Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца Общества с ограниченной ответственностью «Новгородский бекон» Черновой Т.Ю., представителя административного ответчика Правительства Новгородской области Эйхнер С.В., представителя заинтересованного лица ГОБУ «Центр кадастровой оценки и недвижимости» Юревич С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Новгородский бекон» к Правительству Новгородской области, Министерству инвестиционной политики Новгородской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л :

ООО «Новгородский бекон» (далее – Общество) обратилось в суд с административным иском к Правительству Новгородской области, Министерству инвестиционной политики Новгородской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и установлении кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований Общество указало, что на праве аренды ему принадлежит земельный участок с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <...>.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка, утвержденная постановлением Министерства инвестиционной политики Новгородской области от 27 ноября 2019 года №29, по состоянию на 01 января 2019 года составляет 1 798 565 рублей 73 копейки, что значительно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка от 06 июля 2020 года <...>, выполненному ООО «А...», на 01 января 2019 года составляет 431 000 рублей. Завышенная кадастровая стоимость земельного участка влияет на определение выкупной стоимости указанного земельного участка в случае его приобретения в собственность, что нарушает права Общества и в связи с чем Общество просило установить кадастровую стоимость земельного участка в размере равной его рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости, то есть на 01 января 2019 года.

В качестве заинтересованных лиц к участию в административном деле по инициативе суда привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» и Министерство строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области, к полномочиям которого с 21 июля 2020 года отнесено управление и распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Представитель административного истца ООО «Новгородский бекон» Чернова Т.Ю. в судебном заседании заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Правительства Новгородской области Эйхнер С.В. с заявленными требованиями ООО «Новгородский бекон» не согласилась, ссылаясь на то, что Правительство Новгородской области является ненадлежащим ответчиком по данному административному делу.

Представитель заинтересованного лица ГОБУ «Центр кадастровой оценки и недвижимости» Юревич С.В., не оспаривая право административного истца на оспаривание результатов кадастровой стоимости земельных участков, указал, что рыночная стоимость земельных участков подлежит установлению в соответствии с заключением эксперта от 01 февраля 2021 года.

Представители административных ответчиков Министерства инвестиционной политики Новгородской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – УФРС по Новгородской области), представители заинтересованных лиц Администрации Наговского сельского поселения Старорусского района Новгородской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Новгородской области, Министерства строительства, архитектуры и имущественных отношений, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в их отсутствие.

В представленных суду письменных пояснениях и отзыве на административное исковое заявление Общества административный ответчик УФРС по Новгородской области, заинтересованное лицо Министерство строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области разрешение вопроса об обоснованности заявленных Обществом требований оставили на усмотрение суда.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд находит требования Общества подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В соответствии со статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон от 03 июля 2016 года №237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена продажа без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов (за исключением случаев, указанных в названной норме).

Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости земельных участков затрагивают права и обязанности Общества как арендатора земельных участков, связанные с выкупом земельных участков, в связи с чем Общество вправе оспорить их результаты в судебном порядке.

Как установлено судом из материалов дела, постановлением Министерства инвестиционной политики Новгородской области от 27 ноября 2019 года №29 (опубликовано в газете «Новгородские ведомости» (официальный выпуск) от 30 августа 2019 года №9 (4879) утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории Новгородской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения по муниципальным районам Новгородской области.

Указанная государственная кадастровая оценка проводилась в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в отношении земельных участков, сформированных на 01 января 2019 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...>, расположенного по адресу: <...>, установлена в размере 1 798 565 руб. 73 коп.

Согласно договору аренды земель <...> от 04 сентября 2015 года Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <...>, со сроком действия договора 49 лет (с 04 сентября 2015 года по 01 сентября 2064 года).

Обращаясь в суд с административным иском об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельных участков и ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости, Обществом в подтверждение заявленных требований представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков от 06 июля 2020 года <...>, выполненный ООО «А...», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...>, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 01 января 2019 года установлена в размере 431 000 руб.

В соответствии с пунктами 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В связи с возникшими у суда сомнениями относительно соответствия представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и достоверности содержащихся в данном отчете выводов относительно действительной рыночной стоимости земельных участков по инициативе суда по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Л...», на разрешение которой поставлен вопрос о соответствии отчета <...> ООО «А...» от 06 июля 2020 года об оценке рыночной стоимости земельных участков требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также вопрос о действительной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 01 января 2019 года.

Согласно заключению эксперта ООО «Л...» от 01 февраля 2021 года по административному делу №03а-97/2020 отчет <...> об оценке рыночной стоимости земельных участков от 06 июля 2020 года выполнен ООО «А...» с нарушением требований Закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных Стандартов оценки, что привело к искажению выводов о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>.

Заключением, подготовленным экспертами ООО «Л...», на основании определения Новгородского областного суда от 05 ноября 2020 года по делу №03а-97/2020, установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 01 января 2019 года составила 852 966 руб.

Выводы эксперта в указанном заключении о рыночной стоимости земельного участка убедительными аргументами не опровергнуты административным истцом, не оспаривались лицами, участвующими в деле, и признавать их неправильными либо необоснованными у суда оснований также не имеется, поскольку заключение соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», стандартов и правил оценочной деятельности, так как содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости указанного выше земельного участка, оно содержит подробное описание проведенного исследования, указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов, корректировок – нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, методических материалов; экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта; в нем содержатся исчерпывающие выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки; экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения), содержащиеся сведения дают надлежащее представление о характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости; для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки; характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по площади, цене предложения, рыночной стоимости кв.м., имеющимся правам, категории и виду разрешенного использования земель; проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки; в процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного и сравнительного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объекта экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.

Эксперты, составившие заключение, являются незаинтересованными в исходе дела лицами, предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеют специальное высшее образование (экономическое, специальности - бухгалтерский учет, анализ, аудит, оценка), длительный стаж экспертной работы (7 – 12 лет), являются членами в саморегулируемой организации оценщиков, имеют квалификационные аттестаты в области оценочной деятельности, проходили профессиональную переподготовку в сфере оценочной и экспертной деятельности объектов недвижимости, гражданская ответственность каждого оценщика застрахована.

Не соглашаясь с заключением эксперта в части вывода о несоответствии отчета <...> об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, представитель Общества сослался на пояснения оценщика ООО «А...», в которых указано, что объем доступных данных о характеристиках подобранных земельных участков с целью рассмотрения их в качестве аналогов является достаточным и соответствует разделу V ФСО <...>, утвержденному приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года №611; земельные участки – аналоги объекту оценки по критерию расположения являются сопоставимыми; коэффициент вариации выборки цен объектов-аналогов составляет допустимое значение;, оценщиком выполнен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости согласно пункту 11 (г) раздела V ФСО №7; в отчете приведен аргументированный отказ от использования в качестве аналогов объектов недвижимости из Сервиса мониторинга Росреестра, имеющих обременение в виде ипотеки, при этом объем выборки и доступных данных о характеристиках подобранных земельных участков с целью рассмотрения их в качестве аналогов является достаточным, что согласуется с требованиями раздела V ФСО №7 и пункта 222 раздела VII ФСО №7 и пункта 5 раздела II ФСО №3, утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года №299; расчет корректировки на основании динамики изменения стоимости земли произведен корректно (математические ошибки отсутствуют); отказ от использования доходного подхода объективно мотивирован, в связи с чем отчет ООО «А...» <...> является надлежащим доказательством по делу.

Данную позицию представителя Общества суд находит несостоятельной, так как установленный экспертом факт несоответствия отчета <...> об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности является достаточным основанием для признания выводов, изложенных в данном отчете, недостоверными, в связи с чем данный отчет не может быть принят судом в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость вышеуказанных земельных участков.

При этом принимая во внимания установленные по делу обстоятельства, свидетельствующие о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> их действительной рыночной стоимости, что подтверждено заключением эксперта, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных Обществом требований об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 01 января 2019 года подлежит установлению в размере его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта от 01 февраля 2021 года, равном 852 966 руб.

Последствием удовлетворения требований Общества об установлении судом кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости будет являться внесение такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно части 1 статьи 15 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценки», пункту 7 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» административным ответчиком по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной является государственный орган или орган местного самоуправления, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости.

Как установлено в судебном заседании, органом, утвердившим результаты кадастровой стоимости в отношении земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории Новгородской области, включая земельный участок кадастровый <...> является Министерство инвестиционной политики Новгородской области.

Полномочия министерства по принятию решения о проведении государственной кадастровой оценки и утверждению результатов определения кадастровой стоимости предусмотрены положениями Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», Положением о Министерстве инвестиционной политики Новгородской области, утвержденного постановлением Правительства Новгородской области от 21 декабря 2017 года №468.

В связи с этим требования, предъявленные Обществом к Министерству инвестиционной политики Новгородской области, следует признать обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом в удовлетворении требований Общества об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости, предъявленных к Правительству Новгородской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области, следует отказать, поскольку указанные органы не утверждали результаты государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории Новгородской области.

Датой подачи Обществом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка следует считать дату обращения в суд – 17 сентября 2020 года, поскольку с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в комиссию административный истец не обращался.

В связи с неисполнением Обществом определения суда от 05 ноября 2020 года о назначении судебной оценочной экспертизы в части оплаты стоимости экспертизы необходимо взыскать с Общества в пользу ООО «Л...» расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 40 000 руб. согласно счету <...> от 01 февраля 2021 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Новгородский бекон» к Министерству инвестиционной политики Новгородской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 01 января 2019 года в размере рыночной, равной 852 966 рублей.

Датой подачи Обществом с ограниченной ответственностью «Новгородский бекон» заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать дату обращения в суд 17 сентября 2020 года.

В удовлетворении заявленных Обществом с ограниченной ответственностью «Новгородский бекон» требований к Правительству Новгородской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости отказать.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Новгородский бекон» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Л...» расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 40 000 руб. согласно счету <...> от 01 февраля 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Новгородский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 17 февраля 2021 года.

Председательствующий Ю.П. Константинова