Гражданский кодекс часть 1

с участием: представителя комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Удмуртской Республики, Министерства имущественных отношений Удмуртской Республики и Правительства Удмуртской Республики – ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Смарт Инжиниринг» об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Удмуртской Республики, восстановлении нарушенного права,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Смарт Инжиниринг» (далее – Общество) обратилось в Верховный Суд Удмуртской Республики с административным исковым заявлением об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Удмуртской Республики (далее – Комиссия), восстановлении нарушенного права в виде возложения на Комиссию обязанности повторно рассмотреть заявление Общества.

Требования мотивированы тем, что Общество является собственником объекта недвижимости – нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж № подвал, этаж №1, этаж № 2, этаж № 3, этаж № 4, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес> (далее - Объект).

Согласно выписке ЕГРН от 25 ноября 2019 года кадастровая стоимость Объекта установлена в размере <данные изъяты> рублей. Указанная кадастровая стоимость рассчитана на основании акта от 27 ноября 2018 года №502.

В соответствии с отчетом об оценке № от 29 ноября 2019 года выполненного <данные изъяты> по заказу административного истца, рыночная стоимость Объекта по состоянию на 1 ноября 2018 года составила <данные изъяты> рублей.

Для урегулирования спора Общество обратилось в Комиссию.

Решением Комиссии от 19 декабря 2019 года принято решение об отклонении заявления Общества в отношении вышеуказанного Объекта.

Общество считает, что решение Комиссии является незаконным, данным решением нарушаются его права как собственника объекта недвижимости, так как в результате завышенной кадастровой стоимости Общество вынуждено платить завышенный налог на имущество.

Общество, надлежащим образом извещенное о дате, месте и времени судебного заседания.

Представитель Комиссии, Министерства имущественных отношений Удмуртской Республики и Правительства Удмуртской Республики,– ФИО1 возражал против удовлетворения заявленных требований.

БУ УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации объектов недвижимости» представителя в судебное заседание не направило.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив и проанализировав материалы дела и представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что требования административного истца не подлежат удовлетворению, в связи со следующим.

Из материалов дела усматривается, что Общество является собственником объекта недвижимости – объекта недвижимости – нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж № подвал, этаж №1, этаж № 2, этаж № 3, этаж № 4, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес> (далее - Объект).

Согласно ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в с суде или комиссии.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии.

В течение пяти рабочих дней с даты принятия по результатам рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости соответствующего решения комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Общество обратилось в Комиссию с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости и представило отчет об оценке объекта оценки № от 29.11.2019 (далее – Отчет №), выполненный независимым оценщиком - <данные изъяты>, согласно которому рыночная стоимость Объекта по состоянию на 01.01.2018 составила <данные изъяты> рублей.

Решением Комиссии от 19 декабря 2019 года заявление Общества отклонено в связи с тем, что Отчет № не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и статьи 11 Закона об оценочной деятельности.

Данная комиссия была создана в соответствии с положениями ст.22 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», распоряжением Министерства имущественных отношений Удмуртской Республики от 04.12.2018 №2112-р «О порядке создания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Удмуртской Республики», приказом Министерства имущественных отношений Удмуртской Республики от 28 декабря 2018 года №112. Этим же приказом был утвержден состав комиссии и возложены полномочия секретаря комиссии.

Порядок работы Комиссии прописан в приказе Министерства экономического развития Российской Федерации от 17.11.2017 № 620 "Об утверждении Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости" (Зарегистрировано в Минюсте России 19.04.2018 № 50827).

Судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о нарушении порядка создания Комиссии.

В соответствии с Порядком работы Комиссии:

- заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов (п.3);

- голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя. Голосование проводится (решение принимается) по каждому объекту недвижимости отдельно. Делегирование членами комиссии своих полномочий иным лицам не допускается (п. 5);

- при поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке. Заявление об оспаривании не принимается к рассмотрению без приложения указанных в части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке документов в соответствии с частью 10 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке. В случае выявленного несоответствия заявления об оспаривании части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке комиссия в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об оспаривании информирует заявителя письмом с мотивированным обоснованием непринятия такого заявления за подписью председателя комиссии или заместителя председателя комиссии (п.9);

- в соответствии с частью 15 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке комиссия вправе принять: 1) решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; 2) решение об отклонении заявления об оспаривании (п.10).

Заседание Комиссии по рассмотрению заявления Общества было назначено на 19.12.2019 года, о чем Общество было уведомлено письмом от 10.12.2019 №, а также по адресу электронной почты представителя, указанному в заявлении от 29.11.2019.

19 декабря 2019 года на заседании Комиссии с участием 10 членов: <данные изъяты>, при секретаре <данные изъяты>, рассмотрено заявление Общества.

Из решения Комиссии от 19 декабря 2019 года следует, что принято решение об отклонении заявления Общества, так как десять присутствующих на заседании Комиссии членов проголосовали "за" - отклонение. Проанализировав названные нормы права, и установленные обстоятельства суд приходит к выводу, что заседание Комиссии от 19 декабря 2019 года являлось правомочным, так как на нем присутствовали более половины ее членов. Рассмотрение заявления Общества и голосование данной Комиссии по итогам рассмотрения заявления соответствуют названному Порядку работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденному приказом Минэкономразвития России 17.11.2017 № 620.

В обоснование принятого решения были указаны допущенные оценщиком <данные изъяты> нарушения Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Определением суда от 25 февраля 2020 года по ходатайству представителя административного ответчика – Министерства имущественных отношений Удмуртской Республики ФИО2, с целью проверки доводов о несоответствии представленного в Комиссию отчета требованиями законодательства об оценочной деятельности, назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено <данные изъяты>. На разрешение эксперта поставлен вопрос: допущено ли <данные изъяты> в отчете об оценке № от 29.11.2019 года нарушение требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Согласно заключению эксперта № от 24 апреля 2020 года эксперт пришел к следующим выводам:

- к форме отчета об оценке: нарушений требований не выявлено, отчет содержит главы в соответствии с требованиями Федерального закона и федеральных стандартов оценки, к форме отчета на бумажном носителе и в форме электронного документа замечаний нет;

- к содержанию отчета об оценке: в отчете об оценке проанализирован достаточно большой объем информации об объектах офисного и производственно – складского назначения, представленных на рынке, но информация об объектах наиболее приближенных по основным ценообразующим факторам (месторасположению и площади) не полностью отражена в отчете об оценке. Учитывая, что в составе объекта оценки имеются также торговые помещения, отсутствие анализа фактических данных о ценах по торговым помещениям является нарушением. Нарушены требования ФСО №3, п.5, п.8з и ФСО №7, п.11в, 11д. Вследствие ограниченного анализа рынка, в сравнительном подходе в качестве объектов – аналогов используются объекты недвижимости, которые не сопоставимы по местоположению, а также имеют отличия в физических характеристиках, что подтверждается валовыми корректировками, которые достигают 80%. Нарушены требования ФСО №1, п.10 и ФСО №7, п.22 б,в. Данные нарушения влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости;

- к описанию объекта оценки: выявлены следующие нарушения: отсутствует источник информации о материале основных конструктивных элементов, отсутствует расчет арендопригодной площади объекта оценки, характеристика текущего использования объекта оценки имеет неточности. Нарушены требования ст.11 Закона об оценочной деятельности, ФСО №3, п. 8ж, п.11;

- к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки: выбор методов является обоснованным, нарушений не выявлено;

- правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости: выявлены нарушения в определении факторов, влияющих на стоимость: в сравнительном подходе не верно применяется корректировка на назначение/использование объекта оценки и объектов – аналогов №2,4,5; в сравнительном подходе не проанализировано наличие обременений по объектам – аналогам №1,3; в сравнительном подходе не верно проведена корректировка на тип здания/помещения по объекту – аналогу №3; в сравнительном подходе объекты – аналоги №4, 5 имеют несопоставимое с объектом оценки техническое состояние, т.к. данные объекты не пригодны к эксплуатации без проведения ремонта (состояние объекта оценки не требует ремонта); в доходном подходе не корректно применена корректировка на площадь. Нарушены требования ФСО №7, п.22 д,е;

- допускались ли ошибки при выполнении математических действий: нарушений не выявлено;

- является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой: при определении арендопригодной площади не учитывалась площадь подвала, тогда как согласно открытым источникам информации в подвальных помещениях проведен ремонт и они также пригодны для сдачи в аренду; применение процента недозагрузки при сдаче в аренду не верно, расчет не соответствует рыночным данным; описание материала конструктивных элементов приведено без ссылки на источник информации, данная информация использована при определении срока жизни, который в дальнейшем участвует при определении ставки капитализации, таким образом, информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена; при определении ценообразующих факторов используются средние значения по России, хотя в применяемых справочниках имеются показатели по г.Ижевску. Нарушены требования ФСО №3, п.5, п.11, ФСО №7 п.23д.

Оценивая экспертное заключение, выполненное экспертом <данные изъяты>, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует положениям статьи 82 КАС РФ, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Экспертное заключение, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. В заключении эксперт ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы.

Из буквального толкования п. 15 Порядка следует, что Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в том случае, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки.

Поскольку выводы эксперта о несоответствии представленного в Комиссию отчета требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки никем не опровергнуты, оснований для вывода незаконности принятого административным ответчиком решения, у суда не имеется.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения от 24.04.2020 года №, участниками процесса не представлено.

Исходя из чего, суд не находит оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности, обладающий опытом работы и соответствующими знаниями в данной области.

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к доказательствам по делу, которые по смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ не имеют для суда заранее установленной силы, и оценивается наравне с другими доказательствами.

Исходя из вышеизложенного, основываясь на совокупном анализе представленных в материалы дела доказательств, суд считает оспариваемое решение Комиссии от 19 декабря 2019 года законным и обоснованным, принятым Комиссией в соответствии с предоставленными ей полномочиями, с соблюдением установленного для его принятия порядка (формы, сроков, оснований и процедуры), при соответствии его содержания требованиям нормативных правовых актов, регулирующих спорные правоотношения, и фактическим обстоятельствам дела.

Следовательно, ввиду признания законным оспариваемого решения, не подлежат удовлетворению и заявленные требования о восстановлении нарушенного права в виде возложения на Комиссию обязанности повторно рассмотреть заявление Общества.

Руководствуясь статьями 249, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

решил:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Смарт Инжиниринг» об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, восстановлении нарушенного права оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня составления решения судом в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Верховный Суд Удмуртской Республики.

Мотивированное решение составлено 5 июня 2020 года.

Судья О.В. Захарчук