Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «СУ-№ 155», ООО «Энергостройресурс», ООО «Альтернатива Профи» о признании договоров недействительными, о прекращении права собственности на котельную, о признании права на котельную АО «СУ-№155» отсутствующим, о признании котельной общим имуществом многоквартирного дома,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд к АО «СУ-№ 155», ООО «Энергостройресурс», ООО «Альтернатива Профи» с иском о признании договоров недействительными, о прекращении права собственности на котельную, о признании права на котельную АО «СУ-№» отсутствующим, о признании котельной общим имуществом многоквартирного дома.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле был привлечен временный управляющий АО «СУ-№ 155» - член СРО ИП ФИО2

Представитель истца в судебное заседание явился и показал, что ФИО1 является собственником квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>. Застройщиком данного дома является АО «СУ-№ 155». Согласно разрешению на ввод дома в эксплуатацию, в его состав входить пристроенная котельная, посредством которой осуществляется производство тепловой энергии для отопления указанного МКД, входящая в состав общего имущества МКД. Помещение котельной отнесено к объектам производственного назначения МКД. Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию данной котельной не выдавались. Жильцы <адрес>, в силу ст. 36 ЖК РФ, имеют право на общее имущество в виде пристроенной котельной, обслуживающий только их дом. В связи с изложенным, ФИО1 просит суд (том 1 л. д. 109):

- признать право АО «СУ-№155» на нежилое помещение, площадью 206,5 кв. м - котельную – и имеющееся в ней оборудование общим имуществом многоквартирного <адрес> отсутствующим;

- признать недействительным договор соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ между АО (тогда – ЗАО) «СУ-№ 155» и ООО «РосСтрой-Руза» (в настоящее время ООО «Энергостройресурс»);

- признать недействительным договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ между АО «СУ-№ 155» и ООО «Энергостройресурс»;

- признать недействительным договор энергоснабжения тепловой энергией в горячей виде № от ДД.ММ.ГГГГ между «Энергостройресурс» и ООО «Альтернатива Профи»;

- признать нежилое помещение, площадью 206,5 кв. м - котельную – и имеющееся в ней оборудование общим имуществом многоквартирного <адрес>

Представитель ответчика - АО «СУ-№ 155» - в судебное заседание явился, с предъявленными исковыми требованиями не согласился и показал, что котельная рассчитана на обслуживание не только данного дома, но и других помещений (которые еще не построены). АО «СУ-№155» правомерно заключило договор с ООО «Энергостройресурс». По мнению представителя ответчика, сделка соответствует действующему законодательству, данная котельная не может быть отнесена к общему имуществу МКД.

Представитель ответчика - ООО «Энергостройресурс» - в судебное заседание явился, с предъявленными исковыми требованиями не согласился и показал, что спорное нежилое помещение не может быть отнесено к общему имуществу МКД, оно не обладает признаками общедомового имущества, так как создано, как самостоятельный объект, что подтверждается приложенными документами.

Представитель ответчика – ООО «Альтернатива Профи» - в судебное заседание явился, предъявленные исковые требования поддержал, указав, что данная котельная является общим имуществом МКД, что подтверждено и проведенной судебной экспертизой. Управляющая компания не возражает против признания договора с ООО «Энергостройресурс» недействительным.

Представитель 3 лица - Администрации г. Долгопрудного - в судебное заседание явилась, предъявленные исковые требования поддержала, указав, что, как установлено в судебном заседании, котельная относится к общему имуществу МКД. По инвестконтракту котельная не передавалась АО «СУ-№ 155», отдельно такого объекта не имелось.

Временный управляющий АО «СУ-№ 155» в судебное заседание не явился, о дате и времени его проведения извещен.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ГУП МОБТИ ФИО3 составленное ею экспертное заключение поддержала и показала, что при изучении материалов было установлено, что котельная пристроена к МКД по адресу: <адрес> На момент обследования данная котельная используется для теплоснабжения и горячего водоснабжения МКД. Эксперт пришел к выводу, что котельная, в состав которой входит оборудование, предназначено не только для обслуживания МКД, но и для обслуживания теплом и горячей водой школы, детского сада и бассейна. Котельная не является общим имуществом МКД. Котельная проектировалась не только для обслуживания МКД. Котельная пристроена к МКД и введена в эксплуатацию вместе с ним – ДД.ММ.ГГГГ Сейчас котельная обслуживает МКД и школу. Детский сад и бассейн еще не построены. Использовать данную котельную, как самостоятельный объект, ограниченный от МКД, невозможно. Существующая мощность котельной в настоящее время позволяет осуществить подключение к ней иных потребителей, кроме МКД и школы, с общей тепловой нагрузкой не более 1,03 Мвт (0,88 Гкал/час).

Выслушав лиц, участвующих в деле, эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что предъявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

ДД.ММ.ГГГГ между Министерством строительного комплекса Московской области, администрацией г. Долгопрудного, некоммерческим партнерством Союз строителей Московской области заключен инвестиционный контракт, предметом которого является строительство микрорайона «Центральный» в г. Долгопрудном. По этому контракту некоммерческое партнерство Союз строителей Московской области приобретало право по результатам строительства на ряд построенных жилых домом.

ДД.ММ.ГГГГ к указанному контракту было заключено дополнительное соглашение, по которому в качестве соинвестора было привлечено ЗАО «СУ-№155» (в настоящее время АО «СУ-№155»), которому по результатам реализации контракта полагались к передаче ряд квартир в построенных домах.

Согласно договору субаренды, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Передовые технологии в строительстве» и ЗАО «СУ-№155», ООО «Передовые технологии в строительстве» передало в субаренду земельный участок под строительство.

ЗАО «СУ-№155», являющееся застройщиком, получило разрешение на строительство.

ДД.ММ.ГГГГ между АО (тогда – ЗАО) «СУ-№ 155» и ООО «РосСтрой-Руза» (в настоящее время ООО «Энергостройресурс») был заключен договор соинвестирования б/н, в соответствии с которым в перечень инвестиционных объектов, подлежащих передаче ООО «РосСтрой-Руза» (в настоящее время ООО «Энергостройресурс») после окончания строительства, входит и спорная котельная (том 1 л. д. 127).

ДД.ММ.ГГГГ подписано разрешение на ввод объекта - жилого дома, находящегося по адресу: <адрес> в эксплуатацию (строительный адрес - <адрес> - том 1 л. д. 64).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдано свидетельство о государственной регистрации права на собственности на жилое помещение – квартиру №, находящееся по адресу: <адрес> (том 1 л. д. 8).

ДД.ММ.ГГГГ между АО «СУ-№ 155» и ООО «Энергостройресурс» заключен договор аренды №, согласно которому арендодатель (АО «СУ-№ 15») обязуется предоставить арендатору (ООО «Энергостройресурс») во временное пользование на возмездной основе пристроенную котельную, расположенную по адресу: М. О., <адрес>, включая все системы, которыми она оборудована, площадью 206,5 кв. м (том 1 л. д. 58).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Энергостройресурс» (заключен до ДД.ММ.ГГГГ – договора с АО «СУ-№ 155») и ООО «Альтернатива Профи» заключен договор энергоснабжения тепловой энергией в горячей воде № ЭСР-АП-ТЭ/3, согласно которому абоненту (ООО «Альтернатива Профи») продается тепловая энергия и теплоносителя (том 1 л. д. 9).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Энергостройресурс» и ООО «Альтернатива Профи» заключен договор энергоснабжения тепловой энергией в горячей воде № ЭСР-АП-ТЭ/11, согласно которому абоненту (ООО «Альтернатива Профи») продается тепловая энергия и теплоносителя (том 1 л. д. 22).

В настоящее время собственник помещения жилого дома - ФИО1 - обратился в суд с иском о признании нежилого помещения - котельной - общим имуществом многоквартирного <адрес>, о признании договоров аренды и энергоснабжения недействительными, о признании котельной общим имуществом МК,

Ответчики - АО «СУ-№155» и ООО «Энергостройресурс» - с предъявленными требованиями не согласились, указав, что данное нежилое помещение не может быть отнесено к общему имуществу МКД.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Споры об отнесении того или иного имущества к общему имуществу многоквартирного дома, а также о правах на данное имущество подлежат рассмотрению в суде по иску заинтересованного лица.

Исходя из положений ст. ст. 36, 37 ЖК РФ, ст. ст. 247, 301, 304 ГК РФ, суд считает, что у истицы, как у собственника квартиры в многоквартирном доме, имеется право на обращение с настоящим иском, при этом никакого уполномочия от иных собственников помещений в данном доме на предъявление иска и подачу его в суд не требуется.

Изучив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему:

в соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1).

Частью 1 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, указано, что в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование), крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Встроенные, пристроенные и крышные котельные и установки для нужд отопления и горячего водоснабжения согласно п. 15 МДК 2-04.2004. «Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда» (утв. Госстроем России) относятся к специальным общедомовым техническим устройствам.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от 19.05.2009 г. № 489-О-О, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная строительная экспертиза относительно относимости нежилого помещения к общему имуществу МКД.

Согласно выводам, сделанным экспертом ГУП МОБТИ ФИО3, на момент обследования газовая котельная используется для теплоснабжения и горячего водоснабжения МКД по адресу: <адрес>, а также средней школы. Спорное нежилое помещение, в состав которой входит оборудование, предназначенное не только для обслуживания нужд МКД, но и для снабжения теплом и горячим водоснабжением средней школы (проект д/сад и бассейн, которые еще не построены), не является общим имуществом МКД. Установленное в котельной оборудование соответствует расчетной мощности для отопления МКД и школы, а также иных учреждений (д/сад, бассейн). Спорное помещение с момента ввода дома в эксплуатацию используется как котельная МКД. Использование помещения и расположенного в нем оборудования для иных целей, не связанных с теплоснабжением исключительно указанного МКД допустимо при максимальной нагрузке доп. потребителя не более 8,7 МВт. Использовать нежилое помещение, расположенное в пристройке МКД, и, используемое под котельную, как самостоятельный объект, ограниченный от МКД, возможно. Существующая мощность указанной котельной в настоящее время позволяет осуществить подключение к ней иных потребителей, кроме МКД (том 2 л. д. 119-144).

Изучив представленное заключение, суд не имеет оснований сомневаться в выводах, сделанных экспертом ГУП МОБТИ: на поставленные вопросы даны полные и содержательные ответы (представлены расчеты), экспертиза проведена с учетом ст. ст. 85-86 ГПК РФ. Какой-либо заинтересованности эксперта в исходе данного гражданского дела судом не установлено, его профессиональный уровень подтвержден. Эксперт ФИО3 подтвердила свое заключение непосредственно в суде.

По результатам проведенной судебной экспертизы стороны возражений и ходатайств не заявили. В связи с чем, суд полагает возможным положить в основу решения по делу отчет об оценке, составленный ГУП МОБТИ, но в части (ст. 86 ГПК РФ).

Как указано выше, экспертом установлено, что спорное нежилое помещение, в состав которой входит оборудование, предназначенное не только для обслуживания нужд МКД, но и для снабжения теплом и горячим водоснабжением средней школы, а также не построенного д/сада и бассейна. Существующая мощность указанной котельной в настоящее время позволяет осуществить подключение к ней иных потребителей, кроме МКД, с общей тепловой нагрузкой не более 1,03 МВт. Однако, в настоящее время детское дошкольное учреждение и бассейн, для обслуживания которого также предназначена пристроенная котельная, не имеется, они только запроектированы, строительство его не начато (и, учитывая процедуру банкротства в отношении АО «СУ -№ 155», его строительством затруднительно). Кроме того, согласно представленным документам, пристроенная котельная не имеет отдельно выделенного земельного участка, а также разрешения на строительства (она принималась одновременно с МКД – ввод объекта в эксплуатацию) решения о приеме в эксплуатацию, кроме того, в рамках инвестиционного контракта не предусматривалась передача АО «СУ-№ 155» данной котельной.

В связи с изложенным, суд полагает, что спорное нежилое помещение, площадью <данные изъяты> отвечает всем признакам общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом суд учитывает, что это данное нежилое помещение предназначено исключительно для обслуживания <адрес> в качестве источника теплоснабжения, горячего водоснабжения, и в нем расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений дома. Котельная как часть жилого дома, обеспечивающая доступ к инженерным коммуникациям жилых помещений, не предназначена для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома. Следовательно, спорное нежилое помещение (котельная) обладает признаками, характерными для общих помещений многоквартирного дома.

Как указано выше, спорный объект недвижимого имущества является котельной, построенной на земельном участке, выделенном для строительства МКД, и на его строительство как на самостоятельный объект недвижимости отдельное разрешение не выдавалось.

Исходя из положений ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, п. 2 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» №, суд приходит к выводу, что нежилое помещение (котельная) является частью общего имущества многоквартирного дома, истец, как собственник квартиры в вышеуказанном жилом доме, имеет вещные права на это нежилое помещение именно в силу закона, в связи с чем АО «СУ-№ 155» неправомерно владеет им.

Доводы представителей ответчиков о том, что спорное нежилое помещение не может быть отнесено к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, суд находит основанными на ошибочном толковании закона. Право на пользование общим имуществом собственников жилых помещений возникает с момента приобретения лицом права собственности на жилое помещение, но перемена собственника жилого помещения не свидетельствует о возможности переоформления доли в общем имуществе третьим лицам в силу требований ч. 2 ст. 290 ГК РФ, поэтому право собственности на соответствующую часть общего имущества не может принадлежать только одному лицу вне зависимости от его фактического использования либо оформления документов, поэтому сделки об отчуждении данного имущества не действительны в силу требований ст. 168 ГК РФ.

Согласно ст. ст. 166, 168 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). За исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о ничтожности (недействительности) сделок:

- договора соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ б/н между АО (тогда – ЗАО) «СУ-№ 155» и ООО «РосСтрой-Руза» (в настоящее время ООО «Энергостройресурс»);

- договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ между АО «СУ-№ 155» и ООО «Энергостройресурс», так собственником данного объекта АО «СУ-№ 155» (ранее ЗАО) не являлось, передавать объект – котельную – после окончания строительства право не имело;

- и, как следствие, договоров энергоснабжения № от ДД.ММ.ГГГГ: АО «СУ-№ 155» и № от ДД.ММ.ГГГГ между «Энергостройресурс» и ООО «Альтернатива Профи»: АО «СУ-№ 155» имело законных оснований распорядиться им, в виде передачи ООО «Энергостройресурс», а то, в свою очередь, не имело какого-либо право на передачу его в пользовании ООО «Альтернатива Профи».

Учитывая вышеизложенное, суд полагает необходимым:

- признать право АО «СУ-№155» на нежилое помещение – котельную, площадью <данные изъяты>, находящуюся по адресу: <адрес> – отсутствующим;

- признать договор соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ б/н между АО (тогда – ЗАО) «СУ-№ 155» и ООО «РосСтрой-Руза» (в настоящее время ООО «Энергостройресурс»), недействительным;

- признать договор аренды нежилого помещения - котельной, площадью <данные изъяты>, находящейся по адресу: <адрес> - № от ДД.ММ.ГГГГ - заключенный между АО «СУ-№ 155», ООО «Энергостройресурс», недействительным;

- признать договор энергоснабжения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Энергостройресурс» ООО «Альтернатива Профи», недействительным;

- признать нежилое помещение (котельную), площадью <данные изъяты>, находящуюся по адресу: <адрес>, включая все системы, которыми она оборудована, общим имуществом многоквартирного дома.

Поскольку общеобразовательное учреждение – школа – подключена именно к спорной котельной (запроектировано), ее энергоснабжение останется неизменным.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к АО «СУ-№ 155», ООО «Энергостройресурс», ООО «Альтернатива Профи» о признании договоров недействительными, о прекращении права собственности на котельную, о признании права на котельную АО «СУ-№155» отсутствующим, о признании котельной общим имуществом многоквартирного дома, удовлетворить.

Признать право АО «СУ-№155» на нежилое помещение – котельную, площадью <данные изъяты>, находящуюся по адресу: <адрес> – отсутствующим.

Признать договор соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ б/н между АО (тогда – ЗАО) «СУ-№ 155» и ООО «РосСтрой-Руза» (в настоящее время ООО «Энергостройресурс») недействительным.

Признать договор аренды нежилого помещения - котельной, площадью 206,5 кв. м, находящейся по адресу: <адрес> - № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО «СУ-№ 155», ООО «Энергостройресурс», недействительным.

Признать договор энергоснабжения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Энергостройресурс» ООО «Альтернатива Профи», недействительным.

Признать нежилое помещение (котельную), площадью <данные изъяты>, находящуюся по адресу: <адрес> включая все системы, которыми она оборудована, общим имуществом многоквартирного дома.

Решение может быть обжаловано в Московской областной суд через Долгопрудненский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И. А. Лапшина

Решение в окончательной форме принято 25.04.2018 г.

Судья И. А. Лапшина