Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кузьминой Т.С. к Кузьмину Д.О., Зубцовой Т.П., Рыбалко В.В., Никулину Д.В. о признании права общей совместной собственности, определении долей, признании договоров купли-продажи недействительными, а также по встречному иску Никулина Д.В. к Кузьминой Т.С., Кузьмину А.Д. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета,

УСТАНОВИЛ:

Кузьмина Т.С. обратилась в суд с названным иском, указав, что 11 сентября 1987 года между истицей Кузьминой Т.С. и ответчиком Кузьминым Д.О. был заключен брак. В период брака ими в общую совместную собственность была приобретена трехкомнатная квартира с кадастровым номером №, общей площадью 66,5 кв.м., расположенная по адресу: г.Оренбург <адрес>. Согласно договору купли-продажи, титульным собственником значился Кузьмин Д.О. 01 апреля 2008г. брак между истцом и Кузьминым Д.О. был расторгнут, истица совместно с ребенком осталась проживать в указанной квартире, спорных вопросов по поводу раздела указанной квартиры не возникало. В начале августа 2017г. истице позвонил некий <данные изъяты> который представился юристом покупателя Зубцовой Т.П. В разговоре истице было сообщено, что квартира ей не принадлежит и предложено в короткий срок выселиться. Истицей была запрошена выписка из ЕГРН, где в сведениях о зарегистрированных правах правообладателем значится Зубцова Т.П. Нотариального согласия на отчуждение их с Кузьминым Д.О. квартиры она не давала и не подписывала. Просит признать право общей совместной собственности на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 66,5 кв.м., расположенной по адресу: г.Оренбург <адрес> за Кузьминой Т.С. и Кузьминым Д.О.; признать договор купли-продажи, заключенный между Зубцовой Т.П. и Кузьминым Д.О. недействительным; аннулировать запись регистрации № от 18.03.2016г. в Едином государственном реестре недвижимости.

Впоследствии истец изменила предмет иска в связи с наличием нескольких последовательных сделок отчуждения квартиры, окончательно просила признать право общей совместной собственности на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 66,5 кв.м., расположенной по адресу: г.Оренбург <адрес> за Кузьминой Т.С. и Кузьминым Д.О.; определить доли в праве общей совместной собственности на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 66,5 кв.м., расположенной по адресу: г.Оренбург <адрес> признав за Кузьминой Т.С. и Кузьминым Д.О. право собственности по ? доле за каждым; признать договор купли-продажи, заключенный между Зубцовой Т.П. и Кузьминым Д.О. недействительным; признать договор об отчуждении квартиры, заключенный между Зубцовой Т.П. и Рыбалко В.В. недействительным; заключенный между Рыбалко В.В. и Никулиным Д.В. недействительным; возвратить квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 66,5 кв.м., расположенной по адресу: г.Оренбург <адрес> в общую долевую собственность Кузьминой Т.С. и Кузьмина Д.О. по ? доли каждому.

Никулин Д.В. обратился в суд со встречным исковым заявлением к Кузьминой Т.С. и Кузьмину А.Д., в котором указал, что согласно договору купли-продажи от 25.08.2017г. он приобрел в собственность квартиру по адресу: г.Оренбург <адрес>, стоимостью 2 000 000 руб., при подписании договора купли-продажи продавец уведомил его о наличии зарегистрированных лиц в приобретаемой квартире, которые должны были по условиям договора выписаться из квартиры и забрать свои вещи в течение 2 недель, с данными условиями он был согласен, т.к. квартира ему понравилась. В настоящее время вселиться в квартиру не может, т.к. Кузьмина Т.С. и Кузьмин А.Д., препятствуют ему в этом. 29.09.2017г. им была направлена ответчикам письменная претензия с требованием освобождения квартиры и снятии с регистрационного учета. Обратившись в Управляющую компанию «Центр-ЖКХ» за справкой о зарегистрированных лицах, выяснилось, что на дату 02.10.2017г. ответчики не выписаны, что является нарушением его прав. Кроме того, за квартирой по коммунальным платежам имеется долг в размере 580 000 руб., что указывает на отсутствие заинтересованности о сохранении прав пользования на приобретаемую им квартиру, т.к. ответчики не принимали ни одного действия направленного на сохранение права пользования квартирой, при этом состояние квартиры явно требует ремонта, что в очередной раз говорит о нежелании ответчиков содержать занимаемую квартиру в надлежащем состоянии, в совокупности данные обстоятельства подтверждают факт злоупотребления правом со стороны ответчика. С учетом предоставленного Кузьминой Т.С. договора купли-продажи от 15.03.2016г., а также с учетом показаний покупателя по договору Зубцовой Т.П., Кузьмина Т.С. знала о переходе права собственности на квартиру, начиная с даты продажи квартиры по настоящий день, т.к. Кузьминой Т.С. было предложено покинуть проданную квартиру, что по настоящее время Кузьминой Т.С. не исполнено. Кроме того, считает, что Кузьминой Т.С. пропущен срок исковой давности, поскольку брак расторгнут 01.04.2008г., срок предъявления исковых требований о разделе имущества истек 01.04.2011г., так и исчерпаны права на предъявление требований о признании договора купли-продажи от 15.03.2016г. недействительным, т.к. Кузьмина Т.С. достоверно знала о факте перехода права собственности от Кузьмина Д.О. к Зубцовой Т.П. При этом действия Кузьминой Т.С., начиная с лета 2008г. доказывают безучастность и нежелание сохранить за собой право пользования квартирой, а также на отсутствие каких-либо намерений, со стороны Кузьминой Т.С., направленных как на раздел имущества, так и на признание права на квартиру. Факт наличия долга за период с 2008г. говорит о нежелании Кузьминой Т.С. нести бремя содержания квартиры, при этом злоупотребляя правом и наличием ключей от квартиры, безвозмездно пользовалась чужим имуществом, расходуя коммунальные услуги, приводя в негодность состояние квартиры. На требования покинуть квартиру и сняться с регистрационного учета отвечала согласием, при этом под различными предлогами не выполняла свои обещания, квартиру не покидала, с регистрационного учета не снималась. Просит признать ответчика Кузьмину Т.С. и Кузьмина А.Д. утратившими право пользования жилым помещением по адресу: г.Оренбург <адрес>; обязать УФМС России по Центральному району г.Оренбурга снять с регистрационного учета Кузьмину Т.С., Кузьмина А.Д. по вышеуказанному адресу; устранить препятствия в пользовании собственностью, путем фактического выселения Кузьмина А.Д., Кузьминой Т.С. из квартиры по адресу: г.Оренбург <адрес>.

Определением Центрального районного суда г.Оренбурга от 12.12.2017г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – МУ МВД «Оренбургское».

Истец-ответчик Кузьмина Т.С., ее представитель Бовкунович М.П. в судебном заседании первоначальное исковое заявление поддержали, против удовлетворения встречного иска возражали.

Истец-ответчик Кузьмина Т.С. пояснила, что о продаже квартиры не знала, что бывший супруг Кузьмин Д.О. ушел из семьи, оставив им квартиру, после совершеннолетия сына планировали квартиру переоформить на него, но не торопились, т.к. не предполагали возможного нарушения прав. Однако впоследствии выяснилось, что квартира переоформлена на Зубцову, которая стала предъявлять требования о выселении в августе 2017г. На выселение и снятие с регистрационного учета не согласна, считает что совершенные сделки ее бывшим супругом являются недействительными ввиду отсутствия ее как супруги нотариального согласия на продажу их общего имущества. Полагает, что имеет место мошенничество, в связи с чем обратилась в полицию, но решения по заявлению пока нет. Действительно, долги на оплату коммунальных платежей на квартиру имеются, они возникли после развода с супругом, поскольку ей тяжело было одной кормить детей, на оплату коммунальных услуг денег не оставалось. В настоящее время она планирует выплатить вместе с сыном долги. Иного жилья у нее не имеется. Просила свой иск удовлетворить, во встречном отказать.

Представитель истца Бовкунович М.П. дополнительно пояснила, что Зубцова Т.П. знала об отсутствии согласия истца на продажу квартиры, о чем свидетельствует совокупность обстоятельств – покупатель не осматривала квартиру, фактически не предпринимала никаких мер к тому, чтобы вступить во владение приобретенным имуществом, цена квартиры сильно занижена. Зубцова является родственницей представителя продавца Лысенко, который, в свою очередь – хороший знакомый Кузьмина Д.О., и явно ей было известно от него про наличие жены, детей, которые проживают в спорной квартире, и никуда не собираются выезжать. О зарегистрированных гражданах – жене и сыне, ясно указано в справке, представленной в органы Росреестра, т.е. не знать о наличии жены, что предполагает необходимость нотариального согласия на совершение сделки, она не могла. Коль скоро первичная сделка недействительна по мотиву отсутствия полномочий продавца на ее осуществление, последующие сделки совершены лицами, не имеющими право отчуждать недвижимость, т.е. тоже недействительны. Факт производства сделок в непродолжительный период времени, как и то, что никто из покупателей не пытался вступить во владение имуществом, регистрация последней сделки после даты вынесения судом определения о наложении ареста на нее, в выходной день, свидетельствуют о недобросовестности покупателей, что также является основанием недействительности. Данные обстоятельства позволяют сделать вывод о недействительности оспариваемых сделок, и соответственно о сохранении права собственности Кузьминой Т.С. на квартиру по адресу г.Оренбург, <адрес>, и как следствие – о необходимости отказа во встречном иске. Срок исковой давности пропущенным не считает, поскольку о нарушении своего права истец узнала в августе 2017г., и сразу же обратилась в суд.

Ответчик Кузьмин Д.О. в судебном заседании пояснил, что имел долг перед «Банком Оренбург», решением 2006г. с него взыскана задолженность, и приставы на основании решения наложили арест на квартиру, примерно в 2013г. познакомился с Л.С.П., стали дружны. Узнав о долгах, Л.С.П. пообещал решить проблемы и погасить долг перед банком, в связи с чем просил оформить доверенность на него с предоставлением полномочий на продажу квартиры и другого имущества, пояснив, что данная доверенность необходима для банка и приставов, чтобы погасить долг за квартиру. Он согласился и оформил доверенность на Л.С.П., а также он передал ему оригинал свидетельства на право собственности на квартиру. Квартиру он продавать не желал. О том, что в 2016г. квартира была продана Зубцовой, он узнал позднее, примерно в октябре 2016г., денег по ней не получал. Сделка была оформлена между Л. и Зубцовой, которые, как ему известно, родственники. В разговоре с Л.С.П. тот убедил его, что сестра дала денег на погашение долга, подтвердил сведениями от приставов, что долг погашен, а квартира останется оформленной на нее как залог. Как только он рассчитается с сестрой, вернет долг, квартира будет переоформлена обратно. Сроки возврата долга не оговаривались. Письменно никак эта договоренность не оформлялась, доказательств наличия долга перед Л. или Зубцовой не имеет. Когда брак распался, он ушел из квартиры, и планировал оставить ее своей бывшей семье: Кузьминой Т.С. и сыну Кузьмину А.Д. Ключей от нее не имел, но документы жене не отдал, хранил у себя, т.к. любит порядок. Не переоформлял квартиру, т.к. не было необходимости. В ней сделан с 2002г. богатый ремонт. Бывшая жена передавала ему квитанции на оплату ЖКХ, но он ни разу не платил. Наделся, что жена не узнает о сделке, т.е. хотел погасить долг и вернуть жилье, однако до настоящего времени долг не погасил, а недавно от жены узнал, что квартира перепродана третьим лицам. Считает, что продажей квартиры его долги перед Л. полностью погашены. При этом лишать бывшую жену и сына жилья не желает, т.к. это несправедливо, они вместе наживали квартиру, и она должна остаться ей. Иск Кузьминой Т.С. признает, со встречным иском не согласен.

Его представитель Малкина Т.И., действующая по доверенности, в судебном заседании также дополнила, что признанием иска Кузьминым Д.О. доказывается факт отсутствия согласия истицы на продажу квартиры Зубцовой, поэтому совокупность обстоятельств, которые должны быть доказаны по ст.253 ГК РФ, считает установленной. Поддерживает пояснения также стороны истца, считает, что спорная квартира подлежит оставлению в собственности бывших супругов с определением долей в ней по ? за каждым. Срок давности по разделу имущества не пропущен, т.к. начинает течь не с момента расторжения брака, а со дня, когда истец узнал о нарушении своего права. Оставив квартиру жене и детям, Кузьмин Д.О. прав их не нарушал, а потому неправомерно ставить вопрос о длительности неразрешения вопроса о разделе имущества. Впервые право истца нарушено лишь отчуждением жилья в 2016г., а узнала она об этом еще позднее. Истец не является стороной по сделке между Кузьминым Д.О. (Л.) и Зубцовой Т.П., а потому не могла давать обязательства сниматься с регистрационного учета в квартире. При этом ее доверителю включение в договор такого условия объяснили необходимостью, т.к. иначе сделку не зарегистрирует Росреестр. Считает иск Кузьминой Т.С. подлежащим удовлетворению.

Представитель ответчика-истца Никулина Д.В. – Александров П.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании против первоначального иска возражал, встречный иск поддержал, просил удовлетворить, пояснил, что Никулин Д.В. является добросовестным приобретателем квартиры Кузьминых, в настоящее время он желает пользоваться квартирой, Кузьмины ему препятствуют в этом, Кузьмина Т.С. достоверно знала о продаже квартиры, Никулин перед покупкой приходил в квартиру, осматривал ее, показывал ему квартиру собственник, передал ключи. Кузьминой Т.С. было известно о продаже квартиры, и она с этим была согласна, т.к. Зубцовой она показывала квартиру лично. В квартире имеются долги по коммунальным платежам, прекратились оплаты именно с мая 2016г., когда зарегистрирована сделка купли-продажи, что косвенно подтверждает то, что Кузьминой Т.С. было известно о продаже жилья, и она не желала нести бремя его содержания. С Рыбалко его доверитель действительно знакомы, и между ними состоялась такая договоренность: Никулину Д.В. срочно было необходимо съехать с занимаемой ранее квартиры, а Рыбалко В.В. имел долг перед ним, и тем самым произошел взаимовыгодный зачет. Никулин Д.В. за квартиру рассчитался полностью с продавцом, но въехать ему не удалось, т.к. Кузьмина Т.С. категорически отказалась выселяться. Однажды Никулину Д.В. даже пришлось вызывать специалиста по вскрытию замков, т.к. его ключ не проворачивался в замке. Но когда стало очевидно, что дверь будет вскрыта, Кузьмина Т.С. открыла дверь сама изнутри. Оказалось, дверь была дополнительно закрыта на щеколду. Полагает срок давности как для оспаривания сделки (1 год), так и для раздела имущества (3 года) со стороны истца пропущенными, т.к. о продаже квартиры истцу-ответчику было известно с марта 2016г., а о разводе – с 2008г. Никулин Д.В. является добросовестным приобретателем, предпринял все меры к вступлению во владение квартирой. Просит встречный иск удовлетворить, в первоначальном отказать.

Представитель третьего лица Сайфуллина Г.А. в судебном заседании пояснила, что она поддерживает возражения по иску, считает, что МУ МВД «Оренбургское» не является третьим лицом по делу, решение просит принять на усмотрение суда. В случае удовлетворения встречного иска и вступления решения в законную силу решение суда будет ими исполнено.

Ответчики Зубцова Т.П., Рыбалко В.В., ответчик-истец Никулин Д.В. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Представитель Зубцовой Т.П. – Жадукова Т.С. представила в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, просила в иске Кузьминой Т.С. отказать, от ответчика Зубцовой Т.П. также имеется заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Ранее Жадукова Т.С. в судебном заседании поясняла, что Зубцова Т.П. действительно родственница Л., однако ситуацию это не меняет – она приобрела квартиру Кузьмина Д.О. добросовестно, осматривала ее до покупки, ей показывала жилье сама Кузьмина Т.С. и лично пообещала сняться с регистрационного учета в течение 2 недель. Квартиру она приобрела с целью дальнейшей сдачи в наем, сама вселяться не собиралась. Низкая цена устроила ее, но это было оговорено именно в связи с тем, что по квартире имелся большой долг по ЖКХ. Она его планировала погасить, однако когда поняла, что Кузьмина Т.С. не съезжает, решила просто реализовать квартиру другому лицу. Считала иск Кузьминой Т.С. полностью необоснованным.

Ответчик по встречному иску Кузьмин А.Д. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не известил.

Суд определил: рассмотреть дело без участия неявившихся лиц в порядке ст.167 ГПК РФ.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего встречный иск подлежащим удовлетворению, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца по первоначальному иску и об удовлетворении встречного иска по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 5 ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Указанные принципы закрепляют добросовестность и разумность действий сторон, их соответствие действительному смыслу заключаемого соглашения, справедливость условий заключенной ими сделки; то, что стороны действуют по отношению друг к другу, основываясь на началах равенства и автономии воли, и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах. Участники гражданского оборота, являясь субъектами отношений по сделке, несут риск наступления неблагоприятных последствий, если не имеется законных оснований к недействительности сделки.

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из приведенных норм материального права договор действителен, если он заключен при добровольном волеизъявлении сторон.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Согласно ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя, а обязанностью покупателя - оплата товара.

В соответствии со ст.256 ч.1 Гражданского кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Согласно ч.1 ст.34 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Как установлено в судебном заседании, и следует из представленных документов, истец Кузьмина Т.С. состояла в браке с ответчиком Кузьминым Д.О. в период с 11.09.1987г. по 01.04.2008г.

В период брака 15.01.1999г. ими была приобретена трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: г.Оренбург <адрес>, полезной площадью 66,5 кв.м., жилой площадью 43,0 кв.м., титульным собственником квартиры являлся Кузьмин Д.О.

Согласно справке ООО «Управляющая компания «Центр-ЖКХ», по состоянию на 18.08.2017г. в указанной квартире зарегистрированы Кузьмина Т.С. и Кузьмин А.Д., <данные изъяты> года рождения.

В ходе приобретения квартиры, как следует из материалов дела правоустанавливающих документов, Кузьмина Т.С. давала свое нотариально заверенное согласие на совершение Кузьминым Д.О. сделки по приобретению жилого помещения по адресу г.Оренбург, <адрес>.

Поступление квартиры в общую совместную собственность супругов Кузьминых в момент ее приобретения в ходе судебного разбирательства никем из участников процесса не оспаривалось, и в соответствии с законодательством презюмируется, в связи с чем признается судом доказанным.

На основании ст.39 СК РФ, При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.

Поскольку иного в ходе разбирательства дела также не установлено, суд признает доли супругов в приобретенном ими имуществе – квартире по адресу г.Оренбург, <адрес>, равными.

Согласно ст.35 Семейного кодекса РФ, владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

По договору купли-продажи от 15.03.2016г. Кузьмин Д.О. в лице своего представителя Л.С.П., действующего на основании доверенности от 03.03.2016г., удостоверенной нотариусом <данные изъяты> продал Зубцовой Т.П. квартиру, находящуюся по адресу: г.Оренбург <адрес>, кадастровый номер №.

В п.1.5 договора указано, что на момент заключения договора в продаваемой квартире зарегистрированными значатся: Кузьмина Т.С. и Кузьмин А.Д., которые обязуются сняться с регистрационного учета в течении двух недель с момента заключения договора. Иных лиц, сохраняющих право пользования указанной квартирой не имеется.

По п.2.1 договора, цена отчуждаемой недвижимости определена соглашением сторон и составляет 1 500 000 руб., которые покупатель оплатил продавцу полностью до подписания настоящего договора.

По п.4.1 договора, передача продавцом квартиры, указанной в разделе 1 настоящего договора, и ее принятие покупателем осуществляются на основании настоящего договора, который одновременно является передаточным актом.

Договор купли-продажи прошел правовую регистрацию, право собственности оформлено надлежащим образом.

Как видно из документов дела, на момент совершения сделки купли-продажи от 15.03.2016г. Кузьмин Д.О. в браке с Кузьминой Т.С. не состоял, брак был расторгнут 01.04.2008г., т.е. квартира была продана ответчиком почти через 8 лет после расторжения брака.

Верховный Суд РФ неоднократно указал на то, что режим совместной собственности на имущество, приобретенное супругами в период брака, сохраняется. Однако после расторжения брака вопросы распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности, подлежат разрешению с учетом норм Гражданского кодекса РФ.

Так, согласно пункту 3 статьи 253 ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

С практической точки зрения указанные выводы означают, что при обращении к нотариусу после расторжения брака титульного собственника для совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества, приобретенного супругами в период брака, не требуется получения согласия бывшего супруга по пункту 3 статьи 35 СК РФ. Совершение титульным собственником сделки по распоряжению в данном случае подчиняется правилам статьи 253 ГК РФ, согласно которой согласие всех сособственников общего имущества на распоряжение им предполагается.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм суду при разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, следует установить наличие или отсутствие полномочий у другого участника совместной собственности на совершение сделки по распоряжению общим имуществом, которые возникают у этого участника в случае согласия остальных участников совместной собственности на совершение такой сделки.

Также суд должен установить наличие или отсутствие осведомленности другой стороны по сделке об отсутствии у участника совместной собственности полномочий на совершение сделки по распоряжению общим имуществом и обстоятельства, с учетом которых другая сторона по сделке должна была знать о неправомерности действий участника совместной собственности.

Указанные обстоятельства являются юридически значимыми и подлежащими установлению для правильного разрешения дела.

Как следует из обстоятельств дела, раздел имущества супругов (бывших супругов) Кузьминых не производился ни в добровольном, ни в судебном порядке, в связи с чем и после расторжения брака на квартиру распространялся режим совместной собственности супругов, и по делу подлежит применению ст.253 ГК РФ.

С учетом того, что истец оспаривает совершенную бывшим супругом Кузьминым Д.О. сделку по распоряжению спорной квартирой, то именно Кузьмина Т.С. и должна доказать недобросовестность поведения ответчика Зубцовой Т.П. на предмет ее осведомленности об отсутствии у Кузьмина Д.О. полномочий распоряжаться квартирой.

Между тем, допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что Зубцова Т.П. знала или заведомо должна была знать об отсутствии согласия Кузьминой Т.С. на совершение сделки по продаже Кузьминым Д.О. спорной квартиры, истцом-ответчиком не представлено. Материалы дела также не содержат сведений, подтверждающих недобросовестность ответчика Зубцовой Т.П. при заключении договора купли-продажи квартиры.

Представитель Зубцовой Т.П. утверждала в судебном заседании, что покупатель осматривала квартиру перед покупкой, в сделке ее привлекла невысокая цена квартиры, которую она решила приобрести с целью дальнейшей сдачи внаем. Необходимости во вселении в жилое помещение по адресу г.Оренбург, <адрес> она не испытывала, чем и объясняется факт длительного непредъявления претензий к истцу о выселении.

Допрошенный в судебном заседании свидетель Губин Е.В. пояснил, что он работал риелтором, в 2016г. к нему обратилась Зубцова Т.П. с просьбой помочь в оформлении покупки выбранной ею квартиры. Подбор квартиры для нее не осуществлял, но он совместно с Зубцовой Т.П. приходил в квартиру Кузьминых по <адрес>, чтобы осмотреть ее. Кузьмина лично открыла им дверь и показывала квартиру, истица была согласна, и ей было известно о продаже квартиры. Именно она пояснила, что зарегистрирована в квартире с сыном, и обязалась выписаться в течение 2 недель после продажи. Так было оговорено условие, Зубцова Т.П. на это согласилась. Показывала правоустанавливающие документы, паспорт. Через некоторое время после осмотра клиент позвонила ему, сказала, что расчет получен, ключи тоже у нее, заходят на сделку. Тогда он составил договор купли-продажи, и предоставил его в МФЦ, где находились участники сделки. Смотрел документы, видел, что собственником единственным числится Кузьмин Д.О. Онлайн информацию также смотрел об отсутствии обременений на квартиру. Квартира на 7 этаже 9-этажного дома, стандартная трехкомнатная, состояние требовало ремонта, но поскольку Зубцова Т.П. желала приобрести квартиру для сдачи в наем, а не для проживания, то состояние соответствовало запросу.

Указал также, что работал в агентстве недвижимости «Резиденция» у ИП К.И.В.

Согласно ответу на запрос ИП К.И.В., договор об оказании риелторских услуг с Зубцовой Т.П. не заключался и Губин Н.В. трудовую деятельность в принадлежащем ИП К.И.В. агентстве недвижимости в 2016г. не осуществлял. При этом представлена визитная карточка Губина Н.В. как лица, осуществляющего деятельность в сфере сделок с недвижимостью.

Опровержение письменными доказательствами факта осуществления трудовой деятельности свидетелем у ИП К.И.В., по мнению суда, не опровергает одновременно и всех остальных показаний свидетеля, данных по существу спора, учитывая, что свидетель верно назвал этажность, количество комнат в квартире, сведения о ее собственнике. Кроме того, доказательств того, что Зубцова Т.П. не осматривала квартиру, не имела такой возможности, т.е противоречащих показаниям указанного свидетеля, истцом-ответчиком не представлено.

При этом, как следует из содержания договора купли-продажи квартиры от 15.03.2016 года, на момент его подписания спорная квартира, никому не продана, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под запретом (арестом) не состоит.

Данное положение договора подтверждается иными документами регистрационного дела.

Так, постановлением № № от 20.11.2007г. судебного пристава-исполнителя Центрального ОСП г.Оренбурга Д.Е.С. в рамках сводного исполнительного производства № № от 05.06.2007г. о взыскании с Кузьмина Д.О. в пользу ИФНС Центрального района г.Оренбурга, Банка «<данные изъяты>», «<данные изъяты>», Банк «<данные изъяты>» суммы долга в размере 597 155,74 руб., был наложен запрет перерегистрации и отчуждения имущества должника: трехкомнатная квартира, по адресу: г.Оренбург <адрес>.

Однако постановлением от 10.03.2016г. № СПИ ОСП Центрального района г.Оренбурга УФССП России по Оренбургской области И.К.О. отменены меры о запрете перерегистрации и отчуждения в отношении трехкомнатной квартиры по <адрес>, наложенные постановлением от 20.11.2007г., т.е на момент заключения договора купли-продажи и обращения сторон за регистрацией перехода права ограничительные меры отсутствовали.

Из регистрационного дела видно также, что Зубцова Т.П. приобрела квартиру через представителя Л.С.П., которому Кузьмин Д.О. по доверенности серии № от 03.03.2016г. предоставил полномочия по продаже за цену и на условиях по своему усмотрению квартиры по адресу: г.Оренбург <адрес>. Данная доверенность является нотариальной, Кузьминым Д.О. в установленном законом порядке не оспорена, и в судебном заседании факт ее выдачи именно с целью разрешения денежных, имущественных вопросов им не отрицался.

В письменном заявлении о регистрации права собственности от 15.03.2016г. Л.С.П. собственноручно указал: «что Кузьмин Д.О. в браке состоит, а на момент приобретения квартиры по договору купли-продажи от 15.01.1999г. в браке не состоял».

При таких обстоятельствах довод Кузьминой Т.С. о том, что сам факт наличия справки о регистрации жены в квартире по адресу г.Оренбург, <адрес>, должен свидетельствовать об осведомленности Зубцовой Т.П. о несогласии бывшей супруги как собственника квартиры на ее продажу, суд находит несостоятельным.

Напротив, все письменные документы – договор от 15.06.2016г., включающий пункты о необходимости снятия с регистрационного учета членов семьи бывшего собственника, об отсутствии обременений квартиры, расписка полномочного представителя продавца о том, что на момент приобретения квартиры в браке Кузьмин Д.О. не состоял, - свидетельствуют об обратном, что покупатель не знала и не могла знать о несогласии иного собственника на сделку.

Доводы представителя истца-ответчика, что Зубцова Т.П. квартиру не осматривала, не предоставляла документы о собственности в управляющую организацию, не оплатила долг по квартплате, не подтверждают утверждений истицы о том, что Кузьмин Д.О. не имел намерения произвести отчуждение квартиры, а Зубцова Т.П. - ее приобрести.

При этом из объяснений Зубцовой Т.П. о цели приобретения квартиры, а также из условий договора купли-продажи о цене договора (1 500.000 руб.), которая ниже рыночной, осмотр квартиры по сути остается на усмотрение покупателя.

Кроме того, реальность совершенной между ответчиками сделки подтверждается не только объяснениями ответчика Зубцовой Т.П. по настоящему делу, но и ее фактическими действиями по регистрации перехода права собственности на квартиру.

Показания свидетелей Б.О.Д., Г.Е.С., К.Т.Н., которые являются близкими родственниками истца Кузьминой Т.С. (дочерью и сестрой истца и мамой Кузьмина Д.О.), свидетельствуют о том, что Кузьмины продавать квартиру не собирались, квартира имела хороший ремонт и истица не знала о продаже квартиры ответчиком Кузьминым Д.О. Речь постоянно шла о том, что после расставания Кузьмин Д.О. оставил квартиру бывшей супруге и детям.

В то же время Б.О.Д. подтвердила, что у Кузьмина Д.О. остались ключи от квартиры после ухода, хоть он и в отсутствие мамы не приходил. Данное утверждение противоречит показаниям самого Кузьмина Д.О.

Также из показаний свидетелей Б.О.Д. и К.Т.Н. усматривается, что в августе 2017г. им звонил мужчина, представился ФИО77 предлагал погасить долги Кузьмина Д.О. в сумме 500000 руб., тогда обещал квартиру по адресу г.Оренбург <адрес> вновь переоформить на любого члена их семьи. О разговоре они сообщили Кузьминой Т.С. и Кузьмину Д.О., при этом истец-ответчик была шокирована, а ответчик Кузьмин Д.О. отнесся равнодушно (отказался об этом говорить, обещал объяснить позже).

Оценивая показания данных свидетелей, суд приходит к выводу, что довод Кузьминой Т.С. об отсутствии у нее сведений о продаже квартиры бывшим мужем в марте 2016г. находит свое подтверждение, что, однако, может свидетельствовать также и о том, что она не только не давала свое согласие на ее продажу, но и несогласия выразить ввиду неосведомленности не могла.

Из показаний свидетеля Г.Р.Т., которая является соседкой Кузьминой Т.С., следует, что квартира Кузьминой находится в идеальном состоянии, что к Кузьминой никто не приходил смотреть квартиру т.к. их квартиры находятся в дном тамбуре и она обо всех посетителях Кузьминой знает, поскольку их дверь при открытии ударяется об ее дверь. Впервые разговоры о том, что квартира продана, начались летом 2017г. Ранее, примерно с зимы 2016-2017 годов, неоднократно происходили события, расцененные ею и Кузьминой Т.С. как хулиганские действия – кто-то портил, поджигал дверь тамбура, следил за входящими-выходящими из кв.28 людьми. Уверена, что квартира принадлежит самой Кузьминой Т.С. с ее слов, документы не видела.

Данные показания свидетеля также не могут является прямым доказательством отсутствия согласия истца Кузьминой Т.С. на продажу квартиры ответчиком Кузьминым Д.О., а главное - осведомленности Зубцовой Т.П. об этом и ее недобросовестности. Проживая хоть и в соседней, но все же в иной квартире, Гоголева Р.Т. не могла бы достоверно знать обо всех посещениях квартиры Кузьминых, в том числе совершенных в отсутствие истца-ответчика.

Доводы истца о том, что представитель продавца Л.С.П. является родственником Зубцовой Т.П., не влияют на действительность сделки, т.к. Л.С.П. выступал в сделке не от собственного имени, а от имени и в интересах представляемого лица. Кроме того, доказательств того, что самому Л.С.П. было достоверно известно об отсутствии согласия Кузьминой Т.С. на продажу квартиры по адресу г.Оренбург, <адрес>, и он передал эту информацию покупателю, в материалах дела также не имеется.

Притворной сделкой в соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ признается сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. При этом к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Из содержания приведенной выше нормы следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является. По смыслу приведенной нормы по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 Гражданского кодекса РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки.

Как следует из объяснений Кузьмина Д.О., фактически он ссылается на притворность совершенной сделки, указывая, что Зубцова Т.П. по договоренности с Лысенко С.П. предоставила денежные средства для погашения его долгов перед банком, т.е. предоставила ему возвратный заем, а договор оформлен с целью залога недвижимости.

В то же время, залоговое обязательство, на что ссылается Кузьмин Д.О. как на действительную волю сторон при заключении договора купли-продажи от 15.03.2016г., является, в силу § 3 гл.23 ГК РФ, не самостоятельным, а обеспечительным, т.е. существует только в прямой взаимосвязи с основным обязательством, исполнение которого обеспечивается залогом.

На основании п. п. 1 - 3 ст. 339 Гражданского кодекса РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

Несоблюдение указанных правил влечет недействительность договора залога.

Как усматривается из материалов дела, наличие договора займа между Кузьминым Д.О. и Зубцовой Т.П., либо между Кузьминым Д.О. и Л.С.П. ничем не подтверждается – отсутствуют как письменные договоры займа, так и любые иные доказательства (расписки о получении денег, о передаче части долга либо процентов, переписка сторон, свидетельствующая о существовании заемных обязательств и т.п.), которые могли бы быть положены в основу вывода о достоверности довода истца о существовании действительной сделки, которую стороны имели ввиду – залоговое обязательство, обеспечившее заем.

Показания второй стороны по сделке - Зубцовой Т.П., данные через представителя, наличие заемных обязательств между ней и продавцом не подтверждают, поскольку свидетельствуют именно о приобретении квартиры в собственность с целью дальнейшего распоряжения по своему усмотрению. Свидетельские показания о поступлении звонков от «Сергея» (доказательств того, что это был именно Лысенко С.П., не имеется) с предложением «выкупить» долги Кузьмина Д.О. в обмен на квартиру могут подтвердить только само по себе наличие таких звонков, но не фактическое наличие и размер заемных обязательств ответчика, и не свидетельствуют о действительности последствий (т.е. переоформления квартиры) в случае, если бы свидетели согласились на соответствующее предложение.

Таким образом, недобросовестность Зубцовой Т.П. при заключении договора купли-продажи не установлена. Напротив, этот довод прямо опровергается п.1.5, 4.2 договора, оговаривающими потерю права продавца и членов семьи на пользование жилой площадью по адресу г.Оренбург, <адрес> в течение 2 недель со дня заключения договора. Суду не представлено доказательств, что договор купли-продажи не исполнен сторонами (напротив, имеются сведения об осуществлении выкупного платежа за жилое помещение, о том, что договор имеет силу передаточного акта – п.2.1, 4.1 договора).

Из содержания договора купли-продажи от 15.03.2016г. следует, что воля сторон была направлена именно на заключение договора купли-продажи определенного объекта недвижимости - квартиры, характеристики которой определены в договоре, оспариваемый договор заключен сторонами в соответствии с требованиями гражданского законодательства.

Добросовестность либо недобросовестность поведения Зубцовой Т.П. после приобретения имущества по отношению к своей собственности (непредъявление требований о выселении к жильцам, невыплата долга по коммунальным услугам, продажа за цену меньшую, чем куплена) не может служить основанием для признании недействительной сделки по отчуждению квартиры по основаниям отсутствия у Кузьмина Д.О. полномочий на ее совершение, поскольку никак не свидетельствует об осведомленности Зубцовой Т.П. в момент покупки о претензиях Кузьминой Т.С. на право собственности на жилье, и об отсутствии ее согласия на продажу квартиры.

Реальность же намерений Зубцовой Т.П. как покупателя подтверждается дальнейшим распоряжением с ее стороны приобретенным имуществом как своим, и передачу квартиры по адресу г.Оренбург, <адрес> по договору купли-продажи иному лицу.

При таких обстоятельствах оснований для признания договора купли-продажи от 15.03.2016г. между Кузьминым Д.О. и Зубцовой Т.П. недействительным по основанию отсутствия полномочий продавца на отчуждение жилья не имеется.

Согласно ст.302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Судом установлено, что 28.07.2017г. ЗубцоваТ.П. по договору купли-продажи передала права на квартиру по адресу г.Оренбург, <адрес> покупателю Рыбалко В.В., предусмотрев в п.4 договора обязанность Кузьминой Т.С. и Кузьмина А.Д. сняться с регистрационного учета в квартире в течение 2 недель после подписания договора.

Договор также предусматривает, что он имеет силу передаточного акта, а также что покупатель ознакомлен с техническим и санитарно-гигиеническим состоянием квартиры и претензий не имеет (п.п.6 и 8 договора).

Переход права собственности к Рыбалко В.В. зарегистрирован 21.08.2017г.

Впоследствии, на основании договора купли-продажи квартиры от 29.08.2017г., Рыбалко В.В. продал названную квартиру Никулину Д.В., право собственности за которым зарегистрировано 02.09.2017г.

Договор имеет аналогичные положения об обязанности Кузьминой Т.С. и Кузьмина А.Д. сняться с регистрационного учета в течение 2 недель (п.7), об ознакомлении покупателя с техническим и санитарно-гигиеническим состоянием квартиры (п.8), о том, что договор имеет силу передаточного акта (п.9) и содержит весь необходимый объем соглашений между сторонами (п.10).

Относительно указанных последующих сделок, то, как разъяснил п.35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Таким образом, иск о недействительности последующих сделок не может быть удовлетворен даже при признании недействительной первичной сделки, поскольку применяется ненадлежащий способ защиты. Тем самым в удовлетворении требования о признании недействительными договоров купли-продажи от 28.07.2017г. и от 29.08.2017г. надлежит отказать.

В то же время оснований для истребования имущества, предусмотренных ст.302 ГК РФ, судом также не установлено, поскольку квартира не выбывала из фактического владения Кузьминой Т.С., а имущество Рыбалко В.В. и Никулин Д.В. приобрели у лиц, которые имели право его отчуждать.

Согласно п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В то же время, как разъяснено в п. 38 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22, ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

О недобросовестности приобретателя могут свидетельствовать обстоятельства, подтверждающие, что он знал или при проявлении разумной осмотрительности должен был знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать. Так, судами признаются разумными и осмотрительными действия, свидетельствующие об ознакомлении со сведениями из ЕГРП, подтверждающими право собственности лица, отчуждающего жилое помещение, выяснение наличия обременений, в том числе правами пользования лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, непосредственный осмотр жилого помещения, приобретение его по цене, приближенной к рыночной стоимости.

В настоящем деле оснований для признания первичной сделки недействительной не усматривается, стороной по сделкам от 28.07.2017г. и от 29.08.2017г. Кузьмина Т.С. не является, ее прав такие сделки не нарушают, и отсутствует законодательство, позволяющее оспорить соответствующий договор третьим лицом. Стороны указанных сделок (Зубцова Т.П. и Рыбалко В.В., а затем Рыбалко В.В. и Никулин Д.В.) претензий друг к другу относительно исполнения сделок (передачи денежных средств, имущества, порока воли, иных вопросов) не предъявили ни до, ни в период рассмотрения дела, а потому у суда отсутствуют основания прийти к выводу об их недействительности.

Следовательно, Зубцова Т.П., а затем и Рыбалко В.В., как собственники жилого помещения, имели право распорядиться им по своему усмотрению в любое время после приобретения, в том числе реализовать иному лицу.

Как следует из документов дела, Никулин Д.В. потребовал исполнения обязательств по договору в судебном порядке, заявив требования к Кузьминой Т.С. и члену ее семьи Кузьмину А.Д. о выселении из квартиры, изначально направив письменную претензию об этом, что подтверждает факт реальности намерений покупателя.

Согласно справке от 02.10.2017г., наряду с Кузьминой Т.С. и Кузьминым А.Д. в квартире по адресу г.Оренбург, <адрес> зарегистрирован собственник - Никулин Д.В., с 25.09.2017г.

Оценивая довод истцов о том, что перед покупкой приобретателями не осматривалась квартира, суд находит его не относящимся к предмету заявленных требований и не свидетельствующим о недействительности совершенных сделок. Суд также учитывает то, что обязательный предварительный осмотр приобретаемого жилого помещения не предусмотрен действующим законодательством.

В то же время покупатель Никулин Д.В. располагал сведениями о наличии доказательств права собственности отчуждателя имущества, с правоустанавливающими документами на квартиру знакомился, условия договора купли-продажи с продавцом обсуждал, в его составлении и подписании участвовал лично, знал о наличии зарегистрированных граждан и прекращение их прав оговорил в договоре ("Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015).

Истцом представлена справка № № от 31.01.2018г. о том, что предполагаемая стоимость квартиры по адресу: г.Оренбург <адрес> по состоянию на март 2016г. составляет 2 800 000 руб., в связи с чем высказан довод о том, что покупатели злоупотребили своим правом и приобрели квартиру по заниженной цене.

В то же время в отношении Никулина Д.В. такой довод не может быть признан судом достоверным, поскольку квартира приобретена им за 2000000 руб., что примерно соответствует рыночной стоимости. Более того, данным ответчиком – истцом представлены сведения о дебиторской задолженности по лицевому счету по адресу г.Оренбург, <адрес> на сумму 566089,09 руб., что в совокупности с фактом наличия зарегистрированных граждан в квартире, приводит к выводу о соответствии стоимости покупки средней рыночной стоимости аналогичных квартир.

Требования о применении последствий недействительности сделки в виде возврата квартиры по адресу г.Оренбург, <адрес> в собственность Кузьминой Т.С. и Кузьмина Д.О., как и требование об аннулировании записей из ЕГРН производны от основных требований, и подлежат отклонению в связи с отказом в удовлетворении основного требования.

Согласно ст.38 СК РФ, При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.

Как разъяснил п.15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака", В состав имущества, подлежащего разделу, включается общее имущество супругов, имеющееся у них в наличии на время рассмотрения дела либо находящееся у третьих лиц.

При таких обстоятельствах, поскольку судом отказано в удовлетворении иска о признании сделок недействительными, и применении последствий их недействительности, а также о возврате квартиры в собственность Кузьминых, при рассмотрении настоящего иска признать квартиру по адресу г.Оренбург <адрес> общей собственностью супругов Кузьминых и определить в ней доли по ? не представляется возможным.

В то же время, учитывая отсутствие спора о поступлении при покупке в 1999г. квартиры по адресу г.Оренбург <адрес> в общую собственность супругов суд отмечает, что Кузьмина Т.С. как бывший супруг не лишена возможности защитить свои права иным способом, и имеет право требовать получения денежной компенсации отчужденного после расторжения брака имущества. Размер компенсации подлежит определению исходя из полагающейся доли в праве собственности на это имущество.

Исходя из изложенного, иск Кузьминой Т.С. не подлежит удовлетворению в полном объеме.

Ответчиком и истцом по встречному иску Никулиным Д.В. (через представителя), а также представителем ответчика Зубцовой Т.П. заявлено о пропуске срока исковой давности как по спору о разделе имущества (отсчитывая его с 01.04.2008г., т.е. дня прекращения брака), так и по оспариванию сделки по отчуждению квартиры от 15.03.2016г. (1 год).

Оценивая указанные доводы, суд приходит к следующему.

Согласно п.7 ст.38 СК РФ, К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.

Согласно ст.195 ГК РФ, Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со ст.ст.196, 200 ГК РФ, Общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

На основании ст.199 ГК РФ, Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как разъяснил п.19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака", течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут (п. 7 ст. 38 СК РФ), следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах записи актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде - дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Таким образом, если после расторжения брака бывшие супруги продолжают сообща пользоваться общим имуществом, то срок исковой давности следует исчислять с того дня, когда одним из них будет совершено действие, препятствующее другому супругу осуществлять свои права в отношении этого имущества.

Учитывая, что после расторжения брака Кузьмина Т.С. была зарегистрирована и проживала в квартире по адресу г.Оренбург <адрес> что подтверждается материалами дела и не отрицалось никем из участников процесса, и каких-либо действий, направленных на утрату ею возможности пользоваться общим имуществом Кузьмин Д.О. не предпринимал до 2016г., а узнала об этих действиях Кузьмина Т.С. не ранее 2017г., срок исковой давности по требованиям о разделе имущества не может считаться пропущенным, т.к. иск в суд поступил 28.08.2017г.

Отказ в иске по данному требованию связан только с существом спора – невозможностью раздела в натуре имущества, на момент рассмотрения дела не принадлежащего Кузьминым, и наличием иного способа защиты права.

В соответствии со ст.181 ГК РФ, Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Учитывая, что истец-ответчик стороной по сделке от 15.03.2016г. не являлась, срок исковой давности для нее начинает течь с того момента, когда она узнала либо должна была узнать о нарушении своего права и о наличии оснований для признания сделки недействительной.

Довод ответчиков об известности Кузьминой Т.С. о нарушении своих прав с момента совершения сделки в марте 2016г. (основываясь на факте осмотра Зубцовой Т.П. квартиры в ее присутствии) судом приняты быть не могут, поскольку, даже если осмотр происходил в ее присутствии, Кузьмина Т.С. не могла знать о том, состоялась ли сделка фактически, т.к. в ней не участвовала. Доказательств же того, что ей стало известно о нарушении ее прав сразу после оформления сделки между Зубцовой Т.П. и Кузьминым Д.О., в материалах дела не имеется.

Истец в пояснениях указывала, что ей стало известно о нарушении своих прав лишь в августе 2017г., после звонка нового собственника с предложением выселиться. Свидетельские показания, отраженные ранее, подтверждают названное обстоятельство. Доказательств обратного не представлено.

Вопреки мнению представителя Никулина Д.В. о том, что факт прекращения поступления коммунальных платежей с мая 2016г. косвенно свидетельствует об информированности Кузьминой Т.С. о совершении сделки, суд приходит к выводу, что данные обстоятельства никак не связаны друг с другом, а о нарушении своих прав Кузьмина Т.С. узнала в августе 2017г.

Иск подан в суд 28.08.2017г., т.е. до истечения срока исковой давности.

Следовательно, ходатайство ответчиков о применении последствий пропуска срока исковой давности как по иску о разделе имущества, так и по оспариванию сделки удовлетворению не подлежит.

Рассматривая требования встречного иска, суд исходит из следующего.

В силу ст. ст. 35 Конституции РФ, ст. ст. 209, 304 Гражданского Кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, данные права не могут быть ограничены, кроме случаев предусмотренных законом, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст. 288 Гражданского Кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, и может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи, предоставлять помещение для проживания иным лицам на основании договора.

Согласно ст.ст.30, 35 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В соответствии со ст.ст.235, 292 ч.2 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в своем Определении от 15.04.2008 N 320-О-О, пункт 2 статьи 292 ГК Российской Федерации в действующей редакции направлен на усиление гарантий прав собственника жилого помещения. Вместе с тем гарантии прав членов семьи бывшего собственника жилого помещения должны рассматриваться в общей системе действующего правового регулирования как получающие защиту наряду с конституционным правом собственности; признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов, зависит от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора.

По смыслу ст.558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Из договора купли-продажи от 29.08.2017г., переход права по которому зарегистрирован в органах Росреестра 02.09.2017г., усматривается, что Рыбалко В.В. продал, а Никулин Д.В. купил квартиру по адресу г.Оренбург <адрес> за 2000000 руб., расчет произведен полностью (п.п.1,4 договора). При этом п. 7 договора указывает, что на момент подписания договора в жилом помещении зарегистрированы Кузьмина Т.С. и Кузьмин А.Д., которые обязуется сняться с регистрационного учета в течение 2 недель с момента подписания договора. Лиц, имеющих право пользования данной жилой площадью, не имеется.

Собственником спорной квартиры с указанного момента является Никулин Д.В., право которого зарегистрировано 02.09.2017г.

Таким образом, произошел переход права собственности на квартиру от Кузьмина Д.О. последовательно к иным лицам, при этом во всех договорах купли-продажи отсутствуют сведения о сохранении права пользования Кузьминой Т.С. и Кузьминым А.Д. данным жилым помещением и указание их прав на него после перехода права собственности, напротив, договоры содержат прямое обязательство членов семьи продавца сняться с регистрационного учета по указанному адресу.

Ответчики по встречному иску Кузьмина Т.С. и Кузьмин А.Д. не являются близкими родственниками (супруг, дети, родители) нынешнего собственника жилого помещения. Какие-либо договорные отношения безвозмездного пользования, найма и т.п. между ними отсутствуют. Напротив, имеется претензия, направленная собственником по почте указанным лицам, об освобождении жилого помещения.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что оснований для сохранения за Кузьминой Т.С. и Кузьминым А.Д. права на проживание в квартире по адресу г.Оренбург <адрес>, после смены собственников данного жилого помещения, не имеется.

Следовательно, суд считает подлежащими удовлетворению требования истца по встречному иску Никулина Д.В. о признании Кузьминой Т.С. и Кузьмина А.Д. утратившими право пользования жилым помещением, и как следствие – о выселении.

В соответствии ст. 7 Закона РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" решение суда о признании утратившим права признания является основанием для снятия ответчика компетентными органами с регистрационного учета. Данное действие является административным актом.

По смыслу ст. 2 Закона Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" сам по себе факт регистрации в жилом помещении, принадлежащем иному лицу, не порождает возникновения каких – либо прав на него. Регистрация является лишь предусмотренным федеральным законом способом учета граждан в пределах Российской Федерации, носящим уведомительный характер и отражающим факт нахождения гражданина по месту пребывания или жительства. В данном случае на регистрирующие органы возложена лишь обязанность удостоверить акт свободного волеизъявления гражданина при выборе им места пребывания и жительства.

Таким образом, удовлетворение требований о признании Кузьминой Т.С. и Кузьмина А.Д. утратившими право пользования жильем и выселении является основанием для снятия их с регистрационного учета по спорному адресу.

При таких обстоятельствах, встречный иск подлежит удовлетворению.

При вынесении решения суд учитывает также требования ст.98 ГПК РФ о том, что только при удовлетворении иска судебные расходы возмещаются истцу за счет ответчика. Следовательно, возмещению истцу Кузьминой Т.С. за счет ответчиков по ее иску судебные расходы не подлежат, поскольку в иске данному истцу отказано.

Одновременно государственная пошлина, не уплаченная при подаче встречного иска, подлежит взысканию с ответчиков по встречному иску Кузьминой Т.С. и Кузьмина А.Д. в размере 300 руб. в равных долях, т.е. по 150 руб. с каждого, в бюджет МО г.Оренбурга, на основании ст.103 ГПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 103, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления Кузьминой Т.С. к Кузьмину Д.О., Зубцовой Т.П., Рыбалко В.В., Никулину Д.В. о признании права общей совместной собственности, определении долей, признании договоров купли-продажи недействительными отказать.

Встречное исковое заявление Никулина Д.В. к Кузьминой Т.С., Кузьмину А.Д. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета удовлетворить.

Признать Кузьмину Т.С., Кузьмина А.Д. утратившими право пользования жилым помещением – квартирой по адресу г.Оренбург, <адрес>.

Выселить Кузьмину Т.С., Кузьмина А.Д. из жилого помещения – квартиры по адресу г.Оренбург, <адрес>.

Решение является основанием для снятия Кузьминой Т.С., Кузьмина А.Д. с регистрационного учета по адресу г.Оренбург<адрес>

Взыскать с Кузьминой Т.С., Кузьмина А.Д. в доход бюджета МО г.Оренбург государственную пошлину в размере 300 рублей в равных долях с каждого, т.е. по 150 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Центральный районный суд г.Оренбурга в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья подпись О.С. Жукова

Мотивированное решение составлено 05.02.2018г.