Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску ФИО3 к администрации Малокарачаевского муниципального района о признании права собственности на самовольную постройку,

установил:

ФИО3 обратился с настоящим иском к администрации Малокарачаевского муниципального района. В заявлении, сославшись на предоставление ему в аренду в 2011 году находящегося примерно в 700 метрах по направлению на юго-восток от <адрес>, КЧР земельного участка с кадастровым номером №, возведение на нем в 2017 года с признаками самовольности (а именно без получения разрешения на строительство) объекта недвижимого имущества, просит признать на ним право собственности на здание для переработки и хранения сельскохозяйственной продукции.

Иск был принят к производству суда и в последующем назначен к рассмотрению по существу.

В ходе судебного разбирательства, в частности, в предварительном судебном заседании ФИО3 заявленные требования по основаниям, изложенным в иске, поддержал и просил их удовлетворить. В последующем в суд не прибывал, направив для участия в заседаниях своего представителя.

Присутствующий в настоящем судебном заседании его представитель ФИО1, также требования поддержал. Полагал их законным и обоснованными, подлежащими удовлетворению по тем основаниям, что земельный участок в установленном порядке был предоставлен и в настоящее время находится в аренде у истца. Категория арендованного участка и его целевое назначение (для с/х производства) не исключает возможность расположения на нем возведенного истцом объекта. Строительство было осуществлено еще до проведения администрацией ФИО4 кадастровых работ. Т.е. единственным признаком самовольности является отсутствие разрешительных документов на здание.

Участвовавшая в заседании представитель ответчика администрации Малокарачаевского муниципального района ФИО2, в рамках наделенных полномочий, пояснила, что только из-за отсутствия разрешительной документации на строительство объекта недвижимости во внесудебном порядке на законных основаниях администрация не может выдать истцу разрешение на ввод в эксплуатацию. Соответственно ФИО3 только в судебном порядке может зарегистрировать свои права на возведенное им здание. Подала суду письменное заявление, в котором не возражала против удовлетворения иска, т.е. иск признала.

Представитель привлеченного к рассмотрению дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора администрации ФИО4 ФИО5 в судебном заседании 24 сентября 2020 года окончательное разрешение иска оставил на усмотрение суда. Но оснований для удовлетворения иска не усматривал и пояснил, что в 2017 году категория земель изменилась и в т.ч. арендованный участок в числе иных земель был присоединен к землям населенного пункта - с. Красный Курган.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по КЧР (третьего лица) в ходе судебного разбирательства в заседания не прибывал, о причинах не явки суд не уведомлял, не просил об отложении заседания, либо рассмотрении дела в свое отсутствие, никаких ходатайств, позиции по делу не представлял.

С учетом мнения иных участников процесса, положений ст. 167 ГПК РФ судом было определено рассмотреть по существу иск в отсутствие истца и представителя Управления Росрегистрации.

Выслушав представителей сторон, изучив имеющиеся в деле документы, суд пришел к следующему выводу.

Установлено, следует из материалов дела и не оспаривалось никем, что на основании постановления администрации Малокарачаевского муниципального района (далее по тексту администрация) № 727 от 06.09.2011 года и заключенного 12.09.2011 года между администрацией и ФИО3 договора аренды земельного участка № 130 (с учетом изменений, внесенных дополнительными соглашениями от 02.09.2016 года и 04.10.2018 года) ФИО3 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью в настоящее время 26231 кв. метров, из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: КЧР, <адрес>, мкр. <адрес>, № (ранее значилось примерно 700 метров на юго-восток от <адрес>. Срок аренды арендным договором определен до 12.09.2060 года. Сведения об аренде в установленном законом порядке внесены в кадастровый учет, о чем свидетельствует имеющаяся в деле копия кадастрового паспорта № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец в иске указывает, что в 2017 году на арендованном земельном участке он построил объект недвижимого имущества (капитального строительства) - здание для переработки и хранения сельскохозяйственной продукции. Кроме того, он же подтверждает и тот факт, что здание возведено без получения какой-либо разрешительной документации (разрешения на строительство) и др, т.е. возведенный им объект - самовольная постройка.

При этом в связи с проведенными публичными слушаниями, их результатами, после согласования с Правительством КЧР, Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства КЧР (утвердившими сводное заключение о согласовании) на основании решения Совета Краснокурганского сельского поселения № 08 от 21.07.2017 года близлежащие к ФИО4 земли сельскохозяйственного назначения, в том числе и арендованный истцом земельный участок были переданы в состав земель с. Красный Курган.

Тем самым на основании утвержденного этим же Решением проекта внесения изменений в Генеральный план ФИО4 с указанного времени, а именно с 2017 года фактически была изменена категория земельного участка с кадастровым номером № (с земель сельскохозяйственного назначения) на земли населенных пунктов. Эти изменения с 10.01.2020 года были внесены в государственный кадастровый учет, о чем свидетельствуют сведения (скриншоты) из публичной кадастровой карты Росеестра, а также его же справочной информации по объектам недвижимости в режиме онлайн о зарегистрированных в ЕГРП правах. Согласно указанных сведений на момент принятия судом решения арендованный истцом земельный отнесен уже к землям населенных пунктов, хотя вид его разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства - остался прежним.

Администрация принимала меры к изменению вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 09:08:0020103:236, когда направляла в 2019 году в Управление Россрегистрации соответствующие документы. Но уведомлением № 09/999/001/2019-38904 от 14.10.2019 года заявителю в этом было отказано. Отказ до настоящего времени не отменен и не изменен.

После обращения 27.11.2019 года ФИО3 в администрацию с заявлением о выдаче и утверждения ему градостроительного плана земельного участка, для последующих легализации объекта и оформления прав на строение письмом от 20.12.2019 года № 6461 ему в этом было отказано из-за необходимости сначала привести в соответствие с Правилами землепользования вид разрешенного использования участка.

Таким образом, судом установлено, что по договору аренды ФИО3 предоставлялся земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства. До настоящего времени договор аренды в этой части не изменялся, не прекращался. Но фактически в настоящее время изменилась категория земель.

В соответствии ч. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно п. 3.4.3 договора аренды ФИО3, подписав его - согласился с условием и обязался использовать участок по целевому назначению в соответствии с разрешенным использованием.

Сама подача иска свидетельствует о том, что данное условие договора аренды в точном соответствии с требованиями гражданского законодательства (ст. 615 ГК РФ) истцом не исполнено, поскольку на нем им возведено капитальное строение. Более того, без получения разрешительной документации, т.е. налицо признаки самовольности постройки.

Так, в силу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (ч. 2). Использование самовольной постройки не допускается (ч. 3).

Как уже указано выше в ходе судебного разбирательства сторона истца не оспаривала и признавала сам факт самовольности возведения спорного объекта недвижимого имущества.

Действительно, как следует из ч. 3 ст. 222 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 13.07.2015 года № 258-ФЗ, действовавшей в 2017 году - на момент строительства) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Тем самым основополагающими требованиями и условиями, позволяющими признать право собственности на самовольное строения как в 2017 году, так и в настоящее время являются:

- наличие у лица предусмотренного законом определенного права на земельный участок,

- установление и соответствие вида целевого использования земельного участка, допускающее возможность строительство на нем данного объекта,

- соответствие возведенного строения (объекта недвижимого имущества) строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и т.п. нормам, правилам и требованиям,

- не нарушение (ущемление) прав и охраняемых законом интересов других лиц и отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении постройки.

По мнению суда, указанные выше все обязательные условия для возможности признания за ФИО3 права собственности на объект недвижимого имущества в конкретном рассматриваемом случае при сложившихся фактических обстоятельствах отсутствуют.

Так, возможность признания права собственности на самовольное строение, как прямо указано в ст. 222 ГК РФ предусматривается при имеющемся праве собственности, пожизненном наследуемом владении, или постоянном (бессрочном) пользовании, чего не имеется в данном случае.

Во вторых, при заключении договора аренды, равно как и при заключении дополнительных соглашений в нем не определялось право и возможность арендатора на возведение на арендованном участке недвижимого имущества (капитальных строений), т.е. для целей строительства участок не предоставлялся.

В третьих, с момента строительства до обращения в суд произошло изменение категории земли, а также фактически - ее целевого назначения.

В этой связи, суд признает установленным наличие имеющихся документальных противоречий в регистрационных и учетных документах, препятствующих в сложившейся ситуации удовлетворению иска.

Так, как указано выше, в результате проведенных администрацией Краснокурганского сельского поселения землеустроительных работ была изменена категория земель, в том числе арендованного земельного участка на земли населенных пунктов и это изменение прошло регистрацию в кадастровом учете.

Вместе с тем как действовавшее в 2017 году, так и действующее в настоящее время земельное, градостроительное, гражданское и иное законодательство вообще не предусматривает возможность определения вида разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства» для земель населенных пунктов.

Этот вывод суда подтверждается и информацией, содержащейся в представленных администрацией Краснокурганского сельского поселения документах (в частности в утвержденном проекте Генерального плана ФИО4, Правилах землепользования и застройки ФИО4) в которых арендованный ФИО3 земельный участок расположен в зоне ОД-1. ОД-1 - это зона делового, общественного и коммерческого назначения для развития существующих и преобразуемых территорий, предназначенных для размещения административных учреждений, объектов делового, финансового назначения объектов торговли и общественного питания, объектов гостиничного обслуживания, зрелищных, объектов для проведения научных исследований и изысканий, размещения необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (п.50).

Однако в указанной зоне согласно Генплана и Правил землепользования согласно установленных видов разрешенного использования (основных, условно разрешенных, вспомогательные видов) ни в строительство, размещение таких объектов как здания для переработки и хранения сельскохозяйственной продукции не предусматривается.

Соответственно в данном случае имеет место факт возведения истцом объекта недвижимого имущества на земельном участке, разрешенное использование которого фактически в настоящее время не допускает строительства на нем данного объекта и до устранения имеющихся противоречий в регистрационных и учетных документах собственника земельного участка разрешение вопросов о наличии (отсутствии) оснований и условий для признания права собственности невозможно. Суд считает данное основание достаточным для принятия решения об отказе к иске и в такой ситуации приобщенное к материалам дела заключение эксперта № 002-20 от 07 марта 2020 года по исследованию складского строения не имеющим юридического значения для дела.

Также по аналогичным изложенным выше основаниям суд не может принять заявленное в суде представителем ответчика признание иска, в том числе и как основание для удовлетворения иска - поскольку оно не соответствует закону, равно как правам и интересам - по меньшей мере - Краснокурганского сельского поселения. Иные доводы и ссылки представителя истца Коджакова судом отклоняются как основанные на ошибочном толковании закона.

В качестве дополнительного повода и основания для отказа в удовлетворении иска суд полагает целесообразным указать имеющиеся серьезные сомнения у суда в целевом назначении заявленного истцом объекта - как здания для переработки и хранения с/х продукции, поскольку согласно представленного истцом, приобщенного к материалам дела технического паспорта объекта мкр. <адрес>, № от ДД.ММ.ГГГГ помимо здания (лит. Б и Б1) общей площадью 837,7 кв. метров (состоящего складских производственных, подсобных, кухонных и т.п. помещений, отнесенных к объектам промышленных, производственных предприятий) значатся возведенные на арендованном земельном участке: летнее кафе, площадью 36,4 кв. метров как объект общественного питания, баня площадью 26,5 кв., а также ряд иных объектов, явно не относящихся к сельскохозяйственному назначению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 222 ГК РФ, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО3 о признании права собственности на самовольно возведенный на земельном участке, площадью 26304,0 кв. метров, с кадастровым номером №, расположенном по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, <адрес>, мкр. <адрес>№ - объект недвижимого имущества: здание для переработки и хранения сельскохозяйственной продукции.

В соответствии со ст. 214 ГПК РФ в течение пяти дней после изготовления мотивированного решения его копии направить в адрес отсутствовавших в настоящем заседании лиц.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Карачаево-Черкесской Республики (369000 <...>) через Малокарачаевский районный суд в течение одного месяца с момента его изготовления в окончательной форме, а именно до 09 ноября 2020 года.

Гражданское дело № 2-155/20

УИД № 09RS0005-01-2020-000048-14