АДРЕС с кадастровым №, площадью 72616 кв.м. Указанное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ч* области (том 1 л.д. 146).

Воробьева К.А. о состоявшемся переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка уведомила администрацию С* муниципального района Ч* области (том 1 л.д. 30).

Пунктом 1 статьи 10 Федерального закона от 24 июля 2002 года №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

ДАТА администрацией С* муниципального района вынесено постановление № «О проведении открытого аукциона по продаже в собственность земельных участков для дачного хозяйства» (том 1 л.д. 70-71).

ДАТА КУИЗО С* муниципального района Ч* области редактору газеты «СН*» направлено извещение о проведении аукциона по продаже в собственность земельных участков для опубликования в номере газеты. В указанном извещении спорный земельный участок был указан под номером 1 (том 1 л.д. 75-76).

ДАТА КУИЗО С* муниципального района Ч* области редактору газеты «СН*» направлено дополнение в извещение о проведении аукциона по продаже в собственность земельных участков для опубликования в номере газеты. В дополнении к извещению указано, что спорный земельный участок обременен правом аренды по договору аренды от ДАТА № (том 1 л.д. 77).

Таким образом, сведения о проведении аукциона и передачи на торги спорного земельного участка были опубликованы в средствах массовой информации.

ДАТА в помещении администрации С* муниципального района Ч* области состоялся аукцион, предметом которого являлся земельный участок площадью 72616 кв.м. с кадастровым № расположенного по АДРЕС. Цена приобретаемого земельного участка по результатам торгов составила 1756550 рублей (л.д. 83), по данной цене он был приобретен победителем торгов Хаткевич В.В.

По результатам торгов, между С* муниципальный район Ч* области и Хаткевич В.В. ДАТА был заключен договор продажи земельного участка, расположенного по АДРЕС с кадастровым № площадью 72616 кв.м. (том 1 л.д. 84-87).

Согласно выписке из ЕГРП, правообладателем спорного земельного участка является Хаткевич В.В., из данной выписки также видно что в отношении земельного участка зарегистрировано и вещное право Воробьевой К.А. - аренда земельного участка от ДАТА срок действия по ДАТА (том 1 л.д. 53).

Согласно п.1,4 ст.447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Воробьева К.А. не участвовала в торгах по продаже спорного земельного участка, однако, полагает о нарушении ее права арендатора земельного участка проведенными торгами, и заключением договора купли-продажи земельного участка по результатам торгов с Хаткевич В.В., ссылаясь на наличие у нее преимущественного права покупки данного земельного участка, основанного на нормах п. 8 ст.22 Земельного кодекса РФ и абз.2 ст.1 Федерального закона от 24 июля 2002 года №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», полагая, что на сложившиеся правоотношения распространятся положения Земельного кодекса РФ, на основании которого ей предоставлено право преимущественного приобретения земельного участка, как лицу земельный участок которому предоставлен для ведения дачного хозяйства.

Данные выводы Воробьева К.А. делает на основании того, что вид разрешенного использования арендуемого ею земельного участка был изменен до проведения торгов на вид использования «для ведения дачного хозяйства».

Действительно в силу абз.2 ст.1 Федерального закона от 24 июля 2002 года №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» действие указанного закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом РФ.

Корреспондирующей нормами п.п. 6,7 ст.27 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Однако данные положения не распространяются на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

Таким образом, законодатель устанавливает, что правовое положение земельного участка, предоставленного гражданину из земель сельскохозяйственного назначения для ведения дачного хозяйства регламентируется нормами Земельного кодекса РФ.

Однако в силу положений п.2 ст.81 Земельного кодекса РФ порядок предоставления земельных участков гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства устанавливается настоящим Кодексом, федеральным законом о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан.

В свою очередь Федеральный закон от 15 апреля 1998 года №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» определяет порядок определения потребности в земельных участках для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений и выбора и предоставление земельных участков для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений (ст.ст. 13,14).

Из анализа приведенных норм права, очевидно следует, что Воробьева К.А. принявшая права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды, заключенного Администрацией С* муниципального района Ч* области с ООО «Си.*» № от ДАТА, не относится к числу граждан, земельный участок которым предоставлен для ведения дачного хозяйства в установленном Земельным кодексом РФ и Федеральным законом от 15 апреля 1998 года №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» порядке в смысле ст. 81 Земельного кодекса РФ.

Более того в силу ст.33 Земельного кодекса РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ. Законом Челябинской области «О земельных отношениях» к компетенции законодательного (представительного) органа государственной власти Челябинской области отнесены полномочия по установлению предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, предоставляемых гражданам земельных участков для дачного строительства. Соответственно Законом Челябинской области от 26 сентября 2002 года №106-ЗО «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Челябинской области» такие размеры установлены - от 0,06 до 0,5 гектара.

Таким образом, в аренде у одного физического лица, не может находиться земельный участок 72616 кв.м. с целью осуществления личного дачного хозяйства, и расценивать Воробьеву К.А. как гражданина, которому данный земельный участок выделен для ведения дачного хозяйства в который в связи с этим обладает правом преимущественной покупки данного земельного участка, не представляется возможным, исходя из толкования изложенных выше норм права.

Из изложенного следует сделать вывод о том, что сложившиеся правоотношения регламентированы нормами Федерального закона от 24 июля 2002 года №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в силу п.1 ст.10 которого земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Правило настоящего пункта не распространяется на случаи, когда переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Именно изложенной нормой право следует руководствоваться, определяя права Воробьевой К.А. при реализации спорного земельного участка. Положения п.8 ст.22 Земельного кодекса РФ в данной сложившейся ситуации не применимы.

Таким образом, учитывая, что договор аренды спорного земельного участка заключен с ООО «Си.*» ДАТА (том 1 л.д. 143-145), по договору цессии от ДАТА к Воробьевой К.А. перешли права по договору аренды, трех лет, предусмотренных п.4 ст.10 Федерального закона от 24 июля 2002 года №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» для приобретения права на покупку земельного участка по рыночной стоимости, не прошло, в связи с чем, преимущественное право Воробьевой К.А. на приобретение спорного земельного участка отсутствовало и ее права не нарушены в результате проведения торгов и оспариваемым ею договором, заключенным по результатам торгов с Хаткевич В.В.

Воробьева К.А. имела право и возможность участия в торгах, в связи с чем имела эффективную возможность для приобретения земельного участка наравне с другими участниками торгов.

Доводы Воробьевой К.А. о наличии преимущественного права выкупа арендуемого ею земельного участка в силу п.3.7 договора аренды земельного участка № от ДАТА не состоятельны и основаны на ошибочном толковании норм права, поскольку, как уже указано, процедура продажи спорного земельного участка императивно урегулирована Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», с момента заключения договора аренды спорного земельного участка не прошло трех лет. Данный земельный участок может быть продан исключительно с торгов, таким образом, п.3.7 договора аренды ничтожен, поскольку предусматривает преимущественное право приобретения арендатором земель сельскохозяйственного назначения в собственность и до истечения трехлетнего срока, что противоречит изложенным нормам закона.

Отказывая в удовлетворении встречного искового заявления Хаткевич В.В., суд исходит из следующих обстоятельств.

Заключенный ДАТА между С* муниципальным районом Ч* области и ООО «Си.*» договор № аренды спорного земельного участка послужил самостоятельным основанием для государственной регистрации права аренды ООО «Си.*» ДАТА (том 1 л.д. 143-145).

После государственной регистрации договора аренды земельного участка с истцом Воробьевой К.А. заключается договор от ДАТА о передаче прав и обязанностей по договору № от ДАТА аренды земли, на основании которого права арендатора земельного участка перешли истцу Воробьевой К.А.

Хаткевич В.В. в обоснование встречного иска ссылается на заключенное ДАТА между ООО «Си.*» и С* муниципальный район соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от ДАТА № и передачу спорного земельного участка по акту приема-передачи С* муниципальному району Ч* области (том 2 л.д. 52, 53).

Однако, по сообщению Управления Росрестра по Ч* области, указанное соглашение от ДАТА о расторжении договора аренды земельного участка в отношении спорного земельного участка в Управление не представлялось (том 2 л.д. 14, 15).

Также по сообщению администрации С* муниципального района Ч* области заявление ООО «Си.*» о расторжении договора аренды от ДАТА в администрацию не поступало,

Как указывал представитель администрации в ходе судебного разбирательства, в администрации С* района Ч* области отсутствует соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от ДАТА и акт приема-передачи земельного участка, о чем представлено соответствующее письмо КУИЗО С* муниципального района (том 2 л.д. 16).

Заключенный ДАТА договор аренды поставлен на учет КУИЗО С* муниципального района, о чем имеет соответствующую отметку, при том что в соглашении о расторжении договора аренды таких сведений не содержится.

Также представитель администрации указывал, что для заключения данного соглашения необходимо волеизъявление главы района, выраженное в отдельно выносимом постановлении о расторжении договора аренды, однако данное постановление за период ДАТА не выносилось.

Допрошенный в ходе судебного разбирательства свидетель Л.М.В. указал, что он являлся директором ООО «Си.*» с ДАТА по ДАТА, что подтверждается сведениями представленными налоговым органом в ответ на судебный запрос. Из пояснений Л.М.В. следует, что в ДАТА между ООО «Си.*» и С* муниципальным районом был заключен договор аренды спорного земельного участка, а в ДАТА с Воробьевой К.А. подписан договор уступки прав и обязанностей по договору аренды от ДАТА. Однако соглашение о расторжении данного договора аренды он не подписывал, не заключал его с администрацией С* района Ч* области, а также указал что на представленном суду соглашении о расторжении договора аренды и акте передачи земельного участка стоит не его подпись.

В силу ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Соответственно соглашение о расторжении договора аренды земельного участка является сделкой, и предметом данной сделки выступает объект недвижимого имущества.

Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, прекращение и расторжение договора аренды, подлежащего государственной регистрации, также подлежит такой регистрации.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает договор аренды спорного земельного участка от ДАТА № не расторгнутым, в связи с чем ООО «Си.*» имело возможность и законные основания для заключения оспариваемого договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды после государственной регистрации договора аренды от ДАТА.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Воробьевой К.А. к Администрации С* муниципального района Ч* области, Хаткевич В.В. о признании торгов проведенных с нарушением права преимущественной покупки, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от ДАТА, применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление Хаткевич В.В. к Администрации С* муниципального района Ч* области, Воробьевой К.А. о признании недействительным договора от ДАТА о передаче прав и обязанностей, применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения в Челябинский областной суд через Сосновский районный суд Челябинской области.

Председательствующий А.Н. Волкова

Копия верна.