Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Тандер» к Бюджетному учреждению Удмуртской Республики «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

АО «Тандер» обратилось в Верховный Суд Удмуртской Республики с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконными решения Бюджетного учреждения Удмуртской Республики «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, а также установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- земельного участка, с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу: <данные изъяты> по состоянию на 01 декабря 2022 года в размере его рыночной стоимости;

Административное исковое заявление мотивировано тем, что административный истец является собственником указанных выше земельных участков. Установленная в ЕГРН кадастровая стоимость: земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 20 045 295 рублей значительно превышает его рыночную стоимость по состоянию на 01 декабря 2022 года, определенную Отчетом об оценке № К-22-95-52 от 15 декабря 2022 года, в размере 7 225 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 28 138 641 рублей значительно превышает его рыночную стоимость по состоянию на 01 декабря 2022 года, определенную Отчетом об оценке № К-22-95-52 от 15 декабря 2022 года, в размере 10 149 000 рублей. Решениями БУ УР «ЦКО БТИ» от 20 января 2023 года № ОРС-18/2022/000139, № ОРС-18/2022/000138, административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости указанных земельных участков в размере их рыночной стоимости. С решениями бюджетного учреждения административный истец не согласен, считает их незаконными и необоснованными, поскольку представленные в бюджетное учреждение Отчеты об оценке соответствует всем требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки. Превышение кадастровой стоимости объектов недвижимости над их рыночной стоимостью нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение размера налоговых платежей, исчисляемых на основании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель АО «Тандер» Зафиров С.В. поддержал требования по обстоятельствам, указанным в административном иске.

В судебном заседании представитель БУ УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» - Холмогорова О.Л., против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости не возражала, но в размере, установленном заключением повторной судебной оценочной экспертизы. Просила отказать в удовлетворении административного иска о признании незаконными решений бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости.

Представитель Правительства Удмуртской Республики – Шевцов В.С. полагал возможным установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы. Просил отказать в удовлетворении административного иска о признании незаконными решений бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости.

В судебное заседание представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике, Филиала Публично - правовой компании "Роскадастр" по Удмуртской Республике, Администрация муниципального образования «Город Ижевск», Администрация муниципального образования «Город Сарапул» не явились, в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания. В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд определил дело рассмотреть по существу в отсутствие указанных лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы административного дела и предоставленные доказательства, суд приходит к следующему.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон от 31.07.2020 N 269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

Постановлением Правительства Удмуртской Республики от 23.08.2021 № 434 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» (Зарегистрировано в Управлении Минюста России по УР 24.08.2021 N RU18000202100794) устанавливает дату перехода к применению на территории Удмуртской Республики положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2022 года.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5). Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Поскольку Удмуртская Республика перешла на новый порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной, то применяется ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, поэтому в судебном порядке оспорить можно только решение, которое бюджетное учреждение приняло по заявлению установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

23 декабря 2022 года в БУ УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» поступили заявления АО «Тандер» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты> в размере их рыночной стоимости.

К указанным заявлениям в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявителем был приложен отчет об оценке от 15 декабря 2022 года №К-22-95-52, выполненный оценщиком занимающимся частной практикой Кондратьевым Евгением Павловичем, рыночная стоимость вышеуказанных объектов недвижимости составила: земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 7 225 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 10 149 000 рублей по состоянию 01 декабря 2022 года.

20 января 2023 года БУ УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» приняты решения № ОРС-18/2022/000138 и № ОРС-18/2022/000139 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили: использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

27 января 2023 года, с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, АО «Тандер» обратилось в суд с настоящим административным иском.

Анализируя вышеуказанные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», суд полагает, что оспариваемое решение было принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В обоснование заявленных требований административный истец представил в суд отчет об оценке от 15 декабря 2022 года №К-22-95-52, оценщиком занимающимся частной практикой Кондратьевым Евгением Павловичем, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости:

с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 7 225 000 рублей;

с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу: <данные изъяты>», по состоянию на 01 декабря 2022 года составила 10 149 000 рублей.

В случае, когда лица участвующие в деле возражают против удовлетворения заявленных требований, они обязаны доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы (часть 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Статьёй 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что, если возникли сомнения в обоснованности Отчёта об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, суд выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Определением Верховного Суда Удмуртской Республики от 09 марта 2023 года удовлетворено ходатайство представителей БУ УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества», АО «Тандер», по настоящему административному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «Регион» эксперту Собину Ивану Леонидовичу, адрес нахождения организации: г. Ижевск, ул. Ленина, д. 30а.

Экспертом Собиным И.Л., работником Общества с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «Регион», проведена судебная оценочная экспертиза, о чём составлено заключение № 5355/Э от 28 апреля 2023, согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости:

с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу: <данные изъяты> по состоянию на 01 декабря 2022 года составила 37 627 000 рублей;

с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу: <данные изъяты> по состоянию на 01 декабря 2022 года составила 31 667 000 рублей.

По итогам проверки Отчета об оценке от 15 декабря 2022 года № К-22-95-52, выполненного оценщиком занимающимся частной практикой Кондратьевым Евгением Павловичем, эксперт пришел к следующим выводам:

Выявлены нарушения требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ; нарушение федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке; нарушение описания объекта оценки; нарушение методов расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки; нарушение при определении факторов, влияющих на стоимость объекта оценки и другие.

Поскольку заключение эксперта ООО «Агентство оценки «Регион» Собина И.Л. содержит методологические нарушения в части указания описания объекта оценки, анализа рынка, выбора объектов-аналогов, что впоследствии привело к неверному определению корректировок, суд в соответствии с частью 3 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации назначил по делу повторную судебную экспертизу, производство которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Кром».

Экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Кром» проведена судебная оценочная экспертиза, о чём составлено заключение от 25 августа 2023 года № 035Н-08, согласно которому рыночная стоимость объекта с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 21 191 000 рублей по состоянию на 01 декабря 2022 года, с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 25 846 000 рублей по состоянию на 01 декабря 2022 года.

При ответе на поставленный вопрос № 2 Эксперт пришел к следующим выводам:

- выявлены нарушения в части задания на оценку, тем самым нарушены следующие требования федеральных стандартов оценки – п.3.2. ФСО IV, п.3.3 ФСО IV, п.3.4 ФСО IV, п.3.8 ФСО IV, п.3.9 ФСО IV;

- в сведениях об оценщике отсутствует обязательная информация, нарушены требования п.7.4 ФСО VI;

- в сведениях о заказчике отсутствует обязательная информация, нарушены требования п.7.5 ФСО VI;

- оценка выполнена по федеральным стандартам оценки, утратившим силу, нарушены требования статьи 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ и требования п.7.9 ФСО VI;

- выявлены нарушения в части точного описания объектов оценки. Нарушены требования статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ и требования п.7.10 ФСО VI;

- оценщик не проводит осмотр объектов оценки, нарушены требования п.5 ФСО №7;

- выявлены нарушения в части содержания анализа рынка объектов оценки, тем самым нарушены требования п.7.12 ФСО VI, п.10 ФСО №7, п.11 ФСО №7;

- анализ наиболее эффективного использования проведен некорректно, нарушены требования п.20 ФСО №7;

- описание процесса оценки (подходов к оценке) осуществляется на основании ФСО №1, который на дату отчета утратил силу, поэтому описание процесса оценки не соответствует действующим федеральным стандартам оценки, нарушен требования п.7.13 ФСО VI;

- допущены нарушения при применении сравнительного подхода к оценке объектов оценки, а именно при выборе аналогов, при сравнении объекта оценки и аналогов, при применении корректировок ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. Таким образом, нарушены требования федеральных стандартов оценки – п.7.13 ФСО VI, п.п.5, 9.2, 9.3, 9.4, 7.2, 7.3, 9.5, 10.1, 10.2 ФСО V, п.п.15,22б, 22в, 22д, 22е ФСО №7;

- допущены нарушения при отражении информации, существенной для определения стоимости объектов оценки, информация в отчете допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение, чем нарушены требования статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ и требования п.2 ФСО VI;

- часть используемой в отчете информации является непроверяемой на предмет доступности на дату оценки, нарушены требования п.12 ФСО III, п.7.3 ФСО V, п.8 ФСО VI.

Правильность выводов эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Оценив экспертное заключение от 25 августа 2023 № 035Н-08, составленное экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Кром», по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд считает его достоверным, оснований не доверять выводам эксперта, не имеется.

При этом суд исходит из того, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта; соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон № 73-ФЗ), противоречий которому судом не установлено.

Заключение содержит исчерпывающие ответы на все поставленные судом вопросы, в том числе описание объектов оценки, объектов-аналогов, методику отбора последних, аргументацию применения необходимых корректировок.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к доказательствам по делу, которые по смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не имеют для суда заранее установленной силы, и оценивается наравне с другими доказательствами.

В соответствии с Федеральным законом № 73-ФЗ судебная экспертиза – это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены судом перед экспертом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

В силу статьи 25 вышеназванного Федерального закона № 73-ФЗ в заключение эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием применённых методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам; должны быть приложены иллюстрирующие его материалы.

Профессиональное суждение эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Кром» относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведёнными расчётами. Итоговый вывод о величине рыночной стоимости объектов недвижимости не является произвольным и не вызывает сомнений, поскольку основан экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик, расчётных показателей стоимости и корректировок.

Эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки (ФСО); его заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих его количественные и качественные характеристики; определение рыночной стоимости путем обобщения результатов расчета рыночной стоимости тремя подходами приведено в соответствующей таблице, является мотивированным и корректным; в целях анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта, экспертом произведен расчет весовых коэффициентов, отражающих долю каждого из использованных подходов и методов в определении итоговой стоимости.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведённых исследований является ясным и понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с доказательствами, представленными в материалы дела.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения от 25 августа 2023 № 035Н-08, составленное экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Кром», участниками процесса не представлено.

Исходя из чего, суд не находит оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности, обладающий опытом работы и соответствующими знаниями в данной области.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представленные административным истцом отчет об оценке от 15 декабря 2022 года №К-22-95-52, выполненный оценщиком занимающимся частной практикой Кондратьевым Евгением Павловичем, не может быть признан судом надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим установленную оценщиком итоговую величину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, поскольку данные отчеты вызывают сомнения в правильности выводов оценщика.

Указанные выше нарушения оказали влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.

В связи с вышеизложенным, отчет об оценке от 15 декабря 2022 года №К-22-95-52, оценщиком занимающимся частной практикой Кондратьевым Евгением Павловичем не может быть положен в основу решения, поскольку опровергается заключением эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Кром».

Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, предельно ясны и обоснованы обстоятельствами, исследованными экспертом, и не содержат противоречий.

Заключение эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Кром» отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Кроме того, в судебном заседании был допрошен эксперт ООО «Кром» Городилова Е.В., проводившая экспертизу, которая ответила на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным заключением, а также относительно доводов, изложенных представителем АО «Тандер» в ходатайстве о назначении дополнительной судебной экспертизы.

По объекту с кадастровым номером <данные изъяты> пояснила, что в возражении административный истец ссылается на издание «Справочник Оценщика недвижимости – 2020», тогда как экспертом в расчетах не применяется данное издание, то есть возражение не обосновано и вводит в заблуждение. В возражении не приведены аналоги, которые наиболее подходят по площади, что также подтверждает необоснованность возражения.

Подобранные экспертом аналоги имеют несущественное отличие в площади (1,5-2,5 раза) и корректировки на площадь имеют незначительную величину (стр. 90 экспертизы): аналоги №№1,2,3 - -4% (или коэффициент 0,96), аналог №4 – +2% (или коэффициент 1,02). Расчет корректировки производился с применением зависимости удельной цены и площади земельного участка, по данным издания «Справочник Оценщика недвижимости – 2022» «Земельные участки. Часть II», под редакцией Лейфера Л. А., Нижний Новгород, 2022 год. Согласно информации из указанного справочника, разница в площади объекта оценки и аналогов не является критичной.

Выбор аналогов подробно описан в рамках анализа рынка недвижимости (стр. 52-56 экспертизы), все аналоги, как и объект оценки расположены в градостроительной зоне ПД1– зона многофункциональной производственной, коммунальное и общественно-деловой застройки, то есть объекты относятся к одному сегменту рынка и имеют сопоставимые функциональные характеристики, так как основные и условно-разрешенные виды использования в зоне расположения являются идентичными.

В целом замечание вводит в заблуждение, так как экспертом на стр. 87-88 подробно обосновывается влияние разрешенного использования земельного участка на стоимость, а также применяются корректировки на вид разрешенного использования, которые учитывают отличие разрешенного использования объекта оценки и аналогов.

Аналоги №№2,3 имеют сопоставимое с объектом оценки разрешенное использование, предполагающее коммерческую (торгово-офисную или общественно-деловую) застройку, поэтому корректировка не применяется. По аналогам №№1,4 выявлена необходимость внесение корректировки, которая определялась по данным исследования, проведенного специалистами Некоммерческой организации Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт», по состоянию на 01.10.2022. Для аналога №1 корректировка составляет +10% (или коэффициент 1,10); для аналога №4 – корректировка +37% (или коэффициент 1,37).

Таким образом, экспертом подробно анализируется вид разрешенного использования объектов и вносятся необходимые корректировки на имеющиеся отличия в виде разрешенного использования объекта оценки и аналогов.

На стр. 90 экспертизы экспертом отмечается, что скорректированная цена аналога №2 имеет значительное отличие от скорректированных цен, полученных по другим аналогам. Учитывая имеющиеся различия, скорректированные показатели цены аналогов проверены на вариативность (степень отличия). При проверке на вариативность экспертом сделан вывод об исключении аналога №2 из расчетов (не соответствует условию однородности). То есть для расчета рыночной стоимости объекта оценки используются скорректированные цены аналогов №№1,3,4, которые соответствуют условию однородности (подтверждается расчетами на стр. 90-91 экспертизы).

По объекту с кадастровым номером <данные изъяты> пояснил, что в возражении истец ссылается на издание «Справочник Оценщика недвижимости – 2020», тогда как экспертом в расчетах не применяется данное издание, то есть возражение не обосновано и вводит в заблуждение. Также необходимо отметить, что в возражении не приведены аналоги, которые наиболее подходят по площади, что также подтверждает необоснованность возражения.

В целом необходимо отметить, что корректировки на площадь имеют незначительную величину (стр. 107 экспертизы): аналоги №№1,3 - -12% (или коэффициент 0,88), аналог №2 - -14% (или коэффициент 0,86), аналог №4 – -9% (или коэффициент 0,91). Расчет корректировки производился с применением зависимости удельной цены и площади земельного участка, по данным издания «Справочник Оценщика недвижимости – 2022» «Земельные участки. Часть II», под редакцией Лейфера Л. А., Нижний Новгород, 2022 год. Согласно информации из указанного справочника, разница в площади объекта оценки и аналогов не является критичной (резко отличающейся).

Выбор аналогов подробно описан в рамках анализа рынка недвижимости (стр. 57-58 экспертизы), все аналоги, как и объект оценки относятся к одному сегменту рынка.

В целом замечание вводит в заблуждение, так как экспертом на стр. 106 подробно обосновывается влияние разрешенного использования земельного участка на стоимость, а также применяются корректировки на вид разрешенного использования, которые учитывают отличие разрешенного использования объекта оценки и аналогов.

Аналоги №№1,2 имеют сопоставимое с объектом оценки разрешенное использование, предполагающее коммерческую (торгово-офисную) застройку, поэтому корректировка не применяется. По аналогам №№3,4 выявлена необходимость внесение корректировки, которая определялась по данным издания «Справочник Оценщика недвижимости – 2022» «Земельные участки. Часть II», под редакцией Лейфера Л. А., Нижний Новгород, 2022 год. Для аналога №3 корректировка составляет +23% (или коэффициент 1,23); для аналога №4 – корректировка также +23% (или коэффициент 1,23).

На стр. 108 скорректированные показатели цены аналогов проверены на вариативность (степень отличия). При проверке на вариативность экспертом сделан вывод об однородности скорректированных цен аналогов (соответствуют условию однородности), поэтому все аналоги используются при определении рыночной стоимости объекта оценки (подтверждается расчетами на стр. 108 экспертизы).

Доказательства, подтверждающие недостоверность заключения эксперта, отсутствуют.

Нарушения, оказывающие влияние на рыночную стоимость объектов исследования, также отсутствуют.

Заключение эксперта от 25 августа 2023 года № 035Н-08 обоснованно, объективно и достоверно, и выполнено в соответствии с пунктом 2 статьи 49 Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации и статей 4, 8, 16 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

Вместе с тем, в данном случае требования административного истца подлежат удовлетворению в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере равном его рыночной стоимости. Однако размер кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером <данные изъяты> устанавливается равным его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Кром», как наиболее достоверный.

Учитывая, что согласно заключения эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Кром» рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> превышает его кадастровую стоимость, необходимо отказать в удовлетворении заявленных требований в этой части, поскольку правовое положение налогоплательщика при рассмотрении спора, возбужденного в целях улучшения его налогового статуса, по смыслу налогового законодательства, не может быть ухудшено.

При таком положении суд, отказывая в удовлетворении административного искового заявления в названной части требований, полагает установленный размер кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, отвечающим интересам налогоплательщика, иной размер рыночной стоимости в пределах кадастровой стоимости не доказан.

Указанные в экспертном заключении нарушения, допущенные при составлении отчета, были отражены в оспариваемых решениях от 20 января 2023 года БУ УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» № ОРС-18/2022/000138 и № ОРС-18/2022/000139.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления АО «Тандер» у БУ УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном конкретном случае оспариваемые решения БУ УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» соответствуют нормативным правовым актам, прав и законных АО «Тандер» не нарушают.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемых решений от 20 января 2023 года БУ УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» № ОРС-18/2022/000138 и № ОРС-18/2022/000139 незаконными отсутствует, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении требований Акционерного общества «Тандер» о признании незаконными решений Бюджетного учреждения Удмуртской Республики «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» от 20 января 2023 года № ОРС-18/2022/000138 и № ОРС-18/2022/000139 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> по состоянию на 01 декабря 2022 года в размере его рыночной стоимости, отказать.

Административное исковое заявление Акционерного общества «Тандер» к Бюджетному учреждению Удмуртской Республики «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>», по состоянию на 01 декабря 2022 года в размере его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> по состоянию на 01 декабря 2022 года в размере его рыночной стоимости, равной 25 846 000 рублей.

Датой подачи заявления Акционерного общества «Тандер» об оспаривании решений Бюджетного учреждения Удмуртской Республики «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» считать 27 января 2023 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции, через суд принявший решение, в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Резолютивная часть решения изготовлена в совещательной комнате.

Решение в окончательной форме принято 19 октября 2023 года.

Судья А.Р. Габдрахманов

Копия верна: судья А.Р. Габдрахманов