Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Волковинского СА к администрации г.Оренбурга о признании незаконным бездействия и взыскании выкупной стоимости нежилого помещения,

установил:

истец обратился в суд с иском, указав в обоснование, что он является собственником нежилого помещения №, назначение нежилое, общей площадью 73,4 кв.м., по адресу <адрес>. Заключением межведомственной комиссии об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от ДД.ММ.ГГГГ. № многоквартирный дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Износ на 2002г. составил 70%, состояние перекрытий признано недопустимым, кровли, фундамента и стен – ограниченно работоспособным.Постановлением администрации г.Оренбурга от ДД.ММ.ГГГГ. №-п многоквартирный дом по адресу: <адрес> включен в муниципальную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда МО «город Оренбург» на ДД.ММ.ГГГГ годы» и подлежал расселению с 4 квартале 2017г. Постановлением администрации города Оренбурга от ДД.ММ.ГГГГ. №-п земельный участок с кадастровым номером № и помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес> подлежали изъятиюдля муниципальных нужд.Решением Ленинского районного суда г.Оренбурга от 25.10.2017г. заключение межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ признано незаконным, на межведомственную комиссию возложена обязанность в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу провести повторно оценку МКД на предмет соответствия требованиям. При этом в жилом доме по адресу: <адрес> осталась не расселенной одна квартира и собственник указанного нежилого помещения. Управляющей компании в доме нет, дом продолжает разрушаться. 11.11.2019г. принято решение о признании МКД литер А по адресу: <адрес> аварийным и подлежащим реконструкции, срок расселения в соответствии с постановлением администрации города Оренбурга от ДД.ММ.ГГГГ№-п – ДД.ММ.ГГГГ. Это нарушает права истца, поскольку решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 25.10.2017 года не исполнено до настоящего времени, после ДД.ММ.ГГГГ никаких действий со стороны администрации не предпринималось. Ссылаясь на пункт 1 ст.6 ГК РФ, ч. 7,10 статьи 32 ЖК РФ, ст.36 ЖК РФ, просил признать бездействия администрации города Оренбурга в части непринятия мер по расселению жильцов и не предоставлению собственникам помещений выкупной стоимости в доме, признанном аварийным и подлежащим реконструкции, установить выкупную стоимость за изымаемое нежилое помещение № в <адрес> в размере 6 918 000 рублей и обязать администрацию г. Оренбурга выплатить указанную денежную сумму истцу.

В дальнейшем с учетом судебной экспертизы исковые требования уточнены в части суммы, окончательно представитель истца просила взыскать в пользу Волковинского С.А. 6 648 750 рублей с учетом заключения судебной экспертизы.

Истец Волковинский С.А. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представлено письменное заявление, в котором просил рассмотреть дело без его участия.

Представитель истца Примачева Л.Е., действующая по доверенности, в судебном заседании поддержала заявленные требования, дополнительно пояснила, что ситуация в доме действительно сложилась тяжелая, периодически происходят аварийные ситуации, коммуникации слабые, но аварийные службы не выезжают, т.к. управляющей компании нет, дом расселен. Решение вопросов, связанных с расселением истцов, необоснованно затягивается. Просила удовлетворить требования с учетом проведенной экспертизы, взыскать с ответчика 6 648 750 рублей, в которую включается рыночная стоимость нежилого помещения, стоимость общего имущества собственников МКД в виде земельного участка соразмерно доле и расходы, понесенные собственником в связи с переездом и приобретением иного жилого помещения.

Представитель ответчика и третьего лица УЖКХ администрации г.Оренбурга Саликова В.В., действующая по доверенности, в судебном заседании против удовлетворения иска возражала, указывая на то, что неправомерного бездействия администрация не допускала, т.к. имеются сведения об активных действиях – осуществлялось оспаривание решения на протяжении 2018г., параллельно проводились заседания межведомственной комиссии, принимались решения в отношении литера Б по адресу: <адрес>, а впоследствии отдельно – по литеру А. Срок расселения сокращен до ДД.ММ.ГГГГ., но решение не принято ввиду судебных разбирательств. Выкупная стоимость жилого помещения является слишком завышенной.

Представитель третьего лица ДГЗО администрации г.Оренбурга Исмаков Е.В., действующий по доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, указав дополнительно, что принятие решение об изъятии земельного участка по адресу: <адрес> невозможно, т.к. здание литер АБ является единым, при этом литер Б признан пригодным для проживания, а литер А – нет. Изъятие участка под частью здания невозможно. Несмотря на то, что прошло более года с момента поступления ходатайства УЖКХ о подготовке постановления об изъятии, данный вопрос до настоящего времени не разрешен.

Представитель комитета по управлению имуществом города Оренбурга Администрации города Оренбурга Велькина Е.И., действующая по доверенности, возражала против исковых требований, полагая, что выкупная стоимость нежилого помещения чрезмерно завышена. Не согласилась с заключением судебной оценочной экспертизы, считает, что ее нельзя взять за основу, поскольку в экспертном заключении допущены логические и арифметические ошибки. Так, при сравнении аналогов корректировка, по ее мнению, произведена неверно. Там, где аналог находится ближе к остановке общественного транспорта, присваивается балл ниже того аналога, где остановка общественного транспорта находится дальше. В сети интернет отображается объявление о продаже помещения площадью 105 кв.м. по <адрес> с ценой, которая существенно отличается от цены, которую использовал в расчетах эксперт. Считала необходимым назначение повторной судебной экспертизы.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Как указано в пункте 1 статьи 6 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Поскольку действующее гражданское законодательство не содержит норм, регламентирующих порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений при признании МКД аварийным и подлежащим сносу, при разрешении настоящего спора подлежит применению жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения по изъятию жилых помещений.

Согласно пункту 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с положениями статей 15 и 32 Жилищного кодекса РФ Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (далее - Постановление Правительства РФ N 47).

В пункте 34 Постановления Правительства РФ N 47 указано, что одним из оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является аварийное техническое состояние его несущих строительных конструкций (конструкции) или многоквартирного дома в целом, характеризующееся их разрушением либо повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения многоквартирного дома, и (или) кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости многоквартирного дома.

В случае если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, жилые помещения, расположенные в таком многоквартирном доме, являются непригодными для проживания.

Согласно пункту 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 14) судам следует учитывать, что, в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, обизъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае, согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса, применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 указанной статьи. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).

В силу части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Частью 8 статьи 32 названного Кодекса предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (часть 9 статьи 32 ЖК РФ).

Частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

В соответствии с частью 12 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника.

Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, производится путем выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.

Конституционный Суд РФ в Определении от 28.03.2017 N 624-О высказался о том, что положения статьи 32 Жилищного кодекса РФ, направленные на защиту интересов собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, в том числе в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливающие условия изъятия жилого помещения, а также возможность предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, конкретизируют положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции РФ о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения.

Согласно статье 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Как следует из подпункта 4 пункта 2 статьи 56.3 Земельного кодекса РФ, принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

В соответствии с пунктом 2 статьи 239.2 ГК РФ в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

Аналогичная правовая позиция приведена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20.11.2018 по делу N 309-КГ18-13252.

Порядок определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение определен частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ с учетом разъяснений, приведенных в пункте 20 Постановления Пленума ВС РФ N 14.

На необходимость соблюдения при переселении граждан из аварийного жилищного фонда положений Жилищного кодекса Российской Федерации, в том числе статьи 32, указывает Федеральный закон от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются, в том числе, рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество (часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в доме (часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодексаРоссийской Федерации").

Поскольку положениями статей 36 - 38 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Судом установлено, что истец является собственником нежилого помещения, общей площадью 73,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается договором купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного Волковинским С.А. с комитетом по управлению имуществом города Оренбурга и свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Как видно из выписки из ЕГРН от 03.02.2021г., земельный участок с кадастровым № сформирован и поставлен на кадастровый учет 28.06.2010г., имеет назначение для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

13.10.2011г. межведомственная комиссия составила акт обследования многоквартирного жилого дома литер АБ по адресу: <адрес>, установила износ здания на 2002г. в размере 70%, множественные недостатки дома, признала его непригодным для постоянного проживания, аварийным и подлежащим сносу.

Соответственно по результатам вынесено заключение № от 13.10.2011г., что состояние перекрытий дома – недопустимое, состояние кровли, фундамента и стен – ограниченно работоспособное, дом не пригоден для постоянного проживания, аварийный и подлежащий сносу.

Из постановления Администрации г.Оренбурга от 19.05.2017г. №-п усматривается, что земельный участок с кадастровым № по адресу: <адрес> изъят для муниципальных нужд в целях сноса многоквартирного дома, признанного в установленном порядке аварийным.

Решением Ленинского районного суда г.Оренбурга от 25.10.2017г. признаны незаконными и отменены заключение межведомственной комиссии по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции на территории МО г.Оренбург от 13.10.2011г. № и акт обследования МКД. Признано недействующим и отменено постановление администрации г.Оренбурга №-п от 19.05.2017г. об изъятии земельного участка с кадастровым № и иных объектов недвижимости для муниципальных нужд. Межведомственная комиссия обязана в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда провести оценку МКД по адресу: <адрес> на предмет соответствия его требованиям, установленным Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2016г. № 47.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Оренбургского областного суда т 25.01.2018г. указанное решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба администрации г.Оренбурга – без удовлетворения.

Как видно из представленных документов, межведомственная комиссия для рассмотрения вопросов пригодности (непригодности) для постоянного проживания жилого дома литер Б по адресу: <адрес> заседала трижды – 09.02.2018г. (протокол №), 02.08.2018г. (протокол №), 24.09.2018г. (протокол№). По итогам составлен акт от 24.09.2018г. и заключение №, признавшие помещение № в литере Б жилого дома по адресу: <адрес> соответствующим требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и пригодным для проживания.

Из протокола заседания межведомственной комиссии ДД.ММ.ГГГГ следует, что был рассмотрен вопрос о соответствии многоквартирного жилого дома № литер № по <адрес> требованиям, установленным Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47, принято решение о выявлении оснований для признания многоквартирного дома № литер № по <адрес> аварийным и подлежащим реконструкции.

Заключением межведомственной комиссии об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от 11.11.2019г. №, на основании соответствующего акта обследования от 11.11.2019г., многоквартирный дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим реконструкции.

Согласно постановлению Администрации г.Оренбурга №-п от 20.03.2020г. (в редакции постановления №-п от 19.03.2021г.), признан аварийным и подлежащим реконструкции многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>. Собственникам помещений МКД в срок до 31.03.2021г. произвести реконструкцию дома, в ином случае земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, и помещения в нем подлежат изъятию для муниципальных нужд. Мероприятия по отселению граждан осуществить в срок не позднее 31.12.2027г.

Документов, подтверждающих, что собственнику нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, Волковинскому С.А. было выдвинуто требование об осуществлении реконструкции МКД в срок до 31.03.2021г., не предоставлено.

Как видно из соответствующего письма от 10.06.2020г., УЖКХ администрации г.Оренбурга направило в Департамент градостроительства и земельных отношений администрации г.Оренбурга ходатайство об изъятии земельного участка для муниципальных нужд.

Участниками процесса не оспаривалось, что данное ходатайство до настоящего времени не рассмотрено, постановление об изъятии земельного участка и жилых помещений МКД не вынесено.

На основании приказа Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области № от 14.12.2020г., «Дом жилой» по адресу: <адрес> включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия с наименованием «Дом жилой П.Ф. Носова», начало ХХ века.

Согласно отчету об оценке № ООО «Группа А», представленному истцом в приложение к иску, рыночная стоимость нежилого помещения № общей площадью 73,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, составляет 6 918 000 руб.

В связи с несогласием ответчика с проведенной истцом оценкой по ходатайству комитета по управлению имуществом администрации города Оренбурга судом назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ИП ФИО8№ от 13.12.2021г., рыночная стоимость нежилого помещения № общей площадью 73,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> кадастровый № на дату покупки собственником ДД.ММ.ГГГГ, составила, с учетом округления, 3 503 800 руб. Рыночная стоимость нежилого помещения № общей площадью 73,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № с учетом стоимости доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и земельного участка, после округления, составила: 6 593 750 рублей. Ориентировочная стоимость убытков, которые понесет собственник в связи с изменением места проживания (стоимость услуг риэлтора по приобретению другого жилого помещения, стоимость услуг грузоперевозки), после округления составила 55000 руб.

Представитель комитета по управлению имуществом полагал, что данное экспертное заключение не соответствует требованиям полноты и всесторонности и ходатайствовал о назначении повторной судебной оценочной экспертизы. При этом, одной из причин указал, что экспертом приведены аналоги, стоимость которых по аналогичным объявлениям существенно отличается. Вместе с тем, при проверке данного довода выяснилось, что приведенный пример представителем не содержит характеристик расположения объекта, следовательно, не может быть принят во внимание.

В судебном заседании из-за невозможности явки в судебное заседание эксперта ФИО8 была допрошена ФИО9 по доверенности от ИП ФИО8, которая пояснила, что работает вместе с ФИО8 и может дать пояснения по экспертному заключению. В частности, пояснила, что существенным моментом для корректировки местоположения коммерческих объектов является возможность парковки и транспортной разгрузки, а не нахождение остановки общественного транспорта. Данная корректировка незначительно влияет на стоимость предмета оценки. Кроме того, при оценке коммерческих объектов не учитывается отделка, поскольку каждый собственник делает ремонт такой, какой ему необходим. Аналог № имеет выше балл из-за того, что здание угловое, транспортные подъезды лучше.

Оценивая всю совокупность доказательств, представленных сторонами и исследованных в судебном заседании, суд не находит оснований не доверять заключению эксперта ИП ФИО8№ от ДД.ММ.ГГГГ., поскольку данная экспертиза соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Эксперт, проводивший экспертизу, является лицом, имеющими техническое высшее образование, сертификат соответствия, стаж экспертной работы с 2007 года, диплом о профессиональной переподготовке №. Заключение соответствует положениям гражданского процессуального законодательства, Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; отвечает требованиям объективности, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, содержит точное описание объекта оценки, обоснование использования методов при проведении экспертизы, объекты-аналоги, определение стоимости объекта оценки путем сравнительного подхода. Оснований сомневаться в данных выводах эксперта не имеется, поскольку опровергающих данное заключение доказательств суду не представлено. Экспертом приведены цены аналогов на дату покупки собственником. Приведенные представителем комитета по управлению имуществом различия в ценах аналогов, размещенных на сайте, не могут быть приняты судом, поскольку приведены примеры не на дату покупки собственником. Ссылка на то, что экспертом неверно произведена корректировка на местоположение, является необоснованной, поскольку при применении данной корректировки существенное значение имеет возможность транспортной разгрузки, так как объектом оценки является коммерческое нежилое помещение.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

Учитывая, что сомнений в правильности и обоснованности заключения эксперта ИП ФИО8№ от ДД.ММ.ГГГГ у суда не имеется, суд считает, что данное заключение является допустимым доказательством по делу и берет его за основу.

Тот факт, что экспертом допущена описка и вместо «заключения эксперта» указано «уточненное заключение эксперта» не может являться основанием для того, чтобы не принять выводы эксперта и назначить повторную судебную экспертизу.

Кроме того, суд обращает внимание на то, что предоставленный истцом отчет о стоимости нежилого помещения с учетом доли на общее имущество в многоквартирном доме и земельного участка № ООО "Группа А" незначительно отличается от результатов заключения судебной экспертизы.

Анализируя представленные доказательства, суд приходит к выводу о наличии длительного бездействия администрации г.Оренбурга по принятию мер, установленных ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, после принятия решения о признании жилого дома аварийным и подлежащим реконструкции (с ноября 2019г. до настоящего времени), истечения срока его реконструкции, предоставленного собственникам,установления несоразмерного срока расселения жильцов до конца 2027г. при наличии сведений о 70%-ном износе здания на 2002г., при этом возмещение истцу стоимости нежилого помещения является способом защиты их прав.

Несоблюдение в полном объеме установленной законом предварительной процедуры, предшествующей разрешению вопроса о выкупе нежилого помещения, не может служить основанием для отказа в иске Волковинскому С.А., поскольку совершение ответчиком действий по изъятию земельного участка, жилых и нежилых помещений по адресу: <адрес> не зависит от действий (бездействия) истца, но при этом нарушает права истца.

Администрация г.Оренбурга является исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления, на который жилищным законодательством возложена обязанность по изъятию для нужд муниципального образования г.Оренбург земельного участка, на котором расположен аварийным дом, жилых и нежилых помещений, находящихся в данном доме, и выплате возмещения.

Учитывая длительное бездействие ответчика и третьих лиц, связанное с непринятием мер по изъятию жилого помещения истца, суд находит обоснованными требования истца о признании бездействия администрации г.Оренбурга незаконным, т.к. в законодательстве имеется обязанность органа местного самоуправления провести все надлежащие процедуры в разумный срок, каковым период ожидания изъятия нежилого помещения и выплаты выкупной стоимости Волковинским С.А. не является.

Доводы администрации г.Оренбурга об осуществлении защиты своих прав на протяжении 2018г., после вступления в законную силу решения Ленинского районного суда г.Оренбурга от 25.10.2017г. (подача кассационных жалоб, заявления об отсрочке) не могут считаться состоятельными, поскольку соответствующие действия не приостанавливают исполнение решения, которое должно было быть межведомственной комиссией исполнено в течение месяца после вступления в силу. Наличие заседаний межведомственной комиссии на протяжении 2018г. по решению судьбы литера Б по адресу: <адрес> также не свидетельствует об исполнении установленных законом обязанностей администрации по изъятию земельного участка и входящих в состав МКД жилых помещений, поскольку только литер А признан аварийным и подлежащим реконструкции, причем постановление об этом вынесено администрацией лишь 20.03.2020г., т.е. спустя более 2 лет после вступления в законную силу решения от 25.10.2017г., а решение об изъятии земельного участка и жилых помещений не принято до сих пор.

В то же время, техническое состояние несущих конструкций спорного здания создает угрозу его обрушения (аварийное состояние перекрытий), и невыполнение ответчиком процедуры, направленной на изъятие у собственников дома принадлежащих им жилых помещений, не может умалять право истцов на получение возмещения за принадлежащее им жилое помещение.

На приоритет обеспечения прав и законных интересов собственника жилого помещения в аварийном доме, подлежащим сносу или реконструкции, неоднократно указывал Верховный суд Российской Федерации в своих определениях и разъяснениях.

Так, в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017) указано, что несоблюдение компетентными органами процедуры изъятия жилого помещения, установленной ст.32 ЖК РФ, не препятствует собственнику данного жилого помещения требовать в связи с изъятием выплаты возмещения.

В связи с изложенным, доводы ответчиков о том, что не окончена процедура изъятия земельного участка, а значит, не имеется оснований для изъятия помещения истца и выплаты ему выкупной стоимости, а также о том, что сроки отселения граждан из аварийного жилья определяются органом местного самоуправления, являются несостоятельными.

Суд принимает во внимание, что право выбора требовать выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо требовать предоставления другого нежилого помещения на праве собственности исключительно принадлежит истцу, который избрал способ защиты своего права.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в связи с неисполнением ответчиком своих обязательств, предусмотренных статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, по определению выкупной цены и заключению с Волковинским С.А. соглашения о возмещении стоимости аварийного нежилого помещения, права истца нарушены, и с ответчика подлежит взысканию выкупная стоимость спорного нежилого помещения.

Необходимости указания в решении суда о том, что ответчиком несвоевременно исполнено решение Ленинского районного суда от 25.10.2017 года, а также незаконно установлен второй срок переселения собственников жилых и нежилых помещений не имеется, поскольку данные обстоятельства установлены и никак не влияют на восстановление прав истца.

При изложенных обстоятельствах суд находит заявленные исковые требования обоснованными и определяет размер выкупной цены за изымаемое жилое помещение в сумме 6 648 750 рублей, в которую включены: рыночная стоимость нежилого помещения с учетом доли на общее имущество в многоквартирном доме и стоимость земельного участка, а также убытки, причиненные собственникам жилого помещения с его изъятием.

Доводы ответчика о том, что в данном случае следует применить п.8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут быть приняты во внимание в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Как установлено, решением Ленинского районного суда г.Оренбурга от 25.10.2017г. признаны незаконными и отменены заключение межведомственной комиссии по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции на территории МО г.Оренбург от 13.10.2011г. № и акт обследования МКД по адресу : <адрес> Заключением межведомственной комиссии об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от 11.11.2019г. №, на основании соответствующего акта обследования от 11.11.2019г., многоквартирный дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим реконструкции. Согласно постановлению Администрации г.Оренбурга №-п от 20.03.2020г. (в редакции постановления №-п от 19.03.2021г.), признан аварийным и подлежащим реконструкции многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>

Таким образом, учитывая, что заключение межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ№ о признании аварийным и подлежащим сносу жилой дом по адресу : <адрес> и акт обследования отменены как незаконные и решение межведомственной комиссией о признании данного дома аварийным и подлежащим сносу принято вновь ДД.ММ.ГГГГ, учитывая, что истцом приобретено нежилое помещение ДД.ММ.ГГГГ, оснований полагать, что подлежит применению п.8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется.

В соответствии со ст.235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущество другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, отчуждение имущества в связи с изъятием нежилого помещения является основанием для прекращения права собственности собственника нежилого помещения.

По изложенной причине суд находит необходимым отразить в резолютивной части решения необходимость прекращения права собственности Волковинского С.А. на нежилое помещение № по адресу: <адрес> после выплаты им выкупной стоимости жилого помещения, для исключения в дальнейшем возможных сложностей с исполнением решения, несмотря на отсутствие таких требований в иске.

Соответственно после выплаты стоимости квартиры возникает право собственности муниципального образования МО г.Оренбург в силу ст.32 ЖК РФ, что является следствием и вытекает из удовлетворенных требований.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Учитывая, что Волковинский С.А. понес расходы при подаче иска по оплате госпошлины в размере 300 рублей, и иск удовлетворен, суд находит необходимым возместить данные расходы, взыскав их с ответчика.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования Волковинского СА к администрации г.Оренбурга о признании незаконным бездействия и взыскании выкупной стоимости нежилого помещения удовлетворить частично.

Признать незаконным бездействие Администрации г.Оренбурга в части непринятия мер по изъятию из дома, признанного аварийным и подлежащим реконструкции, нежилого помещения и выплате его выкупной стоимости Волковинскому СА.

Взыскать с Администрации города Оренбурга в пользу Волковинского СА выкупную стоимость изымаемого аварийного нежилого помещения №, расположенной по адресу <адрес> в общем размере 6 648 750 рублей.

С момента выплаты денежной компенсации прекратить право собственности Волковинского СА на нежилое помещение №, расположенное по адресу <адрес>.

Признать с момента выплаты денежной компенсации за муниципальным образованием «город Оренбург» право собственности на нежилое помещение №, расположенное по адресу <адрес>.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Администрации города Оренбурга в пользу Волковинского СА возврат госпошлины в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Центральный районный суд г.Оренбурга в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья Бесаева М.В.

Мотивированное решение изготовлено 31.01.2022 года.