Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ООО «Связь+Сервис» о признании договора купли- продажи незаключенным, признании права собственности и встречному исковому заявлению ООО «Связь+Сервис» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к ООО «Связь+Сервис», в котором просят суд признать договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Связь+Сервис» и ФИО7 незаключённым, признать за ними право собственности в порядке наследования на 1/3 долю за каждым на помещение, общей площадью 73,4 кв.м., находящемся по адресу: <адрес>, пом. №, кадастровый номер №.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ООО «Связь+Сервис» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения общей площадью 73,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, пом. №. в соответствии с п. 4.1 договора указанное недвижимое имущество продано за 399 000 руб. Государственная регистрация перехода права собственности по указанной сделке не производилась, волеизъявления на государственную регистрацию перехода права собственности обеими сторонами по договору не изъявлялось до смерти ФИО7ДД.ММ.ГГГГФИО7 умер. В настоящее время рассматривается гражданское дело по иску ООО «Связь+ Сервис» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущества по вышеуказанному имуществу. Считают, что вышеуказанный договор является незаключенной сделкой. В подтверждение оплаты недвижимости по договору от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком были представлены платежные поручения на общую сумму 399 000 руб., однако в представленных платежных поручениях в графе «назначение платежа» указано: пополнение средств на карту ФИО7 без НДС. Таким образом, указанные платежные документы не могут являться надлежащими доказательствами произведения ответчиком оплаты по договору купли-продажи, поскольку отсутствует указание на оплату по вышеуказанному договору. Кроме того, установлен факт совместного проживания между директором ООО «Связь+Сервис» и умершим ФИО7, а также ведения совместного хозяйства и совместного бизнеса, что перевод указанных выше денежных средств осуществлялся для хозяйственных нужд ФИО7 и ФИО8 При этом какая-либо привязка к договору купли-продажи недвижимого имущества в перечисленных выше платежных документах отсутствует, как и ссылка в самом договоре на произведение оплаты товара в рассрочку, т.е. можно сделать вывод о незаключенности договора купли-продажи. Следует полагать, что со стороны ФИО7 отсутствовало волеизъявление на заключение данного договора на крайне негодных для себя условиях. Из Отчета № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что рыночная стоимость вышеуказанного нежилого помещения составляет 1 931 000 руб., что почти в 5 раз больше его продажной стоимости. Кроме того, ответчиком не доказан факт передачи Покупателю нежилого помещения по акту приема передачи, при отсутствии акта приема-передачи недвижимого имущества, подписанного обеими сторонами, указанное имущество считается непереданным. Кроме того, Продавцом не было передано Покупателю технических документов на указанное нежилое помещение, которые до момента смерти находились у ФИО7 Также ответчиком не доказан факт уклонения ФИО7 от государственной регистрации права собственности. Все указанные обстоятельства указывают на то, что в период жизни ФИО7 не был осведомлен о правовой природе состоявшейся сделки, в связи с чем не имел намерения ее исполнять. Со стороны ответчика имело место злоупотребление правом, поскольку первоначальное исковое заявление о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанное имущество было подано ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после смерти ФИО7 В связи с чем производство по делу было прекращено в связи со смертью ФИО7 Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3 являются наследниками ФИО7 первой очереди, приняли наследство в установленном законом порядке, в связи с чем, указанное выше недвижимое имущество, являющееся его собственностью на момент смерти, подлежит передаче истцам в собственность по 1/3 доли на основании ст. ст. 218, 1110 ГК РФ.

Истцы ФИО2, ФИО1, ФИО3, надлежащим образом извещенные о дне, времени, месте рассмотрения дела в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствии.

В судебном заседании представитель истцов ФИО1, ФИО3 – ФИО9, действующая на основании нотариальных доверенностей в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, пояснила, что представленные платежные документы о перечислении умершему ФИО7 денежных средств не является допустимым доказательством оплаты по договору, так как не содержат обязательного требования – указание платежа со ссылкой на заключенный договор, при этом все платежи имели место до даты, указанной в договоре купли-продажи как даты заключения договора, а предварительный договор между сторонами не заключался. При этом объект недвижимого имущества был передан в доверительное управление, в связи с чем, не мог являться предметом сделки купли-продажи.

Представитель ответчика ООО «Связь+Сервис» ФИО10, действующий на основании доверенности, заявленные исковые требования не признал, пояснил, что договором купли-продажи подтвержден факт получения продавцом денежных средств полностью, в связи с чем, каких-либо иных доказательств оплаты не требуется. Объект организацией был поставлен на баланс, что также подтверждает действительность заключенного договора, при этом какого-либо запрета на право распоряжения объектом собственником в том случае, когда он находится в доверительном управлении, не имеется.

Выслушав пояснения представителя истцов, представителя ответчика, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 434 ГК РФ, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В соответствии с ч. 2 ст. 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 4 указанной статьи закона, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Предметом договора охватывается весь набор показателей того, по поводу чего заключается договор, юридически закрепляются его главные потребительные и стоимостные характеристики (в том числе количественные и качественные характеристики предмета договора).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ч. 2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО11 и ФИО7 заключен договор дарения недвижимого имущества, согласно которого в собственность ФИО7 передано нежилое помещение общей площадью 651,7 кв. метра на 1-ом этаже, расположенное по адресу: <адрес>, пом<адрес>.

Решение собственника от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО12 произвел раздел нежилого помещения с образованием трех нежилых помещений площадью 73,4 кв. метра (помещение №), площадью 324,3 кв. метра (помещение №), площадью 253,7 кв. метра (помещение №), расположенное по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 (Продавец) с одной стороны и ООО «Связь+Сервис» в лице директора ФИО8, действующей на основании Устава (Покупатель) с другой стороны заключен договор купли продажи недвижимого имущества – нежилого помещения, общей площадью 73,4 кв.м., находящемся по адресу: <адрес>, пом. №.

В соответствии со ст. 161 ч. 1 п. 1 ГК РФ, должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: сделки юридических лиц между собой и с гражданами.

В соответствии со ст. 162 ч. 1 ГК РФ, несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Суд находит доводы представителя истцов о том, что денежные средства по договору покупателем не были получены, в связи с чем, сделка является незаключенной, несостоятельными. Согласно п. 4.1 Договора купли-продажи, цена приобретенного Покупателем недвижимого имущества, указанного в п. 1.2. настоящего договора, по договоренности сторон составляет 399 000 руб. оплата произведена Покупателем до подписания настоящего договора путем перечисления денежных средств на счет Продавца.

Таким образом, при подписании договора продавец, то есть ФИО7, подтвердил факт получения им денежных средств. В рамках рассматриваемого гражданского дела подпись продавца в установленном законом порядке не оспорена, в связи с чем, суд исходит из действительности подписи продавца ФИО7 в представленном договоре. Факт перечисления денежных средств на карту ФИО7 от ООО «Связь+Сервис» подтверждается платежными поручениями, согласно которых, действительно в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть до подписания договора, периодическими платежами ФИО7 получены денежные средства в общей сумме 399000 руб., данные обстоятельства также подтверждаются выпиской по операциям на счете ФИО7, открытого в Сибирском Банке ПАО «Сбербанк». В связи с тем, что на момент перечисления денежных средств ФИО7 договор купли-продажи между продавцом и покупателем не был заключен, то и в платежных поручениях отсутствует ссылка на данный договор, однако это никаким образом не свидетельствует о том, что денежные средства им не были получены, либо, что данные денежные средства имели иное назначение. До даты смерти ДД.ММ.ГГГГФИО7 договор купли-продажи в установленном законом порядке оспорен не был. Доказательств иного, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, истцами представлено не было.

Не нашло своего подтверждения утверждение представителя истцов о том, что спорный объект недвижимого имущества не был передан от продавца покупателю.

Согласно п. 3.1. договора, настоящий договор является актом приема-передачи имущества и в соответствии с представленными бухгалтерскими балансами, выписками по счету 01, инвентарной карточки, приказа № от ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ спорный объект недвижимого имущества поставлен на учет в ООО «Связь+Сервис» как основные средства, что свидетельствует об исполнении договора каждой стороной: продавца – передать товар, а покупателя – его принять.

В соответствии со ст. 1012 ч. 1 ГК РФ, передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. То есть, в соответствии со ст. 209 ч. 1 ГК РФ, собственнику имущества принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Суд считает, что нахождение спорного объекта недвижимого имущества на дату заключения договора купли-продажи в доверительном управлении, не лишало собственника имущества ФИО7 распорядиться им по своему усмотрению, то есть продать его ООО «Связь+Сервис». Законодатель не устанавливает запрет на отчуждение собственником своего имущества, находящегося в доверительном управление, иное противоречило было общим принципам гражданского судопроизводства и Конституции Российской Федерации. При этом правовые последствия заключения договора купли-продажи в отношении имущества, находящегося в доверительном управлении, несут стороны его заключившие.

Таким образом, суд считает установленным, что в соответствии с положениями ст. ст. 209, 549, 554, 555 ГК РФ сторонами согласованы все существенные условия договора купли-продажи нежилого помещения как объекта недвижимости, определен предмет сделки и его цена, указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, имущество покупателю передано, денежные средства в размере 399 000 руб. - продавцом получены.

Таким образом, вышеуказанный договор считается заключенным с даты его подписания – ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно положениям ст. 551 ГК РФ подлежит регистрации только переход права собственности на недвижимое имущество к покупателю, но не сам договор купли-продажи.

Заключение договора купли-продажи недвижимости в требуемой по закону письменной форме является основанием к последующей регистрации права собственности покупателя на проданное имущество. Договор с недвижимостью, в котором регистрируется только переход права, но не сам договор как сделка, считается заключенным с момента совершения в надлежащей форме, с этого момента он порождает права и обязанности сторон. Таким образом, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности не влияет на заключенность договора.

Довод представителя истиц о том, что со дня подписания договора купли-продажи по отчуждению нежилого помещения и по дату смерти продавца ФИО7 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии стороны не обращались и документы на государственную регистрацию перехода права собственности на приобретенный объект недвижимого имущества не подавали, не может являться основанием для признания договора не заключенным.

Таким образом, оснований для удовлетворения иска в части признания договора купли-продажи недвижимого имущества в виде нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пом. №, не заключенным не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО1, ФИО3, ФИО2 в иске к ООО «Связь+Сервис» о признании договора купли-продажи незаключенным, признании права собственности, отказать.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий: