Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Ивнянского района Белгородской области и ФИО8 о признании торгов недействительными и применении последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка, заключенного с лицом, выигравшим торги,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование заявленных требований истец сослался на те обстоятельства, что 12 апреля 2010 года в администрации Ивнянского района в п. Ивня Ивнянского района Белгородской области состоялись торги, участником которых он являлся. Торги проводились в форме аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене, по продаже земельного участка категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 31:01:0303005:47, площадью 167 кв. м., для обслуживания здания магазина, расположенного по улице Десницкого, 7 «а» поселка Ивня Ивнянского района Белгородской области. Победителем торгов признан ФИО8 Истец указывает на несоблюдение порядка проведения торгов, повлиявшего на их результаты, что привело к нарушению прав и законных интересов истца как участника аукциона.

Дело инициировано иском ФИО1, который просит признать торги недействительными и применить последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В судебном заседании ФИО1 поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представители ответчиков: Администрации Ивнянского района - ФИО2 и ФИО8 - ФИО3 иск не признали.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд признает исковые требования ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Истцом представлены суду убедительные и достаточные доказательства, подтверждающие факт проведения публичных торгов по продаже земельного участка, отступление от установленного порядка проведения торгов, повлиявших на их результаты, нарушение прав и законных интересов истца как участника аукциона.

Указанные обстоятельства объективно подтверждаются объяснениями сторон и третьих лиц, показаниями свидетелей, представленными сторонами письменными доказательствами.

Судом установлено, что распоряжением главы администрации Ивнянского района Белгородской области от 09 ноября 2009 года № 418-р принято решение о проведении торгов в форме аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене, по продаже земельного участка категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 31:01:0303005:47, площадью 167 кв. м., для обслуживания здания магазина, расположенного по улице Десницкого, 7 «а» поселка Ивня Ивнянского района Белгородской области. Для осуществления функций продавца при подготовке и проведении аукциона была создана аукционная комиссия в составе работников администрации Ивнянского района: ФИО9, ФИО10, ФИО7, ФИО2 и ФИО6

Извещение о проведении торгов и информация о результатах торгов опубликованы в средствах массовой информации - районной газете «Родина» № 18 от 03 марта 2010 года № 41 от 19 мая 2010 года соответственно. Начальная цена земельного участка определена в размере 15 800 рублей л.д. 17, 18).

Согласно журналу приема заявок для участия в аукционе были приняты заявки от претендентов на участие в торгах с присвоением каждой заявке номера и с указанием даты и времени подачи документов: заявка № 1 от 10 марта 2010 года в 11 часов 10 минут - ФИО8 в лице своего представителя ФИО3, представившей доверенность № 7-2589 от 27 июля 2007 года и № 3-480 от 12 марта 2010 года; заявка № 2 от 11 марта 2010 года в 16 часов 10 минут - ФИО1; заявка № 3 от 31 марта 2010 года в 14 часов 20 минут - ФИО5; заявка № 4 от 05 апреля 2010 года в 15 часов 35 минут - ФИО4

Протоколом № 2 от 07 апреля 2010 года по результатам рассмотрения заявок и представленных документов организатором торгов принято решение о признании указанных претендентов участниками торгов л.д. 13).

Протоколом № 3 от 12 апреля 2010 года аукционной комиссией установлено, что участие в торгах по продаже земельного участка приняли: ФИО8 в лице своего представителя ФИО3, действовавшей по доверенности № 7-2589 от 27 июля 2007 года, заявка № 1 от 10 марта 2010 года в 11 часов 10 минут; ФИО1, заявка № 2 от 11 марта 2010 года в 16 часов 10 минут; ФИО5, заявка № 3 от 31 марта 2010 года в 14 часов 20 минут; ФИО4 заявка № 4 от 05 апреля 2010 года в 15 часов 35 минут. Перед вскрытием запечатанных конвертов с предложениями о цене организатором торгов проверена их целость. По результатам рассмотрения предложений о цене аукционной комиссией единогласно принято решение не рассматривать предложения о цене, представленные ФИО1 и ФИО4, ввиду того, что предложения о цене участниками торгов не подписаны и размеры платы за земельный участок указаны только числом 350 000 и 75 000 рублей соответственно, а прописью суммы не указаны. Победителем аукциона признан участник ФИО8, предложивший наибольшую плату за земельный участок в сумме 17 800 рублей, поскольку ФИО5 предложил меньшую цену - 16 500 рублей л.д. 5-7).

Из объяснений истца ФИО1 (участник № 2) в судебном заседании следует, что предложения о цене были представлены всеми участниками аукциона непосредственно в день проведения торгов. Его предложение о цене содержало надпись «350 000 рублей» и было представлено в запечатанном конверте, на котором имеется его фамилия, имя и отчество, а также подпись. У членов аукционной комиссии не возникло сомнений в том, что данное предложение о цене исходит от истца. Предложение о цене ФИО4 (участник № 4) содержало надпись «75 000 рублей», которое также было представлено в запечатанном конверте, на котором имеется его фамилия, имя и отчество. У членов аукционной комиссии не возникло сомнений в том, что данное предложение о цене исходит от ФИО4 Предложения о цене, представленные ФИО8 в лице ФИО3 (участник № 1) и ФИО5 (участник № 3) находились в запечатанных конвертах. При этом конверты не были подписаны. ФИО3 подала конверты с предложениями о цене за ФИО8 и своего супруга ФИО5 Перед началом торгов аукционной комиссией были проверены целость конвертов с предложениями о цене и принято решение об их вскрытии в порядке подачи заявок на участие в аукционе. Вскрытие конвертов производила секретарь аукционной комиссии ФИО10 Поскольку конверты ФИО8 и ФИО5 не были подписаны, то по ошибке первым был вскрыт конверт, в котором находилось предложение о цене ФИО5 (участник № 3). Ввиду нарушенного порядка очередности вскрытия конвертов данное предложение было отложено в сторону, не будучи оглашенным. Затем были вскрыты конверты с предложениями о цене ФИО8, ФИО1 и ФИО4, которые также не были оглашены каждое в отдельности. Лишь после вскрытия всех четырех конвертов и визуального осмотра ФИО10 представленных предложений о цене, их содержание было оглашено участникам торгов. При этом выяснилось что от ФИО8 представлено предложение о цене в сумме 17 800 рублей числом и прописью, от ФИО5 - 16 500 рублей числом и прописью. Ввиду несоответствия требованиям п. 24 Правил проведения торгов предложений о цене, представленных ФИО1 и ФИО4, аукционной комиссией было принято решение не рассматривать указанные предложения. Из оставшихся двоих участников торгов победителем был признан ФИО8, предложивший наибольшую цену за земельный участок - 17 800 рублей. Замечания истца о нарушении порядка проведения аукциона в части несоблюдения очередности вскрытия конвертов и оглашения предложений о цене, остались без внимания аукционной комиссии. При этом членами аукционной комиссии ни при подаче заявок, ни при проведении торгов не разъяснялся участникам аукциона порядок проведении торгов и подачи предложений.

Указанные обстоятельства также подтверждаются объяснениями третьего лица ФИО4 в судебном заседании.

Из объяснений представителя ответчика - Администрации Ивнянского района ФИО2 в судебном заседании следует, что он являлся членом аукционной комиссии при проведении указанных торгов. Полагает, что действия организатора торгов по проведению аукциона правомерны и соответствуют установленным правилам. К участию в торгах были допущены ФИО8 в лице его представителя ФИО3, ФИО11 и ФИО5 При проверке конвертов с предложениями о цене была установлена их целость. Конверты ФИО1 и А.А. были подписаны, а конверты от имени ФИО5 и ФИО8 не имели подписи. При вскрытии конвертов было установлено, что предложения о цене, представленные Боевыми А.К. и А.А. не соответствуют требованиям п. 24 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 № 808, а именно: предложение о цене не подписано участниками, размер платы за земельный участок указан только числом 350 000 и 75 000 рублей соответственно. Решением аукционной комиссии указанные предложения остались без рассмотрения. Из оставшихся двоих участников торгов победителем был признан ФИО8, предложивший наибольшую цену за земельный участок - 17 800 рублей, против предложенных ФИО5 16 500 рублей. При этом члены аукционной комиссии не обязаны разъяснять участникам аукциона порядок проведении торгов и подачи предложений.

Из объяснений представителя ответчика ФИО3 в судебном заседании следует, что об аукционе она узнала из районной газеты «Родина». ФИО8 попросил ее представлять его интересы в аукционе, поскольку он является собственником здания магазина, вокруг которого расположен спорный земельный участок. Имея на руках выданную ФИО8 доверенность № 7-2589 от 27 июля 2007 года, она обратилась 10 марта 2010 года в аукционную комиссию с заявкой на участие в аукционе, представив необходимый пакет документов и оплатив установленный задаток. При принятии заявки было установлено, что в доверенности не отражены полномочия поверенного по вопросам, связанным с участием в аукционах. На данное обстоятельство внимание ФИО3 обратила член аукционной комиссии ФИО7, принимавшая заявку. Тем не менее заявка с необходимыми документами у ФИО3 была принята, с ней заключен договор о задатке. При этом ей было разъяснено о необходимости представить новую доверенность с указанными полномочиями в день проведения торгов. 19 марта 2010 года ФИО8 оформил на имя ФИО3 новую доверенность с правом участия в аукционах, которую она представила в аукционную комиссию в день проведения торгов. Порядок и очередность вскрытия конвертов с предложениями о цене были определены так, как пояснили ФИО1 и ФИО4 при этом их предложения, как не соответствующие по содержанию правилам проведения торгов, не рассматривались и в дальнейшем в аукционе не участвовали. Победителем торгов был признан ФИО8, предложивший наибольшую цену за земельный участок - 17 800 рублей, против предложенных ФИО5 16 500 рублей. Предложение о цене для участия в аукционе от имени ФИО8 она заполняла сама и расписалась не от своего имени, а от имени доверителя. При этом членами аукционной комиссии не разъяснялся участникам аукциона порядок проведении торгов и подачи предложений. Предложения о цене при проведении торгов от имени ФИО8 и ФИО5 она подавала сама.

ФИО5 в судебном заседании пояснил, что он участвовал в торгах по просьбе ФИО8 с целью создать видимость конкуренции, поскольку в случае участия в аукционе только одного претендента торги считаются несостоявшимися. Заявку от его имени написала его супруга ФИО3, представлявшая интересы ФИО8 по доверенности. Задаток также вносила она за счет ФИО8 Сам лично он свои деньги не вносил и никакого интереса в проведенных торгах не имел. Интерес в приобретении спорного земельного участка имел только ФИО8, поскольку ему принадлежит здание магазина к которому примыкает данный земельный участок. При этом членами аукционной комиссии не разъяснялся участникам аукциона порядок проведения торгов и подачи предложений.

Указанные доводы, в части порядка проведения торгов, подтверждаются также показаниями свидетелей ФИО6 и ФИО7, являющихся членами аукционной комиссии.

ФИО6 в судебном заседании дополнительно пояснила, что она лично участвовала в одном заседании аукционной комиссии непосредственно в день проведения торгов 12 апреля 2010 года, когда были оформлены результаты аукциона протоколом № 3, в котором она поставила свою подпись. В заседании аукционной комиссии от 07 апреля 2010 года по определению участников торгов она не участвовала, в протоколе № 2 свою подпись поставила заочно спустя некоторое время.

Из показаний ФИО7 в судебном заседании следует, что она является членом аукционной комиссии. 10 марта 2010 года она лично приняла заявку ФИО8 в лице его представителя по доверенности ФИО3 на участие в аукционе. При этом ФИО3 представила доверенность № 27 июля 2007 года, в которой отсутствовали полномочия поверенного на подачу заявки установленного образца с пакетом документов, с правом подачи предложения о цене и заключения договоров о задатке. Несмотря на отсутствие у ФИО3 соответствующих полномочий и руководствуясь одним лишь своим внутренним убеждением, она посчитала указанные недостатки несущественными, не препятствующими в приеме заявки. Ею было обращено внимание ФИО3 на указанные недостатки и разъяснено, что в день проведения торгов необходимо иметь доверенность с соответствующими полномочиями. Почему в заявке от имени ФИО8 указан он сам, а не его поверенный, она пояснить не смогла, пояснив данное обстоятельство несущественным. При этом члены аукционной комиссии не обязаны разъяснять участникам аукциона порядок проведении торгов и подачи предложений.

Изложенные сторонами, третьими лицами и свидетелями в судебном заседании обстоятельства подтверждаются также представленными представителем ответчика ФИО2 материалами из аукционного дела: доверенностями на имя ФИО3 № 7-2589 от 27 июля 2007 года и № 3-480 от 19 марта 2010 года, конвертами с предложениями участников аукциона, договором купли-продажи земельного участка, заключенного с победителем торгов ФИО8 с актом приема-передачи земельного участка от продавца к покупателю, кадастровым паспортом земельного участка, а также представленной по запросу суда выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28 июня 2010 года о зарегистрированном праве ФИО8 на указанный земельный участок.

Представленные сторонами доказательства являются относимыми, допустимыми, не вызывают у суда сомнения в их достоверности и в совокупности полностью подтверждают обстоятельства, на которые истец ссылается как на основания своих требований.

В соответствии со ст. 447 ГК РФ договор может быть заключен путем проведения торгов.

Согласно п. 1 ст. 38 ЗК РФ предметом земельных торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами. Иными словами, участники торгов претендуют на право быть стороной в договоре купли-продажи земельного участка (быть покупателем).

Организация и проведение торгов регулируются ст. 448 ГК РФ и Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 № 808 (далее по тексту - Правилами).

В нарушение п.10 Правил член аукционной комиссии ФИО7 необоснованно приняла от ФИО3 заявку на участие в торгах ФИО8 и заключила с ней договор о задатке при очевидном отсутствии у нее полномочий по вопросам, связанным с участием в аукционах, в том числе с правом подачи заявки установленного образца с пакетом документов, с правом подачи предложения о цене и правом заключения договоров о задатке. Также необоснованно была принята заявка на участие в торгах и от ФИО5, подавшего заявку не самолично, а через свою супругу без наделения ее соответствующими полномочиями.

В силу пп. «в» п. 15 Правил участники аукциона ФИО8 в лице своего представителя ФИО3 и ФИО5 не должны были быть допущены к участию в торгах, поскольку заявки поданы лицом, не уполномоченным претендентами на осуществление таких действий.

В нарушение п. 20 Правил ФИО7 не сделала в журнале приема заявок отметку о намерении претендентов подать предложение о цене перед началом проведения торгов и не выдала претендентам соответствующие выписки.

При проведении аукциона организатором торгов были допущены отступления от установленного порядка проведения торгов, а именно:

- предложение от ФИО5 было подано его супругой ФИО3 (пп. «а» п. 24 Правил);

- при вскрытии конверта с предложением ФИО5 оно не было оглашено, а отложено в сторону и оглашено лишь после предложений ФИО8 и ФИО1 (пп. «б» п. 24 Правил);

- предложение от ФИО8 и подпись от его имени выполнены ФИО3, то есть под предложением ФИО8 стоит подпись лица, не принимавшего лично участия в аукционе;

Ни у кого из членов аукционной комиссии не вызывало сомнения, что предложение о цене земельного участка в размере 350 000 и 75 000 рублей принадлежат ФИО1 и ФИО4 соответственно, поскольку предложения были представлены ими лично в подписанных конвертах. При этом они не отказывались от своих предложений и у них не выяснялось поддерживают ли они свои предложения о цене или нет, желают ли они участвовать в торгах, что подтверждается протоколом № 3 заседания аукционной комиссии от 12 апреля 2010 года.

Решение аукционной комиссии не рассматривать предложения ФИО1 и ФИО4 не соответствуют требованиям п. 24 Правил, которым установлено единственное основание для оставления без рассмотрения предложения о цене - только в случае, если цена ниже начальной. Начальная цена за земельный участок, выставляемый на торги, была установлена в размере 15 800 рублей, в связи с чем предложения ФИО1 и ФИО4 значительно превышают не только указанную начальную цену, но и предложения о цене остальных участников аукциона.

Согласно пп. «в» п. 24 Правил выполнение участниками аукциона условий торгов при определении его победителя является обязательным критерием лишь для торгов, проводимых в форме конкурса. Для торгов, проводимых в форме аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене, основным и определяющим критерием является наибольшая цена, предложенная его участниками. Допущенные ФИО1 и ФИО4 нарушения при оформлении предложения о цене носили формальный и устранимый характер.

Кроме того ФИО8 в лице ФИО3 и ФИО5 являются взаимосвязанными участниками торгов, поскольку были объединены общим экономическим интересом и вели себя так, чтобы достичь определенного результата торгов в интересах ФИО8

Организатором торгов - администрацией Ивнянского района Белгородской области - допущено злоупотребление своим правом при рассмотрении заявок и предложений о покупной цене земельного участка, в связи с чем оказались нарушенными права участника аукциона ФИО1 и муниципального образования «Ивнянский район», не получившего дополнительного денежного поступления в бюджет района в сумме 332 200 рублей от заключения договора купли-продажи земельного участка с ФИО1

В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица.

Из представленных материалов следует, что по результатам торгов между администрацией Ивнянского района в лице ФИО9, с одной стороны, и ФИО8 в лице ФИО3, с другой стороны, 15 апреля 2010 года был заключен договор купли-продажи земельного участка, выставленного на торги 12 апреля 2010 года, о чем в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30 апреля 2010 года сделана запись регистрации № 31-31-13/007/2010-017.

В силу п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Руководствуясь ст.ст. 447-449 ГК РФ, Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 (в ред. Постановления Правительства РФ от 28.12.2008 № 1053), ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к администрации Ивнянского района Белгородской области и ФИО8 о признании торгов недействительными и применении последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка, заключенного с лицом, выигравшим торги признать обоснованным.

Признать недействительными проведенные администрацией Ивнянского района Белгородской области 12 апреля 2010 года торги по продаже земельного участка категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 31:01: 0303005:47, площадью 167 кв. м., для обслуживания здания магазина, расположенный по улице Десницкого, 7 «а» поселка Ивня Ивнянского района Белгородской области.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 31:01: 0303005:47, площадью 167 кв. м., для обслуживания здания магазина, расположенный по улице Десницкого, 7 «а» поселка Ивня Ивнянского района Белгородской области, заключенный 15 апреля 2010 года между администрацией Ивнянского района Белгородской области и ФИО8, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30 апреля 2010 года сделана запись регистрации № 31-31-13/007/2010-017.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме с подачей кассационной жалобы через Ивнянский районный суд Белгородской области

В суд надзорной инстанции решение может быть обжаловано в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу при условии, что участниками процесса было использовано право на кассационное обжалование судебного постановления.

Председательствующий - подпись - А.Ф. Шапилов