Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» о признании дополнительного соглашения недействительным,

установил:

ФИО1 и ФИО2 (далее – истцы) обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» (далее – ответчик) о признании дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве недействительным, указав в обоснование, что ... между истцами и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве второй очереди жилого комплекса «Победа» по проспекту ...... от .... По условиям договора в редакции дополнительного соглашения от ... застройщик обязуется построить жилой дом во второй очереди строительства жилого комплекса «Победа» и передать объект долевого строительства - жилое помещение общей площадью 56,53 кв.м. участникам долевого строительства в срок до .... Фактически квартира передана ... по передаточному акту .... Одновременно с передаточным актом на этапе приёмки квартиры застройщик сообщил об увеличении площади квартиры в форме дополнительного соглашения ... к ДДУ ... от ..., которое уточняет площадь ранее купленной квартиры и предполагает перерасчёт стоимости согласно указанному дополнительному соглашению. Произошло увеличение общей площади квартиры по сравнению с проектной на 5,77 кв.м., ввиду чего увеличилась стоимость договора на 406 661 рубль 70 копеек, в том числе по причине одностороннего внесения в проектную декларацию изменений в части указания лоджий вместо балконов. После приёмки квартиры обнаружено, что летнее помещение квартиры по своим характеристикам не является лоджией, по строительным нормам данное помещение соответствует балкону. При заключении договора данное помещение в соответствии с планом квартиры являлось балконом, проектная площадь составляла 3,06 кв.м. при фактической площади в 10,20 кв.м., то есть его стоимость рассчитывалась по коэффициенту 0,3. Стоимость квартиры оплачена в полном объёме. До передачи квартиры истцам с ними не подписывалось дополнительное соглашение об изменении характеристик объекта, в том числе об изменении площади летнего помещения (балкона), изменении типа данного помещения. При исполнении договора ответчик в одностороннем порядке изменил условия договора, из которых исходили стороны при его заключении и применил при расчёте площади коэффициент 0,5. Кроме того, ответчиком при строительстве допущены отклонения от утверждённого в договоре плана объекта. В частности в кухне имеются выступления, которые образованы за счёт использования меньшего количества материала стены, за счёт которых произошло увеличение общей площади квартиры на 0,67 кв.м. У истцов не имелось повода не подписывать дополнительное соглашение ... к договору ... от ..., поскольку истцы на момент его подписания не могли предполагать то, что вместо балкона в квартире будет лоджия. Кроме того, не подписав данное соглашение, ответчик не передал бы квартиру по передаточному акту .... На основании вышеизложенного просят признать дополнительное соглашение ... от ... к договору участия в долевом строительстве ... от ... недействительным.

Истец ФИО2 на судебное заседание не явилась, извещена, суд считает возможным рассмотреть дело в её отсутствие.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 исковые требования поддержала.

Истец ФИО1 на судебное заседание не явился, извещён, ходатайств об отложении судебного заседания либо о рассмотрении дела в его отсутствие в суд не поступало. Суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ответчика на судебное заседание не явился, поступило письменное заявление о рассмотрении дела без их участия. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика. В возражении на иск с предъявленными исковыми требованиями не согласились, поскольку истцом не представлено доказательств, подтверждающих понуждение его к подписанию передаточного акта и дополнительного соглашения к договору. Документов, свидетельствующих о том, что участники долевого строительства возражали против подписания акта приёма-передачи и дополнительного соглашения не представлено. Договор, предусматривающий изменение стоимости договора долевого участия в строительстве, прошёл государственную регистрацию, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующая запись. В акте приёма-передачи жилого помещения, подписанного между сторонами, имеется ссылка на изменение стоимости договора, исходя из стоимости 1 кв.м. жилой площади. При таких обстоятельствах данное соглашение об изменении стоимости договора, оформленное также и в форме акте приёма-передачи, служит основанием для изменения такой цены. Истец не представил доказательств того, что участнику долевого строительства передана квартира с балконом, а не с лоджией. Допустимым доказательством того, что помещение - это лоджия, а не балкон, является заключение экспертизы. В проекте изначально предусмотрено, что в жилом доме застройщиком будут возведены балконы, при определении площади которых применяется коэффициент 0,3. В последующем при детальной проработке проекта установлено, что указанные нежилые помещения являются лоджиями. При заключении договора долевого участия стороны согласовали, что в случае увеличения общей площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной площадью, подтвержденной фактическими замерами специализированной организации, более чем на 1 кв.м. производится перерасчёт денежных средств, и участник долевого строительства обязан оплатить застройщику разницу стоимости в метраже из расчёта стоимости 1 кв. м., указанной в договоре. И напротив, при уменьшении объекта - разница в стоимости выплачивается участнику долевого строительства. Такое соглашение сторонами договора при наличии их свободного волеизъявления достигнуто при их заключении. Случаи и условия изменения цены также согласованы. Договор сторонами подписан, экземпляр договора истцом получен на руки. Оснований полагать, что оспариваемые условия договора ущемляют права истца, как потребителя, также не имеется, так как изменение стоимости произошло вследствие увеличения площади объекта долевого строительства, что заранее согласовано с истцом, и на что он, подписывая договор, выразил своё согласие. На основании вышеизложенного просят в удовлетворении иска отказать.

Выслушав доводы представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу частей 1 и 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (части 1, 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что ... между истцами и ответчиком заключён договор участия в долевом строительстве 2 очереди жилого комплекса «Победа» по проспекту ...... от ... (л.д. 6-12).

Согласно дополнительному соглашению от ... застройщик обязуется построить жилой дом во второй очереди строительства жилой комплекс «Победа» и передать объект долевого строительства - жилое помещение общей площадью 56,53 квадратных метров, участникам долевого строительства в срок до ... (л.д.13-14).

Истцы оплатили стоимость объекта площадью 56,53 кв.м., предусмотренную договором, в полном объёме в сумме 3 984 157 рублей в согласованные сроки из расчёта стоимости одного квадратного метра в сумме 70 478 рублей 63 копейки.

... между сторонами заключено дополнительное соглашение в виде передаточного акта ... приёма-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве ... от ..., согласно которому общая площадь объекта долевого строительства на момент заключения соглашения составляет 62,3 квадратных метров, а цена договора составляет 4 390 818 рублей 70 копеек, в связи с увеличением общей площади объекта долевого строительства, подтвержденного фактическими замерами по сравнению с проектной и увеличением цены договора истцам необходимо оплатить 5,77 квадратных метров, исходя из стоимости 70 478 рублей 63 копейки за 1 квадратный метр. Истцы обязались в течение 10 рабочих дней с даты подписания соглашения оплатить разницу стоимости, вызванную увеличением общей площади объекта долевого строительства, в сумме 406 661 рубля 70 копеек (л.д. 32).

Таким образом, ответчик передал истцам, а истцы приняли квартиру общей площадью 62,3 квадратных метров стоимостью 4 390 818 рублей 70 копеек, стоимость квартиры оплачена застройщику не полностью (л.д. 15-17).

В рамках гражданского дела по ходатайству представителя истца назначена и проведена судебная строительная экспертиза (л.д. 87-88).

Согласно экспертному заключению ..., выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Справедливость», неотапливаемое помещение в ..., расположенной по адресу: ... А, корпус 1, является лоджией, как указано в исследовательской части. ... жилом ... корпус 1 по проспекту ... с учетом площади уступов (ниш) в стенах жилого помещения (без учёта таковой), составила: с учётом площади уступов (ниш) в стенах жилого помещения 57,21 кв.м.; без учёта площади уступов (ниш) в стенах жилого помещения 56,28 кв.м. (л.д. 90-109).

Согласно договору участия в долевом строительстве общая проектная площадь передаваемого жилого помещения с учётом неотапливаемых помещений с понижающим коэффициентом составляет 56,53 кв.м.

По акту приёма-передачи от ... общая проектная площадь передаваемого жилого помещения с учётом неотапливаемых помещений составила 62,3 кв.м., в том числе общая площадь ...,3 кв.м. и площадь лоджии 6 кв.м.

Из заключения экспертов следует, что неотапливаемое помещение в квартире является лоджией.

В соответствии с пунктом 3.5 в случае увеличения общей площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной площадью, подтверждённой фактическими замерами специализированной организации, более чем на 1 кв.м., производится перерасчёт денежных средств, и участник долевого строительства обязан в течение 10 рабочих дней после подписания сторонами дополнительного соглашения к настоящему договору об изменении площади оплатить застройщику разницу стоимости в метраже из расчёта стоимости 1 кв.м., указанной в пункте 3.2 настоящего договора (70 478 рублей 63 копейки за 1 кв.м.).

Во исполнение данного пункта между сторонами подписан акт приёма-передачи от ... квартиры, согласно которому площадь передаваемой квартиры составляет 62,3 кв.м., в том числе общая площадь без учёта летних помещений 56,3 кв.м., и площадь лоджии 6 кв.м., то есть на 5,77 кв.м. больше указанного в договоре участия в долевом строительстве. Из чего следует, что стоимость квартиры составляет 4 390 818 рублей 70 копеек, стоимость застройщику оплачена не полностью.

Истцы, обратившись с настоящим иском в суд, ссылаются на то, что подписанное ими дополнительное соглашение в виде акта приёма-передачи квартиры влечёт для них неблагоприятные последствия в виде необходимости доплачивать существенную сумму стоимости за несуществующую лоджию, в связи с чем дополнительное соглашение является недействительной сделкой.

Вместе с тем, доводы истцов о наличии неблагоприятных последствий в виде доплаты стоимости квартиры не могут служить основанием для признания соглашения недействительным.

Более того, договором участия в долевом строительстве предусмотрены пунктом 3.5 условия выполнения обязательств участниками долевого строительства в случае увеличения площади жилого помещения.

Материалами дела, в том числе заключением судебной экспертизы подтверждается наличие в жилом помещении неотапливаемого помещения, что является лоджией.

Таким образом, доказательств несоответствия объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, а именно соответствие качества объекта условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям истцами не представлено. В связи с чем оснований для отказа от подписания передаточного акта у истцов не имелось.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Принимая решение об отказе в удовлетворении иска, суд исходит из того, что истцами не предоставлено доказательств, подтверждающих понуждение их к подписанию передаточного акта и нарушению каких-либо их прав, как потребителей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении иска ФИО1 и ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» о признании дополнительного соглашения недействительным отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан.

Судья подпись Молчанова Н.В.

Решение14.03.2022