Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам Ревякина С.В., Дарьина Э.Б. к ЗАО «ДБМ», к ООО «Объединение Водоканалремстрой» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте,

УСТАНОВИЛ.

Ревякин С.В. обратился в суд с иском к ЗАО «ДБМ», требуя признать за ним право собственности на долю в незавершенном строительством объекте, находящемся по адресу: ..., ..., которая соответствует трехкомнатной квартире, расположенной во втором подъезде на третьем этаже третьей на этаже по часовой стрелке.

Требования по иску мотивированы тем, что на основании заключенного между сторонами договора вклада на финансирование строительства квартиры ответчик (ЗАО «ДБМ») взамен на полученные от истца денежные средства в сумме 3200000 рублей обязался передать в собственность Ревякину С.В. по окончанию строительства жилого дома квартиру проектной площадью 126,75 кв.м. Поскольку до настоящего времени принятые на себя обязательства по передаче квартиры ответчиком не исполнены, Ревякин С.В. просит признать за ним право собственности на долю в праве на незавершенный строительством объект.

Кроме того, до рассмотрения спора по существу в дело для совместного рассмотрения с первоначальным иском было принято исковое заявление Дарьина Э.Б., который, ссылаясь на заключенный с ООО «Водоканалремстрой» договор долевого участия в строительстве жилья, возражая против требований Ревякина С.В., заявил о своих собственных правах на долю в размере 122/10000 в праве собственности на незавершенный строительством объект, эквивалентную квартире со строительным номером 20333.

В судебном заседании представитель истца Ревякина С.В. и представитель истца Дарьина Э.Б. на заявленных требованиях настаивали в полном объеме по изложенным в исковых заявлениях основаниям.

Представитель ответчика ООО «Объединение Водоканалремстрой» согласился с исковыми требованиями Дарьина Э.Б., подтвердив факт заключения с истцом договора долевого участия в строительстве, факт получения от него денежных средств и факт неисполнения принятого на себя обязательства по своевременной сдаче дома в эксплуатацию и передаче истцу права собственности на оплаченное им жилое помещение. Возражал против удовлетворения исковых требований Ревякина С.В., пояснив суду об отсутствии у ЗАО «ДБМ» полномочий по распоряжению квартирой со строительным номером 20333, поскольку данное жилое помещение по завершению строительства жилого дома подлежало передаче застройщику (ООО «Объединение Водоканалремстрой), который уже распорядился правами в отношении этой квартиры по своему усмотрению, передав их Мореву А.В., а затем (после расторжения первоначально заключенного договора) - Дарьину Э.Б.

Представитель ответчика ЗАО «ДБМ» возражала против удовлетворения требований Дарьина Э.Б., настаивала на удовлетворении иска Ревякина С.В., считая именного его лицом, которому принадлежат имущественные права в отношении планируемого к созданию жилого помещения, поскольку ЗАО «ДБМ» приобрело исключительное право на финансирование строительства жилого ... по ... в ... за счет собственных и привлеченных средств.

Третье лицо Гришаева О.В. в судебное заседание не явилась.

Принимая процессуальное решение о рассмотрении спора в отсутствие Гришаевой О.В., суд исходит из следующих обстоятельств.

Согласно п. 3 ст. 167 ГПК РФ в случае, если лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, суд откладывает разбирательство дела в случае признания причин их неявки уважительными. Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Судом в ходе производства по делу были приняты исчерпывающие меры к тому, чтобы обеспечить соблюдение процессуальных прав третьего лица, обеспечить Гришаевой О.В. эффективную возможность доступа к правосудию, участия в судебном заседании. Однако, таким правом Гришаева О.В. по своему усмотрению не воспользовалась.

Так, в силу ч. 1 ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

Судебное извещение, адресованное лицу, участвующему в деле, направляется по адресу, указанному лицом, участвующим в деле, или его представителем (ч. 4 ст. 113 ГПК РФ).

Заявление Гришаевой О.В. о вступлении в дело в качестве третьего лица без самостоятельных требований было подано ей в канцелярию суда Дата обезличена года.

В тексте заявления Гришаева О.В. не указала никакой контактной информации (адрес, телефон, абонентский ящик, электронная почта и т.д.). Однако, такие сведения содержались в представленном ей договоре долевого участия в строительстве жилья, где было указано, что местом ее жительства является ... ... по ... в ....

В отсутствие иных сведений (в ответах УФМС по ... и УФМС по ... отражено, что Гришаева О.В. на территории указанных субъектов РФ зарегистрированной не значится) суд по правилам ст. 113 ГПК РФ извещал третье лицо заказными письмами с уведомлением по единственному сообщенному ей адресу. Кроме того, по этому же адресу судом направлялись и письма о разъяснении процессуального статуса Гришаевой О.В., о возможности принятия мер к защите своих имущественных прав, если они действительно затрагиваются предметом спора.

Однако, после подачи заявления о вступлении в дело в качестве третьего лица и до момента разрешения спора по существу (то есть в течение более чем двух календарных месяцев) Гришаева О.В. больше не являлась в суд, не знакомилась с материалами дела, не пользовалась иными процессуальными правами, предоставленными ей законом, хотя была достоверно осведомлена как о самом факте рассмотрения в суде данного иска, так и о его содержании (предмете спора), что следует из буквального толкования ее собственного заявления от Дата обезличена г.

Судебная корреспонденция, адресованная Гришаевой О.В. (в том числе, судебные повестки), возвращена организацией связи за истечением срока хранения.

Принимая во внимание то обстоятельство, что на разрешение гражданского-правового спора процессуальный закон (ч. 1 ст. 154 ГПК РФ) отводит не более двух месяцев, этот срок является достаточным для формирования у заинтересованного лица правовой позиции по спору и принятия требуемых (необходимых и достаточных) мер для защиты своих прав и законных интересов.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу ч. 1 ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Поскольку Гришаевой О.В. была предоставлена реальная возможность осуществления гражданских прав на участие в процессе, предъявление собственных требований относительно предмета спора, на оспаривание доводов и доказательств иных участников процесса, но она этим правом не воспользовалась, суд должен рассмотреть дело исходя из того объема материалов, который был представлен сторонами и собран по их инициативе.

Разрешая спор по существу в отсутствие Гришаевой О.В., суд принимает во внимание гарантированный статьями 46 и 52 Конституции Российской Федерации каждому лицу доступ к правосудию и предусмотренную Конвенцией о защите прав человека и основных свобод (статья 6) необходимость проведения судебного разбирательства в разумный срок.

В данном случае решение об отложении слушания по делу в связи с отсутствием Гришаевой О.В. не может быть принято без ущерба для интересов истца, который, обратившись в суд Дата обезличена года, вправе своевременно реализовать предоставленное ему законом право на судебную защиту.

Не основанное на положениях закона, принципах состязательности и справедливости отложение слушания по делу не только препятствует соблюдению разумного срока рассмотрения спора, но и влечет за собой отказ в отправлении правосудия судом, ставит под сомнение гарантии осуществления гражданского судопроизводства, задачами которого в соответствии со ст. 2 ГПК РФ являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и организаций.

Выслушав объяснения сторон, исследовав представленные в материалы дела письменные доказательства, суд находит исковые требования Дарьина Э.Б. подлежащими удовлетворению, а исковые требования Ревякина С.В. - не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

При рассмотрении дела установлено, что Дата обезличена года между ООО «Объединение Водоканалремстрой» (застройщик) и Дарьиным Э.Б. (участник) был заключен договор участия в долевом строительстве л.д. 69), по условиям которого застройщик за обусловленную плату (35000 рублей за квадратный метр) принял на себя обязательство после ввода дома в эксплуатацию передать дольщику трехкомнатную квартиру в ... по ... в ... (во втором подъезде на третьем этаже, третью на этаже по часовой стрелке).

Как следует из объяснений сторон в судебном заседании, содержания п. 2.3 договора участия в долевом строительстве, письма ООО «Объединение Водоканалремстрой» от Дата обезличена г. л.д. 39), письма судебного пристава-исполнителя Центрального РОСП ... л.д. 51) имущественные обязательства дольщика по договору долевого участия в строительстве жилья исполнены путем частичного отказа (на сумму 4410000 рублей) от требований по исполнительному листу Номер обезличен от Дата обезличена г. (о взыскании денежных средств в сумме 10532500 рублей).

Анализируя правовую природу договора, заключенного ООО «Объединение Водоканалремстрой» с физическим лицом - истцом по настоящему гражданскому делу (Дарьиным Э.Б.), суд руководствуется положениями ст. 431 ГК РФ, в соответствии с которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Положения Федерального закона от Дата обезличена года Номер обезличен 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (те требования, которые установлены им к порядку привлечения денежных средств граждан в целях осуществления жилищного строительства, в том числе, определяющие форму и содержание соответствующих сделок, необходимость их государственной регистрации) к рассматриваемым отношениям, правовой квалификации договора, неприменимы.

Согласно ст. 27 Закона, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления закона в силу, то есть после Дата обезличена года, тогда как начальное разрешение на строительство спорного здания-вставки было получено ООО «Объединение Водоканалремстрой» еще в октябре 2003 года.

Таким образом, из буквального значения содержащихся в договоре от Дата обезличена года слов и выражений усматривается, что он представляет собой договор строительного подряда с элементами соглашения инвестиционного характера. Так, в рамках данного договора ООО «Объединение Водоканалремстрой», фактически выступая в роли застройщика (подрядчика), обязалось в определенный срок возвести на деньги дольщика (заказчика) конкретный объект недвижимого имущества (квартиру), после чего передать данный объект заказчику. При этом строительство дома в целом осуществлялась в рамках самостоятельного инвестиционного проекта.

В соответствии с п. 1 ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Согласно приведенной норме права существенными условиями договора строительного подряда являются его предмет, срок выполнения работы и цена договора. При этом договор, на котором Дарьин Э.Б. основывает свои требования, содержит в себе указанные условия.

В силу данного договора у ООО «Объединение Водоканалремстрой», принявшего от контрагента встречное исполнение, возникла обязанность построить и передать в собственность истца (Дарьина Э.Б.) объект недвижимого имущества, обладающий индивидуально-определенными признаками, которые закреплены условиями соглашения.

В соответствии с п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ документом, который удостоверяет создание объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Пунктом 10 указанной статьи предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства.

Разрешение на ввод в эксплуатацию ... по ... в ... ООО «Объединение Водоканалремстрой» до настоящего момента получено не было. Жилой дом в эксплуатацию не введен.

Как следует из представленных в материалы дела письменных доказательств (разрешение на строительство, разрешение на выполнение строительно-монтажных работ, постановление Главы ... Номер обезличенп от Дата обезличена г., Номер обезличенп от Дата обезличена г., Номер обезличенП от Дата обезличена г.) изначально застройщику было выдано разрешение на строительство 10-этажного жилого дома с условием соблюдения строительных, противопожарных, санитарных норм и правил, восстановления благоустройства, участия в сносе и расселении ветхо-аварийного жилья, создании городских инженерных сооружений для развития строительной индустрии города и решения социальных вопросов.

В настоящее время жилой дом Номер обезличен по ... в ... фактически построен, но не принят в эксплуатацию. При этом в ходе строительства в результате произошедшей корректировки проекта была изменена его этажность (доведена до 11 этажей), ряд иных технических характеристик (письмо архитектурной мастерской).

Согласно письму Управления архитектурно-строительного надзора ... от Дата обезличена г. по проекту 11-этажного жилого дома отсутствует положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, отсутствует градостроительный план земельного участка. До настоящего времени не снесен противотуберкулезный диспансер, вследствие чего дом не оборудован детскими, игровыми и хозяйственными площадками. Отсутствует пожарный проезд с восточного фасада, что в совокупности препятствует принятию решения о выдаче разрешения на ввод указанного объекта в эксплуатацию.

До настоящего времени ООО «Объединение Водоканалремстрой» не исполнило принятых на себя подрядных обязательств по созданию индивидуально-определенного объекта недвижимого имущества (квартиры) и передаче его истцу, как заказчику выполненных работ. В судебном заседании представитель ООО «Объединение Водоканалремстрой» подтвердил, что установленные договором сроки в настоящее время в сложившейся ситуации соблюдены быть не могут.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Поскольку истец по настоящему делу вложил принадлежащие ему материальные ресурсы в создание конкретного объекта недвижимости в силу глав 14 (приобретение права собственности) и 37 (договор подряда) ГК РФ, он приобрели право на получение соответствующей квартиры в личную собственность.

Однако, согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Принимая во внимание, что дом Номер обезличен по ... в ... до настоящего момента не принят в эксплуатацию, он является незавершенным строительством объектом, единым имущественным комплексом, в силу чего право собственности на конкретные квартиры не может быть зарегистрировано и, следовательно, не может возникнуть в установленном законом порядке. Такие объекты вещных прав, как конкретные квартиры дома Номер обезличен по ... в ..., до настоящего времени не созданы и права на них в данный момент не могут быть приобретены дольщиками.

Вместе с тем, согласно договору Номер обезличен об инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства от Дата обезличена года л.д. 26-27) многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ..., ..., является объектом инвестиционной деятельности - общим инвестиционным проектом ООО «Объединение Водоканалремстрой» и ЗАО «ДБМ».

По условиям указанного договора ООО «Объединение Водоканалремстрой», было наделено полномочиями застройщика (субъект инвестиционной деятельности, предоставляющий под застройку принадлежащий ему на праве аренды земельный участок) и заказчика (субъект инвестиционной деятельности, осуществляющий реализацию инвестиционного проекта). ЗАО «ДБМ» наделено функциями инвестора (субъект инвестиционной деятельности, осуществляющий финансирование инвестиционного проекта с использованием собственных и привлеченных средств). Кроме того, ЗАО «ДБМ» были частично переданы функции заказчика (заключение договора генподряда и технический надзор за строительством).

В соответствии со ст. 1 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от Дата обезличена г. Номер обезличенФЗ инвестиции - это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Согласно п. 1 ст. 4 Закона субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Согласно договору Номер обезличен от Дата обезличена года инвестиции ООО «Объединение Водоканалремстрой» в инвестиционный проект заключаются в: оформлении договора краткосрочной аренды земельного участка, проработке социальных вопросов с жителями реконструируемого квартала, передаче жилья в счет обязательных отчислений администрации ..., получение разрешения на строительство, организация государственной приемочной комиссии, сдача объекта эксплуатирующей организации, предоставление строительной площадки и др.

Инвестиции ЗАО «ДБМ» заключаются в финансировании проекта за счет собственных и привлеченных средств, заключении договора генподряда.

Поскольку исполнение ООО «Объединение Водоканалремстрой» принятых на себя перед истцом подрядных обязательств находится в прямой зависимости от реализации инвестиционного проекта и возможно лишь по его окончании, суд полагает, что к сложившимся между сторонами правоотношениям применимы нормы законодательства об инвестиционной деятельности.

Выступая по отношению к истцу в качестве подрядчика, а по отношению к ЗАО «ДБМ» в качестве застройщика и заказчика ООО «Объединение Водоканалремстрой» приобрело комплекс взаимосвязанных прав и обязанностей, которые не могут быть рассмотрены и реализованы в отрыве друг от друга. При этом физические лица - заказчики по договорам подряда приобрели правомочия участников инвестиционной деятельности в той мере, в которой их право на приобретение соответствующих квартир зависит от корреспондирующих правомочий ООО «Объединение Водоканалремстрой» на получение соответствующих квартир в свою собственность по завершении инвестиционного проекта.

Возведение жилого дома, часть квартир в котором ООО «Объединение Водоканалремстрой» обязалось создать, действуя в пределах договоров строительного подряда, фактически осуществляется в рамках инвестиционного проекта, поэтому к числу участников инвестиционной деятельности, обладающих соответствующим объемом правомочий, следует отнести всех лиц, которые в ответ на затраченные денежные средства и иные инвестиции вправе претендовать на получение в личную собственность определенной части возводимого объекта.

В соответствии с п. 3 ст. 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности», который применяется в части, не противоречащей федеральному закону от Дата обезличена г. Номер обезличенФЗ, незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

Поскольку дом Номер обезличен по ... в ... до настоящего времени не окончен строительством, суд полагает, что требования истца о признании права собственности на долю в указанном объекте являются правомерными.

Определяясь с размером доли, которая должна быть признана за истцом (Дарьиным Э.Б.), суд исходит из следующих обстоятельств.

В соответствии с п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или более лиц, принадлежит им на праве общей долевой собственности.

По смыслу п. 1 ст. 245 ГК РФ доли участников общей долевой собственности могут быть определены на основании закона или соглашения между ними.

В рассматриваемом споре суд приходит к выводу о том, что поскольку при заключении договора истец рассчитывал на приобретение квартиры определенного размера, которая фактически была построена и площадь которой является составной частью площади объекта в целом, доля истца в праве собственности на незавершенный строительством объект должна быть определена с учетом фактической площади квартиры, на которую он претендует, и общей площади жилого дома.

Как следует из материалов дела и объяснений сторон в судебном заседании, в ходе реализации инвестиционных и строительных задач по мере возведения жилого дома, его проект был изменен по сравнению с первоначальным, общая площадь увеличена и вместо предусмотренных 8783,6 кв.м. составляет в настоящее время 10379 кв.м. (справка ЗАО «ДБМ» о результатах строительных обмеров).

Для исчисления размера доли и обращения ее в правильную дробь судом использовалась методика с применением свойства пропорции - перемножение членов пропорции крест-накрест и составлением арифметического уравнения.

Так, доля Дарьина Э.Б. в праве собственности на незавершенный строительством объект составляет 126,75 / 10379 = Х / 10000 отсюда 126,75 * 10000 = 10379 * Х отсюда Х = 126,75 * 10000 / 10379 отсюда Х = 122 и, следовательно, рассчитываемая доля в праве собственности на объект недвижимого имущества равна 122/10000.

В соответствии с п. 11 Постановления Пленума ВС РФ «О судебном решении» от Дата обезличена г. в резолютивной части решения должно быть четко сформулировано, что именно постановил суд (статья 138 ГПК РФ), кто, какие конкретно действия и в чью пользу должен произвести, за какой из сторон признано оспариваемое право. Судом должны быть разрешены и другие вопросы, указанные в законе, с тем чтобы решение не вызывало затруднений при исполнении (часть 5 статьи 198, статьи 204 - 207 ГПК РФ).

С учетом изложенного суд полагает, что для обеспечения возможности исполнения настоящего судебного решения необходимо не только определить размеры долю истца в праве собственности на незавершенный строительством объект, но и привязать эту долю к конкретной квартире, которая уже фактически построена, но в связи с отсутствием разрешения на ввод дома в эксплуатацию не возникла как самостоятельный объект вещных прав.

Во-первых, такая идентификация долей необходима для того, чтобы исключить возможность нарушения прав иных лиц - участников общей долевой собственности, претендующих на приобретение квартир, не являющихся предметом спора по настоящему иску.

Во-вторых, указание на конкретную квартиру необходимо для надлежащего оформления вещных прав истца на жилое помещение по окончании строительства.

Кроме того, поскольку создание индивидуально-определенной квартиры являлось предметом договора подряда, указание в решении суда на соответствие принадлежащей истцу доли конкретной квартире будет в полной мере отвечать условиям совершенной сделки.

Из объяснений сторон в судебном заседании и представленных в дело письменных доказательств (справка ЗАО «ДБМ») следует, что в процессе реализации инвестиционного проекта изначально принятая нумерация квартир была изменена ЗАО «ДБМ» на четырехразрядную кодировку, в которой первый разряд обозначает номер подъезда, второй разряд - этаж, третий разряд - порядок расположения квартиры на этаже по часовой стрелке, четвертый разряд - количество комнат в квартире.

Сопоставив первоначальный номер квартиры с номером, присвоенным ЗАО «ДБМ» согласно принятой кодировке, а так же с копией поэтажного плана и условиями договора, суд приходит к следующему.

Квартира, на приобретение которой претендует Дарьин Э.Б., в настоящее время носит строительный номер 20333 и располагается во втором подъезде на третьем этаже, третьей на этаже по часовой стрелке.

Тот факт, что имущественное право на приобретение в собственность спорной квартиры было передано ЗАО «ДБМ» по возмездной сделке иному лицу, не является основанием для отказа в удовлетворении требований Дарьина Э.Б.

Действительно, как следует из представленных в материалы дела письменных доказательств, Дата обезличена года ЗАО «ДБМ» заключило с Ревякиным С.В. договор вклада на финансирование строительства л.д.: 7-10), приняв на себя обязательство по окончанию строительства в качестве расчета за проведенное финансирование передать вкладчику квартиру со строительным номером 20333 (квартиру Дарьина Э.Б.).

Однако, в соответствии с п. 4 заключенного между ЗАО «ДБМ» и ООО «Объединение Водоканалремстрой» договора об инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства по окончании строительства право собственности на жилой многоквартирный дом по ... в ... ... распределяется в следующем порядке: 77% общей площади дома переходит в собственность инвестора (ЗАО «ДБМ»), 23% общей площади дома переходит в собственность застройщика (ООО «Объединение Водоканалремстрой»).

Дополнительным соглашением Номер обезличен от Дата обезличена года стороны внесли уточнение в п. 4 инвестиционного договора в части распределения собственности в строящемся доме. Пунктом 2.1 соглашения предусмотрено, что за вклад в строительство жилого дома застройщик после сдачи дома госкомиссии получает в собственность пятнадцать квартир общей вводимой площадью 1998,82 кв.м. под номерами: 3,6,7,8,10,12,15,17,20,21,29,30,32,40,44.

Данное соглашение было составлено в письменной форме, имеет необходимые реквизиты, соответствует требованиям действующего законодательства, скреплено подписями сторон и является надлежащим основанием для формирования соответствующих его содержанию гражданско-правовых обязательств.

При таких обстоятельствах, несмотря на то, что п. 3.2 инвестиционного договора ЗАО «ДБМ» было предоставлено право от своего имени заключать договоры долевого участия в строительстве с физическими и юридическими лицами, заключив такие договоры в отношении квартиры 32 (строительный номер - 2033) инвестор вышел за пределы предоставленных ему законом и договором полномочий, поскольку правом на приобретение указанной квартиры в собственность по окончании строительства и, следовательно, правом на распоряжение ими обладал застройщик, который в свою очередь вступил по поводу данных жилых помещений в договорные отношения с истцами.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ правомочие распоряжения имуществом принадлежит его собственнику. Принимая во внимание, что в силу инвестиционного договора с учетом дополнительного соглашения Номер обезличен право собственности ЗАО «ДБМ» на квартиру 32 возникнуть не могло, инвестор не имел права заключать договоры вклада на финансирование строительства, по условиям которых вкладчики получали право на последующее приобретение указанных квартир в личную собственность.

Таким образом, договор, заключенный ЗАО «ДБМ» с Ревякина С.В. по поводу квартиры со строительным номером 20333 противоречит требованиям закона, в связи с чем в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным и не подлежит учету при разрешении рассматриваемого спора.

В связи с этим исковые требования Ревякина С.В. основаны на сделке, которая не влечет за собой правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, следовательно, не подлежат удовлетворению. Правовые и фактические основания для признания за Ревякина С.В. права на долю в праве собственности на незавершенный строительством объект у суда отсутствуют. Свои имущественные интересы, связанные с заключением договора вклада на финансирование строительства, Ревякина С.В. вправе защитить иным предусмотренным законом способом, в том числе, путем обращения соответствующих материальных притязаний к ЗАО «ДБМ».

Ссылку представителя ЗАО «ДБМ» на то обстоятельство, что по окончании строительства ООО «Объединение Водоканалремстрой» должно было получить в собственность только четыре квартиры со строительными номерами 10424, 10733, 20315, 20533, которые соответствуют первоначальным номерам 7,17,29,30,40, суд признает неправомерной.

Данное утверждение третьего лица основано на том, что из 23% общей площади дома, которая в рамках инвестиционного договора должна была перейти в собственность ООО «Объединение Водоканалремстрой», 16 % подлежали передаче администрации ... в рамках обязательных отчислений. При этом Дата обезличена года ЗАО «ДБМ» вступило в договорные отношения с администрацией ... л.д. 36-37) по поводу развития инженерной и социальной инфраструктуры города в связи со строительством 11-этажного жилого дома с нежилыми помещениями по ... в ... ..., по которому обязалось перечислить в муниципальную казну взнос в размере 37415000 рублей (указанная денежная сумма до настоящего момента ЗАО «ДБМ» уплачена не была). На этом основании представитель ЗАО «ДБМ» полагает, что инвестор освободил застройщика от обязанности осуществления расчетов с администрацией, поэтому имеет право на получение в собственность и последующее распоряжение теми 16% площадей, которые подлежали передаче муниципальному образованию.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, в том числе: из договоров и иных сделок; из актов государственных органов и органов местного самоуправления.

В силу инвестиционного договора от Дата обезличена года у ООО «Объединение Водоканалремстрой» возникло право на приобретение в собственность по окончании строительства 23% общей площади жилого дома.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Данное требование соответствует условию, закрепленному п. 7.1 инвестиционного договора, в соответствии с которым любые изменения и дополнения к инвестиционному договору имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны уполномоченными представителями сторон.

Дополнительным соглашением Номер обезличен от Дата обезличена года стороны в установленной законом и договором форме внесли изменение в содержание ранее сформированных обязательств, определив конкретный перечень квартир, подлежащих передаче каждому из контрагентов по договору по окончании строительства.

Других изменений в инвестиционный договор по данному поводу сторонами внесено не было, поэтому вступление ЗАО «ДБМ» в договорные отношения с администрацией ... не имеет самостоятельного юридического значения, не может повлиять на содержание правоспособности ООО «Объединение Водоканалремстрой», как самостоятельного юридического лица, и не может лишить его имущественных прав на жилые помещения, перечисленные в дополнительном соглашении Номер обезличен к инвестиционному договору.

Постановлением Главы ... Номер обезличенп от Дата обезличена года о предоставлении земельного участка в краткосрочную аренду обязанность по передаче муниципалитету 16% площади жилого дома в счет компенсации расходов на строительство городских инженерных сооружений и снос ветхо-аварийного жилья была возложена на арендатора (ООО «Объединение Водоканалремстрой»).

Постановлением Главы ... Номер обезличенп от Дата обезличена года о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства ранее изданное постановление Номер обезличенп было признано утратившим силу. Пунктом 4 нового постановления на арендатора (ООО «Объединение Водоканалремстрой») возложена обязанность произвести за свой счет снос и расселение жителей ветхо-аварийного жилого дома Номер обезличен по ... в ... ... в установленном законодательством порядке. Обязанность по передаче в собственность муниципалитета конкретных жилых помещений данным постановлением уже предусмотрена не была. Следовательно, изменился изначально установленный порядок взаиморасчетов - вместо передачи квартир предусмотрено иное участие в социальных вопросах.

Дата обезличена года между ООО «Объединение Водоканалремстрой» и администрацией ... был заключен договор, согласно которому застройщик, являясь арендатором земельного участка, предоставленного под строительство жилого дома Номер обезличен по ... в ... ..., в соответствии с постановлением Главы города от Дата обезличена г. Номер обезличенп во исполнение п. 4 данного постановления безвозмездно передает администрации добровольный взнос в бюджет города на развитие инженерной инфраструктуры. Размер взноса составляет 10993000 рублей. Пунктом 2.2. договора предусмотрена обязанность администрации направить полученный от застройщика взнос целевым назначением на развитие инженерной инфраструктуры города, зачесть поступивший от застройщика добровольный взнос в счет исполнения обязанностей, предусмотренных п. 4 постановления Главы города от Дата обезличена г. Номер обезличенп. При этом из представленной в материалы дела переписки усматривается, что денежные средства в размере 10993000 рублей на счет администрации поступили.

Размер платежа (10993000 рублей), код бюджетной классификации, на который он поступил (34320704000040000180), срок платежа полностью соответствуют условиям договора Номер обезличен от Дата обезличена г., что свидетельствует о совершении ООО «Объединение Водоканалремстрой» действий, направленных на исполнение принятых на себя перед муниципальным образованием в связи со строительством жилого дома обязанностей. Доказательства тому, что данные обязательства в настоящее время прекращены или трансформированы, суду не представлены.

Наличие в материалах дела письма заместителя Главы ... от Дата обезличена г., где муниципальное образование сообщает об отказе от принятия платежа в размере 4850000 рублей в счет исполнения договора от Дата обезличена г., не имеет существенного значения, поскольку справка управления финансов города, датированная более поздним временем, свидетельствует о том, что обязанность по перечислению в городскую казну 10993000 рублей исполнена ООО «Объединение Водоканалремстрой» в полном объеме.

Таким образом, ООО «Объединение Водоканалремстрой» на основании постановлений Главы ... и заключенных договоров ведет самостоятельные расчеты с муниципальным образованием по поводу строительства жилого ... по ... таких обстоятельствах, действия ЗАО «ДБМ», связанные с принятием на себя дополнительных финансовых обязательств перед администрацией ... (которые на момент вынесения судом решения даже не исполнены), не является надлежащим основанием для лишения ООО «Объединение Водоканалремстрой» и, следовательно, истцов имущественных прав в отношении спорных квартир в пользу ЗАО «ДБМ».

Более того, как следует из ответа администрации ... на судебный запрос, орган местного самоуправления в настоящее время самостоятельно не претендует на обязательное получение от застройщика либо инвестора какой-либо доли в объекте строительства в виде тех или иных жилых помещений. Следовательно, распределение долей в объекте инвестиционной деятельности должно быть произведено на основании заключенного между ЗАО «ДБМ» и ООО «Объединение Водоканалремстрой» договора об инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства и дополнительного соглашения к нему, в соответствии с которыми за вклад в строительство жилого дома застройщик получает в собственность пятнадцать квартир под номерами: 3,6,7,8,10,12,15,17,20,21,29,30,32,40,44. При этом тот факт, что муниципальное образование не заявляет самостоятельных требований о передаче квартир, не означает, что предназначавшиеся для нее 16% жилой площади многоквартирного жилого дома не должны поступить в собственность ООО «Объединение Водоканалремстрой». Напротив, как изложено выше, обязанность ООО «Объединение Водоканалремстрой» по осуществлению передачи квартир была предусмотрена соответствующими постановлениями главы города и заменена в последующем обязательством по уплате денежной суммы, которое исполнено ответчиком, в силу чего последний не может быть лишен права на приобретение соответствующих квартир и, как следствие, права на распоряжение ими путем заключения договоров долевого участия. При этом права ЗАО «ДБМ» созданием такой ситуации не нарушаются, поскольку квартиры под номерами: 3,6,7,8,10,12,15,17,20,21,29,30,32,40,44 изначально не входили в состав инвестиционного результата, на который претендовало общество, на который оно имело право и который должен был пополнить его имущественный фонд. Квартирами, право собственности на которые должно было получить ЗАО «ДБМ», застройщик не распоряжался и на приобретение их в свою собственность истцы в рамках рассматриваемого спора не претендуют.

Доводы представителя ЗАО «ДБМ» о том, что финансирование строительства жилого ... по ... в ... было произведено за счет средств инвестора, и при этом его затраты значительно превысили изначально планируемые, не свидетельствуют о возникновении у Ревякина С.В. права на приобретение в собственность спорной квартиры.

При заключении инвестиционного договора Номер обезличен об инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства от Дата обезличена года стороны договорились, что вкладом застройщика в общий проект является: оформление и регистрация договора аренды земельного участка; получение разрешения на строительство; предоставление инвестору строительной площадки для осуществления строительства; передача жилья в счет обязательных отчислений администрации. Внесение застройщиком денежных средств в качестве вклада в общий инвестиционный проект изначально не планировалась. Обязанность по финансированию строительства была полностью возложена на ЗАО «ДБМ», следовательно, само по себе исполнение указанной обязанности надлежащим основанием для перераспределения долей в объекте инвестирования не является. В свою очередь обязательства по оформлению необходимых разрешительных документов и предоставлению инвестору строительной площадки застройщиком исполнено, что не оспаривается сторонами в судебном заседании и подтверждается материалами дела и самим фактом возведения жилого дома. Обязательства по передаче жилья в счет обязательных отчислений администрации заменены обязательством ООО «Объединение Водоканалремстрой» по внесению определенной денежной суммы и так же исполнены ответчиком, что свидетельствует о надлежащем осуществлении им обязанности по внесению своего вклада в общий инвестиционный проект и приобретение права на получение обусловленного соглашением сторон инвестиционного результата.

Как следует из объяснений сторон в судебном заседании, превышение изначально планируемых ЗАО «ДБМ» затрат на возведение жилого дома произошло по большей части вследствие изменения проекта и увеличения общего объема возводимых площадей. При этом такие изменения были вызваны собственным усмотрением инвестора, который без согласования с застройщиком внес соответствующие коррективы, в том числе, увеличив этажность возводимого здания.

Доказательства тому, что ООО «Объединение Водоканалремстрой» было согласно на изменение проекта и изменение в связи с этим объема приобретаемых в собственность площадей, в материалы дела представлены не были.

Принимая во внимание односторонний характер действий инвестора, по собственному усмотрению принявшего на себя дополнительные затраты, суд приходит к выводу о том, что превышение первоначально планируемых объемов финансирования проекта безусловным основанием для перераспределения в пользу ЗАО «ДБМ» жилых помещений, основанием для прекращения прав ЗАО «Объединение Водоканалремстрой» на приобретение в собственность конкретных, указанных в соглашении квартир, признано быть не может.

Кроме того, увеличение площади застройки фактически привело к реальному увеличению объема инвестиционного результата. Вложение большего количества средств, повлекло за собой возведение здания большего размера, что в конечном итоге приведет к приобретению участниками инвестиционного процесса большего количества площадей, следовательно, не может повлечь за собой уменьшение объема передаваемых ООО «Объединение Водоканалремстрой» жилых помещений.

В инвестиционном договоре прямо указан размер причитающейся ответчику доли в объекте инвестирования (23%), дополнительным соглашением Номер обезличен указанная доля привязана к конкретным квартирам, имущественным правом на приобретение указанных квартир в собственность ООО «Объединение Водоканалремстрой» на момент вынесения решения суда обладает, и могло им распорядиться, заключив с истцом договор долевого участия в строительстве жилья (договор подряда).

Таким образом, доказательства тому, что доля ЗАО «ДБМ» превышает его долю, обусловленную инвестиционным договором и соглашением к нему, в материалы дела представлены не были.

Изменение площади жилого дома в целом в основном связано с изменением его этажности. Из материалов дела, а именно из сопоставления площади квартир, указанной в первоначально заключенных договорах с их площадью, отраженной в результатах строительных обмеров, следует, что площадь жилых помещений, подлежавших передаче застройщику, практически не отличается от изначально запланированных параметров и находится в пределах обычной строительной погрешности.

В соответствии с дополнительным соглашением Номер обезличен к инвестиционному договору за вклад в строительство жилого дома застройщик вправе претендовать на 1998,82 кв.м. вводимой площади. При этом фактическая площадь квартир со строительными номерами 10713 и 20633 составляет 258,12 кв.м. (а с учетом квартир, спор по которым разрешен решением суда от Дата обезличена г. - 1460,08 кв.м.), что меньше той площади, которая должна была отойти ООО «Объединение Водоканалремстрой» в рамках заключенных с ЗАО «ДБМ» соглашений, следовательно, последний был вправе ей распоряжаться путем заключения с истцами соответствующих договоров.

Представленная Гришаевой О.В. в материалы дела копия договора на долевое участие в строительстве от Дата обезличена г. препятствием к удовлетворению исковых требований Дарьина Э.Б. не является.

Во-первых, Гришаева О.В., представляя в суд копию договора, датированного Дата обезличена г., не оспорила действительности договора, заключенного с Дарьиным Э.Б., не заявила своих возражений по иску либо собственных исковых требований в отношении планируемого к созданию жилого помещения.

Во-вторых, суду представлена лишь нотариально заверенная копия договора от Дата обезличена ... документ в материалы дела представлен не был, на обозрение суда не предоставлялся. При этом в ходе производства по делу представитель ООО «Объединение Водоканалремстрой» пояснил, что такой договор с Гришаевой О.В. обществом никогда не заключался, денежные средства в его рамках третьим лицом застройщику не уплачивались, оспорил реальный характер сделки. Фактически, представителем ООО «Объединение Водоканалремстрой» было сделано заявление о подложности доказательства (копии договора от Дата обезличена г.).

В соответствии со ст. 186 ГПК РФ в случае заявления о том, что имеющееся в деле доказательство является подложным, суд может для проверки этого заявления назначить экспертизу или предложить сторонам представить иные доказательства.

В данном случае ввиду отсутствия подлинника договора (удержания его Гришаевой О.В.) возможность проведения экспертизы (комплексной почерковедческой и технической экспертизы документа) для определения действительного времени изготовления текста договора, а также подлинности подписей его сторон у суда отсутствовала.

Иные, представленные в дело доказательства, свидетельствуют о том, что после Дата обезличена г. ООО «Объединение Водоканалремстрой» сохраняло за собой право на определение правовой судьбы спорной квартиры.

Так, по договору Номер обезличен долевого участия в строительстве жилого дома от Дата обезличена г. право на приобретение данной квартиры в личную собственность было передано застройщиком Мореву А.В., который внес в кассу ООО «Объединение Водоканалремстрой» денежные средства в размере 2064000 рублей, что подтверждается копиями соответствующих первичных документов.

Заочным решением ... суда ... от Дата обезличена г., принятым по иску Мореву А.В., договор Номер обезличен от Дата обезличена г. был расторгнут по причине нарушения застройщиком сроков ввода жилого дома в эксплуатацию, с ООО «Объединение Водоканалремстрой» в пользу участника долевого строительства взысканы уплаченные по сделке денежные средства.

В последующее время, как указано выше, договор долевого участия в строительстве жилья в отношении спорной квартиры был заключен ООО «Объединение Водоканалремстрой» с новым дольщиком - Дарьиным Э.Б., которым также произведено встречное исполнение, что однозначно подтверждается доказательствами по делу.

В свою очередь, в период времени с октября 2000 года по июнь 2010 года (то есть в течение 10 лет) Гришаева О.В. не претендовала на приобретение спорного жилого помещения в собственность, не заявляла о наличии каких-либо прав на него, о существовании представленного в материалы дела договора, что не отвечает установленной ст. 10 ГК РФ презумпции разумности действий участников гражданского оборота.

Таким образом, хронология рассматриваемых событий, содержание юридически значимых действий сторон, объем материалов, представленных в подтверждение фактического характера совершенных сделок, свидетельствуют о том, что надлежащие (действительные и соответствующие требованиям закона) правоотношения по поводу квартиры Номер обезличен (строительный номер 20333) изначально складывались между ООО «Объединение Водоканалремстрой» и Мореву А.В., а затем - между ООО «Объединение Водоканалремстрой» и Дарьиным Э.Б.

Гришаева О.В. надлежащим участником подобных правоотношений признана быть не может.

Помимо изложенного выше об этом свидетельствуют также следующие обстоятельства.

Договор, представленный Гришаевой О.В., датирован Дата обезличена г., однако, возведение жилого ... по ... в ... осуществлялось в рамках общего инвестиционного проекта ООО «Объединение Водоканалремстрой» и ЗАО «ДБМ». При этом договор Номер обезличен об инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства был заключен между ними только Дата обезличена года, а дополнительное соглашение к нему (которым между участниками инвестиционной деятельности распределены конкретные квартиры, в том числе, квартира Номер обезличен) - Дата обезличена года. До этого момента ООО «Объединение Водоканалремстрой» правом на заключение договора в отношении соответствующего жилого помещения не обладало.

Кроме того, в договоре на долевое участие в строительстве от Дата обезличена г. площадь квартиры Номер обезличен определена в размере 126,75 кв.м., что прямо указывает на составление документа в иную (значительно более позднюю) дату.

Так, еще по состоянию на 2004 год у ООО «Объединение Водоканалремстрой» были сведения о том, что проектная площадь квартиры 32 должна составить 129 кв.м., именно из расчета такой площади жилого помещения был заключен договор с Мореву А.В.

Иные параметры площади квартиры 20333 (126,75 кв.м.) возникли уже после того, как проект жилого дома был изменен ЗАО «ДБМ» и в последующем реализован, что нашло свое отражение в договоре вклада на финансирование строительства от Дата обезличена г., заключенном между ЗАО «ДБМ» и Ревякина С.В., а также в приложенном к нему плане третьего этажа жилого дома.

По состоянию на Дата обезличена г. сведения о площади квартиры в размере 126,75 кв.м. не могли находиться в распоряжении контрагентов по договору (ООО «Объединение Водоканалремстрой» и Гришаевой О.В.).

Кроме того, согласно ч. 7 ст. 67 ГПК РФ суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств.

При разрешении настоящего спора оригинал договора на долевое участие в строительстве от Дата обезличена г. не был представлен суду Гришаевой О.В., при этом иные письменные доказательства, связанные с формированием договорных отношений по поводу спорной квартиры, противоречат содержанию имеющейся в распоряжении суда ксерокопии соответствующего документа, а иным образом установить подлинное содержание взаимных прав и обязанностей Гришаевой О.В. и ООО «Объединение Водоканалремстрой» не представляется возможным, что не позволяет принять данную копию в качестве относимого, допустимого и достаточного доказательства по делу.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ.

Исковые требования Дарьина Э.Б. удовлетворить.

Признать за Дарьиным Э.Б. право собственности на долю в размере 122/10000 в незавершенном строительством объекте, расположенном по адресу: ..., ... (адрес строительный), соответствующую трехкомнатной квартире площадью 126,75 кв.м. во втором подъезде на третьем этаже, третьей на этаже по часовой стрелке.

В удовлетворении исковых требований Ревякина С.В. к ЗАО «ДБМ» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в ... суд через ... суд ... в течение 10 дней.

Судья п/п Д.С. Дерхо

Копия верна. Решение в законную силу не вступило.

Судья Д.С. Дерхо

Секретарь М.Ю. Ефарова