Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по апелляционной жалобе Лобах Марины Евгеньевны на решение мирового судьи судебного участка № 4 ЗАТО г.Североморск от 12 апреля 2010 года, которым постановлено:

«Иск ФИО1» - удовлетворить.

Взыскать с Лобах Марины Евгеньевны в пользу ФИО1 вознаграждение по агентскому договору в размере 50000 рублей и госпошлину в размере 1700 рублей, а всего взыскать 51700 рублей»,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1(далее по тексту – Общество) обратилось к мировому судье судебного участка № 4 ЗАТО г.Североморск с иском к Лобах М.Е. о взыскании вознаграждения по агентскому договору.

В обоснование иска, а также в судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, обосновал и указал, что 27 октября 2009 года между Обществом и Лобах М.Е. был заключен агентский договор, в соответствии с которым истец обязался совершить юридические и фактические действия по поиску покупателя на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ..., принадлежащую Лобах М.Е. на праве собственности и подбору альтернативного объекта недвижимости, то есть квартиры, расположенной в г.Североморске, а ответчица взяла на себя обязательство по сбору и представлению истцу документов, необходимых для надлежащего выполнения условий договора. Кроме того, ответчик был обязан не позднее двух рабочих дней со дня заключения сделки по отчуждению объекта недвижимости погасить в полном объеме задолженность по жилищно-коммунальным услугам, которая составляла 200 000 рублей, включая оплату электроэнергии (п.п.2.2.1 и 2.2.2 агентского договора), выплатить вознаграждение за оказанные услуги в размере 50000 рублей (п.3.1 Договора).

Объект недвижимости выставлялся истцом в средствах массовой информации, и приобретен ФИО2, по результатам показов объектов недвижимости ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи от 06.11.2009 года. Стороны обязались в срок до 01 декабря 2009 года заключить основной договор купли-продажи.

Согласно п.п.1.2, 2.1 агентского договора в обязанности истца входит поиск и организация просмотров вариантов альтернативных объектов недвижимости с момента нахождения покупателя на объект недвижимости.

Истцом были подобраны несколько вариантов альтернативных объектов недвижимости, по результатам показов объектов недвижимости ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., принадлежащей ФИО3 Стороны обязались в срок до 05 декабря 2009 года заключить основной договор купли-продажи жилого помещения.

В связи с тем, что ответчиком не были своевременно представлены документы, необходимые для получения кредита на приобретение альтернативного объекта недвижимости (сотрудник агентства ФИО4 неоднократно напоминала, что сроки действия предварительного договора истекают, а документы необходимые для принятия окончательного решения по выдаче кредитных средств ответчиком не представлены), ответчик не смог заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости и альтернативного объекта недвижимости, тем самым нарушая существенные условия предварительных договоров. В связи с чем, истец, действуя в интересах ответчика, вел переговоры с покупателем объекта недвижимости ФИО2 о продлении срока действия предварительного договора от 06 ноября 2009 года или заключения нового предварительного договора. В результате переговоров с ФИО2 было достигнуто соглашение о заключении нового предварительного договора.

Истец также оказывал дополнительные услуги в помощи проведения оценки объекта недвижимости, в частности было оказано содействие в выборе оценщика, выхода на объект, получения заключения об оценке недвижимого имущества. Для оплаты услуг по оценке объекта недвижимости 21 ноября 2009 года истец вернул ответчику часть денежных средств оставленных на хранение 06 ноября 2009 года в размере 5000 рублей, о чем между сторонами заключено соглашение.

Учитывая, что ответчиком был продлен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, стороны пришли к соглашению о продлении предварительного договора купли-продажи альтернативного объекта недвижимости. 05 декабря 2009 года был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому вместо продавца стороной в предварительном договоре выступал его представитель в лице ФИО5 Стороны предварительного договора обязались в срок до 21 декабря 2009 года заключить основной договор купли-продажи жилого помещения. Согласно условиям предварительных договоров был назначен день заключения сделки – 21 декабря 2009 года, о чем стороны были извещены заблаговременно.

На момент подготовки к сделке ответчиком не была представлена справка Ф.9, которая необходима для принятия документов на государственную регистрацию. Данная справка не была представлена по причине наличия у ответчика задолженности по коммунальным платежам. Указанная справка была получена и представлена покупателю только на самой сделке в УФРС.

Во исполнение п.1.1 агентского договора, 21 декабря 2009 года между Лобах М.Е. и ФИО2 был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости. Во исполнение п.1.2 агентского договора, 21 декабря 2009 года между Лобах М.Е. и ФИО5 был заключен договор купли-продажи альтернативного объекта недвижимости.

Согласно п.6.1 агентского договора ответчик согласился с тем, что все обязательства истца перед ответчиком считаются исполненными в полном объеме в день подписания договора купли-продажи.

Таким образом, истец надлежаще исполнил все обязательства по агентскому договору, следовательно, ответчик обязан уплатить истцу вознаграждение в размере и в порядке, установленном в агентском договоре.

После сдачи документов на государственную регистрацию прав на объект недвижимости и альтернативный объект недвижимости 21 декабря 2009 года, истец представил ответчику отчет о выполненных по договору работах в виде акта выполненных работ, однако ответчик отказался его подписывать, мотивировав свой отказ тем, что работа истцом по договору выполнена не полностью и не качественно.

Просит взыскать с ответчика в пользу истца агентское вознаграждение в размере 50000 рублей, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2300 рублей.

Ответчик Лобах М.Е. и ее представитель Лупашко А.И. иск не признали и пояснили, что 27 октября 2009 года между Лобах М.Е. и ФИО1 был заключен агентский договор на оказание услуг по продаже объекта недвижимости и покупке альтернативного объекта недвижимости. 21 декабря 2009 года ответчица продала объект недвижимости и приобрела альтернативный объект недвижимости. Вместе с тем, полагают, что агентское вознаграждение не может быть выплачено, так как истцом в нарушение требований ст.1008 ГК РФ ответчику не был представлен отчет. С размером агентского вознаграждения не согласны, ответчица не была ознакомлена с расценками. Кроме того, истец некачественно оказывал услуги по агентскому договору, так как не истребовал документы для заключения договоров купли-продажи, не представил доказательств размещения рекламы в средствах массовой информации. Риэлтер ФИО4 только один раз звонила и отчитывалась о своей работе, а большую часть работы выполнила риэлтер ФИО6 Просили в удовлетворении иска отказать.

Судом постановлено приведенное выше решение.

На данное решение ответчиком принесена апелляционная жалоба, в которой она просит его отменить, принять новое решение по делу, поскольку считает его незаконным и необоснованным. Полагает, что решение и положенные в его основание доводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, суд основывал свои выводы на предположениях, без учета обстоятельств, установленных в ходе судебного заседания, в частности не учел, что правоотношения сторон возникли именно из агентского договора, правовое регулирование которого определено главой 52 ГК РФ. Полагает, что Общество в рамках агентского договора от 27.10.2009 года должно было совершать действия от имени и за счет ответчика(принципала), что противоречит в представленных в материалы дела предварительных договорах купли-продажи недвижимости либо доли в праве собственности на недвижимость в которых не указано наименование исполнителя, а в актах выполненных работ не прописано какие действия исполнил истец. Таким образом, суд пришел к ошибочному выводу о том, что Общество выполнило условия агентского договора от 27.10.2009 года. Также не представлены доказательства передачи ответчику отчетов и иных документов в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором, о ходе исполнения агентского договора, что противоречит условиям договора и ст.1008 ГК РФ. Принимая во внимание, что Общество не представило суду надлежащих доказательств выполнения обязательств по агентскому договору от 27.10.2009 года в соответствии с его условиями и нормами материального права, следовательно, отсутствуют основания для взыскания вознаграждения по указанному договору. Просил решение суда мирового судьи отменить.

Истцом на апелляционную жалобу принесен отзыв, в котором он просит решение мирового судьи оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Ответчик полагает, что расторгла агентский договор в одностороннем порядке 21 декабря 2009 года, однако из показаний свидетеля ФИО6 в судебном заседании следует, что ответчик Лобах М.Е. 21 декабря 2009 года сделала устное заявление об отказе от оплаты услуг за фактически выполненные истцом обязательства по агентскому договору, что противоречит ч.1 ст.452 ГК РФ о том, что соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, т.е. в письменной форме. Фактически же ответчик решил расторгнуть договор через три месяца после его исполнения, и после обращения истца в суд, направив 06 апреля 2010 года истцу уведомление о расторжении договора. В соответствии со ст.1010 ГК РФ агентский договор прекращается вследствие отказа одной из сторон от исполнения договора, заключенного без определенного срока окончания его действия. Данное положение не может быть применено к возникшему спору, так как в агентском договоре определен срок его окончания. Кроме того, ответчик указывает, что в предварительных договорах купли-продажи недвижимости не указано наименование исполнителя. В соответствии с ч.2 ст.434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, за подписью сторон. Таким образом, указание на исполнителя и его подпись в предварительном договоре не требуются, так как исполнитель не является стороной договора. Ответчик также ошибочно считает, что истцом не оспаривается факт прекращения агентского договора вследствие отказа ответчика 21.12.2009 года от его исполнения. В судебном заседании установлено, что 21.12.2009 года ответчик отказался оплачивать услуги по договору, в одностороннем порядке изменив условия стоимости услуг по договору, о чем в агентском договоре имеется соответствующая расписка ответчика. Договор прекратил свое действие 21.12.2009 года не вследствие отказа ответчика от его исполнения, а вследствие фактического исполнения договора истцом, так как ответчиком 21.12.2009 года были подписаны договоры купли-продажи жилого помещения.

Представитель истца ФИО1 в суд апелляционной инстанции не явился.

В судебном заседании ответчик и ее представитель Лупашко А.И. доводы апелляционной жалобы, каждый в отдельности, поддержали, просили отменить решение мирового судьи и вынести новое решение по делу, которым в удовлетворении иска отказать в полном объеме. Просили учесть, что у ответчика не возникло обязательства по выплате истцу агентского вознаграждения в размере 50 000 рублей, поскольку истец не исполнял обязательства, предусмотренные п.2 агентского договора, а именно, не организовывал показы объекта недвижимости, не организовал проведение сделки купли-продажи, не представил отчет о фактически выполненной работе. В деле имеется акт выполненных работ от 21.12 2009 года, однако в нем отсутствует перечень конкретных работ, выполненных истцом. Фактически вопросами сбора документов для совершения сделки и организацией сделки купли-продажи занималась риэлтор агентства недвижимости «...» ФИО6 и ФИО5 Они и организовали 21.12.2009 года сделку купли-продажи квартиры, которая фактически могла быть сорвана из-за того, что одним из условий заключения договора купли-продажи является наличие регистрации покупателей и продавцов на территории ЗАТО г.Североморск, в противном случае необходимо распоряжение Главы администрации о разрешении на проживание в ЗАТО г.Североморск. Поскольку квартира покупалась супругами Лобах в долевую собственность за денежные средства, полученные по ипотечному кредиту, за счет средств материнского капитала и продажи квартиры супругами Лобах, о чем было известно риэлтору ФИО4, необходимые документы для заключения 21.12.2009 года сделки купли-продажи подготовлены не были. Поскольку ФИО7 был зарегистрирован в ..., требовалось получение разрешения на его проживание в ЗАТО г.Североморск. ФИО4 должна была знать об этих нюансах покупки жилья в ЗАТО г.Североморск, однако им не сообщила, необходимые документы не подготовила. Оформлением разрешения занималась ФИО5 Риэлтор ФИО4 ушла, не дожидаясь заключения сделки.

Заслушав участников процесса, свидетеля, проверив законность и обоснованность решения мирового судьи по мотивам апелляционной жалобы, нахожу решение подлежащим изменению.

Мировой судья при принятии решения по делу правильно определил характер и существо спора, обстоятельства дела и правомерно применил положения гражданского законодательства, нормы, регулирующие отношения сторон по агентскому договору и основания установления обязанности принципала уплатить агенту вознаграждение за оказанные услуги.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.10.2009 года между ФИО1 (агентом) и Лобах М.Е. (принципалом) заключен агентский договор, в соответствии с которым истец оказывал ответчику услуги по поиску покупателя на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ..., ..., ..., ... принадлежащую Лобах М.Е. на праве собственности, и подбору альтернативного объекта недвижимости для покупки жилья в г.Североморске, а заказчик обязался возмещать расходы, необходимые для выполнения конкретного поручения, и уплачивать вознаграждение.

В силу п.2 и п. 6.1 договора поручение считается выполненным исполнителем и подлежащим оплате заказчиком после фактического наступления следующих обстоятельств: поиска покупателя на объект недвижимости, принадлежащий ответчику, подбора альтернативного объекта недвижимости, организации проведения сделки купли-продажи в Управлении федеральной регистрационной службы по Мурманской области. Обязательства исполнителя перед заказчиком считаются исполненными в полном объеме, в день подписания Заказчиком договора купли-продажи в Учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Мурманской области.

Согласно п. 3.1 агентского договора заказчик обязался уплатить исполнителю вознаграждение по правилам, установленным в разделе 3 договора в размере 50000 рублей.

Обращаясь в суд с иском, истец просит взыскать с ответчика не оплаченное им агентское вознаграждение, предусмотренное пунктом 3.1 агентского договора.

Согласно п. 1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Статья 1006 ГК РФ устанавливает, что принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре.

Согласно ст. 1008 ГК РФ доказательством выполнения поручения служит отчет агента о выполненной работе.

Во исполнение обязанностей по агентскому договору Агент (истец) осуществлял поиск покупателя на объект недвижимости, и подбор альтернативного варианта, размещая платную рекламу в средствах массовой информации, и по результатам поиска был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, где продавцом выступила - ФИО2, покупателем – Лобах М.Е.(ответчик), причем сделка от имени покупателя совершалась Агентом.

Агентом также был подобран альтернативный объект недвижимости, отвечающий условиям агентского договора, по результатам которого был заключен предварительный договор купли-продажи альтернативного объекта недвижимости, на квартиру расположенную по адресу: ..., ..., ..., принадлежащую на праве собственности ФИО3

Согласно выписок отдела ЗАТО г.Североморск УФРС по Мурманской области в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Мурманской области внесены записи о государственной регистрации прав собственности Лобах М.Е., ФИО2 на объекты недвижимости, поименованные в предварительных договорах купли-продажи жилых помещений от Дата , Дата года и выданы свидетельства о государственной регистрации прав собственности на квартиру Номер, расположенную по ..., и квартиру Номер, по ....д.47,48).

После совершения указанных действий истец направил ответчице акт выполненных работ от 21.12.2009, где указывал на оказание исполнителем (истцом) посреднических услуг по агентскому договору на сумму 50000 рублей.

Истица и ее представитель ссылаются на ненадлежащее выполнение истцом обязательств по агентскому договору.

Из пояснений истца, свидетеля ФИО5, представленных суду доказательств, судом установлено, что истцом не были надлежащим образом выполнены обязательства по организации сделки купли-продажи 21.12.2009 года.

Свидетель ФИО5 суду показала, что она была доверенным лицом по продаже ответчице трехкомнатной квартиры, принадлежащей Абатуриным. Риэлтор ФИО4 была некомпетентна в вопросах заключения сделки купли-продажи, никакого участия не принимала, не известила покупателей квартиры Лобах о заключении сделки, не уладила разногласия между сторонами, так как 21.12.2009 года в день заключения сделки покупатели отказались от покупки квартиры Лобах М.Е. в связи с имеющейся задолженностью по квартплате и техническим состоянием жилья, с ними не были оговорены необходимые условия сделки. Всеми вопросами по сбору документов и организации сделки занималась риэлтор агентства недвижимости «...» ФИО6 Риэлтор ФИО4 не сообщила ответчице перечень документов, необходимых для заключения сделки. В УФРС Лобах не был представлен ипотечный договор, отсутствовало разрешение на проживание супруга Лобах в ЗАТО г.Североморск, поскольку квартира покупалась супругами Лобах в долевую собственность за счет денежных средств по продаже квартиры, денежных средств по ипотечному договору, оформленному на супруга Лобах. В УФРС в отсутствие разрешения на проживание в ЗАТО ФИО7 в регистрации сделки купли-продажи было отказано. Однако она решила помочь семье Лобах, занялась оформлением данного документа и концу дня в 18.00 часов 21.12.2009 года сделка была заключена. Риэлтор ФИО4 никакого участия не принимала, ушла, не дожидаясь заключения сделки.

Аналогичные показания даны свидетелем ФИО6 в ходе рассмотрения дела мировым судьей.

Вышеуказанные свидетелем ФИО5 обстоятельства по заключению договора купли-продажи квартиры и представленные в их обоснование документы подтверждают доводы ответчицы о том, что без соблюдения требований по заключению сделки купли-продажи квартиры в ЗАТО, а именно: оформления разрешения на проживание в ЗАТО г.Североморск ФИО7, на которого был оформлен ипотечный договор на покупку жилья в ..., не смогла быть заключена сделка. При этом истец не уведомил ответчика о порядке покупки квартиры в закрытом административно-территориальном образовании ЗАТО г.Североморск.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что истец не в полном объеме выполнил свои обязательства по агентскому договору, не организовал проведение сделки купли-продажи в Управлении федеральной регистрационной службы по Мурманской области.

Таким образом, истец не доказал суду выполнение в полном объеме п.2 агентского договора. В акте выполненных работ отсутствует перечень выполненных работ, акт ответчицей не подписан.

При таких обстоятельствах суд считает требования истца о взыскании агентского вознаграждения подлежащими удовлетворению частично, и взыскивает в пользу истца 30000 рублей, учитывая при этом представленные суду доказательства объема оказанных ответчице услуг, проделанной работы: поиск покупателя на объект недвижимости, подбор альтернативного варианта объекта недвижимости, размещение платной рекламы в средствах массовой информации, заключение предварительных договоров купли-продажи жилого помещения, оказание услуг по проведению оценки объекта недвижимости, а также учитывает объем невыполненных истцом услуг по организации проведения сделки купли-продажи в УФРС по Мурманской области.

Ссылка заявителя о том, что в предварительных договорах купли-продажи недвижимости не указано наименование исполнителя, в связи с чем, данный договор не может быть принят во внимание, суд находит несостоятельной.

Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ и оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом сторонами в указанном договоре выступают продавец и покупатель, а исполнитель в данном случае не является стороной предварительного договора.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что решение мирового судьи подлежит частичному изменению.

Руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Решение мирового судьи судебного участка № 4 ЗАТО г. Североморск от 12 апреля 2010 года изменить, апелляционную жалобу Лобах Марины Евгеньевны удовлетворить частично.

Решение мирового судьи изменить, изложив в следующей редакции:

«Иск ФИО1» - удовлетворить частично.

Взыскать с Лобах Марины Евгеньевны в пользу ФИО1 вознаграждение по агентскому договору в размере 30 000 рублей и государственную пошлину в доход государства в размере 1 100 рублей, а всего взыскать 31 100 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать».

Председательствующий Л.А.Хворостовская