Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Тандер» к Министерству строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

Акционерное общество «Тандер» (далее – Общество) обратилось в суд с административным иском к Министерству строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, указав, что Общество является собственником земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 45000 кв.м, расположенного по адресу: <...><...>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазин в отдельностоящем здании.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на <...> установлена в размере 47 533 744,02 руб., что значительно выше его рыночной стоимости – 14 850 000 руб., определенной отчетом оценщика № <...> от <...>. Поскольку установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость и влияет на размер земельного налога, уплачиваемого Обществом, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, равном 14 850 000 руб.

Представитель административного истца АО «Тандер» Чернова Ю., участвующая в судебном заседании посредством использования системы видеоконфернц-связи, заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.

Представители ГОКУ «Центр кадастровой оценки и недвижимости» Юревич С.В., Прокофьева Л.В. заявленные требования считали необоснованными, а представленный Обществом в подтверждение размера рыночной стоимости земельного участка отчет оценщика № <...> от <...> не соответствующим требованиям ФСО, по основаниям, приведенным в письменных возражениях, приобщенных к материалам дела.

Представитель административного ответчика Министерства строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области, представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области, филиала ППК «Роскадастр» по Новгородской области, Администрации Великого Новгорода в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителей Общества и ГОКУ «Центр кадастровой оценки и недвижимости», допросив эксперта, исследовав письменные материалы административного дела, суд считает административное исковое заявление Общества не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что Обществу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером <...> площадью 45000 кв.м, расположенный по адресу: <...><...>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазин в отдельностоящем здании.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за использование земли является земельный налог.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 390, пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно пункту 1 статьи 388 НК РФ организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Таким образом, учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости представляет собой полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с названным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 стать 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

На территории Новгородской области государственная кадастровая оценка земельных участков, сформированных по состоянию на 1 января 2022 года, в составе земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель водного фонда, земель лесного фонда, земель запаса, земельных участков, категория которых не установлена, расположенных на территории Новгородской области, проведена в соответствии с Федеральным законом №237-ФЗ и ее результаты утверждены Постановлением Министерства строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области от 23.11.2022г. № 22.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 1 января 2022 года установлена в размере 47 533 744,02 руб.

Заявляя требование об определении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере, равном рыночной, административный истец представил отчет об оценке № <...> от <...>, подготовленный оценщиком К., в соответствии с которым рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на <...> составляет 14 850 000 руб.

При рассмотрении настоящего дела судом в связи с возникшими сомнениями относительно возможности использования данного отчета в качестве доказательства по делу и достоверности установленной отчетом рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по ходатайству представителя Общества назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, и определении рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка, проведение которой поручено ООО <...>

Согласно заключению судебной экспертизы от 10 ноября 2023 года, составленному экспертом ООО <...>Г., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на <...> составляет 65 925 000 рублей.

На поставленный судом вопрос о соответствии представленного отчета об оценке № <...> от <...>, подготовленного оценщиком К., требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки (ФСО), экспертом дан отрицательный ответ.

Согласно заключению судебной экспертизы, при составлении отчета и определении рыночной стоимости земельного участка оценщиком не выполнены требования, введенные Федеральными стандартами оценки ФСО I – VI, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022г. №200, в части задания на оценку, сведений об оценщике и заказчике оценки, использования методических рекомендаций, описания объекта оценки, описания процесса оценки, что свидетельствует о том, что оценщик К. при составлении отчета не применял «новые» Федеральные стандарты оценки ФСО I-VI. Дополнительным подтверждением использования при составлении отчета об оценке №К-23-17-49ДСРФ от 05.05.2023 г. Федеральных стандартов оценки, которые утратили силу, служит информация, указанная в исследуемом отчете непосредственно в задании на оценку, где в качестве нормативных требований указывается ФСО-1. В нарушение требований пункта 11 ФСО №7 оценщиком не проведен анализ общей политической обстановки в стране и регионе, социально-экономической обстановки в Новгородской области; проведен анализ социально-экономической обстановки в РФ не на дату оценки (01.01.2022 г.), а на I кв. 2018 г.; сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки, не определен, вместо этого формально указано какие бывают рынки по «физическому статусу». Между тем в последующем (на стр. 22 отчета) оценщик приводит крайне противоречивую информацию, что оцениваемый объект относится к сегменту рынка земельных участков, с возможностью размещения объектов ИЖС и ЛПХ, в то время как вид разрешенного использования оцениваемого им земельного участка - «магазин в отдельностоящем здании»; анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен объект оценки проведен формально с указанием 4 объектов, средняя стоимость которых составила 358 руб./кв.м. Найденные оценщиком объекты относятся к другому сегменту рынку как по виду использования, так и по местоположению. При этом по состоянию на дату оценки на сайте, указанном оценщиком, имеется более 20 объявлений о продаже земельных участков в Великом Новгороде различного коммерческого назначения. Средняя удельная цена предложения которых составляет 1720 рублей за кв.м. и находится в достаточно широком диапазоне от 370 до 582 рублей за кв.м., в зависимости от площади, месторасположения и индивидуальных особенностей.

Существенными нарушениями, повлиявшими на величину итогового значения стоимости спорного земельного участка, являются нарушения статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и пунктов 10, 11 ФСО №7, поскольку оценщиком не исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится объект оценки, при фактическом использовании и не проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен объект оценки, с указанием интервала значений цен. Использованные оценщиком объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки по месту расположения, виду использования, виду права, предлагаемого к продаже, и не могли являться объектами-аналогами для объекта оценки. Использование в расчетных данных указанных объектов привело к значительному занижению рыночной стоимости объекта оценки, что свидетельствует о невозможности установления кадастровой стоимости спорного земельного участка равной рыночной на основании представленного отчета об оценке.

Производство судебной экспертизы регламентировано положениями статей 77 - 79, 82 КАС РФ, Федеральным законом от 31.05.2001г. № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", определяющих правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.

Согласно статье 41 указанного выше Закона, в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой статьи 41 (негосударственных судебных экспертов) распространяется действие статей 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона №73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Оценив по правилам статей 82 и 84 КАС РФ заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001г. года № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки (ФСО I, II, III, IV, V, VI), утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 14.04.2022г. № 200, ФСО №7,5, утвержденным приказами Минэкономразвития Российской Федерации от 25.09.2014г. № 611 и от 04.07.2011г. №238, в части, подлежащей применению при производстве судебных экспертиз, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В заключении эксперта подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, изложена процедура исследования. Приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методы и методики определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

Доводы представителя административного истца Общества о несоответствии экспертного заключения требованиям пункта 5 ФСО №7 и пункта 11 ФСО№ 7, в том числе о необходимости обязательного осмотра объекта оценки, не полного анализа рынка, несопоставимости объектов-аналогов в связи с отличающейся площадью объектов и неприменении корректировки исходя из вида разрешенного использования объекта оценки и объектов-аналогов, являются несостоятельными.

Вопреки указанным доводам, пункт 5 ФСО №7 не содержит требования об обязательном осмотре объекта оценки оценщиком при сборе информации об оцениваемом объекте если оценка производится на ретроспективную дату. В рассматриваемом случае экспертом осмотр исследуемого объекта не проводился, поскольку дата определения стоимости объекта – 1 января 2022 года - носит ретроспективный характер, состояние исследуемого объекта могло измениться как в лучшую, так и в худшую сторону, в связи с чем экспертиза проведена по материалам дела, о чем указано экспертом на станице 6 экспертного заключения.

Экспертом определен сегмент рынка, к которому относится объект исследования - земельный участок с видом разрешенного использования «магазин в отдельностоящем здании», что согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412Ю, соответствует виду разрешенного использования - объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы); проведен анализ ценовой конъюнктуры рынка земельных участков в Великом Новгороде на дату оценки, отобраны три объекта-аналога, схожие по площади с объектом оценки (объект-аналог 1 – 17141 кв.м., объект-аналог 2- 34979 кв.м, объект-аналог – 31336 кв.м), видом разрешенного использования, сопоставимым с ВРИ объекта оценки (для размещения объектов торговли, для строительства спортивно-развлекательного комплекса с дальнейшей его эксплуатацией, для строительства торгово-развлекательного центра), что исключало необходимость при определении рыночной стоимости спорного земельного участка применения соответствующей корректировки по виду ВРИ. При этом экспертом обосновано применение корректировок на площадь и месторасположение объекта оценки и объектов аналогов, условия рынка (корректировка на торг), значение которых соответствует, в том числе данным «Справочника оценщика недвижимости-2020» Л.А. Лейфера. На страницах 40-41 заключения экспертом приведены обоснование применения и механизм применения корректировки на изменение цен за период между датами сделки и оценки относительно даты оценки спорного земельного участка и даты сделок (май 2021г.) по объектам-аналогам №2,3. Ссылки на объявления объектов –аналогов, содержащиеся в экспертном заключении, являются проверяемыми посредством перехода на указанный в них адрес источника http://ruads.net/, https://dvizhka.ru.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах соответствующей специальности и квалификации, имеющим длительный стаж работы в области оценочной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Оснований не доверять выводам судебной экспертизы и оснований для проведения по делу дополнительной или повторной судебной оценочной экспертизы суд не усматривает.

В связи с чем суд приходит к выводу о том, что по состоянию на 1 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 53:23:7401102:15 площадью 45000 кв.м, расположенного по адресу: <...>, <...>, составляет 65 925 000 рублей и превышает установленную в отношении данного земельного участка на ту же дату кадастровую стоимость.

В соответствии с пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Как отмечено в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости по сравнению с рыночной стоимостью земельного участка не нашел своего подтверждения, равно как факт нарушения данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как налогоплательщика, а поскольку целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых обязательств в связи с завышением суммы земельного налога, которая подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости земельного участка, а не установление факта рыночной стоимости объекта недвижимости в определенном размере, постольку установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к ухудшению финансового положения административного истца, как налогоплательщика, что исходя из положений налогового законодательства недопустимо.

Исходя из указанных положений материального права, суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае правовое положение налогоплательщика при рассмотрении спора, возбужденного в целях улучшения налогового статуса заявителя, по смыслу налогового законодательства не может быть ухудшено, в связи с чем административный иск Общества об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 45000 кв.м, расположенного по адресу: <...>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазин в отдельностоящем здании, и установлении в отношении указанного объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере рыночной, удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении административного искового заявления акционерного общества «Тандер» к Министерству строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции через Новгородский областной суда в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения, 15 декабря 2023 года.

Председательствующий Е.Б. Павлова