Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Дамаскина В.А. к Негосударственному образовательному учреждению высшего профессионального образования «...» о возврате арендованного имущества, обязании подписать акт приема-передачи арендованного имущества, взыскании арендной платы, взыскании коммунальных платежей, обязании произвести текущий ремонт арендованного имущества,

УСТАНОВИЛ:

Истец Дамаскин В.А. обратился в суд с исковым требованием к ответчику -Негосударственному образовательному учреждению высшего профессионального образования «...» (далее НОУ ВПО «...», Институт) о возврате арендованного имущества, обязании подписать акт приема-передачи арендованного имущества, взыскании арендной платы, взыскании коммунальных платежей, обязании произвести текущий ремонт арендованного имущества, взыскании расходов на оплату государственной пошлины, в обоснование своих исковых требований, указав следующее.

Между Истцом и Ответчиком ... года был заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому Истец обязался предоставить Ответчику в аренду нежилое помещение, расположенное на ...-м этаже многоэтажного здания по адресу: ..., общей площадью ... кв.м. для использования под учебные помещения.

Ответчик в свою очередь принял на себя обязанность содержать арендованное помещение в исправности и надлежащем санитарном состоянии и в установленные договором сроки (один раз в месяц) уплачивать истцу арендную плату и производить оплату коммунальных платежей. Срок договора аренды был установлен с ... года по ... года.

Истец свои обязательства по договору выполнил надлежащим образом, предоставив ответчику в аренду указанное в договоре помещение. При этом данное помещение первоначально было передано ответчику в соответствии с актом приемки-передачи к договору аренды от ... года. При заключении последующих договоров аренды с ответчиком, в том числе и заключения договора аренды от ... года, стороны исходили из того обстоятельства, что арендованное имущество передано ответчику, поскольку находилось у ответчика и не выбывало из его фактического пользования.

В то же время ответчик взятые на себя обязательства по договору не выполнил. В частности, по истечении срока действия договора аренды от ... года, то есть после ... года и до настоящего времени, им не произведена передача (возврат) арендованного помещения.

Истец неоднократно и устно и письменно обращался к ответчику с просьбой о возврате помещения и надлежащем оформлении соответствующих документов о его передаче. Однако просьбы истца были проигнорированы, что является незаконным. Ответчик при этом указывал, что арендованное помещение освободил и фактически передал «посредством уведомления». В то же время, одновременно с письмом ответчиком был прислан для подписания акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения в двух экземплярах, без даты, но с подписью и печатью ответчика, что демонстрирует желание ответчика формально подписать акт, без фактической передачи арендованного помещения. Причем, в содержании данного акта указано, что имущество истцу возвращено в надлежащем состоянии, недостатков у него не выявлено и Арендодатель (истец) не имеет претензий к Арендатору, что не соответствовало действительности, поскольку, как известно истцу, арендованное ответчиком помещение доведено до состояния, при котором его нельзя использовать по назначению.

Согласно п. 3 п. 2.2. Договора аренды от ... года Арендатор (ответчик) обязался наряду с арендной платой производить оплату коммунальных платежей. Истец неоднократно обращался к ответчику с требованием предоставить документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг. В этой связи ответчик в своем письме № от ... года в адрес истца указал, что требование истца о предоставлении документов является необоснованным, а договор аренды не предусматривает отдельную обязанность Арендатора по оплате коммунальных услуг.

В связи с указанными фактами, истец просил суд обязать ответчика произвести возврат (передачу) представленного ему в аренду помещения, расположенного на ...-м этаже многоэтажного здания по ..., и подписать соответствующий акт приема-передачи; обязать ответчика произвести в арендуемом им помещении общей площадью ... кв.м. по адресу: ... за счет средств ответчика текущий ремонт; взыскать с ответчика арендную плату за всё время просрочки возврата помещения (за период с ... г. по ... г.) в сумме ... рублей; взыскать с ответчика сумму коммунальных и иных платежей, установленных договором за период действия договора аренды от ... года из расчета ... рублей за квадратный метр, а всего взыскать ... рублей; взыскать с ответчика расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме ... рублей.

Представитель истца – Еременко А.А. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, просив суд удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Представители ответчика Гарликова А.Ю., адвокат Сердюков А.А. исковые требования не признали, просили суд в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование своей позиции представителем ответчика представлено возражение на исковое заявление, согласно которому, ... года НОУ ВПО «...» полностью освободил нежилое помещение, расположенное на ...-м этаже многоэтажного здания по адресу: ... общей площадью ... кв.м., но добросовестно продолжал вносить арендную плату по Договору аренды нежилых помещений б/н от ... года.

... года ответчик получил письмо истца о существенном изменении условия Договора аренды нежилых помещений б/н от ... ода. – увеличении арендной платы по указанному договору. В ответ ректор НОУ ВПО «...» направил истцу письмо о несогласии с увеличением арендной платы и с предложением о расторжении вышеуказанного Договора с ...г. (исх. № от ...г.) Поскольку письмо ответчика о несогласии с увеличением арендной платы и с предложением о расторжении Договора аренды нежилых помещений б/н от ...г. истец получил, возражений о расторжении Договора с ... г. не заявлял, а помещение Ответчиком не использовалось, и было свободно для доступа арендодателю, ответчик считает, что передал истцу нежилое помещение, расположенное по адресу ..., ... этаж общей площадью ... кв.м. с ... года.

В договоре аренды нежилых помещений б/н от ...г и в Приложении № к нему не предусмотрена отдельная обязанность Арендатора по оплате коммунальных услуг.

Кроме того, в судебном заседании представитель ответчика пояснил, что возражает против удовлетворения требований истца обязать ответчика произвести за счет средств ответчика ремонт арендованного помещения, т.к. данное требование неконкретизировано, а, следовательно, невыполнимо. При этом представитель ответчика просил взыскать с истца в порядке ст. 100 ГПК РФ расходы на оплату услуг представителя в сумме ... рублей.

Заслушав мнение сторон, допросив свидетелей, исследовав представленные доказательства, обозрев материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Между Дамаскиным В.А. и НОУ «...» ... года заключен договор аренды нежилых помещений л.д.7), а именно – нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., ... этаж, общей площадью ... кв. м. для использования под учебные помещения сроком действия до ... года.

Согласно п. 2.2 Договора, Арендатор обязан использовать арендуемые помещения в качестве учебных; содержать арендуемые помещения в исправности и надлежащем санитарном состоянии до сдачи Арендодателю; в установленные настоящим договором сроки производить оплату арендной платы и коммунальных услуг; письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за 1 месяц о предстоящем освобождении помещении, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении; по истечении срока договора передать Арендодателю помещение в исправном состоянии. Согласно п. 5.2 Договора, изменение условий настоящего договора и его досрочное прекращение допускается по соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных законодательством и настоящим договором. Вносимые изменения и дополнения рассматриваются сторонами в 10-дневный срок и оформляются дополнительным соглашением.

Согласно Приложению № к договору аренды нежилых помещений от ... года, за указанное в Договоре помещение Арендатор оплачивает Арендодателю арендную плату ... рублей в месяц с учетом НДС. Договор на аренду нежилого помещения без настоящего Приложения считается недействительным л.д.29).

Таким образом, стоимость арендной платы является существенным условием договора аренды, изменение которой невозможно без согласия сторон, в связи с чем, изменение стоимости арендной платы в одностороннем порядке влечет недействительность договора.

... года Дамаскиным В.А. в адрес ректора НОУ ВПО «...» направлено письмо, в которым истец просит рассмотреть и принять ряд изменений, в том числе увеличение арендной платы до ... рублей в месяц с учетом НДС. л.д.73).

В ответ на данное письмо, ... года ректор НОУ ВПО «...» обратилась с Дамаскину В.А. с просьбой расторгнуть договор аренды нежилых помещений от ... г. в соответствии с п. 5.2. договора с ... года. Указанное письмо получено истцом ... года, что подтверждается материалами дела л.д.34-35).

... года комиссией в составе ... НОУ ВПО «...», ... НОУ ВПО «РСЭИ» Дубининой Т.И., генерального директора ОАО «...» Саниным Н.О. составлен акт осмотра нежилого помещения, свидетельствующий о полном прекращении его использования НОУ ВПО «...» л.д.76). Из вышеуказанного акта следует, что нежилое помещение по состоянию на ... года полностью освобождено от предметов мебели и другого имущества, принадлежащего НОУ ВПО «...»; состояние помещения удовлетворительное, переустройству (перепланировке) помещение не подвергалось, покрашены стены, постелен линолеум; по состоянию на ... года институт помещение не использует; показания счетчика электроэнергии по состоянию на ... года – ... кВт.

Допрошенная в судебном заседании свидетель Крайнюкова Н.А. показала, что ... года НОУ ВПО «...» съехал и освободил помещения на ...-м этаже здания по ... но ... еще некоторое время там находились в помещении №, где стоял телефон. Дамаскин В.А. с ... года несколько раз приходил, брал ключи от комнаты №, смотрел помещение, а потом возвращал ключи назад. Говорил, чтобы ключи были у вахтера. Несколько раз он приходил один, потом приходил с какой-то женщиной. Ключи от комнаты № себе не забирал, предпочитал, чтобы они находились на вахте.

Также, допрошенная в судебном заседании свидетель Благородова И.А., работающая в ОАО «...», показала, что ... года с ОАО «...», как с основным собственником и арендодателем нежилых помещений в здании по ..., был подписан акт приема – передачи, после которого НОУ ВПО «...» освободил помещения на ...-м этаже. Кроме того, ... года свидетель присутствовала при осмотре нежилого помещения на ...-м этаже, принадлежащего истцу.

Допрошенный в судебном заседании свидетель Санин Н.О., генеральный директор ОАО «...» показал, что НОУ ВПО «...» арендовал помещения в здании по ..., с ... года. Весь пятый этаж за исключением двух нежилых помещений принадлежал ОАО «...», и ответчикам, чтобы занять весь этаж и не допускать посторонних лиц в здание института, пришлось заключить договор аренды с Дамаскиным В.А. по аренде комнаты №, принадлежащей последнему. С ... года договор аренды нежилых помещений между НОУ ВПО «...» и ОАО «...» был расторгнут, т.к. Институт переезжал в новое здание. Фактически, помещения на ...-м этаже использовались до ... года. Комната №, принадлежащая истцу, была освобождена Институтом чуть раньше также в ... года. Санин Н.О., как генеральный директор ОАО «...», был приглашен ... года для составления акта осмотра нежилого помещения – вышеуказанной комнаты №. Все сведения, изложенные в акте, Санин Н.О. полностью подтверждает.

Доводы представителя ответчика о том, что по состоянию на ... года в указанном нежилом помещении был постелен линолеум, который уже впоследствии, будучи собственностью НОУ ВПО «...» был демонтирован силами НОУ ВПО «...» суд оценивает критически, т.к. указанное обстоятельство само по себе не может свидетельствовать о том, что данное помещение было использовано НОУ ВПО «...» по договору аренды после ... года.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом, по смыслу указанной стать, арендная плата подлежит уплате за пользование арендатором арендованным имуществом. В силу ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Судом на основании исследованных материалов дела, а также свидетельских показаний установлено, что ответчик в ... года прекратил использование нежилыми помещениями в том числе – комнатой №, расположенной на ...-м этаже здания по .... При этом, получив от истца в ... года сообщение с предложением повысить до ... рублей размер арендной платы, ответчиком направлено сообщение о необходимости расторжения договора аренды, о чем был истец уведомлен надлежащим образом. Однако, истцом не предпринято никаких мер для расторжения указанного договора. ... года по инициативе ответчика составлен комиссионный акт осмотра нежилого помещения – комнаты №, принадлежащей истцу, свидетельствующий о полном прекращении его использования НОУ ВПО «...», и как следствие, о прекращении договорных арендных отношений. Таким образом, истец был надлежащим образом извещен о прекращении договорных отношений с ответчиком.

Тем не менее, истцом ... года и ... года в адрес НОУ ВПО «...» направлены письма с требованием оплатить коммунальные услуги, передать помещение по акту приема-передачи и перечислить истцу сумму арендной платы.л.д.11-12) В ответ на это НОУ ВПО «...» неоднократно направлялось в адрес истца подписанные руководством НОУ ВПО «...» акты приема-передачи, однако, истец уклонялся от их подписания, будучи несогласным с техническим состоянием, в котором данное помещение было возвращено, а также неполучением арендной платы за период после ... года. При этом, истец не был лишен возможности при подписании им акта приема-передачи нежилого помещения вписать свои претензии по поводу состояния помещения, однако, указанны правом не воспользовался.

Требование истца передать помещение по акту приема-передачи в данном случае необоснованно, т.к. в договоре от ... года отсутствует прямая обязанность ответчика при окончании договорных отношений составлять акт приема-передачи. Более того, ответчиком дважды в адрес истца направлялись подписанные ответчиком акты приема-передачи арендованного нежилого помещения, однако были проигнорированы истцом, что свидетельствует об уклонении истца от подписания указанных актов и необоснованности его требований.

В части исковых требований об оплате арендной платы за период с ... года по ... года суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения. Судом установлено, что с ... года ответчиком было полностью освобождено и не использовалось арендованное помещение, о чем надлежащим образом был извещен истец. В связи с чем, договорные отношения между истцом и ответчиком с ... года были фактически прекращены, и оснований взыскивать с ответчика арендную плату за все время просрочки возврата помещения (за период с ... г. по ... г.) в сумме ... рублей у суда не имеется. Истец необоснованно ссылается на положения ст. 622 ГК РФ, так как, истцом в суд не представлено доказательств того факта, что ответчик не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно.

Исковые требования об уплате коммунальных платежей за время аренды недвижимого имущества в размере ... рублей из расчета ... рублей за квадратный метр также не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

По данному поводу свидетель Благородова И.А. показала, что ОАО «...» неоднократно предоставляло справку об отсутствии у НОУ ВПО «...» задолженности по оплате коммунальных платежей, по комнате № ответчики отдельно платили за электроэнергию по счетчику, и у ОАО «...» нет каких-либо претензий к ответчику по данному поводу.

По данному свидетель Санин Н.О. показал, что ОАО «...», являясь балансодержателем и основным собственником указанного здания, оплачивало все коммунальные платежи за остальных собственников и арендатором. При этом ОАО «...» не имеет никаких претензий ни к Дамаскину В.А., ни к НОУ ВПО «...». Дамаскин В.А. никаких договоров об оплате коммунальных услуг за комнату № с ОАО «...» не заключал, и коммунальные услуги не оплачивал. А НОУ ВПО «...» регулярно оплачивал по счетчику расходы по энергоснабжению за указанное нежилое помещение.

Согласно справке исх. № от ... г. НОУ ВПО «...» арендовал у ОАО «...» все помещения на ... этаже в восточной пристройке здания по ..., кроме комнаты №, принадлежащей Дамаскину В.А. В связи с этим, коммунальные платежи по теплу и воде за весь ... этаж, в том числе, и за комнату №, были включены в арендную плату по договору аренды между ОАО «...» и НОУ ВПО «...». За потребляемую электроэнергию в комнате № НОУ ВПО «...» оплачивал по выставленным ОАО «...» счетам согласно показаниям счетчика л.д.106).

В судебном заседании исследованы квитанции об оплате за электроэнергию, согласно которым, ответчиком регулярно оплачивались расходы на электроэнергию и накладные расходы в период действия договора аренды л.д.107-116).

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Истцом не представлено суду каких-либо доказательств, подтверждающих расходы истца на оплату коммунальных платежей в заявленном размере, в связи с чем, исковые требования в указанной части удовлетворению не подлежат.

В части исковых требований о произведении за счет ответчика текущего ремонта арендованного помещения общей площадью ... кв.м. по адресу: ..., комнате № суд отмечает следующее.

В подтверждение своих доводов об ухудшении состояния помещения за период сдачи его в аренду ответчику, истцом представлен в суд протокол осмотра вещественных доказательств – нежилого помещения – комнаты № в восточной пристройке административного здания по ..., составленный нотариусом г. Ростова-на-Дону Чиняковой С.В. в присутствии Дамскина В.А. и представителей НОУ ВПО «...», согласно которому обследуемое нежилое помещение имеет ряд дефектов напольного и настенного покрытия в виде трещин, сколов, механических повреждений краски, щелей в паркете, отсутствия плинтусов. л.д.49-63).

Однако, при составлении акта приема-передачи (Приложения № к договору аренды от ... г.) указанного помещения в аренду НОУ ВПО «...» в ... году л.д.10), состояние данного помещения в акте отражено не было, т.е. не установлено, более того, из акта следует, что помещение нуждается в проведении ремонтных работ. В связи с указанными обстоятельствами, оснований считать, что ответчиком за время эксплуатации данного помещения его состояние ухудшено, у суда не имеется. При этом, истцом не оспаривается факт того, что за время аренды указанного помещения ответчиком производились ремонтные работы, в том числе и в счет уплаты арендной платы.

При этом требования истца о проведении текущего ремонта указанного нежилого помещения за счет ответчика неконкретизированы, не обоснованны, и в судебном заседании не доказаны, в связи с чем, принять решение об удовлетворении требований истца в указанной части не представляется возможным.

Разрешая исковые требования Дамаскина В.А. в части взыскания с ответчика расходов на оплату государственной пошлины в сумме ... рублей, суд учитывает, что, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса, в связи с чем, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания в пользу истца расходов по уплате государственной пошлины в сумме ... рублей с ответчика.

В части разрешения требований о взыскании расходов на оплату услуг представителя, суд приходит к следующему выводу. В соответствии со ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. При этом представителем ответчика заявлено ходатайство о взыскании расходов на оплату услуг представителя в сумме ... рублей. Указанное ходатайство подтверждено платежным поручением № от ... г., согласно которому на счет представителя - адвоката Сердюкова А.А. НОУ ВПО «...» перечислен платеж по соглашению об оказании юридической помощи в сумме ... рублей. Суд, с учетом конкретных обстоятельств дела, считает указанную сумму чрезмерной и не соответствующей объему защищаемых прав, характеру и размерам исковых требований, в связи с чем, суд считает необходимым с целью соблюдения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон в соответствии со ст. 100 ГПК уменьшить размер взыскания и взыскать с истца в пользу ответчика расходы по оплате услуг представителя в сумме ... рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Дамаскина В.А. к Негосударственному образовательному учреждению высшего профессионального образования «...» о возврате арендованного имущества, обязании подписать акт приема-передачи арендованного имущества, взыскании арендной платы, взыскании коммунальных платежей, обязании произвести текущий ремонт арендованного имущества, взыскании расходов по уплате государственной пошлины - отказать.

Взыскать с Дамаскина В.А. в пользу Негосударственного образовательного учреждения «...» в счет компенсации расходов на оплату услуг представителя ... (десять тысяч) рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение 10 дней через Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону.

СУДЬЯ: