Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 к ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 26 февраля 2009 года на нежилые помещения, расположенные по адресу: №175, 178, 179, 180, 181, 183, 184, 185 под литер «А», 186, 186/1, 187 лит. Под «А2», лит. «а» 33, лит. «а» 34 и лит. «а» 35 – вход в цокольный этаж, находящийся в общем пользовании, общей площадью 250,8 м2,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд и просит признать недействительным заключенный между ответчиками ФИО4 и ФИО5 договор купли-продажи недвижимого имущества от 26 февраля 2009 года на нежилые помещения, расположенные по адресу: №175, 178, 179, 180, 181, 183, 184, 185 под литер «А», 186, 186/1, 187 лит. Под «А2», лит. «а» 33, лит. «а» 34 и лит. «а» 35 – вход в цокольный этаж, находящийся в общем пользовании, общей площадью 250,8 м2.

В ходе судебного разбирательства исковые требования были уточнены, истец просит вынести решение о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества (под Литер А) №№ 175, 178, 179, 180, 181, 183, 184, 185, а так же нежилые помещения (под. лит. А) №№186, 186/1, 187 и лит. а 33, лит. а 34 и лит. а 35 – вход в цокольный этаж в общем пользовании, общей площадью 250,8 м2, расположенные по адресу: , заключенный 26 февраля 2009 г., между ФИО4 и ФИО5.

Истец – ФИО3 в судебное заседание не явилась, уведомлена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием представителя по доверенности ФИО6 (явилась).

Ответчик – ФИО4 в судебное заседание явился. Представитель ФИО4 по доверенности – ФИО7 в судебное заседание явился.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие с участием его представителя по доверенности ФИО8 (явилась).

В судебном заседании представитель истца на исковых требованиях настаивала, просила их удовлетворить в полном объеме и пояснила следующее: истец является собственником нежилых помещений, расположенных по адресу: (лит под А) № 88, 89, 91, общей площадью 41,7 м2, кадастровый номер: 23-23-20/069/2008-340, а литер а 35 находится в совместной собственности истца и ответчика ФИО4, что подтверждается соглашением участников совместной собственности о распределении долей от 17.12.2008 и так же подтверждается техническим паспортом.

26 февраля 2009 года между ответчиками ФИО4 и ФИО5 Я.Я, был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. В соответствии с данным договором продавец (ФИО4) передал покупателю (ФИО5) нежилые помещения (под Литер А) №№ 175, 178, 179, 180, 181, 183, 184, 185, а так же нежилые помещения (под. лит. А) №№186, 186/1, 187 и лит. а 33, лит. а 34 и лит. а 35 – вход в цокольный этаж в общем пользовании, общей площадью 250,8 м2, расположенные по адресу: .

О заключении указанного договора купли-продажи истцу стало известно 18.06.2011 из заказного письма ФИО4, в котором было уведомление и состоявшиеся судебные постановления по делу №2-1152/2010. Решением Ейского городского суда по делу №2-1152/2010 суд обязал произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от 26 февраля 2009 года.

В деле №2-1152/2010 истец не участвовал, в связи с чем 21.06.2011, истцом была подана кассационная жалоба на решение по делу №2-1152 и ходатайство о восстановлении пропущенного срока на подачу кассационной жалобы. Определением Ейского городского суда от 20.07.2011, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 06.09.2011 в восстановлении срока для подачи жалобы было истцу отказано, при этом суды отметили, что истец вправе обратится в суд с самостоятельным иском.

Истец основывает свои требования о признании сделки недействительной на нормах статей 253 ГК РФ, в соответствии с которой на совершение сделок с совместным имуществом требуется согласие всех участников совместной собственности. Указывает, что ее согласие на распоряжение совместной собственностью (литером а 35) при совершении сделки получено не было, что противоречит требованиям статьи 233 ГК РФ.

Так же истец ссылается на то обстоятельство, что в оспариваемом договоре не указаны данные о земельном участке, на котором расположены отчуждаемые нежилые помещения. По мнению истца, отсутствие в договоре купли-продажи недвижимого имущества данных о земельном участке противоречит нормам статей 549, 554 ГК РФ и пункту 5 статьи 1 ЗК РФ, и влечет невозможность определения объекта купли-продажи.

Истец полагает, что поскольку оспариваемый договор противоречит закону (ст. 233, 549, 554 ГК РФ), то в соответствии со статьей 168 ГК РФ такой договор является недействительным (ничтожным), в связи с чем просит суд признать оспариваемый договор недействительным.

На вопрос председательствующего о том, в случае признания сделки недействительной, имеет ли намерение истица приобрести нежилые помещения, принадлежавшие ранее ФИО4, представитель истца утвердительного ответа не дала, пояснила, что намерения истицы по поводу приобретения спорных нежилых помещений ей неизвестны.

На вопрос ФИО8 (представителя ответчика ФИО5), каким образом оспариваемый договор нарушает права и законные интересы истицы, представитель истца пояснила, что в настоящее время оспариваемый договор права и законные интересы истицы не нарушает, однако, истица опасается, что ее права могут быть нарушены в будущем ФИО5 или иным собственником, который перегородит общий вход литер а 35 или будет иным образом препятствовать истице пользоваться принадлежащими ей нежилыми помещениями. Представитель истца так же пояснил, что с ФИО4 у истицы было заключено соглашение об определении долей от 17.12.2008 в отношении общего входа литер а 35, а с ФИО5 такое соглашение не заключено, в связи с чем истица опасается, что в будущем ей будут созданы препятствия по использованию общего входа. Истец так же ссылается на Уведомление Ейского отдела УФРС о приостановлении государственной регистрации от 03.03.2011 №20/001/2011-427, согласно которому государственная регистрация прав собственности на нежилые помещения приостановлена в связи с тем, что в оспариваемом договоре купли-продажи указан литер а35, находящийся в общем пользовании, что, по мнению истицы подтверждает правомочность ее исковых требований.

Ответчик ФИО4 представил отзыв, в котором указал, что полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению по основаниям, указанным в иске. В судебном заседании ФИО4 пояснил, что при заключении оспариваемого договора купли-продажи он не ставил истца в известность о заключении оспариваемого договора и согласие истца на распоряжение совместной собственностью не получал, поскольку, договор был заключен продавцом только для вида, с целью прикрытия сделки по займу денежных средств, без намерения со стороны ФИО4 создать правовые последствия в виде перехода прав собственности на нежилые помещения к ФИО5

Ответчик ФИО4 ссылается на нормы ст. 209, 218, 253 ГК РФ, в соответствии с которыми распоряжение имуществом может осуществлять только собственник путем совершения сделок, а распоряжение совместной собственностью должно осуществляться по соглашению всех ее участников. Ответчик указывает, что поскольку согласие истца на распоряжение общей собственностью – помещением литер а 35 получено не было, и договор с истцом о продаже этого помещения ни у кого из ответчиков не заключен, то права истца заключением договора нарушены, в связи с чем оспариваемый договор противоречит закону и должен быть признан недействительным.

Так же пояснил, что сделка по продаже недвижимости была кабальной, заключенной на крайне невыгодных условиях для продавца, о чем ФИО4 представлял доказательства в дело №2-1152/2010.

Кроме того, ФИО4 просил суд приостановить производство по делу в связи с тем, что он обратился в правоохранительные органы с заявлением о мошенничестве, результаты проверки которого могут повлиять на действительность договора и решение суда.

Представитель ответчика ФИО4 – ФИО7, мнение доверителя поддержал, пояснил, что считает иск подлежащим удовлетворению по основаниям, изложенным в иске в связи с тем, что оспариваемый договор противоречит закону и заключением договора нарушены права истца. Дополнительно пояснил, что решение суда по делу №2-1152/2010 считает неверным и неисполнимым, поскольку в данном решении суда не указано, что ФИО4 обязан освободить проданные нежилые помещения. В связи с этим, по мнению представителя ответчика, названное решение суда является неправильным, поскольку Верховный Суд, давая разъяснения по аналогичным делам, указывает на необходимость решать вопрос о принудительной регистрации перехода права собственности одновременно с вопросом о выселении продавца или иных лиц из занимаемых помещений.

Представитель ответчика ФИО5 – ФИО8 исковые требования не признала. Представила возражение на иск, в котором просила суд в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. В судебном заседании пояснила, что в статье 554 ГК РФ сказано буквально следующее в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. По мнению представителя ответчика ФИО5, из буквального прочтения нормы закона следует, что закон предписывает индивидуализировать объект купли-продажи либо путем указания на его месторасположение на земельном участке, либо путем указания на его месторасположение в составе другого недвижимого имущества. То есть, способ индивидуализации зависит от объекта-купли продажи — если объектом выступает отдельно стоящее здание, то необходимо указать его расположение на земельном участке. Если же, как в данном случае, объектом купли-продажи выступают помещения в многоквартирном доме, то необходимо указать – по какому адресу находится дом, и где в этом доме находятся продаваемые помещения. Указание на адрес многоквартирного дома в договоре имеется, указание на месторасположение помещений в договоре так же имеется путем указания литеров в соответствии с техническим паспортом. Технический паспорт так же прилагается к договору. Таким образом, по мнению представителя ФИО5, объекты купли-продажи индивидуализированы в полном соответствии с требованиями статьи 554 ГК РФ и в этой части оспариваемый договор закону не противоречит.

Дополнительно пояснила, что в соответствии со статями 3 и 4 ГПК РФ, защите подлежит только нарушенное либо оспариваемое право, исходя из чего, правом на обращение в суд обладает лишь то лицо, право которого нарушено либо оспаривается. При этом, представитель ФИО5 сослалась на пояснения представителя истца, в соответствии с которыми на данный момент права истицы по пользованию общим входом не нарушены, а истица подала иск по той причине, что опасается теоретического нарушения свои прав в будущем, что не может служить основанием для обращения в суд и тем более для удовлетворения подобного иска.

Кроме того, представитель ФИО5 сослалась на нормы статьи 12 ГК РФ, которая устанавливает способы защиты прав. По мнению представителя ответчика, если в будущем будут нарушены права истицы на доступ в ее помещения в результате незаконного ограничения доступа через общий вход, то истица вправе будет обратится в суд с соответствующим негаторным иском, предметом которого является устранение нарушений не связанных с лишением владения. Если нарушения прав собственника имущества не связаны с лишением владения, то такой способ защиты прав собственника, как признание сделки недействительной в любом случае является ненадлежащим по смыслу статьи 12 ГК РФ.

Так же представитель ответчика пояснила, что собственность на литер а 35 является у сторон, по ее мнению, не совместной, а долевой. В соответствии с законом, участник долевой собственности вправе обратиться с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя, если при совершении сделки с общим имуществом не было соблюдено правило о преимущественном праве покупки, установленное статьей 250 ГК РФ. Однако, такое иск может быть подан заинтересованным лицом в течение трех месяцев с момента, как ему стало известно о совершении сделки. Истец указывает, что о совершении сделки ему стало известно 18.06.2011, в связи с чем, к моменту подачи иска трехмесячный пресекательный срок уже был пропущен. Кроме того, истец не заявил о желании приобрести спорные объекты недвижимости и не доказал, что обладает достаточными для их приобретения денежными средствами. Так же, по мнению представителя ответчика ФИО5, истица не заинтересована в исходе дела, поскольку подача иска от ее имени спровоцирована ответчиком ФИО4, который таким образом затягивает в корыстных целях исполнение решения суда о регистрации перехода права собственности. Просила в удовлетворении иска отказать в полном объеме, меры по обеспечению иска отменить.

Суд, заслушав представителя ФИО3, ФИО4 и его представителя, представителя ФИО5, изучив материалы дела считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

ФИО4 ранее оспаривал действительность указанного договора в судебном порядке по мотивам кабальности и притворности сделки и иным основаниям, однако решением суда от №2-1152/2010 в удовлетворении встречного иска ФИО4 о признании договора недействительным было отказано, судом вынесено решение о регистрации перехода права собственности на спорные помещения к ФИО5

Истица является собственником нежилых помещений, расположенных по адресу: (лит под А) № 88, 89, 91, общей площадью 41,7 м2, кадастровый номер: №. Утверждает, что литер а 35 находится в совместной собственности истца и ответчика ФИО4 В качестве доказательства права собственности ссылается на соглашение участников совместной собственности о распределении долей от 17.12.2008 и технический паспорт.

Требуя признания оспариваемого договора недействительным истица ссылается на то обстоятельство, что в оспариваемом договоре не указаны данные о земельном участке, на котором расположены отчуждаемые нежилые помещения. По мнению истца, отсутствие в договоре купли-продажи недвижимого имущества данных о земельном участке противоречит нормам статей 549, 554 ГК РФ и пункту 5 статьи 1 ЗК РФ, и влечет невозможность определения объекта купли-продажи.

Данный довод истца основан на неверном толковании норм действующего законодательства.

В статье 554 ГК РФ установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Из данной нормы следует, что закон допускает индивидуализировать объект купли-продажи двумя способами: либо путем указания на его месторасположение на земельном участке, либо путем указания на его месторасположение в составе другого недвижимого имущества. При этом, по смыслу закона, если объектом выступает отдельно стоящее здание, то необходимо указать его расположение на земельном участке. Если же, как в данном случае, объектом купли-продажи выступают помещения в многоквартирном доме, то необходимо указать – по какому адресу находится дом, и где в этом доме находятся продаваемые помещения. Указание на адрес многоквартирного дома в договоре имеется, указание на месторасположение помещений в договоре так же имеется путем указания литеров в соответствии с техническим паспортом. Технический паспорт так же прилагается к договору.

Суд так же учитывает пояснения сторон, из которых следует, что стороны не испытывают затруднений в определении объекта купли-продажи, то есть все стороны одинаково представляют себе, какие помещения были проданы по условиям договора. Разночтений и разногласий по составу, размеру, расположению или иным индивидуализирующим признакам проданных помещений у сторон не имеется.

Таким образом, доводы истца об отсутствии индивидуализации объекта купли-продажи в оспариваемом договоре не являются верными и не могут служить основанием для удовлетворения иска.

Истец ссылается на то обстоятельство, что помещение литер а 35 является совместной собственностью, что влечет обязанность получить согласие истца при продаже доли в таком помещении на основании статьи 233 ГК РФ.

С таким доводом суд не может согласиться по следующим основаниям. В соответствии с пунктом 1 статьи 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности/

В соответствии с пунктом 3 статьи 244 ГК РФ, общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Законом установлен ограниченный перечень случаев образования совместной собственности. Так, общая совместная собственность в силу закона возникает на общее имущество супругов (п. 3 ст. 33 СК РФ), общее имущество членов КФХ (пункт 3 статьи 6 Федерального закона от 11.06.2003 №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»), садоводческого товарищества (пункт 2 статьи 4 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан").

В иных случаях, прямо не оговоренных в законе, общая собственность является долевой.

Доказательств заключения брака между истцом и ответчиками не представлено, доказательств создания сторонами дела КФХ, садоводческого товарищества так же не представлено. Доказательств иных, установленных законом оснований возникновения общей совместной собственности на помещение литер а 35 так же не имеется.

Следовательно, помещение литер а 35 находится в общей долевой, а не общей совместной собственности сторон.

Исходя из этого, ссылка истца на нормы статьи 253 ГК РФ несостоятельна, поскольку в данном случае подлежат применению правила о распоряжении имуществом, находящимся в общей долевой собственности, установленные статьей 250 ГК РФ. Пунктом 3 статьи 250 ГК РФ установлено, что в случае продажи доли в праве общей долевой собственности с нарушением условий о преимущественном праве покупки (пункт 2 статьи 250 ГК РФ), участник долевой собственности вправе потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя в течение трех месяцев.

При этом, в соответствии с пунктом 14. Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъясняется, что «по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.»

Истец представил доказательство того факта, что о совершении оспариваемой сделки ему стало известно не позднее 18.06.2011, когда он получил письмо от ответчика ФИО4 Настоящий иск подан в суд 10.12.2011, то есть за пределами трехмесячного пресекательного срока, о восстановлении которого истец не ходатайствовал.

Кроме того, истец не требует перевода прав и обязанностей покупателя, а требует признания сделки недействительной, что, в соответствии с правовой позицией Пленума ВС РФ выраженной в пункте 14 вышеназванного Постановления, является основанием для отказа в иске, поскольку, гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Суд так же не может согласиться с доводами истца о том, что сохранение оспариваемого договора в силе создает угрозу нарушения прав и законных интересов истца в будущем в виде возможного создания препятствий по доступу в нежилые помещения истца путем переустройства, перепланировки или блокирования общего входа литер а 35 со стороны нового собственника.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ, судебной защите подлежат только нарушенные или оспариваемые права.

В соответствии с частью 1 статьи 3 ГПК РФ, правом на обращение в суд обладает только заинтересованное лицо, то есть такое лицо чье право нарушено либо оспаривается.

Доказательств нарушения прав истца на пользование общим помещением литер а 35 суду не представлено. Из пояснений представителя истца следует, что в настоящее время такие нарушения отсутствуют, истец лишь предполагает теоретическую возможность нарушения своих прав в будущем.

Право общей долевой собственности истца на помещение литер а 35 сторонами не оспаривается.

Суд считает, что Уведомление Ейского отдела УФРС о приостановлении государственной регистрации от 03.03.2011 №, согласно которому государственная регистрация прав собственности на проданные ФИО5 нежилые помещения приостановлена в связи с тем, что в оспариваемом договоре купли-продажи указан литер а35 не свидетельствует о нарушении или оспаривании прав истца на долю в праве общей собственности.

Названное Уведомление суд расценивает как доказательство прямо противоположного факта, а именно того факта, что уполномоченный регистрирующий орган обладает информацией о наличии у истца права долевой собственности на помещение литер а 35 и во избежание нарушения прав истца при регистрации перехода прав собственности по оспариваемому договору требует личного присутствия истца при подаче заявлении о регистрации перехода права собственности.

С мнением ответчика ФИО4 и его представителя, о том, что иск подлежит удовлетворению суд так же не может согласиться по основаниям изложенным выше.

Так же суд считает несостоятельными доводы ФИО4 и его представителя о том, что проводимая правоохранительными органами проверка заявления ФИО4 о возможном наличии фактов мошенничества со стороны ФИО5 или иных лиц при заключении оспариваемого договора может повлиять на исход рассмотрения настоящего дела по существу. ФИО4 не является истцом по настоящему иску, а истица ФИО3 свои исковые требования основывает не на наличии возможных фактов мошенничества, а на иных обстоятельствах, изложенных в иске. Кроме того, оценивая доводы ответчика ФИО4, суд учитывает, что ФИО4 ранее уже оспаривал действительность договора, и в удовлетворении иска судебными инстанциями ему было отказано.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении исковых требований ФИО3 следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО3 к ФИО4 к ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 26 февраля 2009 года на нежилые помещения, расположенные по адресу: №175, 178, 179, 180, 181, 183, 184, 185 под литер «А», 186, 186/1, 187 лит. Под «А2», лит. «а» 33, лит. «а» 34 и лит. «а» 35 – вход в цокольный этаж, находящийся в общем пользовании, общей площадью 250,8 м2 – о т к а з а т ь.

Отменить меры, принятые в обеспечение иска, снять арест наложенный определением суда от 11 октября 2011 года на нежилые помещения, расположенные по адресу: №175, 178, 179, 180, 181, 183, 184, 185 под литер «А», 186, 186/1, 187 лит. Под «А2», лит. «а» 33, лит. «а» 34 и лит. «а» 35 – вход в цокольный этаж.

Решение может быть обжаловано сторонами в Краснодарский краевой суд путем подачи жалобы через Ейский городской суд в течение 30 дней с момента изготовления решения суда в окончательной форме с 22 января 2012 года.

Председательствующий