Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании уведомления незаконным, признании предварительного договора действующим договором участия в долевом строительстве, признании пунктов договора недействительными,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ИП ФИО2 в обоснование исковых требований указав, что между ним и ответчиком ИП ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка №-С-МС, в соответствии с условиями которого, ответчик принял на себя обязательство передать ему в собственность земельный участок и строящийся на данном земельном участке жилой дом (п. 2.1 договора).

Конкретные характеристики строящегося жилого дома были определены в разделе 1 договора, из которых следует, что ему по итогам строительства должен был быть передан земельный участок площадью 248 кв.м. с кадастровым номером 16:39:103501:2578, а также строящийся на нем жилой дом блокированной постройки, расположенный по адресу: Тукаевский муниципальный район, Малошильнинское сельское поселение, <адрес> страна, <адрес>, проектной площадью 115 кв.м. (+/-5 кв.м.), этажность жилого дома - 2 этажа.

Стоимость жилого дома и земельного участка была определена в размере 5 750 000 рублей (п. 3.1 договора), согласно п. 3.5.1 сумма в размере 5 750 000 рублей (исходя из стоимости 1 кв.м. в 50 000 рублей) уплачивается покупателем до, либо при заключении основного договора.

ФИО1 по договору было уплачено 1 150 000 рублей, 150 000 рублей 09 февраля 2021 года и 1 000 000 рублей 07 апреля 2021 года, произведение платежей подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам. Оставшаяся часть стоимости договора не оплачена, поскольку не наступил срок для произведения платежа, предусмотренный п. 3.5.1 договора.

Срок передачи жилого дома определен в п. 3.3 договора, из которого следует, что основной договор купли-продажи должен был быть заключен не позднее 31 июля 2021 года.

Указывая на то, что в установленный срок жилой дом ему передан не был, на его письменное обращение ответчик ответил, что при постройке и оформлении жилых домов блокированной застройки в поселке «Маленькая страна» ответчик столкнулся с рядом трудностей, которые затормозили темпы строительства, в дальнейшем ответчик направил в его адрес уведомление с исх. № 1-23 от 09 августа 2021 года, в котором сообщил об одностороннем расторжении предварительного договора купли-продажи, в качестве основания для одностороннего расторжения, указав на п. 9.1 договора, согласно которому продавец имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем обязанности по перечислению полной суммы или части обеспечительного платежа, условия заключенного между сторонами договора, а также фактические обстоятельства, указывают на необходимость толкования спорного договора в качестве договора участия в долевом строительстве, данный договор заключался истцом с целью улучшения жилищных условий его семьи, кроме того, содержит все предусмотренные ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательные условия, из п. 2.1 договора, предметом договора является обязанность передать в будущем в собственность жилой дом и земельный участок, что в соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации исключает возможность толкования договора в качестве предварительного договора купли-продажи, ответчик осуществляет строительство индивидуальных жилых домов блокированной постройки, количество таких блоков превышает три, при строительстве привлекаются денежные средства граждан, что следует из условий договора и фактических обстоятельств осуществления ответчиком строительства целого поселка «Маленькая страна»; условия об обеспечительном платеже, отраженные в спорном договоре, противоречит предъявляемым ФЗ № 214-ФЗ обязательным требованиям к условиям договоров, ФИО1 просил суд признать уведомление ИП ФИО2 с исх. № 1-23 от 09 августа 2021 года о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка №08/3-С-МС, заключенного 09 февраля 2021 года между ФИО1 и ИП ФИО2, незаконным; признать предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка №08/3-С-МС, заключенный 09 февраля 2021 года между ФИО1 и ИП ФИО2, действующим договором участия в долевом строительстве; признать раздел 4, п. 9.1 (в части предоставления возможности расторжения договора в случае невнесения обеспечительного платежа), п. 3.4 (в части предоставления ИП ФИО2 возможности в одностороннем порядке изменять срок выполнения им обязательств по договору), а также п. 12.2 предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка №08/3-С-МС недействительными.

В судебном заседании представитель ФИО1 по доверенности ФИО3 исковые требования поддержал, указывая на то, что его доверитель заключил спорный договор в целях улучшения своих жилищных условий, условия договора устраивали обе стороны, так как на момент заключения предварительного договора в феврале 2021 года у ФИО1 отсутствовала вся сумма денежных средств, была внесена часть денежных средств, остальную часть истец предполагал внести на основании кредитных денежных средств. Данный порядок оплат был указан и на официальном сайте ответчика, объект должен был быть передан ему до 31 июля 2021 года, ближе к этому времени он выехал на территорию строительства и обнаружил, что строительство не ведется, из ответа ИП ФИО2 следует, что строительство не ведется в связи с наличием препятствий. Считает направление уведомления незаконным, расторжение предварительного договора без объяснения причин необоснованным. Предложение о заключении договора на новых условиях, с указанием на то, что стоимость квадратного метра увеличивается до 65 000 рублей, считает не основанным на нормах закона. Указывает, что спорный договор содержит все существенные условия договора участия в долевом строительстве, единственным способом привлечения денежных средств, для строительства жилых домов является заключение договора участия в долевом строительстве, внесенные денежные средства не могут быть признаны обеспечительным платежом, наличие указанных противоречий, изменение цены договора в сторону увеличения, в одностороннем порядке, ущемило права истца по улучшению жилищных условий, считает необходимым признать предварительный договор договором участия в долевом строительстве, уведомление незаконным, а пункты договора о предоставлении возможности одностороннего расторжения договора в случае невнесения обеспечительного платежа и возможности в одностороннем порядке изменять сроки выполнения обязательств по договору, недействительными, просил иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ИП ФИО2 по доверенности ФИО4 исковые требования не признал, представил письменные возражения, кроме того, указывал на то, что само удовлетворение заявленных исковых требований не приведет к восстановлению прав истца. ФИО2, будучи индивидуальным предпринимателем, не может быть застройщиком по договорам участия в долевом строительстве, указанное прямо противоречит 214-ФЗ, условия оплаты за счет кредитных денежных средств не содержатся в спорном договоре, возможность включения указанных условий возможна лишь при заключении основного договора, договор непосредственно составлен супругой истца, работающей в ИП ФИО2 менеджером по продажам, подписывая и принимая условия договора, истец понимал их и согласился с ними. Сам предварительный договор не содержит обязательных сведений, предусмотренных ч.4 ст. 4 Закона №214-ФЗ, в нем отсутствуют полные характеристики передаваемого объекта, не указан гарантийный срок на объект долевого строительства, не изложены условия привлечения денежных средств участников долевого строительства, такой договор в силу ч.5 ст. 4 Закона №214-ФЗ считается незаключенным. Ответчик, будучи ИП, не может выступать застройщиком, им может быть только хозяйственное общество. В связи с неисполнением условий по оплате, предусмотренной договором, ответчиком в адрес истца было направлено уведомление о расторжении предварительного договора, предварительный договор был расторгнут, денежные средства не возвращены истцу в связи с тем, что истец не предоставил счет, на который возможно произвести возврат, не обратился в бухгалтерию о возврате денежных средств наличным расчетом, срок уплаты платежа просрочен более чем на 3 месяца. Указывая на то, что даже в случае признания спорного договора договором участия в долевом строительстве, удовлетворение требований истца никоим образом не приведет к восстановлению прав истца, так как расторгнутый договор не порождает каких либо прав или обязанностей. Просил в иске отказать.

Суд, выслушав явившихся представителей сторон, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.

Согласно материалам дела, 09 февраля 2021 года между ИП ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка №08/3-С-МС.

По условиям которого, ИП ФИО2 обязался в будущем передать ФИО1 в собственность предусмотренный договором земельный участок и жилой дом (п. 2.1 договора).

Характеристики строящегося жилого дома определены в разделе 1 договора, из которых следует, что под жилым домом – имеется ввиду индивидуальный жилой дом блокированной постройки, созданный в соответствии с проектной документацией, предназначенный для проживания одной семьи, расположенный на земельном участке в деревне Малая Шильна, Малошильнинского сельского поселения, <...>, проектной площадью 115 кв.м. (+/- 5 кв.м.), этажность жилого дома - 2 этаж.

Земельный участок, на котором расположен жилой дом, с кадастровым номером 16:39:103501:2578, площадью 248 кв.м. (+/- 10 кв.м.), категории земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования для жилищного строительства.

Цена основного договора определена в п. 3.1. в размере 5 750 000 рублей.

Пунктом 3.3 договора установлено, что стороны обязуются заключить основной договор не позднее 31 июля 2021 года.

Пунктом 3.4. договора предусмотрено, что Разделом 4 договора предусмотрено, что в случаях просрочки совершения каких-либо действий государственными и (или) иными органами и учреждениями, изменения действующего законодательства Российской Федерации, изменения сроков в государственной регистрации права собственности Продавца на Жилой дом и/или Земельный участок, а также при возникновении иных обстоятельств, так или иначе очевидно препятствующих Продавцу выполнить свои обязательства по настоящему Договору надлежащим образом, последний вправе в одностороннем уведомительном порядке, без указания причин и, не неся при этом никакой ответственности по Договору, продлить срок, указанный в п. 3.3 Договора, уведомив о данном обстоятельстве Покупателя и сообщив ему измененный срок, который не может отличаться от крайнего срока, предусмотренного п. 3.3 Договора, более чем на 5 (пять) месяцев, за исключением случаев изменения сроков по основаниям, указанным в статье 11 договора. Мотивированное уведомление направляется Продавцом любым из способов, указанных в п. 6.2 Договора.

Согласно п. 3.5.1 сумма в размере 5 750 000 рублей уплачивается покупателем до, либо при заключении основного договора.

Согласно разделу 4 договора, в доказательство заключения настоящего договора и в обеспечение исполнения обязательства покупателя по заключению в будущем основного договора покупатель обязуется перечислить на расчетный счет Продавца или внести наличные денежные средства в кассу продавца обеспечительный платеж в сумме 5750000 (пять миллионов семьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек; первая часть обеспечительного платежа - денежные средства в сумме 1150000 (один миллион сто пятьдесят тысяч) рублей 00 коп, НДС не облагается, перечисляются покупателем на расчетный счет продавца или вносятся в кассу продавца не позднее 09 апреля 2021 года; вторая часть обеспечительного платежа - денежные средства в сумме 4600000(четыре миллиона шестьсот тысяч) рублей 00 коп, НДС не облагается, перечисляются покупателем на расчетный счет продавца или вносятся в кассу Продавца не позднее 31 июля 2021 года (п. 4.1).

Обеспечительный платеж является только средством обеспечения исполнения обязательств по договору. Продавец не имеет право использовать обеспечительный платеж для оплаты работ по строительству жилого дома. Обеспечительный платеж, уплаченный покупателем в соответствии с п. 4.1 договора, подлежит зачету в оплату основного договора (п. 4.2.).

Датой исполнения обязательства покупателя по оплате обеспечительного платежа в соответствии с п. 4.1 договора считается дата зачисления денежных средств в полном объеме на расчетный счет продавца или дата внесения денежных средств в полном объеме в кассу продавца. При этом в платежном документе на перечисление денежных средств в оплату обеспечительного платежа должно быть указано: «Обеспечительный платеж по договору № 08/3-С-МС от 09 апреля 2021 года НДС не облагается» (п. 4.3.).

Согласно разделу 9 договора продавец имеет право в одностороннем уведомительном порядке отказаться от исполнения обязательств, предусмотренных настоящим Договором, в порядке реализации положений статей 310, 328, 407, пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Покупателем обязанности по перечислению на расчетный счет продавца полной суммы или части обеспечительного платежа в размере, предусмотренном п. 4.1 договора, в течение 5 (пяти) календарных дней с момента наступления указанной обязанности (с даты наступления обязанности по оплате каждой суммы Обеспечительного платежа, указанной в п.4.1 договора); Право Продавца на односторонний отказ от исполнения Договора в уведомительном порядке в случае, предусмотренном настоящим пунктом Договора, действует до момента заключения сторонами Основного Договора (п. 9.1).

Покупатель имеет право в одностороннем уведомительном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора, в случае бездействия Продавца по заключению Основного Договора в срок, предусмотренный п. 3.3 Договора (п. 9.2).

При намерении Продавца расторгнуть в одностороннем уведомительном порядке Договор с Покупателем по основаниям, предусмотренным п.9.1, настоящего Договора, Продавец направляет Покупателю письменное уведомление о расторжении Договора, при этом Договор считается расторгнутым с момента доставки в адрес Покупателя, указанный в п.п. 6.2 Договора, соответствующего уведомления Продавца (п. 9.3.).

При намерении Покупателя расторгнуть в одностороннем уведомительном порядке Договор с Продавцом, по основаниям, указанным в настоящем Договоре или предусмотренным законодательством РФ, Покупатель направляет Продавцу письменное уведомление о расторжении Договора, не позднее, чем за 15 (пятнадцать) календарных дней до даты его расторжения (п. 9.4).

Расторжение настоящего Договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему (п.9.5).

В случае расторжения Договора, одновременно с прекращением его действия прекращают свое действие все приложения к Договору, подписанные Сторонами (п. 9.6).

Согласно квитанции от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на основании предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка №-С-МС оплатил ИП ФИО2 денежные средства в размере 150 000 рулей.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в адрес ИП ФИО2 направлено письмо, в котором ставятся вопросы о дате заключения основного договора, вопросы о переносе даты заключения основного договора, о переносе срока внесения обеспечительного платежа в связи с переносом подписания основного договора.

Ответом от ДД.ММ.ГГГГ за № ИП ФИО2 (в ответ на ранее указанное письмо) уведомляет ФИО1 о переносе даты заключения основного договора (со ссылкой на п. 3.4. предварительного договора), также указывает на то, что остальные условия предварительного договора не изменяются, договором не предусмотрен перенос даты внесения обеспечительного платежа.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, указывая на то, что в целях внесения первой части обеспечительного платежа ими была продана однокомнатная квартира, указывая на настороженность относительно минимальной строительной готовности дома, предлагает вариант внесения обеспечительного платежа в следующем порядке, остаток размере 1 600 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ, 3 000 000 рублей при заключении основного договора путем привлечения кредитных денежных средств.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ за № ИП ФИО2, указывая на нарушение ФИО1 сроков внесения обеспечительного платежа, со ссылками на п. 9.1. предварительного договора уведомил истца о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка №08/3-С-МС. В уведомлении также указано о необходимости предоставить ФИО1 реквизитов банковского счета, либо подойти в бухгалтерию для возврата уплаченных денежных средств.

18 августа 2021 года ФИО1 в адрес ИП ФИО2 направлена досудебная претензия.

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, Малошильнинкое сельское поселение, категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства, собственником является ФИО2, право зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

По общему правилу, установленному статьей 431 этого же кодекса, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно нормам статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно нормам статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Требования к договорам участия в долевом строительстве установлены в статье 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона; 6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Согласно статье 2 указанного Федерального закона, под понятием застройщик имеется ввиду хозяйственное общество: которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда; которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства"), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; наименование которого содержит слова «специализированный застройщик». Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации», или публично-правовая компания, указанная в части 1 статьи 23.2 настоящего Федерального закона, а также указанный в пункте 3 части 4 статьи 1 настоящего Федерального закона Фонд субъекта Российской Федерации, юридическое лицо, созданное Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации и обеспечивающее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории;

Объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно части 2 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Исходя из совокупности приведенных выше положений Закона об участии в долевом строительстве, данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.

В соответствии с частью 4 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации о добросовестности и разумности.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Судом установлено, что сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем.

Если правила, содержащиеся в пункте 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Судом, при разрешении спора установлено, что между сторонами 09 февраля 2021 года заключен договор №08/3-С-МС, поименный предварительным договором купли-продажи жилого дома и земельного участка, суду при разрешении настоящего спора независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора в целом, с учетом цели договора, предмета и сторон договора.

Согласно нормам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Исходя из анализа условий спорного договора, в совокупности с вышеуказанными нормами законодательства, оценивая всю совокупность представленных сторонами доказательств, суд приходит к выводу, что истцом в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств того, что при подписании спорного предварительного договора купли-продажи, преследовалась цель по заключению договора участия в долевом строительстве и согласованы условия, предъявляемые законом к договорам данного вида.

Более того, положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не подлежат применению к правоотношениям сторон, поскольку до их возникновения Федеральным законом от 18 июля 2006 года № 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», индивидуальные предприниматели из числа застройщиков, указанных в части 1 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, были исключены.

Согласно условиям спорного договора, продавцом по договору выступает ИП ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРП, в которой указано, что ответчик зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, с основным видом деятельности строительство жилых и нежилых зданий.

Исходя из положений п. 3.1- 4.1 предварительного договора цена договора состоит из цены продажи жилого дома и земельного участка и покупатель вносит денежные средства в счет подтверждения исполнения обязательств по оплате продажной стоимости указанного недвижимого имущества, в отношении которого стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи, а не в счет финансирования строительства жилого дома.

Кроме того, условиями договора - п.4.2 предусмотрено, что внесенная сумма является только средством обеспечения исполнения обязательств по договору, продавец не имеет право использовать платеж для оплаты работ по строительству жилого дома, платеж подлежит зачету в оплату основного договора.

Таким образом, анализируя содержание заключенного сторонами договора, суд приходит к выводу, что спорный предварительный договор купли-продажи, договором участия в долевом строительстве не является, к возникшим правоотношениям не применимо правило, установленное Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Заключенный предварительный договор не содержит всех условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, и сторона договора ИП ФИО2 не соответствует требованиям названного закона, предъявляемым к застройщикам.

Разрешая спор по существу, исходя из установленных обстоятельств дела и правоотношений сторон, суд, руководствуясь положениями ст. ст. 429, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 2, 3 Федерального закона №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», разъяснениями, изложенными в п. 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, не усматривает оснований для применения к спорным правоотношениям норм Федерального закона №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Руководствуясь положениями статей 429, 445, 454, 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года №54 № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», суд приходит к выводу, что из предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества не могут возникать иные обязательства, кроме обязательств по заключению основного договора.

В силу ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании ч. 1, 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

По ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Судом также установлено, не отрицалось сторонами, что обязательства по внесению оплаты, предусмотренные в спорном договоре, согласованные сторонами, и подписанные также самим истцом, в установленные договором сроки ФИО1 исполнены не были, и не исполнены истцом, как на дату подачи иска, так и на дату разрешения настоящего спора.

В связи с неисполнением ФИО1 взятых на себя обязательств, ИП ФИО2 правомерно в его адрес было направлено уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи.

Право на расторжение спорного предварительного договора путем направления продавцом уведомления, при неисполнении покупателем обязательств по его оплате предусмотрены как положениями самого договора, Гражданского кодекса Российской Федерации, так и нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», на который ссылается сам истец в исковом заявлении, имеющий те же основания вследствие просрочки.

Доводы истца о том, что он рассчитывал на оплату в счет кредитных средств при заключении основного договора, такое право ему представлено не было, несмотря на рекламу на сайте ответчика, того обстоятельства, что оплата может производиться и в момент заключения основного договора, тогда как его срок изменен, при этом ответчиком предложены иные условия заключения договора, не могут быть приняты судом во внимание, указанные доводы не обоснованы и допустимыми доказательствами не подтверждены, условия и сроки оплаты оговорены при заключении предварительного договора, в котором нет условий об оплате за счет кредитных средств. Правовых оснований для признания недействительными условий договора, не установлено, как не имеется оснований и для признания уведомления о расторжении договора незаконным.

Разрешая спор, суд, оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации руководствуясь положениями ст. ст. 309, 310, 429, 450, 451, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи, приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

При этом, суд исходит из того, что ФИО1 допущено существенное нарушение договора - неисполнение условий об оплате, в связи с чем, у ИП ФИО2 имелись основания для расторжения договора.

Хотелось бы также отметить, что само признание предварительного договора действующим договором участия в долевом строительстве, при допущенной просрочке платежа, не прекратит и не изменит гражданских прав ФИО1 по отношению к предмету договора, не создаст новые, а также не повлечет восстановление прав и законных интересов истца, о нарушении которых истец заявляет, более того, в судебном заседании истцом не был доказан факт нарушения спорным договором его прав и законных интересов со всеми вытекающими из данного обстоятельства последствиями, что является основанием к отказу в заявленном иске, в конкретном случае действия истца по подаче указанного иска можно признать недобросовестными, поскольку при заключении оспариваемого договора истец соглашался на заявленные в нем условия, когда осознал невозможность использования кредитных средств для оплаты договора, заявил о недействительности его положений.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании уведомления незаконным, признании предварительного договора действующим договором участия в долевом строительстве, признании пунктов договора недействительными, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Верховный Суд Республики Татарстан через Тукаевский районный суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья: Ибрагимова Э.Ф.

Мотивированное решение изготовлено 19 ноября 2021 года.