Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение исполняющего обязанности мирового судьи пятого судебного участка Ленинградского района Калининграда мирового судьи седьмого судебного участка от 07 мая 2009 года по гражданскому делу по иску ООО Жилищный трест - Лучший дом к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате услуг по содержанию жилищного фонда и коммунальных услуг,

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «Жилищный трест – Лучший дом» обратился к мировому судье с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате услуг по содержанию жилищного фонда и коммунальных услуг. Просит суд взыскать с ответчика за период с 01.07.2006 г. по 31.01.2008 г. Задолженность по оплате за коммунальные услуги и услуги по обслуживанию общего имущества жилого дома в сумме 15216,79 рублей, а также пени за просрочку внесения платежей в сумме 3519,06 рублей.

Решением и.о. мирового судьи 5-го судебного участка Ленинградского района Калининграда мировым судьей 7-го судебного участка от 07 мая 2009 года исковые требования ООО Жилищный трест Лучший дом удовлетворены частично ; с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по оплате расходов на содержание жилья в сумме 7572,44 рублей, в счет задолженности за вывоз ТБО 288, 79 рублей, обслуживание лифта в размере 526,30 рублей, за потребленную электроэнергию 5017,12 рублей, а всего на общую сумму 13404, 65 рублей, пени за несвоевременную уплату в сумме 2500 рублей, а всего 15904,65 ; с ответчика в доход государства взыскана госпошлина в сумме 502,14 рублей.

В апелляционной жалобе ответчик ФИО1 просит решение мирового судьи отменить и вынести новое решение, которым в иске отказать по тем основаниям, что ООО «Жилищный трест – Лучший дом» по договору с ТСЖ от 25.01.2005 осуществляло техническую эксплуатацию и управление домом по ул. Согласия, №. На общем собрании членов ТСЖ от 30 июня 2006 года было принято решение жильцами домов № по ул. Согласия в Калининграде до 1 июля 2006 года расторгнуть договор с ООО «Жилищный трест – Лучший дом», а Правлению ТСЖ организовать самостоятельное обслуживание дома. И с 1 июля 2006 года по договору на техническую эксплуатацию и содержание жилищного фонда он стала оплачивать обслуживание жилья ТСЖ; полагает взыскание суммы оплаты за период с 1 июля 2006 года в пользу ООО «Жилищный трест – Лучший дом» неправомерным. Кроме того, указанная организация никаких работ по содержанию общего имущества их дома не осуществляла, доступа к электрощитовым, теплопункту и иным хозяйственным коммуникациям дома у ООО не имелось. Работы по обслуживания многоквартирного дома осуществляло ТСЖ Согласие -2. Указанные обстоятельства в соответствии с требованиями закона «О защите прав потребителей», п.2 ч.2 ст. 450 ГК РФ позволили ему в одностороннем порядке отказаться от услуг ООО. За исковой период с него взыскиваются и транзитные платежи, которые были уплачены в ТСЖ Согласие -2 и поступили на расчетные счета организаций поставщиков услуг и не могут быть взысканы повторено.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца по доверенности ФИО2 доводы апелляционной жалобы не признал в полном объеме, просил решение мирового судьи оставить без изменения, жалобу без удовлетворения, дополнительно пояснив, что оснований для отмены решения мирового судьи не имеется, поскольку доказательств того, что дом в спорный период обслуживался другой организацией не представлено. Договор между ООО «Жилищный трест – Лучший дом» и ТСЖ расторгнут в установленном законом порядке не был. Дом обслуживался ООО «Жилищный трест – Лучший дом» по договору с ТСЖ до 31 января 2008 года включительно и несло соответствующие расходы. Постановлением тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2008 года утверждено мировое соглашение между ООО Жилищный терст Лучший дом и ФГУ Управление Балтийского флота (поставщиком услуг) согласно которому ООО ЖТ Лучший дом обязалось уплатить сумму в размере 747186,00 рублей 20 копеек на оснвоании подписанного сторонами атка сверки начислений и взаиморасчетов по состоянию на 01. 01.2008 года согласно графику погашения задолженности. Условия мирового соглашения сторонами исполнены, о чем составлен акт от 28.11.2008 года. С учетом того, что в период с июля 2006 года по январь 2008 года ответчиком оплачено за потребленную электороэнергию 1099,80 рублей, полагал сумму задолженности по оплате электроэнергии подлежащей уменьшению в указанном объеме. Кроме того, указал, что оплаченная ответчиком сумма в размере 808,00 рублей в счет оплату потребленной электроэнергии учету не подлежит, поскольку платеж произведен после исполнения сторонами условий мирового соглашения, что лишает обслуживающую организацию зачесть оплаченную ответчиком сумму в счет исполнения обязательств.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования истца не признала, поддержала доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным выше.

Представитель 3-го лица ТСЖ Согласие-2 ФИО3 в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение мирового судьи отменить, пояснив, что действительно, 25 января 2005 года между ООО и ТСЖ был заключен договор на техническую эксплуатацию и содержание жилищного фонда, в соответствии с которым ООО были переданы фактически функции управления жилыми домами, так как ТСЖ никакой деятельности по управлению не выполнял. В связи с плохим обслуживанием, решением Правления ТСЖ от 24 июня 2006 года, а затем решением общего собрания членов ТСЖ (фактически решением общего собрания жильцов домов) от 30 июня 2006 года, с 1 июля 2006 года было принято решение об отказе от услуг ООО и управлении жилыми домами силами ТСЖ. У ТСЖ заключены договоры с предприятиями, оказывающими коммунальные услуги, а также услуги по содержанию и техническому обслуживанию жилых домов, имеются в штате работники, производящие эти работы. Работникам выплачивается заработная плата, из которой производятся налоговые отчисления. С июля истец не производил обслуживание дома, но уклонялся от передачи технической документации по домам к ТСЖ, в связи с чем ТСЖ обратилось с иском о расторжении договора в арбитражный суд. Пояснил также, что ФИО1 заключила договор с ТСЖ Согласие -2 на обслуживание общего имущества жилого дома. С 1 июля 2005 года обслуживание дома производит ТСЖ «Согласие-2», и ответчик платит за обслуживание жилья с 1 июля 2006 года в ТСЖ согласно договора. Полагал. что произведенные истцом платежи на сумму 1907,00 подлежат учету при определении суммы задолженности по оплате потребленной электроэнергии, поскольку ТСЖ Согласие -2 своевременно перечислило поступившие от ФИО1 платежи на расчетный счет ОАО Янтарьэнерго. Повторной указанная сумма не может быть взыскана с ответчика. Оснований для взыскания с ответчика пени за несвоевременное внесение платежей по мнению представителя третьего лица также не имеется, поскольку последний вносил платежи. нес расходы по оплате коммунальных услуг, уплачивая денежные средства в ТСЖ Согласие-2.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, заслушав судебные прения, суд апелляционной инстанции полагает решение мирового судьи подлежащим изменению в в части взысканных сумм, размера пени и госпошлины.

В силу положений ч.1 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения включает в себя :

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3) плату за коммунальные услуги.

В силу положений ч.2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом ( ч.1 ст. 155 ЖК РФ).

Мировым судьей, судом апелляционной инстанции достоверно установлено, что ответчик является нанимателем квартиры № по ул. Согласия, № в гор. Калининграде.

Решение мирового судьи о взыскании с оветчика задолженности по оплате обслуживания жилья и коммунальных услуг апелляционный суд находит по существу обоснованным в силу следующих юридически значимых обстоятельств.

Как установлено в судебном заседании, решением ЗАО «Балтийская финансово-строительная компания» от 19 ноября 2003 года было создано ТСЖ «Согласие-2». 25 декабря 2004 года общим собранием ТСЖ «Согласие -2» было избрано правление и избран председателем ТСЖ ФИО3, было также принято решение заключить договор на обслуживание жилья с ООО «Жилищный трест – Лучший дом».

Согласно ст. ст. 137, 138, 151 ЖК РФ, товарищество собственников жилья вправе, в том числе: заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества; выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги.

25 января 2005 года между ТСЖ «Согласие -2» и ООО «Жилищный трест – Лучший дом» был заключен договор №, в соответствии с которым ТСЖ поручило, а ООО «Жилищный трест – Лучший дом» принял на себя обязательства по техническому обслуживанию и содержанию домов № по ул. Согласия в г. Калининграде за счет средств, перечисляемых на расчетный счет непосредственно жильцами, членами ТСЖ, потребителями в соответствии с условиями прямых договоров по утвержденным постановлениями мэра тарифам. ООО было обязано получить у фирмы – застройщика полный комплект проектной технической документации, необходимой для эксплуатации жилого дома, а также у инвестора - и все документы, необходимые для обслуживания жилых домов. В соответствии с договором какие-либо финансовые расчеты между ТСЖ «Согласие-2» и ООО «Жилищный трест – Лучший дом» не предусматриваются, и правление ТСЖ не несет ответственности по финансовым обязательствам членов ТСЖ, заключивших прямые договоры на обслуживание с ООО «Жилищный трест – Лучший дом».

Условия заключенного между ООО «Жилищный трест – Лучший дом» и ТСЖ договора свидетельствуют о том, что между сторонами фактически был заключен договор на управление жилым домом, что в соответствии с ЖК РФ входит в компетенцию ТСЖ.

01 февраля 2005 года между ООО «Жилищный трест – Лучший дом» и ФИО1, нанимателем квартиры, заключен договор на техническую эксплуатацию и содержание жилищного фонда.

Обязанность по внесению платы в ООО «Жилищный трест – Лучший дом» за жилое помещение и коммунальные услуги исполнялась ответчиком до 30 июня 2006 года, что подтверждается представленным расчетом и сторонами по делу.

В период с июля 2006 года по январь 2008 года оплата содержания дома и коммунальных услуг вносилась ответчиком в ТСЖ «Согласие-2».

Основанием для прекращения оплаты ответчиком расходов по содержанию жилищного фонда и коммунальных услуг в ООО «Жилищный трест – Лучший дом» по договору от 25 января 2005 года явилось решение общего собрания членов ТСЖ от 30 июня 2006 года - до 1 июля 2006 года расторгнуть договорные отношения с ООО «Жилищный трест – Лучший дом» ввиду запланированного ООО «Жилищный трест – Лучший дом» повышения тарифов на обслуживание жилья; Правлению ТСЖ с 1 июля 2006 года организовать самостоятельное обслуживание жилья.

В соответствии с п. 9 ст.161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей компанией. Способ управления многоквартирным домом может быть изменен на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Возникающие споры при этом разрешаются в судебном порядке.

В материалы дела решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а не членов ТСЖ, о выборе способа управления Товариществом собственников жилья, не представлено.

Кроме того, в соответствии со ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии с условиями договора, заключенного между ТСЖ «Согласие -2» и ООО «Жилищный трест – Лучший дом» от 25 января 2005 года, заказчик – ТСЖ имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, а также вынести на общее собрание жильцов (не только собственников или членов ТСЖ) обслуживаемых домов вопроса о расторжении с исполнителем – ООО «Жилищный трест – Лучший дом» индивидуальных договоров обслуживания, если Исполнитель допускает повторное снижение качества услуг. При этом в первый раз при снижении качества услуг Заказчик обязан уведомить исполнителя о претензиях к оказанным услугам, после чего должен быть оформлен двусторонний акт о снижении качества услуг с расчетом снижения оплаты Потребителями.

Однако при рассмотрении данного дела, ответчиком и 3-м лицом не представлено доказательств тому, что в июне 2006 года, до решения Правления и общего собрания членов ТСЖ, в адрес ООО «Жилищный трест – Лучший дом» направлялась письменная претензия о снижении качества услуг.

При таких обстоятельствах, оснований для расторжения договора в одностороннем порядке у ТСЖ не имелось.

В свою очередь односторонний отказ ФИО1 от исполнения условий заключенного им с ООО Жилищный трест Лучший дом 01.02.2005 года договора на техническую эксплуатацию и содержание жилищного фонда правового значения не имеет.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда. Однако ТСЖ в нарушение требований действующего законодательства, не расторгая заключенный 25 января 2005 года договор с ООО «Жилищный трест – Лучший дом», приступило к обслуживанию жилья, заключив при этом ряд договоров с обслуживающими организациями и физическими лицами – работниками, а также с жильцами обслуживаемых домов.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 21 мая 2007 года в удовлетворении иска ТСЖ Согласие-2 к ООО «Жилищный трест – Лучший дом» о расторжении договора, обязании передать документы и взыскании денежной суммы ТСЖ «Согласие-2» было отказано. Решение вступило в законную силу.

Учитывая отсутствие претензий со стороны ТСЖ, отсутствие решения общего собрания собственников жилых домов об изменении способа управления домом, наличие заявок на обслуживание жилья со стороны ряда жильцов спорного дома (что подтверждается выписками из журналов ООО «Жилищный трест – Лучший дом»), наличие договоров с обслуживающими организациями и необходимостью производить оплаты по договорам с ООО «Отис Лифт», ИП ФИО4, затем ООО «Центр жилищных инициатив» (вывоз ТБО), Калининградской КЭЧ района и ОАО «Янтарьэнерго (электроэнергия), МУП «Калининградтеплосеть» (отопление и подогрев воды), оснований для прекращения исполнения обязанностей по договору от 25 января 2005 года у ООО «Жилищный трест – Лучший дом» не имелось.

При таких обстоятельствах, ООО «Жилищный трест – Лучший дом» является надлежащим истцом по делу.

Несмотря на то, что со стороны ТСЖ «Согласие-2» был представлен ряд документов, подтверждающих выполнение ряда работ по управлению и обслуживанию жилых домов, в апелляционной инстанции не было опровергнуто, что ООО «Жилищный трест – Лучший дом» в спорный период с 1 июля 2006 года по 31 января 2008 года также производились работы по обслуживанию жилых домов.

В силу п. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Техническая документация по жилому дому № по ул. Согласия в Калининграде от ООО «Жилищный трест – Лучший дом» ТСЖ Согласие -2 была передана только 31 января 2008 года ликвидатору ТСЖ Согласие -2 Т.

В силу вышеизложенного суд приходит к выводу, что у ответчика существовала обязанность производить оплату в соответствии с действовавшим договором (между ТСЖ и ООО Жилищный трест Лучший дом) в спорный период в ООО «Жилищный трест – Лучший дом».

Анализируя положения действующего законодательства в совокупности, суд приходит к выводу, что на ответчика возложена обязанность оплаты расходов по содержанию жилищного фонда соразмерно занимаемой им площади в доме по ставкам, устанавливаемым договором между ООО «Жилищный трест – Лучший дом» и ТСЖ от 25 января 2005 года – по утвержденным постановлениями мэра гор. Калининграда тарифам. При этом указание в договоре на постановления мэра во множественном числе предполагает возможное изменение такой стоимости в случае утверждения новых тарифов и отмены прежде действовавших.

С учетом изложенного мировым судьей правомерно произведен перерасчет начисленной истцом задолженности по оплате за услуги за содержание жилищного фонда и применен тариф, действовавший до 01 марта 2007 года, исходя из тарифа 7,44 руб. кв/м, также обоснованно рассчитана оплата за вывоз ТБО, услуг по обслуживанию лифта не по фактическим расходам, а по тарифу, утвержденному мэром Калининграда.

Задолженность по оплате услуг за содержание жилья согласно расчету мирового судьи составляет 7572,44 рублей, за вывоз мусора - 288,79 рублей, обслуживание лифта- 526,30 рублей.

В указанной части расчет проверен судом апелляционной инстанции и сомнений не вызывает.

Однако расчет сумм, подлежащих взысканию с ответчика в счет оплаты задолженности за потребленную электроэнергию подлежит изменению в силу следующего.

Постановлением тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2008 года утверждено мировое соглашение между ООО Жилищный трест Лучший дом и ФГУ Управление Балтийского флота (поставщиком услуг) согласно условий которого ООО ЖТ Лучший дом обязалось в счет задолженности по оплате электроэнергии уплатить сумму в размере 747186,00 рублей 20 копеек на основании подписанного сторонами акта сверки начислений и взаиморасчетов по состоянию на 01. 01.2008 года согласно графику погашения задолженности. Условия мирового соглашения сторонами исполнены, о чем составлен акт от 28.11.2008 года.

Как видно из представленных документов, ФИО1 в октябре 2007 года в кассу ООО ТСЖ Согалсие-2 в счет оплаты потребленной электроэнергии уплачено 1099,80 рублей.

Таким образом, принимая во внимание, что указанный платеж произведен до заключения условий мирового соглашения между ООО ЖТ-Лучший дом и поставщиком услуг и не мог войти в расчет задолженности по отпуску электроэнергии по жилому дому № по ул. Согласия в Калининграде, более того, сумма платежа была перечислена ТСЖ Согласие-2 на расчетный счет ОАО Янтарьэнерго, суд апелляционной инстанции полагает снизить сумму задолженности по электроэнергии, исчисленную мировым судьей в размере 5017,12 рублей до 3917,32 рублей.

Вместе с тем. принимая во внимание, что оплата ответчиком за потребленную электроэнергию на сумму 808,08 рублей произведена в мае 2008 года, т.е. после исполнения сторонами условий мирового соглашения, что лишает обслуживающую организацию зачесть оплаченную ответчиком сумму в счет исполнения обязательств, оснований для ее учета при исчислении суммы задолженности не имеется.

В силу положений п. 14 ст. 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.

Внесение ответчиком платежей по оплате жилищно-коммунальных услуг и обслуживание жилья в ТСЖ Согласие -2 не является основанием для освобождения ФИО1 от взыскания пени в пользу ООО ЖТ-Лучший дом.

Поскольку ответчик своевременно не вносил плату за оказанные ему истцом услуги, с него подлежит взысканию пеня.

Вместе с тем, принимая во внимание, что судом апелляционной инстанции

сумма задолженности уменьшена на 1099,80 рублей и составляет 12304,85 рублей, суд с учетом положений ст.333 ГК РФ, считает возможным снизить размер неустойки, подлежащий взысканию с ответчика до 1500 рублей.

Названный размер неустойки, по мнению суда, будет соразмерен последствиям нарушения ответчиком обязательств и отвечать требованиям разумности.

В силу положений п.1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина соразмерно удовлетворенным исковым требованиям в размере 514,15 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-197, 328-330 ГПК РФ, апелляционный суд

РЕШИЛ:

Решение исполняющего обязанности мирового судьи пятого судебного участка Ленинградского района Калининграда мирового судьи седьмого судебного участка от 07 мая 2009 года по гражданскому делу по иску ООО Жилищный трест - Лучший дом к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате услуг по содержанию жилищного фонда и коммунальных услуг – изменить в части взыскания сумм, размера госпошлины, взыскав с ФИО1 в пользу ООО Жилищный трест – Лучший дом задолженность по оплате услуг по содержанию жилищного фонда в сумме 7572,44 рублей, за вывоз ТБО 288,79 рублей, за обслуживание лифта в размере 526,30 рублей, за потребленную электроэнергию в сумме 3917,32 рублей, пени в сумме 1500 рублей, а всего 13804,85 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в доход местного бюджета в размере 514,15 рублей.

Решение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу после его вынесения и обжалованию в кассационном порядке не подлежит.

Судья подпись

КОПИЯ ВЕРНА

Судья Ленинградского

Районного суда Калининграда Дорошенко О.Л.