Гражданский кодекс часть 1

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителя ответчика ООО «СтройЖилИнвест» ФИО3, представителя третьего лица Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл ФИО4, действующих на основании доверенностей,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «СтройЖилИнвест», Обществу с ограниченной ответственностью «ФаворитСтрой» о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации, признании права собственности на квартиру, взыскании неустойки, штрафа, судебных расходов по уплате государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением, в котором после уточнения исковых требований просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: , заключенный между ООО "ФаворитСтрой" и ООО "СтройЖилИнвест" и применить последствия недействительности сделки; прекратить право собственности ООО "СтройЖилИнвест" на квартиру, расположенную по адресу: ; исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации о праве собственности ООО "СтройЖилИнвест" на жилое помещение, расположенное по адресу: признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ; взыскать с ООО "ФаворитСтрой" в пользу ФИО1 неустойку в размере 668 000 рублей за просрочку передачи объекта, штраф за неудовлетворение требований потребителя в размере 50%, судебные расходы по уплате государственной пошлины.

В обоснование иска указано, что между ООО "Солидарность" и ФИО1 был заключен договор об участии в инвестировании строительства части жилого дома (реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа), расположенного по адресу: . Согласно условиям договора покупатель осуществляет финансирование квартиры в строительство объекта «реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа» и получает по окончанию строительства право на оформление в собственность квартиру (п. 3). Объект, подлежащей передаче ФИО1 состоит из одной комнаты, общей площадью 26,72 кв.м. Квартира имеет строительный номер , расположена в мансардном этаже над жилым домом по адресу: . Сумма инвестирования составила 668 000 рублей. Обязанность по уплате стоимости объекта истцом исполнена. между ООО «Солидарность», ООО «ФаворитСтрой» и истцом ФИО1 заключено трехстороннее соглашение, согласно которому все права и обязанности по договору от ООО «Солидарность» переданы ООО «ФаворитСтрой». Согласно п.4 договора срок окончания строительства – март 2019 года. В установленный договором срок квартира истцу не была передана. В настоящий момент квартира находится в собственности ООО "СтройЖилИнвест", которая была приобретена по договору купли-продажи между ООО "ФаворитСтрой" и ООО "СтройЖилИнвест". Истец полагает, что договор купли-продажи квартиры, заключенный между ООО "ФаворитСтрой" и ООО "СтройЖилИнвест" является недействительной сделкой, заключенной со злоупотреблением правом заключившими его сторонами.

В судебном заседании истец ФИО1, ее представитель ФИО2, уточненные исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель истца ФИО2 суду дополнил, что при заключении договора купли-продажи ответчик ООО «СтройЖилИнвест» знал о притязаниях на спорную квартиру.

Представитель ООО "СтройЖилИнвест" ФИО3 в судебном заседании с иском не согласился по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление и в дополнениях к ним.

Представитель Министерства строительства архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл ФИО4 просил удовлетворить заявленные требования.

В судебное заседание представитель ответчика ООО "ФаворитСтрой", представители третьих лиц ООО «Солидарность», Управление Росреестра по Республике Марий Эл не явились, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представителем Управления Росреестра по Республике Марий Эл представлен отзыв на исковое заявление, одновременно заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии.

В соответствии с ч. 3, ч. 5 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что между ООО "Солидарность" и ФИО1 заключен договор о участии в инвестировании строительства части жилого дома (реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа), расположенного по адресу:

Предметом настоящего договора купли-продажи в инвестировании (договор займа от ) строительства объекта «реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа», являются правоотношения сторон его – застройщика и покупателя, возникающие на основе взаимной договоренности сторон в качестве условий вышеназванного договора и на основе (по результатам) исполнения сторонами настоящего договора условий и положений такового (п. 1).

Покупатель (ФИО1), являющийся соинвестором, осуществляющей по настоящему договору финансирование строительства объекта «реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа» за счет собственных средств (п. 2.3).

Покупатель осуществляет финансирование квартиры (договор займа) в строительстве объекта «реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа» и получает по окончании строительства право на оформление в собственность «квартиры». Та часть объекта мансардного этажа, которая состоит из «квартиры», состоящей из 1 комнаты, общей площадью 26,72 кв.м. «Квартира» имеет строительный , расположена на мансардном этаже над жилым домом, расположенном по адресу: . Номер квартиры уточняется после составления инвентаризационного плана мансардного этажа жилого дома.

Общая проектная площадь квартиры – 26,72 кв.м., жилая проектная площадь – 25,82 кв.м., этаж – 6, подъезд – 2, количество комнат – 1, площадь комнаты – 13,6 кв.м, площадь кухни – 6,64 кв.мм, площадь лоджии – 1,79 (0,9) кв.м, площадь коридора – 2,59 кв.м. (п. 3).

Согласно пункту 4 договора срок окончания строительства – марта 2019 года.

Квартира, указанная в пункте 3 договора, с момента заключения договора и до момента вступления покупателя в права собственности на нее является зарезервированной для покупателя (п. 6).

В силу пункта 7.2 договора общая сумма инвестирования (договора займа), подлежащая оплате в размере 100% составляет 668 000 рублей.

Указанная в п.7.2. договора цена является окончательной и изменению не подлежит (пункт 7.4. договора).

Застройщик гарантирует, что квартира, указанная в п. 2.2 договора, свободна от обязательств перед третьими лицами, в залоге или под арестом не состоит (п. 9.3).

В силу пункта 9.4. договора застройщик обязался после подписания Государственной комиссией акта о приемке объекта «реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа» в эксплуатацию, получения распоряжения о передаче жилой площади, подписания акта о реализации инвестиционного контракта по строительству объекта, передать квартиру покупателю в натуре.

между ООО "Солидарность" и ФИО1 был заключен договор беспроцентного займа, по которому истец, являясь займодавцем, передала денежные средства в размере 668 000 рублей в обеспечение уплаты по договору купли-продажи от , строительный номер , расположенной по адресу: мансардном этаже объекта: "реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа" в следующие сроки: 450 000 рублей - в течение 2 дней со дня подписания договора; 218 000 рублей – в первой декаде ноября месяца 2018 года.

Проценты за пользование займом не взимаются (п. 1.2).

Сумма займа перечисляется займодавцем на расчетный счет заемщика, в порядке и сроки, указанные в договоре (п. 2.2).

Пунктом 3.1. договора установлено, что займодавец и заемщик аннулируют настоящий договор займа в момент подписания акта приема-передачи квартиры покупателю по договору купли-продажи от .

Оплата по договору ФИО1 произведена в полном объеме, что подтверждается квитанциями от на сумму 450 000 рублей, от на сумму 218 000 рублей. Денежные средства перечислены ООО «Солидарность».

между ООО «Солидарность» и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к договору о участии в инвестировании строительства в части жилого дома (реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа), расположенного по адресу: от (в связи с заменой паспорта).

заключено соглашение о замене стороны по договору беспроцентного займа от , согласно которому: ООО «Солидарность», именуемая в дальнейшем – Сторона-1, в лице директора ФИО5, действующего на основании Устава, с одной стороны, и ООО «ФаворитСтрой», именуемое в дальнейшем Сторона-2, в лице директора ФИО6, действующего на основании Устава, со второй стороны, и ФИО1, именуемая в дальнейшем Сторона-3, с третьей стороны, вместе именуемые Стороны, заключили трехстороннее соглашение нижеследующем: Сторона-1 добровольно и с согласия двух других сторон настоящего Соглашения снимает с себя все права и обязанности Стороны 1 по договору беспроцентного займа от , заключенному между Стороной -1 и Стороной-3 и передает вышеназванные права и обязанности Стороне-2 с даты, оговоренной в настоящем Соглашении.

Сторона-1 подтверждает, что на момент подписания настоящего соглашения Сторона-3 перечислила на расчетный счет Стороны-1 денежные средства в размере 668 000 рублей в обеспечение уплаты по договору купли-продажи от , строительный , расположенной по адресу: в мансардном этаже объекта: «реконструкция многоквартирного жилого дома возведением мансардного этажа». Оплата произведена в полном объеме (п. 2).

Сторона-2 добровольно и с согласия двух других Сторон настоящего Соглашения принимает на себя все права и обязанности Стороны-1 по договору между Стороной-1 и Стороной-3 с даты, оговоренной в настоящем Соглашении (п.3).

Сторона-2 гарантирует Стороне-3, что сумма займа в размере 668 000 рублей, переданная Стороной-3 Стороне-1 в обеспечении уплаты по договору купли-продажи от , строительный , расположенной по адресу: мансардном этаже объекта «реконструкция многоквартирного жилого дома возведением мансардного этажа» является окончательной и изменению не подлежит (п. 4).

Согласно п. 8 указанного Соглашения стороны добровольно согласились считать датой передачи прав и обязанностей Стороны-1 по указанному договору от Стороны-1 к Стороне-2 .

Обязательства по передаче квартиры истцу со стороны ООО "ФаворитСтрой" не исполнены.

23 января 2018 года администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» ООО «Солидарность» выдано разрешение на строительство – реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа по адресу: .

29 августа 2019 года администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» ООО «ФаворитСтрой» выдано разрешение на строительство – реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа по адресу: .

Сведения о проектной документации объекта капитального строительства, планируемого к строительству, реконструкции, проведению работ сохранения объекта культурного наследия, при которых затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта – разработана ООО «Проектное управление «Парус» и ООО «Идиллия» (п. 3.3 разрешения от 29 августа 2019 года).

Распоряжением Управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» от 11 ноября 2021 года -а присвоены адреса объектам адресации - жилым помещениям (квартирам), находящимся на мансардном этаже подъезда , подъезда , подъезда , подъезда реконструируемого многоквартирного жилого дома по адресу:

Согласно п. 2 Распоряжения – присвоить жилым помещениям (квартирам), находящимся на мансардном этаже подъезда реконструируемого на основании разрешения на строительство от многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: РФ, РМЭ, городской округ «Город Йошкар-Ола», , - следующие номера по часовой стрелке, начиная слева от лестничной клетки: в том числе (общая площадь 25,6 кв.м).

Согласно плану мансардного этажа, квартире со строительным номером присвоен . Площадь по данным технической инвентаризации после ввода дома в эксплуатацию – 25,6 кв.м.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «СтройЖилИнвест» полагал, что истцом неверно идентифицирована квартира с проектным номером 7, поскольку проектную документацию готовили разные организации.

К данной позиции представителя ответчика суд относится критически, поскольку согласно техническому плану помещения, перечень документов, использованных при подготовке технического плана помещения, является в том числе проектная документация от 28 июня 2018 года № , номер которой также указан в проекте мансардного этажа. Кроме того, в судебном заседании истец пояснила, что на стадии строительства поднималась в свою квартиру, определить свою квартиру может, на что также указала в проектной документации, указав на квартиру со строительным номером 7.

ООО «ФаворитСтрой» выдано разрешение на ввод объекта капитального строительства, реконструированного объекта «реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа по адресу: , кадастровый ».

До настоящего времени квартира истцу не передана.

между ООО "ФаворитСтрой" и ООО "СтройЖилИнвест" был заключен договор купли-продажи квартиры.

Согласно п. 1 указанного договора, продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора однокомнатную квартиру, расположенную на шестом (мансардном) этаже многоквартирного жилого дома. Назначение: жилое помещение: 27,2 кв.м – с учетом площади лоджии, 25,6 кв.м, общей площадью без учета холодных помещений, в том числе жилая площадь – 13,4 кв.м. Кадастровый (условный) , адрес (местонахождение) объекта:

Стоимость квартиры, согласно пункту 3 договора составила 1 146 000 рублей.

Обязательства по договору исполнены путем заключения соглашения о прекращении обязательств зачетом от .

Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Марий Эл был зарегистрирован переход права собственности, о чем сделана запись .

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости и не оспаривается сторонами, право собственности на спорную квартиру принадлежит ООО "СтройЖилИнвест".

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу пункта 1 статьи 307.1 и пункта 3 статьи 420 ГК РФ к договорным обязательствам общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре. Поэтому при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п.

Заключенный между ФИО1 и ООО "Солидарность" договор от , а в последующем с учетом соглашения о замене стороны по договору беспроцентного займа от с ООО «ФаворитСтрой», является по своей правовой природе договором купли-продажи будущей недвижимой вещи (пункты 1, 2, 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

При этом, поскольку недвижимое имущество планировалось использовать для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельности, то истец считается потребителем, в связи с чем на него распространяется действие норм Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей".

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

По смыслу приведенной нормы, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество создано, но передано другому лицу), покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Вместе с тем, статьей 12 ГК РФ установлен перечень способов защиты нарушенного права. Выбор способа защиты принадлежит субъекту права, который вправе воспользоваться как одним из них, так и несколькими способами. Способ защиты права предопределяется теми правовыми нормами, которые регулируют конкретные правоотношения.

Одним из таких способов является признание оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как следует из п.1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой.

Вместе с тем, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2 ст. 168 ГК РФ).

В пункте 1 статьи 10 ГК РФ установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

Как разъяснено в пунктах 7, 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

По своей правовой природе злоупотребление правом - это всегда нарушение требований закона, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделки, влечет ничтожность этой сделки, как не соответствующей закону (статьи 10 и 168 ГК РФ).

Согласно абзацу 2 пункта 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25, исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Заинтересованным лицом может быть признан субъект, в отношении которого просматривается причинная связь между совершенной сделкой и возможной угрозой его законным интересам, когда его благо, прежде всего, имущественного характера, может пострадать или уже пострадало в результате совершения сделки.

Отчуждение недвижимого имущества обязанным по договору лицом в пользу третьего лица с целью избежания исполнения обязательств затрагивает законный интерес заинтересованного лица, поскольку лишает его права получить исполнение по договору.

В ситуации отчуждения всего ликвидного имущества застройщика иск о взыскании убытков к нему, хоть и предусмотрен гражданским законодательством, однако не способен реально восстановить нарушенные права и законные интересы.

В таком случае, иск ФИО1 об оспаривании заключенного между ООО "ФаворитСтрой" и ООО "СтройЖилИнвест" договора купли-продажи квартиры является надлежащим способом защиты права.

О злоупотреблении ООО "ФаворитСтрой" и ООО "СтройЖилИнвест" правом при заключении оспариваемого договора купли-продажи свидетельствуют следующие обстоятельства.

ООО «СтройЖилИнвест» являлся подрядчиком ООО «ФаворитСтрой» по договору на выполнение комплекса строительно-монтажных работ от

Согласно имеющимся в материалах дела видеозаписям встреч от 22 и 28 декабря 2020 г. с покупателями квартир мансардного этажа многоквартирного дома, по адресу: , на указанных встречах присутствовали директора данных обществ, на которых обсуждалась возможность завершения строительства мансардного этажа и необходимость доплаты покупателями денежных средств.

Суд принимает во внимание обстоятельства дела, установив, что ООО «СтройЖилИнвест» до заключения договора купли-продажи квартиры знало о правах истца на получение в собственность квартиры по адресу:

Кроме того, из объяснений истца и представленного проекта договора купли-продажи жилого помещения следует, что после заключения договора купли-продажи между ООО «ФаворитСтрой» и ООО «СтройЖилИнвест», в апреле 2022 года представители ООО «СтройЖилИнвест» пригласили истца для заключения договора купли-продажи квартиры, являющейся предметом договора с ООО «ФаворитСтрой», согласно которому 614 000 рублей истец должна была уплатить путем внесения денежных средств в кассу, обязательство по уплате 668 000 рублей – уплачиваются покупателем безналичным переводом на расчетный счет продавца в течение 10 дней со дня заключения договора. С Согласия продавца обязательств по уплате указанной суммы может быть переведено покупателем на третье лицо по договору о переводе долга. С момента заключения продавцом и покупателем договора о переводе долга обязательство покупателя по уплате указанной суммы прекращается.

Данный договор истцом не подписан.

Таким образом, учитывая вышеприведенные обстоятельства, суд признает заключенный между ООО «ФаворитСтрой» и ООО «СтройЖилИнвест» договор купли-продажи квартиры от ничтожной сделкой, совершенной со злоупотреблением правом его сторонами.

Возражения ООО «СтройЖилИнвест» об обратном отклоняются, поскольку противоречат вышеприведенному правовому регулированию и обстоятельствам дела.

Доводы представителя ответчика ООО «СтройЖилИнвест» относительно действительности договора купли-продажи квартиры поскольку указанный договор был проверен государственным регистратором Управления Росреестра по Республике Марий Эл не могут быть приняты во внимание, поскольку формальная безупречность заключенной сделки и как следствие внесение записи в единый реестр не является безусловным основанием для её действительности и не препятствует её оспариванию.

Возражения представителя ответчика ООО «СтройЖилИнвест» о том, что истец оплатила стоимость квартиры № площадью 26,72 кв.м., тогда как площадь квартиры № , собственником которой является ответчик составляет 27,2 кв.м., доплата истцом не производилась, отклоняются, поскольку из материалов дела следует, что денежные средства были переданы в счет уплаты по договору участия в инвестировании строительства части жилого дома, что подтверждается квитанциями, кроме того, п.7.4 договора от стороны констатируют, что инвентарная площадь квартиры по справкам БТИ в расчет суммы инвестирования строительства жилого дома сторонами не принимается, и стороны не будут иметь друг к другу материальных и финансовых претензий в случае незначительного (0,5%) расхождения проектной общей площади с данными Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Кроме того, согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 3 пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

В соответствии с п.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку договор купли-продажи квартиры № от является недействительным, он не порождает юридических последствий, в связи с чем, применение последствий недействительности сделки в виде прекращения права собственности ООО «СтройЖилИнвест» на квартиру, расположенную по адресу: , кадастровый номер: является правомерным требованием и подлежащим удовлетворению.

Кроме того, по вышеуказанным основаниям, требование об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права собственности от о праве собственности ООО «СтройЖилИнвест» на спорную квартиру также является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В таком случае, учитывая, что ООО «ФаворитСтрой» обязательство по передаче спорной квартиры ФИО1 не исполнило надлежащим образом, принимая во внимание, что договор купли-продажи является недействительным, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования о признании за ФИО1 права собственности на квартиру, расположенную по адресу: , кадастровый номер: , квалифицируя такое требование как понуждение продавца исполнить обязательства по передаче объекта, являющегося предметом договора.

Согласно п.1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 3 ст. 23.1 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.

Истцом заявлено требование о взыскании с ООО "ФаворитСтрой" неустойки за период с 1 апреля 2019 года по 22 июня 2022 в размере 668 000 рублей.

Поскольку квартира истцу не передана, установлено нарушение обязательств со стороны ООО "ФаворитСтрой", то в таком случае с указанного ответчика подлежит взысканию неустойка в заявленном истцом размере. Ходатайств о снижении начисленной неустойки со стороны ООО "ФаворитСтрой" суду не заявлялось.

Пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17, при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей).

По смыслу приведенных правовых норм, для взыскания штрафа достаточно установить факт неудовлетворения в добровольном порядке требований потребителя.

В данном случае с ООО "ФаворитСтрой" подлежит взысканию штраф в размере 334 000 рубля (668000 х 50%).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию уплаченная госпошлина.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать договор купли-продажи от , заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «ФаворитСтрой» (ИНН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «СтройЖилИнвест» (ИНН <***>) недействительным.

Прекратить право собственности Общества с ограниченной ответственностью «СтройЖилИнвест» на квартиру, расположенную по адресу:

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации о праве собственности Общества с ограниченной ответственностью «СтройЖилИнвест» на жилое помещение, расположенное по адресу:

Признать право собственности на квартиру, расположенную по адресу за ФИО1.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ФаворитСтрой» в пользу ФИО1, г.р. (паспорт: ) неустойку в размере 668 000 рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ФаворитСтрой» в пользу ФИО1 штраф в размере 334 000 рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «СтройЖилИнвест», Общества с ограниченной ответственностью «ФаворитСтрой» в пользу ФИО1 судебные расходы по уплате государственной пошлины в равных долях по 990 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл через Йошкар-Олинский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья М.Н. Кузьмина

Мотивированное решение составлено 31 августа 2022 года.

Решение08.09.2022