Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного коммерческого сберегательного банка Российской Федерации к Байбурину Александру Валерьевичу об обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску Байбурина Александра Валерьевича к Акционерному коммерческому сберегательному банку Российской Федерации о признании соглашения заключенным, возложении обязанности зарегистрировать соглашение,

У С Т А Н О В И Л:

Акционерный коммерческий сберегательный банк Российской Федерации (далее Сбербанк РФ) обратился в суд с иском к Байбурину А.В. об обращении взыскания на заложенное имущество - недвижимое имущество - нежилое здание - столовую общей площадью 1 439, 2 кв.м. по адресу АДРЕС принадлежащее Байбурину А.В. с установлением начальной продажной цены в соответствии с его залоговой стоимостью 5 673 650 рублей.

В обоснование своих требований сослался на то, что ДАТАг. между ним и ООО «СервисСтройЦентр» был заключен кредитный договор на сумму 15 000 000 рублей с уплатой 15% годовых. По условиям кредитного договора ответчик обязался возвратить полученную сумму не позднее ДАТАг. В обеспечение исполнения обязательства между сторонами также был заключен договор ипотеки на вышеуказанное помещение. Решением Златоустовского городского суда от ДАТАг. с ООО «СервисСтройЦентр», ФИО4, ФИО3, ООО «ММК Сакмар» взыскана задолженность по кредитному договору, которая по настоящего времени не погашена. Задолженность по состоянию на ДАТАг. составляет 7 793 636, 04 рублей.

Байбурин А.В. обратился в суд со встречным исковым заявлением к Акционерному коммерческому сберегательному банку Российской Федерации о признании соглашения от ДАТАг. заключенным, возложении обязанности зарегистрировать оглашение от ДАТАг. в установленном порядке.

В обоснование своих требований Байбурин А.В. сослался на то, что по условиям договора НОМЕР ООО «СервисСтройЦентр» обязано возвратить сумму кредита не позднее ДАТАг. в обеспечение обязательств по кредитному договору между ООО «СервисСтройЦентр» и Златоустовским отделением НОМЕР Сбербанка РФ был заключен договор залога с дополнительным соглашением, согласно которому ООО «СервисСтройЦентр» передало в залог Златоустовскому отделению НОМЕР производственное оборудование, в том числе, комплекс по убою скота и переработке мяса по адресу АДРЕС, АДРЕС, респ. Башкортостан рыночной стоимостью 15 284 000 рублей. ДАТАг. Златоустовским городским судом вынесено решение о признании недействительным договора купли-продажи НОМЕР от ДАТАг., заключенного между ООО «СервисСтройЦентр» и Байбуриным В.В. о продаже указанного комплекса по убою скота. После вступления решения в законную силу был подписан договор ипотеки нежилого здания -столовой общей площадью 1 439, 2 кв.м. по адресу АДРЕС. При подписании данного договора было подписано соглашение от ДАТАг., которое просит признать заключенным и обязать зарегистрировать его в установленном законом порядке.

Определением суда от ДАТАг. (л.. 103, том 1) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Учалинский отдел Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по респ. Башкортостан.

В судебном заседании представитель истца Акционерного коммерческого сберегательного банка Российской Федерации - Голубятников М.П., действующий на основании доверенности, на удовлетворении исковых требований настаивал, встречные исковые требования не признал. Суду пояснил, что просит обратить взыскание на заложенное имущество по договору ипотеки недвижимое нежилое здание-столовую, общей площадью 1439,2 кв. м, расположенное по адресу: РБ, АДРЕС, АДРЕС, АДРЕС, принадлежащее Байбурину А.В., установив способ продажи общественные торги, начальную продажную стоимость- 6 043 000 рублей, взыскать с ответчика судебные расходы, связанные с проведением товароведческой экспертизы в размере 13 000 рублей. Встречные исковые требования не признал. Трехстороннее соглашение было заключено по предмету, не требующему государственной регистрации. Соглашении содержит лишь вопросы относительно графика погашения задолженности по кредитному договору и действий сторон по передаче банку в залог нежилого здания-столовой. Соглашение составлено в простой письменной форме, имеет подписи трех сторон, не является дополнением или неотъемлемой частью к договору ипотеки НОМЕР, по своему предмету не подлежит государственной регистрации. Касательно пункта 4 спорного соглашения в соответствии со ст.50 ФЗ «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке для удовлетворения за счет заложенного имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части. Согласно ст.54.1 ФЗ «Об ипотеке» определены исчерпывающие случаи отказа в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке. В ст.6 п.6.1. договора ипотеки стороны пришли к соглашению об обращении взыскания на предмет залога, являющийся обеспечением по кредитному договору, осуществляется в порядке, установленном действующим законодательством. Согласно ст.50 ФЗ «Об ипотеке» при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке. Договор ипотеки является приоритетом над всеми соглашениями сторон. Ими предприняты все возможные меры для обращения взыскания на имущество должника и поручителей. Однако, имеющегося имущества не хватит для погашения задолженности перед банком, в связи с чем, банк вынужден обратить взыскание на предмет ипотеки даже при условии соглашения подписанного сторонами.

Ответчик Байбурин А.В. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика - Дейнис Е.В., действующий на основании доверенности, с исковыми требованиями не согласен, на удовлетворении встречных исковых требований настаивал. Суду пояснил, что соглашение от ДАТАг. является неотъемлемой частью договора ипотеки и должно быть зарегистрировано вместе с договором ипотеки при подаче договора ипотеки на государственную регистрацию. Считает, что обращение взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество, должно быть осуществлено только после обращения взыскания на все имущество должника и поручителей ФИО3 и ФИО8. Большая часть имущества должника не реализована до настоящего времени. С начальной продажной стоимостью, установленной оценщиками ООО «Оценка-М» в сумме 6 043 000 рублей они не согласны, поскольку оценщик указал восстановительную стоимость в размере 20 463 898,45 рублей, а рыночную указал лишь в размере 6 043 000 рублей. При оценке не был использован затратный подход, оценщик мотивирует это тем, что не были представлены документы на земельный участок и не определен его статус. В соответствии с действующим гражданским законодательством право собственности на земельный участок принадлежит собственнику здания, на котором он расположен. Моему доверителю необходимо лишь формально зарегистрировать имеющееся у него право в федеральной службе регистрации прав. При определении рыночной стоимости столовой, оценщик ссылался на объекты недвижимости, находящиеся в совершенно другом регионе, в котором совершенно другая власть и экономика. Несправедливо указывать начальную продажную стоимость в сумме 6 043 000 рублей. В материалах дела имеются две оценки, противоречащие друг другу.

Представитель ответчика - Байбурин В.В., действующий на основании доверенности, с исковыми требованиями не согласен, на удовлетворении встречных исковых требований настаивал. Суду пояснил, что Байбурин А.В. приходится ему сыном и является собственником здания-столовой, расположенного в г.Учалы. Оформленным кредитом ни он, ни его сын не пользовались, а стали жертвами обмана. Банк также убеждал ответчика, что претензий никаких возникнуть не может.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3, ФИО4, представитель ООО «СервисСтройЦентр», представитель Учалинского отдела Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени слушания дела.

Заслушав пояснения участников процесса, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования АК Сбербанка РФ подлежащими удовлетворению, а удовлетворении исковых требований ответчика считает необходимым отказать по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, следует из решения Златоустовского городского суда от ДАТАг. ДАТА г. л.д. 10-13, том 1) между истцом Сбербанком и ответчиком ООО «СервисСтройЦентр» в лице директора ФИО3 был заключен кредитный договор НОМЕР, по условиям которого последнему был предоставлен кредит на сумму 15 000 000 рублей с уплатой 15% процентов за пользование кредитом со сроком погашения суммы кредита ДАТАг.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, до настоящего времени взысканная задолженность перед банком ответчиками не возвращена.

На основании решения от ДАТАг. в отношении должников ФИО3, ФИО4 и ООО «СервисСтройЦентр» возбуждены исполнительные производства, которые объединены в сводное исполнительное производство на основании постановления от ДАТАг. л.д. 42, том 1), совершены исполнительские действия (исполнительное производствол.д. 98, том 1).

Из ответа на запрос, выданного судебным приставом-исполнителем Хайбуллинского РО УФССП по респ. Башкортостан л.д. 99, том 1), ДАТАг. возбуждено исполнительное производство по исполнительному листу, выданного Златоустовским городским судом о взыскании задолженности по договору кредита, обращении взыскания на предмет залога в отношении ООО «Сакмар», ООО «СервисСтройЦентр». ДАТАг. наложен арест на минизавод по переработке молока, вагоны-бытовки в количество трех штук, сварочный агрегат, железный сейф. В отношении указанного имущества направлена заявка на реализацию. ДАТАг. наложен арест на имущество ООО «Сакмар»: трактор МТЗ-82, ГАЗ-Купава, копировальный аппарат «Кэтон», компьютерную мышь, монитор, процессорный блок, клавиатуру, шифоньер. По оценке специалиста оценочная стоимость трактора составляет 70 000 рублей, автомашины - 95 000 рублей. В отношении указанного имущества направлена заявка на реализацию, до настоящего времени не реализовано.

По условиям договоров поручительства ФИО3 и ФИО4 обязались отвечать перед кредитором за исполнение Заемщиком всех обязательств, предусмотренных и вытекающих из Кредитного договора, являются поручителями и обязуются отвечать перед Кредитором за исполнение Заемщиком всех обязательств, предусмотренных и вытекающих из вышеуказанного кредитного договора.

При рассмотрении иска было установлено, что ответчиками ненадлежащим образом исполнялись обязательства перед банком, в связи с чем, образовалась задолженность. Вышеуказанным решением солидарно с общества с ограниченной ответственностью «СервисСтройЦентр», общества с ограниченной ответственностью «Мясо - молочный комплекс «Сакмар», ФИО3, ФИО8 в пользу Акционерного коммерческого сберегательного банка Российской Федерации взыскана задолженность по кредитному договору с неустойкой в сумме 13 544 975 рублей 38 копеек, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 000 рублей, а всего 13 564 975 рублей 38 копеек. Кроме того, обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «СервисСтройЦентр:

- мини-завод по переработке молока в контейнерном исполнении с холодильной установкой с моноблоками КХЛ-2, ДАТА выпуска, смонтированный из 14 контейнеров, полной заводской готовности, с наружными размерами: длиной 16,9 м., шириной-12.1 м., высотой - 2,9 м.;

- 3 цистерны ВНС емкостью 60 куб.м. каждый, выпущенные ДАТА г.;

- три холодильника КХН-8, выпущенные ДАТА г.;

- холодильник КХН-8, выпущенный ДАТА г.;

- холодильную камеру КХН-18С, выпущенную ДАТА года;

- холодильник 4-х камерный, выпущенный ДАТА г.;

- вагоны (бытовки) в количестве 3 штук, выпущенные ДАТА года;

- сварочный агрегат АС, выпущенный ДАТА года;

- сейф железный 07х06х1,5, выпущенный ДАТА года;

- морозильник «Орск», выпущенный ДАТА года;

- морозильные лари в количестве 2 штук, выпущенные ДАТА г.

Как следует из материалов дела, ДАТАг. между истцом АКБ Сберегательный банк РФ и Байбуриным А.В. был заключен договор ипотеки НОМЕР л.д. 8-9, том 1), по условиям которого предметом залога является объект недвижимости - нежилое здание -столовая общей площадью 1 439, 2 кв.м. по адресу АДРЕС, принадлежащее Байбурину А.В.. данным предметом залога обеспечивается исполнение обязательств заемщика ООО «СервисСтройЦентр», возникших на основании договора НОМЕР об открытии возобновляемой кредитной линии от ДАТАг.

В соответствии со ст. 1 ФЗ от ДАТА г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке (ст. 50 указанного ФЗ).

Право залога возникает с момента заключения договора о залоге на основании ст. 341 ГК РФ.

В силу п.2.3 Договора залога л.д. 8, том 1) залогодатель был ознакомлен со всеми условиями договора и согласен отвечать за исполнение всех обязательств заемщика по кредитному договору предметом залога, в том числе по следующим условиям:

По соглашению основного долга в сумме 15 000 000 рублей; в срок по ДАТАг.:

По уплате процентов в размере 16% годовых в следующие сроки: ежемесячно, «06» числа каждого месяца и на дату окончательного погашения кредита;

По внесению платы за пользование лимитом кредитной линии из расчета 0,1% годовых о свободного остатка лимита кредитной линии в следующие сроки: в даты уплаты процентов за пользование кредитом и на дату окончательного погашения кредита;

По внесению платы за открытие кредитной линии из расчета 0,1% процента годовых от свободного остатка лимита кредитной в предусмотренные договором сроки;

Уплата неустойки в размере учетной ставки банка России с суммы просроченного платежа;

Покрытие всех издержек, которые понесет залогодержатель в связи с исполнением вышеназванного кредитного договора.

В соответствии со ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В силу ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Таким образом, поскольку в судебном заседании достоверно установлено, сторонами не оспаривается, что решение Златоустовского городского суда от ДАТАг. до настоящего времени исполнено не было. Задолженность перед банком согласно указанного решения составляет 13 564 975, 38 рублей. Приблизительная стоимость имущества ООО «Сакмар», в том числе трактор МТЗ-82, ГАЗ-Купава, копировальный аппарат «Кэнон», компьютерная мышь, монитор, процессорный блок, клавиатуру, шифоньер, составляет трактора - 70 000 рублей, автомашины ГАЗ Купава - 95 000 рублей. Согласно справке л.д. 14), выданной начальником СС И ОБО ФИО13, по состоянию на ДАТАг. просроченная задолженность ЗО Сберегательный банк НОМЕР, заемщика ООО «СервисСтройЦентр» по кредитному договору НОМЕР составляет 7 793 636, 94 рублей. Неустойка за просрочку основного долга 171 339, 34 рублей.

Статьей 349 ГК РФ предусмотрен судебный порядок удовлетворения требований залогодержателя.

Таким образом, поскольку спорное имущество является предметом залога по кредитному договору, который заемщик не исполнил, то на данное имущество в порядке статьи 349 ГК РФ и п. 2.3 договора ипотеки НОМЕР должно быть обращено взыскание в счет погашения обязательств ФИО3, ФИО4, ООО «СервисСтройЦентр», ООО «Мясо-молочный комплекс «Сакмар» перед Банком по Кредитному договору.

На основании изложенного, исковые требования Акционерного коммерческого сберегательного банка Российской Федерации об обращении взыскания на заложенное имущество: нежилое здание - столовую общей площадью 1 439, 2 кв.м. по адресу АДРЕС, принадлежащий на праве собственности Байбурину Александру Валерьевичу основаны на законе и подлежат удовлетворению.

Представитель ответчика - Дейнис Е.В. в судебном заседании ДАТАг. л.д. 88, том 2), был не согласен с заключением оценщика о рыночной стоимости нежилого здания-столовой, сославшись на то, что своем заключении оценщик указывает, что при оценке недвижимости были использованы три подхода: доходный, сравнительный и затратный, однако, в заключение отказывается от определения стоимости с помощью методов, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства, либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Несмотря на то, что на стр. 38 Заключения указана восстановительная стоимость здания в размере 20 463 898. 45 рублей, стоимость нового строительства объекта в текущих ценах в размере 28 032 737,6 рублей, износ по методу срока жизни здания составляет 27 %. По непонятным причинам, оценщик отказывается от определения рыночной стоимости, используя затратный подход. На стр.33 заключения оценщик указывает, что на дату оценки в СМИ имеется 12 объявлений по продаже коммерческой недвижимости, приведена таблица, в соответствии с которой в г.Учалы производственные площади стоят от 4 000 до 10 000 рублей, торговые от 10 000 до 50 000 руб., офисные от 10 000 до 40 000 рублей. Здание столовой можно отнести как к производственному помещению, так и к торговому. Указывая, что на дату оценки в СМИ имелось 12 объявлений о продаже коммерческой недвижимости в г.Учалы, оценщик по непонятным причинам при определении рыночной стоимости - столовой, ссылается на объекты недвижимости, находящиеся в Челябинской области. Считает, что эксперт неверно сравнивает стоимость столовой со стоимостью недвижимости в совершенно другом субъекте РФ. Считает данную оценку не объективной, начальную продажную цену в размере 6 043 000 рублей не соответствует реальной рыночной стоимости. На странице 35 заключения в таблице 5.1. приводится информация о помещениях сопоставимых со спорным, указываются арендные ставки по состоянию на 2008-2009г., данные, по состоянию на 2010г., не представлены.

К указанным доводам представителя ответчика суд относится критически, считает, доводы необоснованными на основании следующего.

Эксперт ФИО10 в судебном заседании л.д. 102, том 2) суду показала, что затратный подход основан на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревание. Базируется он на суммарной стоимости земельного участка под зданием, стоимости улучшений, стоимости воспроизводства. Для проведения экспертизы правоустанавливающие документы на земельный участок предоставлены не были. Права на земельный участок надлежащим образом не оформлены, в связи с чем, без правоустанавливающих документов невозможно определить площадь земельного участка, что необходимо при применении затратного подхода. Следовательно, применить затратный подход не представлялось возможным, он используется чаще всего для определения инвестиционной стоимости и не отражает рыночную стоимость, обычно используется на малоактивных рынках, при определении стоимости объектов недвижимости специального назначения, в том числе на спортивных объектах, объектах общественно - государственного назначения. Вместе с тем, главной причиной, по которой не бы применен затратный метод, является отсутствие документов на земельный участок. Нормативными документами о проведении оценки не определено, что при оценке объекта должна быть региональная привязка. Объект оценки сравнивается с аналогом, в отношении которого имеется информация о ценах. К тому же г.Учалы отделен от Уфы горным хребтом, город довольно близко расположен к городам Челябинской области: г.Златоусту, г.Магнитогорску, в связи с чем, были выбраны географически приближенные города. Возможности получить информацию о стоимости производственного помещения не было. Здание столовой относится к производственным площадям, поскольку на момент осмотра, в качестве столовой указанное имущество не эксплуатировалось. В оспариваемом помещении производится продукция. Потребности в столовой в районе, где расположено здание, нет. На использование имущества в качестве столовой больших затрат не требуется. Эксперты, оценивая имущество, предоставляют различные суммы исходя из того, что руководствуются в своей деятельности действующими нормативными актами, один оценщик учитывал и помещение, и земельный участок, их оценщик учитывал лишь здание, поэтому выставлена различная цена - 11 347 300 рублей и 6 043 000 рубля. Считает, что оценка земельного участка является неправомерной, поскольку отсутствуют правоустанавливающие документы на него. Имеются определенные стандарты, в которых четко определено, каким образом проводиться оценка. Оценщик не может самостоятельно догадываться о площади земельного участка, поскольку точная площадь указана в технической документации. Из предоставленного заключения ООО «Златоустовский центр оценки» невозможно определить площадь земельного участка.

В соответствии со ст.12 Федерального закона от ДАТА г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме (ст. 3 ФЗ НОМЕР).

Таким образом, в отчете об оценке объекта оценки согласно требованиям статьи 11 Закона N 135-ФЗ должны быть указаны, в том числе точное описание объекта оценки, то есть количественные и качественные характеристики объекта оценки (сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях), количественные и качественные характеристики элементов, входящих состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, информация о текущем использовании объекта оценки, а также должны быть приведены ссылки на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, оценщику в первую очередь необходимо провести анализ прав заказчика собственника или иного правообладателя объекта оценки) на оцениваемый объект недвижимого имущества, тем более что этого же от него требует и составленное в соответствии с ФСО задание на оценку (подпункты "а" и "б" пункта 17 Федерального стандарта оценки
Цель оценки и виды стоимости N 2, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 255. Кроме того, в соответствии с пунктом 4 ФСО N 2 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципов существенности и достаточности, при этом информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки (пункт 19 ФСО N 1).

Согласно Федерального стандарта оценки
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 256

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Выбор конкретных методов (либо обоснованный отказ от их использования) в рамках каждого из вышеописанных подходов остается на усмотрение оценщика.

По заказу Байбурина А.В. ООО «Златоустовский центр оценки» была проведена оценка рыночной стоимости - нежилого здания -столовой общей площадью 1 439, 2 кв.м. по адресу АДРЕС л.д. 157-233), из которого следует, что при проведении исследования указанного объекта недвижимости для определения его рыночной стоимости были использованы доходный подход и затратный подход. Однако, сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах, проведено не было. Из заключения эксперта л.д. 199), следует, что в связи отсутствием на рынке г. Учалы достаточного количества объектов - аналогов, находящихся в том же сегменте ранка, что и объект оценки и сопоставимых с объектом оценки по значениям основных ценообразующих факторов, применение сравнительного подхода не возможно.

Вместе с тем, из заключения, предоставленного ООО «Оценка-М», проведенного на основании определения Златоустовского городского суда от ДАТАг. для устранения противоречий между сторонами, следует, что при определении рыночной стоимости заложенного имущества были использованы сравнительный и доходный подходы, в то время, как затратный подход не применялся, поскольку данный подход оценки по затратам базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта, далее вычитается накопленный износ и к результату добавляется стоимость земельного участка. Полученная величина определяет стоимость оцениваемого объекта. Затратный подход основывается на принципе замещения. Методик затратного подхода наиболее применимы при определении стоимости объектов недвижимости специального назначения. Во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку понесенные инвестором затраты не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на восстановление сопоставимых объектов и наоборот - создаваемая не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Год постройки столовой - ранее 1990г. с момента постройки прошло более 5 лет, отсутствует отсчетно - сметная документация на недвижимое имущество. Права на земельный участок не зарегистрированы.

Кроме того, при оценке нежилого здания -столовой общей площадью 1 439, 2 кв.м. по адресу АДРЕС экспертом ООО «Оценка-М» был использован, в том числе сравнительный подход.

В соответствии со ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Таким образом, на основании изложенного, при определении рыночной стоимости здания- столовой суд считает возможным применить заключение эксперта ООО «Оценка-М», поскольку, по - мнению суда, указанная экспертиза проведена с использованием правильных, по - его мнению, сравнительного и доходного подхода. Подход сравнительного анализа продаж наиболее точно отражает ту цену, которая может возникнуть на свободном конкурентном рынке. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка, учитывает возможности потенциальных покупателей, что играет важную роль в формировании рыночной стоимости, поскольку в данном случае главным значением является - определение правильной стоимости для дальнейшей реализации заложенного имущества и удовлетворения требований истца - сберегательного банка РФ. В то время, как затратный подход, использованный ООО «Златоустовский центр оценки», полезен лишь для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует аналогов. Столовая к таковым не относится. К доводам представителя ответчика о том, что в своем заключении оценщик ООО «Оценка-М» указывает на то, что при оценке недвижимости были использованы три подхода: доходный, сравнительный и затратный, следует отнестись критически, поскольку они опровергаются самим заключением а именно на стр. 46 экспертного заключения л.д. 48, том 2) указано, что были использованы два подхода сравнительный и доходный.

Кроме того, при использовании сравнительного подхода эксперт ООО «Оценка-М» изучила рынок продаж и предложений на продажу объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом4 произвела сбор и проверку информации по каждому отобранному объекту, изучила корректировку цен продаж по сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемыми объектами; согласовала скорректированные цены сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемых объектов. Поскольку сопоставимые объекты недвижимости в г. Учалы отсутствуют, то эксперт приняла во внимание объекты-аналоги, расположенные в Челябинской области, а именно производственное помещение по адресу АДРЕС; производственная база в г. Троицке; здание-площадь в г. Кусе Челябинской области; производственный комплекс для пищевой промышленности в г. Копейске, п. Потанино. В то время, как экспертам-оценщикам ООО «Златоустовский центр оценки» не удалось найти достаточного количества объектов-аналогов.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Из материалов дела л.д. 3, том 2) следует, что экспертиза ДАТАг. проведена независимым оценщиком 1 категории ФИО10, имеющей высшее техническое образование, специальность инженер-строитель, диплом, стаж работы в оценочной деятельности 6 лет 2 месяца. ООО «Оценка-М» имеет свидетельство то ДАТАг.

Кроме того, ответчик в судебном заседании не представил доказательств, подтверждающих недостоверность рыночной стоимости, возникшей в результате использования оценщиком ООО «Оценка-М», указанных в оценке подходов.

Таким образом, исследовав представленные доказательства, в том числе показания свидетеля ФИО10, экспертное заключение ООО «Оценка-М» в совокупности, суд принимает во внимание заключение ООО «Оценка-М», при этом удовлетворив требования АК «Сберегательный банк РФ» об обращении взыскания на заложенное имущество: нежилое здание - столовую общей площадью 1 439, 2 кв.м. по адресу АДРЕС, принадлежащий на праве собственности Байбурину Александру Валерьевичу, на основании п.3 ст.350 ГК РФ суд считает необходимым установить начальную продажную цену заложенного автомобиля в размере 6 043 000 рублей.

В соответствии со ст.ст. 153, 164 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов.

Из материалов дела следует, что ДАТАг. между должником ООО «СервисСтройЦентр», с одной стороны, кредитором АК Сберегательный банк РФ, с другой стороны, а также залогодателем Байбуриным А.В. было заключено соглашение л.д. 26, том 1), по условиям которого залогодатель обязался в срок до ДАТАг. обеспечить передачу в залог кредитору недвижимое имущество - нежилое здание - столовую общей площадью 1 439, 2 кв.м. по адресу АДРЕС, принадлежащий на праве собственности Байбурину Александру Валерьевичу, а также должник обязался производить погашение задолженности по кредитному договору пор указанному в соглашении графику.

Факт заключения соглашения от ДАТАг. стороной истца в судебном заседании не оспаривался. По мнению представителя АК Сберегательный банк РФ, требования о государственной регистрации указанного соглашения являются незаконными и необоснованными.

В судебном заседании достоверно установлено, что соглашение от ДАТАг. является неотъемлемой частью договора НОМЕР об открытии возобновляемой кредитной линии от ДАТАг. Договор ипотеки НОМЕР от ДАТАг. л.д. 8) зарегистрирован Управлением федеральной регистрационной службой по респ. Башкортостан ДАТАг., о чем имеется отметка о регистрации.

В соответствии со ст. 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат следующие сделки

ипотека (п. 4 ст. 339 ГК);

- продажа жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК);

- продажа предприятия (п. 3 ст. 560 ГК);

- договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК);

- рента под отчуждение недвижимого имущества (ст. 584 ГК);

- аренда зданий и сооружений на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК);

- аренда предприятий (п. 3 ст. 658 ГК);

- доверительное управление недвижимым имуществом, продажа которого требует государственной регистрации (ст. 1017 ГК).

В числу сделок, которых закон предусматривает необходимость государственной регистрации сделок с движимым имуществом относятся, в том числе сделки по реализации оружия (ст. 13 Федерального закона от ДАТА N 150-ФЗ "Об оружии"); сделки, связанные с производством, ввозом в Российскую Федерацию и реализацией бланков ценных бумаг (постановление Правительства РФ от ДАТА N 78); сделки в отношении музейных предметов и музейных коллекций, включенных в состав Музейного фонда РФ (ст. 10 федерального закона от ДАТА N 54-ФЗ "О музейном фонде РФ и музеях РФ" и т.д. Однако, поскольку соглашение от ДАТАг., является неотъемлемой частью кредитного соглашения и государственной регистрации не требует, поскольку соглашение, определяющее размер, сроки и порядок погашения задолженности по кредитному договору с установлением нового графика погашения задолженности государственной регистрации не подлежит. Соглашение составлено в соответствии с требованиями гражданского законодательства, имеет подписи сторон, факт заключения соглашения никем до настоящего времени не оспорен и действует с момента его подписания - ДАТАг. относительно п. 1 о передаче в залог столовой общей площадью 1 439, 2 кв.м. договор о залоге зарегистрирован надлежащим образом. Следовательно, оснований для удовлетворения требований истца Байбурина А.В. о возложении обязанности зарегистрировать соглашение от ДАТАг. регистрирующим органом не имеется и в удовлетворении исковых требований Байбурину А.В. о признании соглашения заключенным, возложении обязанности зарегистрировать соглашение следует отказать.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ст. 88 ГПК РФ). Суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам (ст. 94).

В соответствии со ст. 95 ГПК РФ свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам возмещаются понесенные ими в связи с явкой в суд расходы на проезд, расходы на наем жилого помещения и дополнительные расходы, связанные с проживанием вне места постоянного жительства (суточные).

Следовательно, с ответчика Байбурина А.В. в пользу Акционерного коммерческого сберегательного банка Российской Федерации подлежат взысканию судебные расходы в сумме 13 000 рублей л.д. 1, том 2), в пользу ООО «Оценка м» судебные расходы в сумме 1000 рублей л.д. 97, том 2).

Руководствуясь ст.ст. 12, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Акционерного коммерческого сберегательного банка Российской Федерации удовлетворить полностью.

Обратить взыскание на заложенное имущество - нежилое здание-столовую, общей площадью 1439, 2 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС, АДРЕС, АДРЕС, АДРЕС, принадлежащее на праве собственности Байбурину Александру Валерьевичу установив способ продажи - общественные торги, начальную продажную - 6 043 000 (шесть миллионов сорок три тысячи) рублей.

Взыскать с Байбурина Александра Валерьевича в пользу Акционерного коммерческого сберегательного банка Российской Федерации судебные расходы в сумме 13 000 рублей.

Взыскать с Байбурина Александра Валерьевича в пользу ООО «Оценка м» судебные расходы в сумме 1000 рублей.

В удовлетворении исковых требований Байбурину Александру Валерьевичу к Акционерному коммерческому сберегательному банку Российской Федерации о признании соглашения заключенным, возложении обязанности зарегистрировать соглашение отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Председательствующий С.В. Васильев