Гражданский кодекс часть 1

с участием истца ФИО1, ее представителя адвоката Кузнецовой И.Г., представителя ответчика ООО «Гранд Хаус» ФИО2 (по доверенности), представителя ответчика ФИО3 - адвоката Кучерова М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Коммерческая недвижимость», ООО «Гранд Хаус», ФИО3, ФИО4 о признании действий незаконными, перераспределении долей в праве общей долевой собственности, признании права собственности на долю в праве собственности на нежилое помещение,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Коммерческая недвижимость» о признании действий незаконными, признании права собственности, указав в обоснование своих требований, что по договору о долевом участии в строительстве жилья, заключенному 16 декабря 2005 года между ней и ООО «ИРК «Ф.» она приобрела в собственность квартиру № в г. Череповце. В подвальном помещении данного дома обшей площадью 1910.2 кв.м. Застройщиком был выстроен и оборудован подземный паркинг на 30 парковочных мест, собственником которого явилось ООО «Коммерческая недвижимость». 03 марта 2006 года между ней и ООО «Коммерческая недвижимость» был заключен предварительный договор купли-продажи парковочного места, ориентировочной площадью не менее 18 кв.м для хранения личного автотранспорта, расположенного в специально оборудованном подземном гараже жилого дома. Согласно условиям предварительного договора купли-продажи стоимость парковочного места была определена в 600 000 руб., которые она уплатила по мемориальному ордеру № от 27.03.2006 года.

Разрешение Управления архитектуры и градостроительства мэрии г.Череповца № на ввод в эксплуатацию помещения автостоянок (паркинга) площадью 1 910.2 кв.м на 30 парковочных мест, встроенного в подвале жилого дома, ООО ИРК «Ф.» было получено 23 ноября 2007 года. В декабре 2007 года дом был сдан в эксплуатацию.

11 января 2008 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана запись о регистрации права собственности ООО «Коммерческая недвижимость» на помещение, специально оборудованного подвала дома в г. Череповце площадью 1910,2 кв.м. В июне 2008 года ООО «Коммерческая недвижимость» предложило ей подписать основной договор купли-продажи парковочного места, в котором существенно изменился сам предмет сделки, он был обозначен не как парковочное место, а как 1 / 33 доля в праве общей долевой собственности на нежилое помещение. Этот договор она подписала, но он не был зарегистрирован в УФРС по Вологодской области той причине, что продавец не подготовил надлежащим образом необходимые для регистрации права собственности документы. Из этого договора она узнала о том, что фактически подземный паркинг разделен не на 30 парковочных мест, как это предполагалось ранее, а на 33, с чем она не согласна, поскольку в результате увеличения парковочных мест произошло уменьшение площади оплаченного ею в марте 2007 года парковочного места. Кроме того, увеличение количества парковочных мест противоречит требованиям СНиП 21-02-99 и приводит к нарушению техники безопасности внутри паркинга. Парковочные места № и № закрыли пожарные выходы, что противоречит пунктам 53 и 54 Правил пожарной безопасности в РФ, а парковочные места № и № расположены напротив пожарных гидрантов, в результате чего ограничивается доступ к огнетушителям, пожарным шкафам и другим средствам пожарной автоматики.

На сегодняшний день в УФРС по Вологодской области на спорное нежилое помещение зарегистрировали право собственности: ООО «ГРАНД ХАУС» - 10/33 доля в праве общей долевой собственности, ФИО3 - 1/33 доля в праве общей долевой собственности, М. - 1 /33 доля в праве общей долевой собственности, ООО «Коммерческая недвижимость» - 21/33 доля в праве обшей долевой собственности.

Просит признать незаконными действия ООО «Коммерческая недвижимость», связанные с увеличением парковочных мест на три парковочных места в нежилом помещении площадью 1910.2 кв.м, признать за ней право на 1/30 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 1910.2 кв.м.

В ходе рассмотрения дела 11 мая 2010 года истец ФИО1 увеличила и уточнила свои исковые требования, просит признать незаконными действия ООО «Коммерческая недвижимость», связанные с увеличением парковочных мест на три парковочных места в нежилом помещении паркинге площадью 1910.2 кв.м; произвести перераспределение долей в общей долевой собственности, признав право собственности за ООО «Коммерческая недвижимость» - на 17/30 долей, за ООО «ГРАНД ХАУС» - на 10/30 долей, за ФИО4 - на 1/30 долю, за ФИО3 - на 1/30 долю в общей долевой собственности, признать за ней право на 1/30 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение - паркинг площадью 1910.2 кв.м.

Судом в качестве ответчиков к участию в деле привлечены – ООО «Гранд Хаус», ФИО3, ФИО4, в качестве третьего лица – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области.

В судебном заседании истец ФИО1 измененные исковые требования поддержала по мотивам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена, уважительных причин неявки, ходатайство об отложении рассмотрения дела суду не представила.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена, ее представитель по доверенности Кучеров М.В. исковые требования не признал, суду пояснил, что доля истицы в праве собственности на нежилое помещение паркинг не зарегистрирована, соглашение между сособственниками о перераспределении долей в праве общей долевой собственности отсутствует, на парковочные места в настоящее время наложен арест судебным приставом – исполнителем, ответчик находится в стадии банкротства. Просит в иске отказать.

Представитель ответчика ООО «Гранд Хаус» ФИО2 (по доверенности) исковые требования не признала, суду пояснила, что они приобрели у ООО «Коммерческая недвижимость» 10/33 доли в праве общей долевой собственности, государственная регистрация права собственности произведена.

Представитель ответчика ООО «Коммерческая недвижимость» в судебное заседание не явился, извещен, в отзыве на иск указал, что между ООО «Коммерческая недвижимость» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи парковочного места от 07.06.2008 г., согласно которому ФИО1 получала право собственности на 1/33 доли в праве общей долевой собственности на паркинг площадью 1910,2 кв.м. Просят в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, извещен, просит рассмотреть дело в его отсутствие, в представленном отзыве на иск указал, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеются следующие сведения о зарегистрированных правах на паркинг; площадь 1910,2 кв.м, назначение - нежилое помещение, этаж - подвал; 11.01.2008 года зарегистрировано право собственности ООО «Коммерческая недвижимость», 29.12.2008 года право собственности ООО «Коммерческая недвижимость» прекращено на основании соглашения об отступном от 24.11.2008 г.; 29.12.2008 года зарегистрировано право общей долевой собственности ООО «Коммерческая недвижимость» на 23/33 доли в праве общей долевой собственности и ООО «ГРАНД ХАУС» - на 10/33 доли в праве общей долевой собственности; 20.05.2009 года право общей долевой собственности ООО «Коммерческая недвижимость» на 23/33 доли в праве прекращено; 20.05.2009 года зарегистрировано право общей долевой собственности ООО «Коммерческая
недвижимость» (доля в праве 21/33), ФИО4 (доля в праве - 1/33),
ФИО3 (доля в праве - 1/33) на основании договора на долевое участие в инвестировании строительства здания № от 10.03.2005; соглашения об отступном от 24.11,2008; акта приема-передачи объекта долевого строительства от 18.12.2007; договора купли-продажи парковочных мест от 28.04.2009. 24.06.2009 года произведена государственная регистрация запрета на осуществление регистрационных действий в отношении 21/33 долей в праве общей долевой собственности, принадлежащих ООО «Коммерческая недвижимость» на основании постановления Управления Федеральной службы судебных приставов Отдел судебных приставов по г. Череповцу судебный пристав-исполнитель Т. от 08.06.2009 №; 21.01.2010 года произведена государственная регистрация ареста в отношении 21/33 долей в праве обшей долевой собственности, принадлежащих ООО «Коммерческая недвижимость», на основании постановления о наложении ареста на имущество налогоплательщика (плательщика сборов) или налогового агента от 24.12.2009 №, выданного Межрайонной инспекций ФНС № по Вологодской области.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, не находит основания для удовлетворения исковых требований.

Как установлено в судебном заседании, 03 марта 2006 года между ФИО1 и ООО «Коммерческая недвижимость» был заключен предварительный договор купли-продажи парковочного места, согласно которого они обязались заключить договор купли-продажи парковочного места ориентировочной площадью не менее 18 кв.м, расположенного в подземном гараже жилого дома для хранения личного автотранспорта. Договор купли-продажи указанного в предварительном договоре парковочного места стороны обязались заключить в течение 1 месяца со дня выдачи продавцу ООО «Коммерческая недвижимость» свидетельства о государственной регистрации права собственности на парковочное место, при условии выплаты покупателем ФИО1 в полном объеме стоимости парковочного места. Согласно п.1.4 предварительного договора купли-продажи от 03.03.2006 года стороны принимают во внимание, что по результатам технической инвентаризации БТИ парковочного места уточнению подлежат: почтовый адрес жилого дома, в котором расположен подземный гараж, площадь парковочного места, номер парковочного места, уточнение указанных данных оформляется дополнительным соглашением по предварительному договору купли-продажи. Стоимость одного парковочного места на момент заключения предварительного договора купли-продажи составляет 600 000 руб. (п.2.1 предварительного договора купли-продажи). Денежные средства в сумме 600 000 руб. ФИО1 уплачены ООО «Коммерческая недвижимость» по мемориальному ордеру № от 27.03.2006 года.

На момент рассмотрения дела в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на паркинг: площадь 1910,2 кв.м, назначение - нежилое помещение, этаж - подвал, зарегистрировано право общей долевой собственности ООО «Коммерческая
недвижимость» (доля в праве 21/33), ФИО4 (доля в праве - 1/33),
ФИО3 (доля в праве - 1/33) на основании договора на долевое участие в инвестировании строительства здания № от 10.03.2005; соглашения об отступном от 24.11,2008; акта приема-передачи объекта долевого строительства от 18.12.2007; договора купли-продажи парковочных мест от 28.04.2009 года. Кроме того, 24.06.2009 года произведена государственная регистрация запрета на осуществление регистрационных действий в отношении 21/33 долей в праве общей долевой собственности, принадлежащих ООО «Коммерческая недвижимость» на основании постановления от 08.06.2009 № Управления Федеральной службы судебных приставов Отдел судебных приставов по г.Череповцу судебный пристав-исполнитель Т.; 21.01.2010 года произведена государственная регистрация ареста в отношении 21/33 долей в праве обшей долевой собственности, принадлежащих ООО «Коммерческая недвижимость», на основании постановления о наложении ареста на имущество налогоплательщика (плательщика сборов) или налогового агента от 24.12.2009 №, выданного Межрайонной инспекций ФНС № по Вологодской области.

В соответствии с п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случая, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности и приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Для сделок с недвижимым имуществом законом (ст.ст. 164, 165 ГК РФ) предусмотрена их обязательная государственная регистрация.

Согласно пунктов 1, 4, 5, 6 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п.4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Предъявляя исковые требования, ФИО1 ссылается на незаконность действий ООО «Коммерческая недвижимость» и просит перераспределить доли в праве собственности на нежилое помещение, признав за ней право собственности на 1/30 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение – паркинг. Право определить и изменить предмет иска, предоставлено только истцу. В силу ст. 196 ч.3 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом. В данном случае федеральным законом такое право суда выйти за пределы исковых требований не предусмотрено.

Суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований ФИО1, поскольку за ней на момент рассмотрения дела право собственности на долю в общей долевой собственности на паркинг не зарегистрировано, поэтому она не является участником общей долевой собственности на паркинг, в связи с чем не вправе ставить вопрос о перераспределении долей в праве общей долевой собственности. Из материалов дела следует, что после заключения 03 марта 2006 года предварительного договора купли-продажи парковочного места между ООО «Коммерческая недвижимость» и ФИО1, в установленном законом порядке сторонами основной договор купли-продажи не заключался, государственная регистрация такого договора и перехода права собственности на недвижимое имущество к ФИО1 не производилась, ФИО1 в установленном ст.ст. 429, 445 ГК РФ порядке и сроки с требованиями к ООО «Коммерческая недвижимость» о понуждении к заключению основного договора купли-продажи на условиях, оговоренных предварительным договором, не обращалась. Факт перечисления истицей денежных средств за парковочное место ООО «Коммерческая недвижимость» при отсутствии надлежащим образом заключенного между сторонами договора купли-продажи не влечет за собой признание за ФИО1 права на 1/30 долю в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество.

При таких обстоятельствах суд отказывает ФИО1 в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ООО «Коммерческая недвижимость», ООО «Гранд Хаус», ФИО3, ФИО4 о признании действий незаконными, перераспределении долей в праве общей долевой собственности, признании права собственности на долю в праве собственности на нежилое помещение, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Череповецкий городской суд в 10-дневный срок со дня изготовления мотивированного решения.

Судья И.В.Олейникова

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 14.07.2010 года решение оставлено без изменения.