Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ООО «Победа» к ФИО4, ФИО5 и ФИО6 и ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя с ФИО2 на ООО «Победа» по договорам купли-продажи по договорам купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 42 676 993 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Воронежская область, Терновский район в юго-западной части кадастрового района; заключенными 15 июля 2019 года между ФИО4, ФИО5, ФИО6 и ФИО2,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Победа» по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 16.02.2009 года является арендатором земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования общей площадью 42 676 993 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Воронежская область, Терновский район в юго-западной части кадастрового района. Также ООО «Победа» является участником долевой собственности на указанный земельный участок.

23 октября 2019 года ООО «Победа» стало известно, что в ЕГРН зарегистрирован переход права собственности на 1/769, 3/769 и 1/769 доли в праве общей долевой собственности на этот земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от одних правообладателей к другому ФИО2 Переход права на 3/769 долю зарегистрирован в ЕГРП на основании договора купли-продажи № 1, заключенного 15.07.2019 года между участниками долевой собственности ФИО4 и ФИО2, на 1/769 долю на основании договора купли-продажи № 2, заключенного 15.07.2019 года между участниками долевой собственности ФИО6 и ФИО2, на 1/769 долю на основании договора купли-продажи № 3, заключенного 15.07.2019 года между участниками долевой собственности ФИО5 и ФИО2. Номера регистрации соответственно № от 26.07.2019 года, № от 26.07.2019 года и № от 26.07.2019 года.

Считая, что действия продавцов ФИО4, ФИО6 и ФИО5 по продаже принадлежащих им долей в праве долевой собственности на земельный участок ФИО2 противоречат п. 5 ст. 79 ЗК РФ, Федеральному закону от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 06.06.2019) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", так как ООО «Победа» как сельскохозяйственная организация - арендатор, использующий этот земельный участок по договору аренды, на основании п. п. 4 п. 3 ст. 1 указанного Федерального законапреимущественное право перед другими участниками долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, кроме это, право арендатора закреплено а абзаце 4 п. 4.1 и в абзаце 4 п. 4.4 Договора аренды от 16 февраля 2009 года, ООО «Победа» обратилось с настоящим иском, просит применить аналогию закона, на основании ст. 250 ГК РФ просит перевести права и обязанности по договорам купли-продажи № 1, № 2 и № 3, заключенным 15.07.2019 года, с ФИО2 на ООО «Победа» и исключить из ЕГРН записи регистрации № и № от 26.07.2019 года.

В целях обеспечения иска и выплате покупателю ФИО2 понесенных им расходов на покупку земельных долей в случае удовлетворения иска, ООО «Победа» платежным поручением № 679 от 20.12.20019 года на лицевой счет Управления Судебного департамента в Воронежской области перечислены 920 000 рублей (л. д. 140).

В судебном заседании представитель истца ООО «Победа» ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме, просит их удовлетворить на основании представленных доказательств.

В письменном возражении на исковое заявление ответчикФИО2 просит в иске ООО «Победа» отказать, так в п.п. 4 п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 06.06.2019) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", так как ООО «Победа» закреплено преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности, то имеют равные права на покупку долей.

Согласно п. 1 ст.12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 06.06.2019) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. (п. 2 ст. 12 Закона)

При этом извещать других участников долевой собственности, а также сельскохозяйственную организацию, использующую земельный участок, находящийся в долевой собственности, об отчуждении доли не требуется.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. (ч. 2 ст. 250 ГК РФ)

Согласно указанной нормы права, извещать в письменной форме остальных участников долевой собственности на объект недвижимости и арендатора требуется только при отчуждении доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, третьим лицам, не являющимися участниками долевой собственности.

В данном случае участники долевой собственности ФИО4, ФИО6 и ФИО5 продали принадлежащие им доли другому участнику долевой собственности на этот земельный участок ФИО2, поэтому извещать в письменной форме ООО «Победа» о предстоящих сделках не нужно.

На основании п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Так как земельные доли проданы другому участнику долевой собственности, преимущественное право покупки нарушено не было, поэтому п. 3 ст. 250 ГК РФ не может быть применен.

Аналогия закона в данном случае не может быть применена в силу п. 1 ст. 6 ГК РФ, так как правоотношения по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на земельный участок другому участнику долевой собственности урегулированы законом.

Положения абзаца 4 п. 4.1 и абзаца 4 п. 4.4. Договора аренды от 16 февраля 2009 года, являются ничтожными в силу п. 2 ст. 168 УК РФ, так как противоречат ст.12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 06.06.2019) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", и не могут быть применены при разрешении данного спора.

(л. д. 120-123)

Ответчик ФИО5 в письменном возражении на исковое заявление просит в иске отказать, так как договор купли-продажи земельной доли, заключенный между ним и ФИО2, соответствует нормам Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 06.06.2019) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ст. 209.241-242 ГК РФ ФИО2 является участиком общей долевой собственности на земельный участок, поэтом имеет право преимущественной покупки. Законность совершенной сделки подтверждена госрегистратором Управления Росреестра по Воронежской области, который провел правовую экспертизу представленного договора и зарегистрировал сделку в ЕГРН. (л. д. 142-143).

Ответчики ФИО4, ФИО6 и ФИО5 надлежащим образом извещены о дне, времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились На основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО3 в судебном заседании исковые требования ООО «Победа» не признали, считают их не законными и не обоснованными, просят в удовлетворении иска отказать по основаниям, изложенных в возражениях на иск.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, изучив доводы искового заявления и возражений на него, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования ООО «Победа» удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Считаю, что истцом ООО «Прбеда» не представлено достаточно относимых, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих обоснованность заявленных им исковых требований.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).

В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с пунктом 4 этой же статьи оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Как указано в пункте 1 статьи 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется. (п. 2 ст. 12 Закона)

Таким образом, Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности шести и более лиц.

В судебном заседании установлено, что между продавцами ФИО4, ФИО6, ФИО5 с одной стороны и покупателем ФИО2 с другой заключены 15.07.2019 года 3 договора купли-продажи 5/769 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования общей площадью 42 676 993 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Воронежская область, Терновский район в юго-западной части кадастрового района, арендатором которого является ООО «Победа», право ФИО2 на приобретенные доли зарегистрировано в ЕГРН 26.07.2019 года (л. <...>).

При этом все они являлись участниками общей долевой собственности на этот земельный участок, что подтверждается протоколом общего собрания участников долевой собственности от 24.08.2018 года с приложенным списком (л. д. 62-85). Указанное обстоятельство, безусловно, свидетельствует об отсутствии нарушений действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения при совершении обжалуемых сделок купли-продажи.

В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении; продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

На основании п. 3. ст. 250 ГК РФ - при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается (п. 4 названной правовой нормы).

Право преимущественной покупки доли, исходя из смысла п. п. 4 п. 3 ст. 1 и ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" принадлежит и сельскохозяйственной организации, использующей данный земельный участок, каковым и является ООО "Победа", однако, преимущество перед другими участниками долевой собственности на первоочередной выкуп земельных долей не ООО "Победа", имеет, о чем прямо указано в ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому положения ст. 250 ГК РФ к данным правоотношениям не применимы.

Не применимы положения ст. 250 ГК РФ к данным правоотношениям и по аналогии закона, так как в силу п. 1 ст. 6 ГК РФ аналогия закона применяется, если отношения прямо не урегулированы законодательством, а отношения по продаже долей участниками долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения без выделения земельного участка в счет этих земельных долей другому участнику долевой собственности, прямо урегулированы ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Доводы ООО "Победа» на нарушение его прав арендатора со ссылкой на условия договора аренды от 16.02.2009 года (л. д. 26-29) несостоятельны.

Во - первых, условие пункта 4.1 Договора от 16.02.2009 года, на которые ссылается истец, предусматривающие право арендатора на первоочередной выкуп земельных долей при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами и на условие пункта 4.4, обязывающие арендодателей обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права выкупа земельных долей при прочих равных условиях перед другими лицами явно противоречат положениям ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и п. 4 ст. 250 ГК РФ, устанавливающего, что уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 16.02.2009 года, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поэтому считаю, что условия, закрепленные в п. 4.1 и п. 4.4 договора аренды от 16.02.2009 года в силу указанных норм закона являются ничтожными, так как противоречат ст. 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и п. 4 ст. 250 ГК РФ, следовательно, не влекут никаких юридических последствий.

Поэтому утверждение представителя истца ФИО1 о том, что эти условия договора действуют, так как не оспорены ответчиками в судебном порядке, отвергаются судом.

Во - вторых, названные условия договора аренды от 16.02.2009 года не были приняты на общем собрании участников долевой собственности от 22 июня 2008 года, что усматривается из протокола собрания (л. д. 154-163), на котором решался вопрос о заключении договора аренды с истцом, следовательно, представитель арендодателей ФИО7, уполномоченная на этом собрании от их имени, в данном случае действовала при заключении договора с превышением полномочий и с нарушением требований ст. 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", регулирующей особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности.

Кроме того, ответчики ФИО5 и ФИО2 пояснили в судебном заседании, что с условиями договора аренды от 16.02.2009 года арендодателей не знакомили, поэтому они не знали условий и не могли знать об этих условиях договора, на нарушение которых ими ссылается истец.

По смыслу ч. ч. 2, 3 ст. 36 Конституции Российской Федерации - владение, пользование и распоряжение землей осуществляется их собственниками свободно, не нарушая права и законные интересы иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Таким образом, условия договора аренды от 16.02.2009 года, закрепленные в п. 4.1 и п. 4.4, неприменимы к спорным правоотношениям в силу их ничтожности, в связи с чем следует руководствоваться нормами федерального законодательства, а именно ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 года N 101-ФЗ (ред. от 06.06.2019 г.) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", регулирующей продажу участниками долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения своих земельных долей без выделения земельного участка в счет своих земельных долей.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ООО "Победа" как сельскохозяйственная организация, использующая по договору аренды земельный участок, находящийся в долевой собственности, не имеет преимущественного права покупки долей в этом земельном участке по отношению к другим участникам долевой собственности, поэтому в иске следует отказать.

На основании ч. 3 ст. 144 ГПК РФ, в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда.

Так как в иске ООО «Победа» отказано, по вступлению решения суда в законную силу ООО «Победа» следует возвратить 920 000 рублей, перечисленные на лицевой счет Управления Судебного департамента в <адрес>.

На основании изложенного, руководствуясь ч. 3 ст. 173, ст. 194-197, абзацем 2 ч. 4 ст. 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственность «Победа» полностью отказать.

Денежные средства в сумме 920 000 (девятьсот двадцать тысяч) рублей, внесенные Обществом с ограниченной ответственностью «Победа» на лицевой счет Управления Судебного департамента в <адрес> в обеспечение иска на основании определения Грибановского районного суда Воронежской области от 18 декабря 2019 года, по вступлению решения суда в законную силу возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Победа».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, с подачей жалобы через Грибановский районный суд.

Председательствующий п/п В. Е. Шехеров