Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3, к ФИО4 И,П, о взыскании вознаграждения по агентскому договору, неустойки и судебных расходов,

и по встречному исковому заявлению ФИО5 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании пунктов договора недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику, указав, что 09.06.2020 года между ИП ФИО3 и ФИО7 заключен эксклюзивный агентский договор №, предметом которого являлся комплекс фактических и юридических действий, направленных на отчуждение квартиры, принадлежащей ответчику на праве собственности, по адресу: <адрес>, за объявленную стоимость в размере 2 570 000 рублей с возможностью торга. В период с 11.11.2020 года по 19.11.2020 года в рамках исполнения обязанностей по агентскому договору осуществлено два показа потенциальному покупателю ФИО6, которая по итогам второго просмотра выразила свое желание о приобретении продаваемого объекта недвижимости. Агент истца звонила ФИО7 с целью информирования о потенциальном покупателе и с предложением внесения обеспечительного платежа (задатка) покупателем ответчику. Однако, ФИО5 ответила отказом на данное предложение, сказав, что забыла предупредить о том факте, что уже взяла обеспечительный платеж от другого человека, уменьшив стоимость квартиры на сумму агентского вознаграждения, и попросила больше её не беспокоить. Попытки урегулировать спорную ситуацию мирным путем не увенчались успехом, при этом заинтересованный покупатель подписала оферту 01.12.2020 года и попросила направить её ФИО7, что было сделано со стороны истца. Данная корреспонденция была проигнорирована ответчиком, 14.12.2020 года зарегистрирован переход права собственности на квартиру, принадлежащую ответчику на праве собственности, по адресу: <адрес>, с одновременной регистрацией ипотеки в силу закона, что указывает на самостоятельное совершение сделки купли-продажи со стороны ответчика, что является нарушением в рамках агентского договора от 09.06.2020 года №. 28.01.2021 года в адрес ФИО5 направлена претензия. На основании вышеизложенного, просит суд взыскать с ФИО5 в пользу ИП ФИО3 сумму агентского вознаграждения в размере 76 500 рублей из расчета 3 % от цены продажи 2 550 000 рублей, почтовые расходы в размере 566 рублей, неустойку за период с 21.01.2021 года по 20.04.2021 года в размере 994,50 рубля, расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 542 рублей.

Ответчик ФИО5 обратилась к ИП ФИО3 со встречными исковыми требованиями, указав, что условия п. 5.4 договора от 09.06.2020 года № противоречат требованиям закона, следовательно, являются недействительными, так как обязывают принципала выплачивать вознаграждение агенту в полном объеме в случае отказа принципала продать объект недвижимости найденному агентом покупателю, отвечающему условиям данного договора. Также недействительны условия договора в части выплаты 100 % вознаграждения в случае досрочного расторжения агентского договора от 09.06.2020 года. На основании вышеизложенного, просит суд признать недействительными в силу противоречия закону пункты 5.4, 5.6 договора № от 09.06.2020 года, заключенного между ИП ФИО3 и ФИО5

Истец ИП ФИО3 в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования, просил их удовлетворить в полном объеме, возражал против встречных исковых требованиях, просил отказать в их удовлетворении. В письменном отзыве на встречные исковые требования указывает, что между истцом и ФИО5 был заключен агентский договор, имеющий иную правовую природу в отличие от договоров, заключенных в рамках главы 39 ГК РФ «Возмездное оказание услуг». Агентский договор предусматривает обязательство принципала не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами, действующими на определенной в договоре территории, либо воздерживаться от осуществления на этой территории самостоятельной деятельности, аналогичной деятельности, составляющей предмет агентского договора. Кроме этого, ФИО5 в рамках Закона о защите прав потребителей в период досудебного урегулирования данного спора не предприняла ни одной попытки компенсировать расходы или хотя бы запросить их сумму с обоснованием или без в нарушении ст. 782 ГК РФ, в силу которой следует, что заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков. ФИО5 указывает на то, что услуга по договору № от 09.06.2020 года не была оказана полностью, следовательно, она признает тот факт, что услуга всё-таки была оказана, хоть и не в полном объеме, однако, невозможность исполнить услугу полностью возникла именно по вине ФИО5 ввиду одностороннего отказа и самостоятельной продажи по заниженной цене, что в свою очередь является нарушением как с точки зрения агентского договора, так и точки зрения оказания услуг, а требование об уплате вознаграждения в полном объеме в данной ситуации является основанным на законе.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, была извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель ответчика ФИО2 возражала против первоначальных исковых требований, просила отказать в их удовлетворении, поддержала заявленные встречные исковые требования, просила их удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на нарушение прав истца по встречным требованиям, поскольку оспариваемые пункты договора противоречат требованиям Закона о защите прав потребителей и нормам действующего законодательства.

Третье лицо ФИО8 в судебное заседание не явилась, была извещена надлежащим образом, о причинах неявки не сообщила, ходатайств не представила.

Поскольку стороны в силу личного волеизъявления не воспользовались своим правом на участие в судебном заседании, суд с учетом мнения участников процесса определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, огласив исковые заявления, заслушав стороны, изучив представленные доказательства в их совокупности, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Согласно положениям п. п. 1, 2, 3 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (в частности, отгрузка товаров) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

В силу ст. 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.

В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.

Согласно ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.

На основании ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 32 Закона о защите прав потребителей, потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Согласно ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре (ст. 1006 ГК РФ).

В соответствии со ст. 1008 ГК РФ в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора.

В силу ст. 1007 ГК РФ агентским договором может быть предусмотрено обязательство принципала не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами, действующими на определенной в договоре территории, либо воздерживаться от осуществления на этой территории самостоятельной деятельности, аналогичной деятельности, составляющей предмет агентского договора.

Согласно ст. 1011 ГК РФ, к отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила, предусмотренные главой 49 или главой 51 данного Кодекса, в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям данной главы или существу агентского договора.

Судом установлено, что 09.06.2021 года ИП ФИО3 как «Агент» и ФИО5 как «Принципал» заключили договор № по условиям которого агент принимает на себя обязательства за вознаграждение совершить от имени и за счет принципала комплекс юридических и фактических действий, направленных на продажу объекта недвижимости трехкомнатной квартиры, общей площадью 62,5 кв.м, по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, в объеме и условиях, предусмотренных данным договором. По сделке, совершенной «Агентом» с «Покупателем», от имени «Принципала», соответствующие права и обязанности возникают у «Принципала».

На основании п. 1.3 договора «Агент» обязуется осуществить действия по продаже объекта на рынке недвижимости г. Оренбурга в период действия договора. Стоимость объекта, заявляемая к продаже «Принципалом», составляет сумму в размере 2 570 000 рублей, с учетом торга.

Согласно договора от 09.06.2021 года № в обязанностях «Принципала» указаны:

- не заключать в период действия договора аналогичного договора с третьими лицами, не осуществлять самостоятельный поиск покупателя, а в случае получения предложения от покупателей адресовать их «Агенту». Вести переговоры с предполагаемыми контрагентами по сделке – купли-продажи трехкомнатной квартиры. Принимать все возможные меры по информационной и иной поддержки «Агента» и оказанию ему всей необходимой помощи для наиболее успешного исполнения им обязанностей по данному договору (п. 2.2.5 договора);

- выплатить «Агенту» вознаграждение в соответствии с условиями данного договора (п. 2.2.15 договора).

На основании п. 3.1 вышеназванного договора «Принципал» обязуется выплатить вознаграждение «Агенту» в размере 3 % из стоимости продаваемого объекта - трехкомнатной квартиры, общей площадью 62,5 кв.м, по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

«Принципал» производит оплату по данному договору не позднее сдачи пакета документов для государственной регистрации сделки купли-продажи объекта и перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (п. 3.3 договора).

В соответствии с п. 5.4 договора от 09.06.2021 года №, в случае отказа «Принципала» продать объект недвижимости - трехкомнатной квартиры, по адресу: <адрес>, найденному «Агентом» покупателю, отвечающему условиям данного договора, «Принципал» выплачивает вознаграждение «Агента», указанное в п. 3.1 договора, в полном объеме. Обязанности агента считаются выполненными надлежащим образом и отчет о расходах не предоставляется.

В случае досрочного расторжения «Принципалом» договора он возмещает в полном объеме расходы, понесенные «Агентом» на момент расторжения, и выплачивает 100 % вознаграждения, предусмотренного договором (п. 5.6 вышеназванного договора).

Согласно п. 5.8 договора № «Принципал» за неисполнение обязательства, предусмотренного данным договором, уплачивает «Агенту» пеню в размере 1,0 % от суммы вознаграждения, установленной п. 3.1, 3.3 договора за каждый день просрочки.

«Принципал» уведомлен о том, что он имеет право отозвать данное соглашение в любой момент путем подачи «Агенту» письменного заявление (в свободной форме) (п. 7.7 договора).

Как установлено в ходе рассмотрения заявленных требований судом, 11.11.2020 года и 19.11.2020 года с представителем агентства недвижимости «Лидер» (ИП ФИО3) произведен осмотр квартиры по адресу: <адрес>, потенциальным покупателем ФИО6 и впоследующем 01.12.2020 года ею направлена оферта на заключение договора купли-продажи трехкомнатной квартиры, по адресу: <адрес> адрес истца, который в свою очередь 07.12.2020 года известил ФИО5 и подготовил предварительный договор купли-продажи от 01.12.2020 года.

В судебном заседании сторонами подтверждено и не оспаривалось, что ФИО5 была извещена об оферте покупателя и ее приглашал ИП ФИО3 для заключения предварительного договора и получения аванса, но устно она отказалась, позднее направив заявление о расторжении договора.

Материалами дела подтверждается, что ИП ФИО3 в рамках исполнения договора № от 09.06.2020 года размещались объявления о продаже квартиры, осуществлены осмотры квартиры с потенциальными покупателями, подготовлен предварительный договор купли-продажи после получения оферты от покупателя.

Вместе с тем, 19.11.2020 года ФИО5 направила истцу заявление о расторжении агентского договора, полагая, что с этого дня он расторгнут.

Впоследующем 14.12.2020 года ФИО5 самостоятельно продала квартиру по адресу: <адрес> за ту же цену, которая была согласована агентским договором, что представителем ответчика подтверждено в судебном заседании.

28.01.2021 года ИП ФИО3 обратился с претензией к ответчику о взыскании агентского вознаграждения.

Разрешая спор, суд исходит из того, что оспариваемый договор фактически является договором возмездного оказания услуг по продаже недвижимого имущества и на данные правоотношения распространяются нормы, предусмотренные главой 39 Гражданского кодекса, в частности п. 1 ст. 779, п. 1 ст. 781 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Таким образом, проанализировав представленные сторонами доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь вышеуказанными нормами, установив, фактическое исполнение агентом условий заключенного агентского договора № от 09.06.2020 года а, следовательно наличие у ФИО5 обязанности выплатить истцу предусмотренное агентским договором вознаграждение в размере 76 500 рублей.

Доводы представителя ответчика по первоначальным требованиям относительно, того, что взыскание вознаграждения невозможно, поскольку договор в одностороннем порядке расторгнут, и кроме того, имел срок действия с 09.06.2020 года по 09.09.2020 года, являются необоснованными поскольку согласно п. 6.2 по истечении установленного срока договор продлевается, при отсутствии письменного уведомления о расторжения договора от одной из сторон на аналогичный период. Так как письменных уведомлений от сторон не поступало, следовательно, договор считается продленным.

Кроме того, поскольку обязательства не были исполнены ФИО5 своевременно, то требования о взыскании неустойки за период с 21.01.2021 года по 20.04.2021 года в сумме 994,50 рублей также являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

С учетом удовлетворения основных исковых требований, суд взыскивает с ФИО5 в пользу ИП ФИО3 почтовые расходы в размере 566 рублей.

Поскольку ответчик ФИО5 является потребителем по агентскому договору от 09.06.2021 года №, то расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 542 рубля не подлежат взысканию в пользу истца.

Рассматривая заявленные встречные исковые требования ФИО5 о признании недействительными условий п. 5.4, п. 5.6 агентского договора от 09.06.2021 года № о взыскании задолженности по договору № от 17.12.2020 года, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 5.4 договора от 09.06.2021 года №, в случае отказа «Принципала» продать объект недвижимости - трехкомнатной квартиры, по адресу: <адрес>, найденному «Агентом» покупателю, отвечающему условиям данного договора, «Принципал» выплачивает вознаграждение «Агента», указанное в п. 3.1 договора, в полном объеме. Обязанности «Агента» считаются выполненными надлежащим образом и отчет о расходах не предоставляется.

Истец по встречным исковым требованиям ФИО5 указывает на то, что условия п. 5.4 договора от 09.06.2020 года № противоречат требованиям закона, следовательно, являются недействительными, так как обязывают принципала выплачивать вознаграждение агенту в полном объеме в случае отказа принципала продать объект недвижимости найденному агентом покупателю, отвечающему условиям данного договора. Также недействительны условия договора в части выплаты 100 % вознаграждения в случае досрочного расторжения агентского договора от 09.06.2020 года.

Согласно п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

На данный момент ФИО5 не внесла оплату указанной суммы по договору, что не оспаривалось с её стороны в судебном заседании.

Положения о вознаграждении, прописанные в агентском договоре, не противоречат действующему гражданскому законодательству, поскольку прямо прописаны в статьях 1005, 1006 ГК РФ, которые регулируют правоотношения между ИП ФИО3 и ФИО5

В соответствии с п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины. Согласно пункту 2 ст. 401 Гражданского кодекса РФ, отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. Следовательно, бремя доказывания отсутствия вины, то есть выполнения обязательств в полном объеме, закон возлагает на ответчика, а не на истца. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательств.

ФИО5 в материалы дела не представлено надлежащих доказательств отсутствия своей вины в несвоевременной оплате вознаграждения согласно договору от 09.06.2021 года.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд не соглашается с доводами стороны, что пункты агентского договора фактически являются недействительными, поскольку запрещается обуславливать отказ от продажи объекта недвижимости найденному покупателю, и обязательной оплаты вознаграждения при досрочном расторжении договора, ФИО5 добровольно подписала агентский договор, создав тем самым соответствующие условиям договора правовые последствия. При этом со стороны ИП ФИО3 не было совершено никаких противоправных действий, влекущих причинение истцу по встречным требованиям ущерба, последовательность действий ответчика (истца по встречному иску), изначально оповещенной о стоимости и порядке оплаты услуг по приобретению квартиры, а в последующем отказавшейся от выполнения принятых на себя денежных обязательств, свидетельствует о том, что именно она изначально не собиралась оплачивать оказанные ей услуги, вводя агента в заблуждение, и спровоцировала сложившуюся ситуацию.

С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу об отказе во встречных исковых требований к ИП ФИО3 в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО3 к ФИО5 о взыскании вознаграждения по агентскому договору, неустойки и судебных расходов, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО5 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 сумму агентского вознаграждения в размере 76 500 рублей, почтовые расходы в размере 566 рублей, неустойку за период с 21.01.2021 года по 20.04.2021 года в размере 994,50 рубля.

В удовлетворении остальных требований отказать.

Встречные исковые требования ФИО5 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании пунктов договора недействительными, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Центральный районный суд г. Оренбурга в течение месяца с даты изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Судья Гончарова Е.Г.

Мотивированное решение изготовлено 17.09.2021 года.