Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 и ФИО2 к ФИО3 и ФИО4 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи квартиры, убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами и встречному исковому заявлению ФИО3 и ФИО4 к ФИО1 и ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с исковым заявлением к ФИО3 и ФИО4 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи квартиры, убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование исковых требований указано, что между истцами и ответчиками заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого продавцы продают покупателям квартиру, принадлежащую им на праве общей долевой собственности, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. Стоимость квартиры составила <данные изъяты> рублей. Указанная недвижимость приобретается покупателями, в том числе, за счет кредитных средств в размере <данные изъяты>, предоставляемых АКБ «АК БАРС» согласно кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенному между ответчиками и банком. По условиям договора денежные средства в размере <данные изъяты> рублей АК БАРС Банк должен был перечислить истцу не позднее 3 рабочих дней с даты предоставления в банк договора купли-продажи недвижимости с отметкой регистрирующего органа. Договор купли-продажи между истцами и ответчиками зарегистрирован Росреестром ДД.ММ.ГГГГ года. Данный договор был предоставлен покупателями в банк ДД.ММ.ГГГГ года. Однако, денежные средства в размере <данные изъяты> рублей на их счет не поступили. От сотрудников банка им стало известно, что после предоставления договора в банк ответчики отказались от исполнения условий кредитного договора. В устном разговоре ответчики пояснили, что не намерены исполнять условия договора купли-продажи в части оплаты, поскольку приобретаемая квартира им не нравится. Каких-либо существенных аргументов ответчики не предоставили. Письменных доказательств отказа от исполнения договоров ни ответчики, ни банк им не предоставил. Срок исполнения договора купли-продажи квартиры наступил.

Просят взыскать с ответчиков сумму по договору купли-продажи квартиры в размере <данные изъяты> рублей, расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты>, расходы по оплате юридических услуг в размере <данные изъяты> рублей.

ФИО3 и ФИО4 обратились в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1 и ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и возврате квартиры.

В обоснование встречного иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ года они заключили с ФИО2 и ФИО1 договор купли-продажи квартиры №<адрес> Для приобретения квартиры они оформили кредитный договор в АК БАРС Банке на сумму <данные изъяты> рублей. Ответчики без них провели оценку квартиры у своей знакомой и она нереально оценила квартиру по завышенной цене <данные изъяты> рублей. Они при этом участия не принимали, к оценщику не обращались. С оценкой они не согласны. ДД.ММ.ГГГГ года после регистрации сделки ответчики отдали им ключи от квартиры. Зайдя в квартиру они обнаружили, что она совсем не соответствует тому, что им говорили ответчики о качестве и состоянии квартиры. Квартира имеет существенные недостатки, которые невозможно устранить: квартира на последнем этаже и угловая (с потолка просачивается вода – заливает), стены квартиры все сильно кривые, щели между стеной и окнами. Также недостатки, устранение которых требует большого труда и финансовых затрат: бетонная стяжка пола неровная – требуется ремонт, стыки линолеума на полу не проклеены, местами рваный, вздулся и волнами – подлежит замене, пластиковые окна поставлены не правильно, между окнами и стеной щель более 5-7 см – необходимо переустановить заново, плинтуса местами вообще отсутствуют, где имеются к стене не закреплены, включатели, розетки и электропроводка замыкает – подлежит полной замене, в квартире не правильно проведено индивидуальное отопление – батарей отопления недостаточно, труба циркуляции отопления диаметра 15 мм, когда по правилам необходимо 22-25 мм, трубы не закреплены, валяются на полу и висят как попало на стене, в связи с чем в квартире холодно – требуется проведение отопления заново. Состояние квартиры их не устраивает, квартира не отвечает указанным в договоре условиям о состоянии квартиры и они отказываются от этой квартиры. Об этом они сообщили ответчикам по телефону и предложили расторгнуть договор купли-продажи. Ответчики признали недостатки квартиры, согласились расторгнуть договор по согласию сторон, записались в МФЦ, забрали ключи от квартиры и приняли квартиру обратно и снова выставили квартиру на продажу. Однако в МФЦ ответчики не пришли и на звонки не отвечали. После этого они направили ответчикам претензию о расторжении договора. Они заказали оценку квартиры и согласно отчету рыночная стоимость спорной квартиры составила <данные изъяты> рублей. Кредитный договор с банком они расторгли. Также установили, что в нарушение условий договора ответчики имеют задолженность по коммунальным платежам в размере <данные изъяты> рублей.

Просят расторгнуть договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключенный между ними и ответчиками ДД.ММ.ГГГГ года, и аннулировать запись о переходе права собственности на квартиру в регистрирующем органе. Также просят взыскать с ответчиков расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> рублей и расходы по оплате юридических услуг в размере <данные изъяты> рублей.

Истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску ФИО1 и ее представитель ФИО5, также представляющий интересы истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ФИО2, в судебном заседании, увеличив исковые требования, просили также взыскать солидарно с ФИО3 и ФИО4 расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического возврата суммы задолженности по договору купли-продажи квартиры, убытки в размере <данные изъяты> рублей вследствие невозможности исполнения истцами условий об оплате предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ года и договора о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и Ф.. Пояснения дали аналогичные вышеизложенному. Также пояснили, что будучи уверенными, что купля-продажа их квартиры состоится, ими был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка в Лаишевском районе от ДД.ММ.ГГГГ года. Согласно условиям договора основной договор должен был быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ года. Планировалось получить денежные средства от продажи квартиры, и оплатить стоимость земельного участка. Передача предоплаты за земельный участок была произведена путем подписания соглашения о задатке в размере <данные изъяты> рублей. По инициативе ответчиков кредитный договор был расторгнут и, как следствие, истцы были лишены возможности оплатить оставшуюся сумму за земельный участок. Задаток по условиям договора остался у Ф.

Встречные исковые требования не признали.

Ответчики по первоначальному иску и истцы по встречному иску ФИО3 и ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель ответчиков по первоначальному иску и истцов по встречному иску ФИО3 и ФИО4 – ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признал, встречные исковые требования поддержал в полном объеме. Пояснения дал аналогичные вышеизложенному.

Представитель третьего лица – Нурлатского филиала ПАО «АК БАРС» Банк в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Частью 1 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с частью 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Частями 1-4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

В силу частей 1-4 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.

В силу части 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 (продавцы) и ФИО3, ФИО4 (покупатели) был заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных денежных средств, по условиям которого продавцы продают, а покупатели покупают квартиру, принадлежащую продавцам на праве общей долевой собственности, расположенную по адресу: <адрес>

В соответствии с условиями договора цена квартиры составляет <данные изъяты> (пункт 3 договора). Оплата цены квартиры осуществляется следующим образом: сумма в размере <данные изъяты> рублей оплачивается в день подписания настоящего договора (пункт 3.3), оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> рублей оплачивается за счет кредитных средств не позднее трех рабочих дней, считая с даты предоставления в банк договора купли-продажи недвижимости с отметкой регистрирующего органа, подтверждающего регистрацию перехода права общей совместной собственности и ипотеки на объект недвижимости, путем перечисления покупателем ФИО3 со своего рублевого счета, открытого в ПАО «АК БАРС» Банк на рублевой счет продавца ФИО1, открытый в ПАО «АК БАРС» банк, предоставляемых по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ года не позднее одного дня с момента предоставления кредита покупателям (пункт 4).

Пунктом 11 вышеуказанного договора предусмотрено, что стороны пришли к соглашению, что данный договор купли-продажи имеет силу передаточного акта.

Судом установлено надлежащее исполнение договора в части передачи квартиры покупателям.

ДД.ММ.ГГГГ года Нурлатским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ произведена государственная регистрация права общей совместной собственности квартиры №<адрес> за ФИО3 и ФИО4, а также ипотеки в силу закона на данный объект недвижимости.

Также в судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года продавцами ФИО2 и ФИО1 в ПАО «АК БАРС» Банк был предоставлен договор купли-продажи спорной недвижимости с отметкой регистрирующего органа. При этом в установленные сроки, денежные средства по договору на счет покупателей перечислены не были.

Истцами в адрес ПАО «АК БАРС» Банк ДД.ММ.ГГГГ года было направлено заявление о перечислении денежных средств по договору купли-продажи с предоставлением копии данного договора и выписки из ЕГРН. На указанное заявление денежные средства перечислены не были и дан ответ о том, что банк готовит документы в МФЦ для снятия обременения и признания сделки недействительной.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ года между ПАО «АК БАРС» Банк и ФИО3, ФИО4 заключено соглашение, согласно которому кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ года расторгнут.

Свидетель К. в судебном заседании пояснил, что он периодически заходил в квартиру Г-вых, когда они делали ремонт. Он следил за ходом ремонта, в том числе замены отопления, поскольку раньше его часто затапливало. Также он видел новых жильцов, которые переехали в квартиру Г-вых с вещами в ДД.ММ.ГГГГ, а в ДД.ММ.ГГГГ года также с вещами съехали.

Разрешая спор по существу, суд, исходит из того, что между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры, по которому ответчики обязанность по уплате денежных средств в размере <данные изъяты> рублей не исполнили, при этом государственная регистрация права общей совместной собственности ФИО3 и ФИО4 на спорную квартиру была произведена в установленном законом порядке, квартира передана покупателям и принята ими, они определенное время проживали в спорной квартире, доказательств обратного суду не представлено. Учитывая ненадлежащее исполнение ответчиками обязательств по договору купли-продажи квартиры, суд приходит к выводу о взыскании с них в счет погашения задолженности денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей.

В силу части 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Учитывая неправомерность удержания недоплаченных денежных средств по договору купли продажи, за период с ДД.ММ.ГГГГ с ФИО3 и ФИО4 в пользу истцов подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты>.

Также, с ответчиков подлежат взысканию проценты с суммы основного долга, составляющего на день вынесения решения суда <данные изъяты> за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства по возврату долга, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды.

Требований ФИО1 и ФИО2 о взыскании убытков в размере <данные изъяты> рублей суд считает подлежащими оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Согласно статье 1082 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов возмещения вреда является возмещение причиненных убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При взыскании убытков подлежит доказыванию факт противоправных действий причинителя вреда, наличие и размер ущерба, наличие причинно-следственной связи между возникшими убытками и противоправными действиями причинителя вреда.

Таким образом, расходы по внесению задатка по договору купли-продажи земельного участка не подлежат возмещению, в связи с недоказанностью условий, необходимых для привлечения ответчиков гражданско-правовой ответственностью, предусмотренной статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истцы до полной оплаты стоимости квартиры на свой страх и риск заключили договор купли-продажи земельного участка, полную оплату за который намеревались произвести из денежных средств, получаемых в будущем за продажу спорной квартиры.

Разрешая встречные исковые требования ФИО3 и ФИО4 о расторжении договора купли-продажи квартиры суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания приведенных статей следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный между сторонами спора договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает.

ФИО3 и ФИО4 добровольно принято решение о заключении договора купли-продажи спорной квартиры на условиях, согласованных с продавцами ФИО1 и ФИО2, заключение договора купли-продажи квартиры совершалось по волеизъявлению обоих сторон сделки, при этом доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, суду не представлено.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в соответствии с договором купли-продажи квартиры, покупатели удовлетворены качественным состоянием указанной квартиры, установленным путем ее осмотра перед заключением настоящего договора и не обнаружили при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых им не сообщили продавцы.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения встречных исковых требований о расторжении договора купли-продажи квартиры не имеется.

Доводы стороны ответчика о том, что стоимость приобретаемой квартиры согласно отчету об оценке была завышена, поскольку проведена знакомым экспертом продавцов, несостоятельны. Из представленного в материалы дела отчета о рыночной стоимости спорной квартиры следует, что она была проведена по заказу ФИО3, и ему было известно о стоимости данного объекта недвижимости.

Учитывая, что в удовлетворении основных требований по встречному исковому заявлению отказано, требования о взыскании судебных расходов по данному иску также подлежат оставлению без удовлетворения.

Согласно части 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Из материалов дела следует, что истцом ФИО1 заключен договор на оказание юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ года и оплачена стоимость данных услуг в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается договором и квитанцией.

Учитывая сложность и продолжительность рассмотрения дела, объем правовой помощи, оказанной истцу, а также принимая во внимание принцип разумности и справедливости, суд считает необходимым взыскать с ФИО3 и ФИО4 в пользу ФИО1 и ФИО2 расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей.

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ФИО3 и ФИО4 в пользу ФИО1 и ФИО2 подлежат взысканию расходы на оплату государственной пошлины в размере <данные изъяты>.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 и ФИО2 к ФИО3 и ФИО4 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи квартиры, убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ФИО3 и ФИО4 в пользу ФИО1 и ФИО2 1530000 рублей недоплаченную стоимость за квартиру по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ в размере 30453 рублей 29 копеек, 8000 рублей в счет возмещения расходов на представителя, 16002 рубля 27 копеек в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.

Взыскать солидарно с ФИО3 и ФИО4 в пользу ФИО1 и ФИО2 проценты с суммы основного долга, составляющего на день вынесения решения суда 1530000 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства по возврату долга, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 и ФИО2 к ФИО3 и ФИО4 отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 и ФИО4 к ФИО1 и ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Нурлатский районный суд Республики Татарстан.

Судья Р.Р. Бурганов

Копия верна.Судья Р.Р.Бурганов

Мотивированное решение составлено 19 апреля 2022 года.

Решение28.04.2022