Гражданский кодекс часть 1

19 сентября 2011 года Кировский районный суд г.Перми в составе председательствующего судьи Швец Н.М., при секретаре Черепановой С.Н., участием представителя ответчика ЖПК «Пирс» - Королевой М.В., действующей по доверенности, представителей ответчика ТСЖ «Каляева, 11/1» - Кабарухиной Н.С. и Санникова Д.В., действующих по доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Перми гражданское дело по иску Зырянова В.А. к Жилищному потребительскому кооперативу «Пирс», Товариществу собственников жилья «Каляева, 11/1» о признании дома пригодным к эксплуатации,

установил:

Зырянов В.А. обратился в суд с иском к ТСЖ «Каляева, 11/1», ЖПК «Пирс» о признании жилого дома со встроенными многофункциональными помещениями (II пусковой комплекс) общей площадью 5250, 9 кв.м., расположенного по адресу: , пригодным к эксплуатации в соответствии с его назначением (пригодным для постоянного проживания граждан) по следующим основаниям.

02.11.2001 года между ЖПК «Пирс» (Застройщик) и ООО «...» (Дольщик) был заключен Договор долевого участия в строительстве жилья. По условиям указанного договора и дополнений к нему Застройщик предоставил Дольщику право долевого участия в строительстве следующего объекта недвижимости: трехкомнатной квартиры №... на 6 этаже, общей проектной площадью 68,80 кв. м., расположенной по адресу .

21.08.2003 года между ООО «...» и Зыряновым В.А. заключен договор цессии, по которому право требования на указанный объект переходит к истцу. Обязательства по оплате установленной договором стоимости квартиры выполнены истцом в полном объеме, в то время как ЖПК «Пирс» в установленные сроки квартиру в собственность истца не передал. Решением Кировского районного суда г. Перми от 13.09.2010 года, вступившим в законную силу 01.10.2010 года, за Зыряновым В.А. признано право собственности на квартиру №... по

Не исполнены ЖПК «Пирс» и обязательства завершить строительство в 3 квартале 2003 года, до сих пор не введен в эксплуатацию II пусковой комплекс дома по , при этом каких-либо строительных работ ЖПК «Пирс» также не ведет. Невыполнение обязанностей по договору, в том числе по получению разрешения на введение дома в эксплуатацию, существенным образом нарушает права истца, поскольку до введения дома в эксплуатацию он является объектом незавершенного строительства и лишь признание дома пригодным для эксплуатации позволяет признать за истцом право собственности на жилые помещения, а не на объекты незавершенного строительства.

На сегодняшний день, строительство дома №... по (II пусковой комплекс) фактически завершено, а дом введен в эксплуатацию, так как от заинтересованных служб Кировского района и владельцев сетей получено подтверждение о соответствии построенного дома выданным при его проектировании техническим условиям и исполнительной документации, выполнены все работы по подключению дома к инженерно-коммуникационным сетям и заключены договоры с обслуживающими организациями. Кроме того, факт пригодности дома к эксплуатации подтверждается техническим отчетом №... составленного ЗАО «...» по итогам обследования жилого дома №... по , согласно которому техническое состояние данного жилого дома, в целом, оценивается как работоспособное и обеспечивает его эксплуатационную безопасность.

Таким образом, дом №... по ул фактически является объектом завершенного строительства, технически готовым и пригодным к эксплуатации, в квартирах данного жилого дома проживают и зарегистрированы собственники этих квартир. Единственным препятствием для введения дома в эксплуатацию и окончательного оформления квартир в собственность дольщиков является отсутствие разрешения на введение дома в эксплуатацию. В связи с введением в отношении застройщика ЖПК «Пирс» процедуры банкротства получить такое разрешение не возможно, поскольку единственным лицом, которое вправе завершить процедуру ввода дома в эксплуатацию, является застройщик. Таким образом, признание дома пригодным к эксплуатации в судебном порядке является единственным возможным способом восстановления нарушенных прав истца, поскольку лишь признание дома пригодным для эксплуатации позволяет признать за истцом право собственности на жилые помещения, а не на объекты незавершенного строительства.

Истец в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика ЖПК «Пирс» возражал против удовлетворения исковых требований Зырянова В.А., пояснив, что конкурсный управляющий ЖПК «Пирс» не располагает документами, подтверждающими пригодность дома к эксплуатации, в связи с чем не может обратиться в Инспекцию государственного надзора Пермского края для получения соответствующего заключения. Кроме того, ЖПК «Пирс» не располагает необходимыми денежными средствами для получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, а члены ЖПК «Пирс», которые одновременно с этим являются членами ТСЖ «Каляева,11/1», сбор дополнительных денежных средств не осуществляли. Поскольку законом предусмотрена специальная процедура ввода дома в эксплуатацию с участием специалистов, то суд не может подменять собой компетентные государственные органы. В противном случае признание многоквартирного дома пригодным к эксплуатации в судебном порядке угрожает безопасности жизни и здоровью граждан.

Представители ответчика ТСЖ «Каляева, 11/1» в судебном заседании исковые требования Зырянова В.А. признали, подтвердив доводы истца. Дополнительно пояснили, что за время строительства дома требования законодательства к условиям сдачи дома в эксплуатацию изменились, что фактически исключает возможность признать дом пригодным к эксплуатации в установленном законом порядке.

Представитель третьего лица Департамента планирования и развития территории г.Перми в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель третьего лица Инспекции государственного строительного надзора Пермского края в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания надлежащим образом извещен.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав пояснения сторон, приходит к следующему.

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ), жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно положениям ст. 12 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) и ч. 3 ст. 11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется путем признания жилищного права.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В силу п.10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ (далее ГрК РФ) объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее – объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

На основании ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Судом установлено, что 02.11.2001 года между ЖПК «Пирс» (Застройщик) и ООО «...» (Дольщик) заключен Договор долевого участия в строительстве жилья. По условиям указанного договора и дополнений к нему Застройщик предоставил Дольщику право долевого участия в строительстве следующего объекта недвижимости: трехкомнатной квартиры №... на 6 этаже, общей проектной площадью 68,80 кв. м., расположенной по адресу .

21.08.2003 года между ООО «...» (Цедент) и Зыряновым В.А. (Цессионарий) заключен договор уступки права требования (цессии), по которому Цедент передает, а цессионарий принимает на себя право требования к ЖПК «Пирс» по предоставлению трехкомнатной квартиры №... общей площадью 68,8 кв. м. расположенной на 6 этаже 10-ти этажного панельного жилого дома №... по .

Обязательства истца по оплате стоимости указанной квартиры по договору уступки права требования (цессии) от 21.08.2003года выполнены в полном объеме, что подтверждается справкой ООО «...» и ответчиками не отрицается.

Решением Кировского районного суда г.Перми от 13.09.2010 года, вступившим в законную силу 01.10.2010 года, за истцом признано право собственности на незавершенный строительством объект недвижимости трехкомнатную квартиру №..., общей площадью 68, 5 кв.м., расположенную на 6 этаже жилого дома по адресу .

Решением Кировского районного суда г.Перми от 02.06.2011 года, вступившим в законную силу 15.06.2011 года, в целях осуществления регистрации по месту жительства, жилое помещение – трехкомнатная квартира, расположенная в , принадлежащая на праве собственности Зырянову В.А., признана пригодной для постоянного проживания.

Согласно установленному законом порядку, ЖПК «Пирс», являющийся в силу ст. 1 ГрК РФ застройщиком (лицом, обеспечивающим строительство объектов капитального строительства), на свое имя получает разрешение на строительство объекта, обеспечивает его возведение и после завершения строительства получает разрешение на ввод построенного объекта в эксплуатацию.

На основании решения Арбитражного суда Пермского края от 11.10.2010года ЖПК «Пирс» признано банкротом, в отношении него введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Ц.

В соответствии с п.1 ст. 129 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника.

В случае, если в соответствии с настоящим Федеральным законом на арбитражного управляющего возлагаются полномочия руководителя должника, на него распространяются все требования, установленные федеральным законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации для руководителя такого должника, и по отношению к нему применяются все меры ответственности, установленные федеральными законами и иными нормативными правовыми актами российской Федерации для руководителя такого должника (п.1 ст. 20.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ).

Согласно п. 2.2.3 Договора о долевом участии в строительстве от 02.11.2001 года ЖПК «Пирс» обязалось обеспечить завершение строительства жилого дома в 3 квартале 2003 года.

Факт не исполнения ЖПК «Пирс» взятых на себя обязательств по вводу II пускового комплекса дома по в эксплуатацию и отсутствие строительных работ, представителями сторон не оспариваются.

06.09.2011 года Инспекцией Государственного строительного надзора Пермского края в отношении конкурсного управляющего ЖПК «Пирс» Ц. составлен протокол №... об административном правонарушении в области строительства, а именно нарушения п.5 статьи 9.5 Кодекса об административном правонарушении РФ, предусматривающей административную ответственность за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию.

Судом установлено, что в доме №... по (II пусковой комплекс) собственниками помещений избран способ управления – создание ТСЖ «Каляева, 11/1».

Указанным юридическим лицом заключены договоры с обслуживающими организациями. В частности, с ОАО «П.2.» заключен договор электроснабжения №... от 29.05.2007года, с ООО «Н.» – договор на отпуск питьевой воды и прием сточных вод №... от 17.05.2007года; с ООО «П.» – договор снабжения тепловой энергией в сетевой воде №... от 01.01.2008года; с ЗАО «П.1.» – договор на оказание услуг по временному размещению (сбору) ТБО и ГКМ на контейнерных площадках, а также транспортировке для захоронения на полигоне №... от 01.08.2008года.

Таким образом, жилой дом по адресу подключен к сетям водоснабжения, водоотведению, энергоснабжения и канализации, установлен узел учета воды, получено заключение о соответствии качества воды санитарным нормам.

Данные обстоятельства явились основанием для вынесения судом решений о признании жилых помещений, находящихся в указанном доме, пригодными для постоянного проживания по искам граждан, обращавшихся с целью реализации права на регистрацию по месту жительства.

Техническим отчетом №..., составленным ЗАО «Пермпроект» по итогам обследования жилого дома №... по установлено, что техническое состояние данного жилого дома, в целом, оценивается как работоспособное и обеспечивает его эксплуатационную безопасность.

В соответствии с ч. ч. 1, 2, 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (далее ГрК РФ) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию также прилагается заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение государственного экологического контроля в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса.

Предметом государственного строительного надзора является проверка: а) соответствия выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, а также результатов таких работ требованиям технических регламентов, иных нормативных актов и проектной документации, в том числе требованиям в отношении энергетической эффективности и требованиям в отношении оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов; б) наличия разрешения на строительство; в) выполнения требований частей 2 и 3 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (п.4 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в РФ, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.02.2006 года N 54).

В случае отсутствия технических регламентов предметом государственного строительного надзора является проверка соответствия выполняемых работ, применяемых строительных материалов и результатов таких работ строительным нормам и правилам, федеральным нормам и правилам в области использования атомной энергии, санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, требованиям пожарной безопасности, требованиям в области охраны окружающей среды, требованиям в отношении энергетической эффективности и требованиям в отношении оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия и требованиям к сохранению объектов культурного наследия, нормам и правилам инженерно-технических мероприятий гражданской обороны, требованиям промышленной безопасности, нормам и правилам безопасности гидротехнических сооружений, иным правилам безопасности и государственным стандартам, а также требованиям других нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, подлежащих обязательному исполнению при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства (п.4(1)).

На основании с п. п. 16-20 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в РФ, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.02.2006 года N 54, после завершения строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства органом государственного строительного надзора проводится проверка (итоговая), по результатам которой оцениваются выполненные работы и принимается решение о выдаче заключения о соответствии или об отказе в выдаче такого заключения. Орган государственного строительного надзора выдает заключение о соответствии, если при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства не были допущены нарушения соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации либо такие нарушения были устранены до даты выдачи заключения о соответствии. Орган государственного строительного надзора отказывает в выдаче заключения о соответствии, если при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства были допущены нарушения соответствия выполненных работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и документации и такие нарушения не были устранены до даты выдачи заключения о соответствии.

Согласно п. 17 Постановления Правительства РФ от 01.02.2006 № 54 (в ред. от 25.04.2011года) "О государственном строительном надзоре в Российской Федерации" (вместе с "Положением об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации") в целях получения заключения о соответствии в отношении объектов капитального строительства, строительство которых осуществлялось в период с 30 декабря 2004 г. по 1 января 2007 г., но разрешения на ввод в эксплуатацию которых не получено, заявитель вправе представить органу государственного строительного надзора документы, подтверждающие соответствие результатов строительства и строительных материалов требованиям законодательства, исполнение которых подлежало проверке при осуществлении государственного контроля (надзора) в случае, если проведение такого контроля (надзора) было предусмотрено законодательством Российской Федерации. В этом случае подготовка заключения о соответствии или уведомления об отказе в выдаче такого заключения осуществляется органом государственного строительного надзора с учетом указанных документов, а сами документы прилагаются к заключению о соответствии или отказу в выдаче заключения о соответствии.

09 февраля 2010 года председатель ЖПК «Пирс» обратилась в Департамент планирования и развития города Перми с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию дома по в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса РФ.

При этом из текста обращения от 15 февраля 2010 года следует, что все вышеперечисленные технические документы были представлены в Департамент, ранее Инспекция Госстройнадзора отказала в выдаче заключения о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации. На основании данного отказа на объекте было проведено техническое обследование здания, целью которого являлось оценить конструктивную надежность и эксплуатационную безопасность несущих и ограждающих конструкций (технический отчет 2009/07-03-П) и которое было предоставлено в Департамент планирования и развития города Перми.

Из ответа Департамента планирования и развития территории г.Перми от 25.02.2010 года следует, что в связи с непредоставлением представителем ЖПК «Пирс» документов, указанных в ч.3 ст.55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (заключения органа государственного строительного надзора), на основании ч.6 ст. 55 отказано в выдаче разрешения на ввод второй очереди жилого дома №... по в эксплуатацию.

Кроме того, Департаментом планирования и развития территории г.Перми указано на несоответствие количества квартир, отраженного в проекте жилого дома (80 квартир), фактически выстроенному количеству (81 квартир). На основании этого ЖПК «Пирс» рекомендовано внести и утвердить изменения в проектную документацию в установленном порядке.

В нарушение указанного данные недостатки ЖПК «Пирс» до настоящего времени не устранены, доказательства соответствия используемых при строительстве дома материалов требованиям действующего законодательства, и соблюдении требований пожарной безопасности представителем ЖПК «Пирс» в соответствующий государственный орган не предоставлялись.

Проанализировав изложенное, суд считает, что требование истца о признании дома пригодным к эксплуатации в соответствии с его назначением фактически подменяет процедуру ввода дома в эксплуатацию, которая носит заявительный характер и осуществляется на основании заявления застройщика, то есть зависит от воли и действий ответчика. Решение вопроса о признании многоквартирного дома пригодным к эксплуатации действующее законодательство относит к исключительной компетенции государственного исполнительного органа, который может принять соответствующее решение только на основании заключения органа государственного строительного надзора о соответствии результатов строительства и строительных материалов требованиям законодательства, в том числе соблюдения требования пожарной, санитарно-эпидемиологический безопасности и другие.

Пунктом 21 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в РФ, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.02.2006 года N 54, предусмотрено, что решение об отказе в выдаче заключения о соответствии может быть оспорено застройщиком или заказчиком в судебном порядке.

Следовательно, в данном случае истцом выбран несоразмерный способ защиты права, поскольку суд не может подменять собой государственные органы, в том числе строительного надзора, к исключительной компетенции которых входит разрешение вопроса о признании дома пригодным к эксплуатации, и которые, по сути, прав истца, проживающего в доме, не нарушали. Кроме того, судом установлено, что в 2010 году ЖПК «Пирс» обращался за выдачей такого разрешения, в чем ему было отказано в связи с необходимостью получения заключения органа государственного строительного надзора и внесения изменений в проектную документацию. До настоящего времени нарушения не устранены, в связи с чем истец не лишен права обратиться в суд с требованием к конкурсному управляющему ЖПК «Пирс» о возложении обязанности исполнить обязательства по договору, обратиться в государственный орган строительного надзора Пермского края с заявлением о выдаче заключения о соответствии результатов строительства и строительных материалов требованиям законодательства, предоставить необходимые для дачи такого заключения документы, в том числе подтверждающие соблюдения норм пожарной, санитарно-эпидемиологической безопасности, внесения изменений в проектную документацию. В случае отказа органом государственного строительного надзора в выдаче такого заключения истец вправе обжаловать его в соответствии с пунктом 21 Положения.

Кроме того, в доме №... по в качестве способа управления многоквартирным домом зарегистрировано товарищество собственников жилья, которое в силу положений ст. 138 ЖК РФ обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому.

При этом уставными целями и предметом деятельности Товарищества является строительство и ввод в эксплуатацию комплекса недвижимого имущества на предоставленном земельном участке, для чего оно уполномочено на выполнение всех мероприятий, связанных с вводом в эксплуатацию созданного комплекса (в том числе получение всех необходимых разрешений, подписание документов, заключение необходимых договоров, выполнения иных мероприятий), управление обслуживания, эксплуатации и ремонта недвижимого имущества, обеспечение домовладельцев коммунальными и прочими услугами (раздел 2 Устава).

С учетом изложенных обстоятельств, суд считает, что истец не вправе предъявлять требование о признании жилого дома пригодным к эксплуатации, как затрагивающее интересы всех собственников жилых помещений спорного дома, поскольку их интересы в данном вопросе уполномочено представлять лишь ТСЖ «Каляева,11/1», которому собственники делегировали права застройщика.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Зырянова В.А. к Товариществу собственников жилья «Каляева, 11/1», Жилищному потребительскому кооперативу «Пирс» о признании жилого дома с встроенными многофункциональными помещениями (II пусковой комплекс) общей площадью 5250, 9 кв.м., расположенного по адресу , пригодным к эксплуатации в соответствии с его назначением (пригодным для постоянного проживания граждан) – отказать.

Решение в течение 10 дней с момента изготовления в окончательной форме может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кировский районный суд г.Перми.

Судья Н.М.Швец