Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Суховатикова И.В. к ООО «Квартстрой-ВГ» о расторжении договора, взыскании денежных средств,

у с т а н о в и л :

Суховатиков И.В. обратился в суд с иском к ООО «Квартстрой-ВГ» о расторжении договора, взыскании денежных средств, указывая на то, что между ним и ответчиком Дата обезличенаг. был заключен договор Номер обезличен участия в долевом строительстве жилого ... по ... .... В кассу ответчика, в соответствии с приложение 3 к договору, им были внесены денежные средства в размере ... Заключенным договором и Законом РФ «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусмотрено право дольщика расторгнуть договор в одностороннем порядке с обязательным уведомлением другой стороны за 30 дней. Дата обезличенаг. он направил ответчику уведомление об одностороннем отказе от договора, которое получено ООО «Квартстрой-ВГ» Дата обезличенаг. Однако, ответчик, от расторжения договора отказывается, денежные средства до настоящего времени не возвратил, ссылаясь на п.10.2 Договора, которым на дольщика возложена обязанность указать порядок реализации квартиры или права на нее. Полагает, что указанный пункт договора не соответствует п.п.6.6 и 6.7 договора, а также ст.219 ГК РФ и ст.ст.16,17,25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку право на квартиру у него не возникло, дом в эксплуатацию не сдан, передача квартиры не осуществлялась, право собственности на квартиру не зарегистрировано. Кроме того, договор содержит условие, при котором он может быть расторгнут в одностороннем порядке. В связи с чем, договор считается расторгнутым с Дата обезличенаг.. Пункт 10.2. договора является недействительным в виду ничтожности, поскольку противоречит требованиям закона и ущемляет его права. Вместе с тем в силу ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей. Поскольку положения п.10.2 договора являются недействительными, в силу ничтожности, подлежит применению норма закона, регламентирующая правоотношения данного рода, а именно ст.9 п.2 Закона РФ «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Согласно указанной норме подлежит взысканию с застройщика, внесенная по договору сумма, без взыскания ... вознаграждения за комплексную организацию реализации строительства жилого дома и проценты за пользование чужими денежными средствами. Просил суд расторгнуть договор Номер обезличен участия в долевом строительстве от Дата обезличенаг., заключенный между ним и ООО «Квартстрой-ВГ», взыскать с ответчика денежные средства, оплаченные в счет цены договора, в размере .... и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с Дата обезличенаг. по Дата обезличенаг. в размере ...

В судебное заседание истец Суховатиков И.В. не явился, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие с участием его представителя, исковые требования поддержал.

Представитель истца, действующий по доверенности, Шехватов С.И. исковые требования поддержал.

Представитель ответчика, действующая по доверенности, Ступницкая А.А. с иском не согласилась, суду пояснила, что отказ истца от исполнения договора в одностороннем порядке не возможен, так как обстоятельства, перечисленные в законе отсутствуют, в связи с чем, подлежат применению условия договора, заключенного с истцом. Вместе с тем, действующим законодательством не урегулирован вопрос расторжения договора одной из сторон при отсутствии нарушения своих обязательств другой стороной, и порядок возврата денежных средств, уплаченных в счет исполнения договора, при указанном расторжении. Истец с ответчиком определили данные основания расторжения и порядок возврата денежных средств в договоре, а именно в п.10.2. Соответственно при расторжении договора, истцу необходимо руководствоваться условиями договора, так как законом данный порядок не урегулирован. В соответствии с п. 10.2 договора дольщик вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке с обязательным письменным уведомлением другой стороны за 30 дней. Указанным пунктом договора стороны согласовали порядок возврата денежных средств дольщику состоящий в том, что дольщик в своем письменном уведомлении застройщика о расторжении договора обязан указать порядок реализации квартиры или прав на нее (самостоятельно или с помощью застройщика). Если дольщик не укажет в своем уведомлении порядка реализации квартиры или прав на нее, то реализация производится застройщиком самостоятельно. Истец согласился с данным условием при подписании договора. Соответственно, для ответчика односторонний отказ дольщика от исполнения договора возможен только при условии возврата денежных средств, в порядке, предусмотренном п. 10.2. договора. Возврат денежных средств в сроки, указанные истцом, влекут для ответчика неблагоприятные последствия, поскольку не аккумулированы на счетах компании, а вложены в строительство жилого дома. Принимая во внимание положения ГК РФ, сторона, не нарушившая свои обязательства, не может нести ответственность и неблагоприятные последствия, в данном случае нарушения своих обязательств имеют место именно со стороны истца. Таким образом, данный пункт закона на который ссылается истец, определяющий порядок возврата денежных средств, связан с нарушением своих обязательств застройщиком, и в данном случае не может быть применен, т.к. нарушений со стороны ответчика не было. Истец не привел доказательств своих утверждений о том, что положения п.10.2 ущемляют его права и не указал какие именно права ущемлены. Истец, в соответствии со ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ, вправе переуступить свое право требования квартиры другому лицу. Проценты за пользование денежными средствами, заявляемые истцом, предусмотренные п. 2 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ - это размер ответственности застройщика, и подлежат взысканию в случае расторжения договора по инициативе дольщика и по вине застройщика п. 1 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ. Однако ООО «Квартстрой-ВГ» обязательства нарушены не были, в связи с чем, данная норма не применима. Просила суд в иске отказать.

Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, действующий по доверенности, Абрамов А.В. в судебное заседание не явился, просил суд рассмотреть дело в его отсутствие, возражений по иску не представил.

Представитель третьего лица Управления Роспотребнадзора по Волгоградской области, действующая по доверенности Савалова Е.Г. исковые требования поддержала, суду пояснила, что ст.9 Закона РФ «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» прямо предусмотрено право дольщика отказаться от исполнения условий договора в одностороннем порядке. Указанным законом предусмотрена процедура расторжения договора по инициативе дольщика. Пункт 10.2 Договора заключенного между сторонами противоречит п.4 ст.9 Закона РФ «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в связи с чем, не может быть применен.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», застройщик праве привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 указанного закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В судебном заседании установлено, что Дата обезличена года между Суховатиковым И.В. и ООО «Квартстрой-ВГ» был заключен договор Номер обезличен участия в долевом строительстве, предметом которого является построение жилого дома в составе комплекса из трех 24-х этажных жилых домов со встроенными помещениями, подземной автостоянкой многофункционального здания по ... в ... ... на земельном участке, имеющем строительные ориентиры: ..., ... и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, передать дольщику квартиру Номер обезличен а дольщик обязуются принять долевое участие в строительстве указанного жилого дома, уплатить обусловленную настоящим Договором цену и в сроки, установленные настоящим Договором, принять квартиру по акту приема-передачи, л.д. 5-11)

Пунктом 3.1 ст.3 данного договора предусмотрено, что размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для строительства жилого дома составляет ... рублей. Часть денежных средств зачисляются на расчетный счет или вносятся в кассу застройщика, а оставшиеся денежные средства оплачиваются согласно графику л.д. 5-11).

Как следует из материалов дела, обязательства, предусмотренные договором участия в долевом строительстве, Суховатиковым И.В. в установленные договором сроки, выполнены. Денежные средства в размере .... внесены в кассу ООО «Квартстрой-ВГ», в оговоренные договором сроки, что подтверждается копиями квитанций к приходному кассовому ордеру от Дата обезличена. л.д.12).

Пунктом 1 статьи 450 Кодекса определено, что изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как указано в статье 310 Кодекса, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ст.9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта
долевого строительства в установленный договором срок;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных
частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Согласно п. 9.4 ст. 9 договора участия в долевом строительстве от Дата обезличенаг. отказ дольщика от договора должен быть оформлен в письменной форме и направлен застройщику и в Управление Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Дата обезличена года Суховатиковым И.В. в адрес ООО «УК «Квартстрой», направлено письмо о расторжении договора Номер обезличен участия в долевом строительстве, заключенного Дата обезличена г. л.д. 13)

Из письма ООО «УК «Квартстрой» Номер обезличен от Дата обезличена г. усматривается, что истцу было направлено для согласования и подписания Соглашение о прекращении обязательств по договору Номер обезличен от Дата обезличенаг. в котором предусмотрено расторжение договора и возврат денежных средств в соответствии с п.10.2 Договора Номер обезличен л.д.17-18).

Из пункта 10.2. договора Номер обезличен следует, что дольщики вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке с обязательным письменным уведомлением другой стороны за 30 дней. Дольщик, в своем письменном уведомлении застройщика о расторжении договора, обязан указать порядок реализации квартиры или прав на неё (самостоятельно или с помощью застройщика). Если дольщик не укажет в своем уведомлении порядка реализации квартиры или прав на неё, то реализация производится застройщиком самостоятельно. При расторжении настоящего договора по инициативе дольщика стороны договорились о следующем:

а) в случае реализации квартиры, указанной в п. 1.1. настоящего договора и приложениях №№ 1 и 2 к нему, с помощью застройщика, застройщик производит возврат части фактически внесенных дольщиками денежных- средств только после реализации квартиры за вычетом вознаграждения застройщика, за комплексную организацию строительства жилого дома по настоящему договору и иных обязательств в размере 5% от фактически внесенных дольниками денежных средств. Если третьи лица производят оплату квартиры или прав на нее частями, то возврат денежных средств дольщиками производится застройщиком пропорционально полученным от этих третьих лиц денежным средствам за вычетом предусмотренного настоящим пунктом вознаграждения.

б) в случае самостоятельной реализации дольщиком квартиры,
указанной в п. 1.1 настоящего договора и приложениях №№ 1 и 2 к нему,
указанное в п.п. «а» настоящего пункта вознаграждение не взимается.

в) застройщик обязуется оказывать всемерное содействие дольщику
в реализации квартиры, указанной в п. 1.1 настоящего договора и
приложениях №№ 1 и 2 к нему, или прав на нее.

Дата обезличенаг. Суховатиков И.В. направил в адрес ответчика подписанное им Соглашение с протоколом разногласий, в котором указал сроки возврата денежных средств и сумму подлежащую возврату, без учета п.10.2. договора, просил ответчика подписать протокол разногласий л.д.19-20).

Как видно из ответа ООО «Квартстрой-ВГ» Номер обезличен от Дата обезличенаг. на обращение Суховатикова И.В. от Дата обезличенаг. представленный истцом протокол разногласий, по мнению ответчика, изменяет порядок возврата денежных средств по договору. В связи с чем, ответчиком был предложен истцу для подписания свой экземпляр протокола разногласий, в котором настаивал на условиях, изложенных в Соглашении о прекращении обязательств по договору Номер обезличен от Дата обезличенаг. л.д.14-16).

Из пояснений сторон следует, что они не пришли к соглашению по условиям расторжения договора и данное Соглашение, а также протоколы разногласий подписаны не были.

Вместе с тем суд полагает, что договор Номер обезличен от Дата обезличенаг. подлежит расторжению.

Право дольщика расторгнуть договор в одностороннем порядке закреплено ст.9 Закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты».

В соответствии с ч.4 ст.9 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214 -ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне соответствующего уведомления.

Поскольку уведомление о расторжении договора было направлено истцом ответчику Дата обезличенаг., то с указанной даты в силу ст.9 Федерального закона от Дата обезличена года Номер обезличен -ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» договор Номер обезличен считается расторгнутым.

В п.п. 5, 6 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214 -ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» регламентированы вопросы возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства. Федеральным законом от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ в текст комментируемой статьи была введена часть 7, которой устанавливается обязанность застройщика исполнить свои обязанности по возврату денежных средств, в безусловном порядке.

Указанные требования законодательства ответчиком исполнены не были, в связи с чем, суд полагает, что исковые требования Суховатикова И.В. о расторжении договора Номер обезличен взысканию внесенных им в кассу ответчика .... подлежат удовлетворению.

Доводы ответчика о том, что порядок расторжения договора определен п.10.2 договора, не могут служить основанием к отказу в иске по следующим обстоятельствам.

Статьей 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" определено, что в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Положения п.10.2. договора противоречат ч.2 ст.9 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214 -ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» согласно которой застройщик в случае расторжении договора по основаниям, предусмотренным ч.1 ст.9, в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 статьи 9, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Кроме того, в соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружение другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Право на квартиру в строящемся многоквартирном доме у истца не возникло, поскольку дом не введен в эксплуатацию, передача квартиры не была осуществлена.

В силу положений ст.ст. 153, 154 и 420 ГК РФ договор Номер обезличен участия в долевом строительстве является двусторонней сделкой.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспаримая сделка) либо не зависимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

Таким образом, положения п.10.2 договора не соответствуют ст.219 ГК РФ и ст.9 Закона РФ «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и являются недействительными в виду ничтожности, поскольку противоречат требованиям закона и ущемляют права истца на односторонний отказ от исполнения договора.

При этом в силу положений ст.180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Поскольку положения п.10.2 договора являются недействительными, подлежит применению норма закона, регламентирующая правоотношения данного рода.

При таких обстоятельствах с ООО «Квартстрой-ВГ» при расторжении договора в силу положений ч.2 ст.9 ФЗ "Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" Номер обезличенФЗ от Дата обезличена года подлежит взысканию в пользу истца денежные средства, уплаченные в счет цены договора, в сумме ... рублей, без взыскания ... процентов вознаграждения за комплексную организацию реализации строительства жилого дома, а так же проценты за пользование указанными денежными средствами.

Период просрочки с Дата обезличенаг. по Дата обезличенаг. составит ... дней.

Проценты за пользование чужими денежными средствами составят:

... руб.

Период просрочки с Дата обезличенаг. по Дата обезличенаг. составит ... дней.

Проценты за пользование чужими денежными средствами составят:

....

Доводы представителя ответчика ООО «Квартстрой-ВГ» о том, что не подлежат применению положения ст.9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», суд считает несостоятельными, поскольку отказ от исполнения договора в одностороннем порядке предусмотрен действующим законодательством.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным удовлетворить исковые требования Суховатикова И.В. в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Договор Номер обезличен от Дата обезличенаг. участия в долевом строительстве, заключенный между ООО «Квартстрой-ВГ» и Суховатиковым И.В. - расторгнуть.

Взыскать с ООО «Квартстрой-ВГ» в пользу Суховатиковым И.В. денежные средства в размере ... рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ... рублей.

Взыскать с ООО «Квартстрой-ВГ» в доход государства госпошлину в размере ... рублей.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд через Ворошиловский суд в течение 10 дней.

Председательствующий: