Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 12- 11\ 2011 по заявлению ФИО2 на постановление Главного управления строительства и жилищно- коммунального хозяйства Тюменской области № по делу об административном правонарушении от ДД.ММ.ГГГГ,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с указанным заявлением, просит постановление отменить, мотивирует требования тем, что в отношении заявителя отсутствуют признаки состава правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14. 28 КоАП РФ. Перечень требований, установленный п. 1 ст. 3 ФЗ « Об участии в долевом строительстве…» является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. К моменту заключения с гражданами договоров долевого участия и привлечения их денежных средств, застройщик получил разрешение на строительства, заключил договор аренды земельного участка, опубликовал проектные декларации. Отсутствие государственной регистрации договора долевого участия не влечет недействительность такого договора. Буквальное толкование положений ФЗ-214 не обязывает застройщика привлекать денежные средства только после государственной регистрации договора. Законом не установлен срок на государственную регистрацию договора. Условие о сроке передачи договора для государственной регистрации согласуется сторонами договора. В отношении договора от ДД.ММ.ГГГГ сторонами согласовано, что договор передается на регистрацию в срок, установленный договором. НА дату осуществления проверки договор был зарегистрирован. Негативных последствий не наступило. Денежные средства по договору были направлены на строительство объекта. Постановление вынесено без учета личности заявителя, его материального и семейного положения. Пояснения заявителя не отражены в постановлении.

Представитель заявителя по доверенности ФИО3 в судебном заседании заявление поддержала по изложенным основаниям.

Заявитель в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, причины неявки суду не сообщил. Дело рассмотрено в его отсутствие.

Представитель Главного управления строительства и жилищно- коммунального хозяйства Тюменской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, причины неявки суду не сообщил. Ходатайств об отложении дела не поступило. Дело рассмотрено в отсутствие указанного лица.

Изучив материалы административного дела, заслушав представителя заявителя, суд находит жалобу обоснованной и подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что в отношении ФИО2 составлен протокол об административном правонарушении от ДД.ММ.ГГГГ за нарушение ст. 3, 4, 17 ФЗ-214 « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», ответственность предусмотрена ч. 1 ст. 14. 28 КоАП РФ.

Постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 привлечен к административной ответственности по ст. 14. 28 ч. 1 КоАП РФ и подвергнут административному наказанию в виде административного штрафа в размере 20 000 рублей.

ФИО2 является генеральным директором ЗАО « ».

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО « » и ФИО1 заключен договор долевого участия в строительстве №.

Данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 внесла денежные средства в размере 2 550 000 рублей ДД.ММ.ГГГГ, исполнив свои обязательства по договору.

Ответственность по ст. 14. 28 ч. 1 КоАП РФ наступает за привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со ст. 4 указанного ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 17 ФЗ договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Из анализа указанных норм права следует, что Федеральным законом предусмотрено обязательное условие, при котором застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства- оно предусмотрено ч. 1 ст. 3 ФЗ- после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Соблюдение ЗАО » данных требований закона государственным органом не оспаривается, что отражено в обжалуемом постановлении, подтверждается представленными материалами.

Далее законодатель связывает право застройщика на привлечение денежных средств граждан с моментом заключения договора долевого участия.

Юридическим лицом данное требование закона также выполнено, договор с ФИО1 заключен ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктами 3. 1. 2 и 3. 2. 11 договора предусмотрено, что стороны в срок 3 дня с даты заключения настоящего договора совместно совершают все действия по государственной регистрации договора долевого участия в строительстве.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не предусмотрено обязательное требование к договору долевого участия в части сроков государственной регистрации таких договоров. Следовательно, стороны договора вправе по своему усмотрению определить данное условие. Статьей 4 указанного ФЗ предусмотрены условия, при отсутствии которых договор считается незаключенным ( ч. 4, 5 ст. 4 ФЗ-214).

Договором от ДД.ММ.ГГГГ сроки государственной регистрации договора предусмотрены. Обязательства сторон договора в данной части исполнены в полном объеме, что не оспаривалось в судебном заседании. В установленные договором сроки стороны обратились для государственной регистрации договора, ДД.ММ.ГГГГ договор был зарегистрирован.

Суд считает, что ФЗ-214 не содержит условий, что застройщик вправе привлекать денежные средства граждан по договору долевого участия в строительстве только после его государственной регистрации. Он лишь содержит условия и требования, что данный договор подлежит государственной регистрации, что согласуется с нормами гражданского законодательства.

Вывод государственного органа, что право у застройщика возникает только после выполнения требований ч. 1 ст. 3 и ч. 2 ст. 3 ФЗ- 214( наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию, как указано в обжалуемом постановлении)суд находит ошибочным. Указанная норма права содержит лишь указание на наличие договора долевого участия в долевом строительстве, обязательного требования о государственной регистрации такого договора на момент привлечения денежных средств норма права не содержит.

Сроки государственной регистрации могут быть предусмотрены условиями договора.

Последствия нарушения требований закона предусмотрены ч. 3 ст. 3 ФЗ- 214- в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Суду не представлено доказательств, свидетельствующих, что данный договор был обжалован в установленном Законом порядке, признан недействительным или ничтожным, незаключенным. Следовательно, на момент рассмотрения дела договор является действительным.

Следовательно, суд считает, что застройщик вправе при наличии

- разрешения на строительство,

- опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации

- государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды;

- заключенного в письменной форме договора долевого участия

привлекать денежные средства участников долевого строительства. Данные требования закона застройщиком- ЗАО при заключении договора с ФИО1 и получении от нее денежных средств по договору выполнены. Требование закона о государственной регистрации договора долевого участия в сроки, установленные условиями договора, также выполнено сторонами. Требования законодательства не нарушены.

В соответствии со ст. 2. 4 КоАП РФ административной ответственности подлежит должностное лицо в случае совершения им административного правонарушения в связи с неисполнением либо ненадлежащим исполнением своих должностных обязанностей.

Доказательств, подтверждающих, что данное правонарушение совершено в связи с неисполнением либо ненадлежащим исполнением своих должностных обязанностей должностным лицом ФИО2, суду не представлено.

Данным обстоятельствам административным органом не была дана надлежащая оценка при вынесении обжалуемого постановления.

Согласно требованиям ст. 1.5 КоАП РФ, лицо подлежит административной ответственности только за те административные правонарушения, в отношении которых установлена его вина. Лицо, в отношении которого ведется производство по делу об административных правонарушениях, считается невиновным, пока его вина не будет доказана в порядке, предусмотренном КоАП РФ. Лицо, привлекаемое к административной ответственности, не обязано доказывать свою невиновность. Неустранимые сомнения в виновности лица, привлекаемого к административной ответственности, толкуются в пользу этого лица.

Согласно ст. 1.6 КоАП РФ, лицо, привлекаемое к административной ответственности, не может быть подвергнуто административному наказанию иначе как на основаниях и в порядке, установленных законом.

Следовательно, жалоба заявителя подлежит удовлетворению, указанное выше постановление- отмене.

Руководствуясь ст. 30. 1- 30. 8 КоАП РФ, суд

РЕШИЛ:

Постановление Главного управления строительства и жилищно- коммунального хозяйства Тюменской области № по делу об административном правонарушении от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ФИО2 -отменить.

Производство по делу об административном правонарушении в отношении ФИО2 прекратить в связи с недоказанностью обстоятельств, на основании которых вынесено постановление.

Жалобу ФИО2 удовлетворить.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд через Ленинский районный суд г. Тюмени в течение 10 суток со дня вручения или получения копии решения.

Судья Т. А. Гусаркова