Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 ФИО8 к ООО «ЖКС-Сибирь», ОАО АК «БайкалБанк» о признании недействительным договора ипотеки 1/65 доли подземной автостоянки,

У С Т А Н О В И Л А:

Истец обратился в суд с данным иском, указав, что 02.04.2008г. между ним и ООО « ЖКС Сибирь» был заключен предварительный договор № Г/-49 о заключении договора купли- продажи части нежилого помещения- подземной автостоянки по адресу: <...> А. в тот же день ими подписан передаточный акт парковочного места №ФИО10. После чего им была внесена денежная сумма в размере 550000 рублей. 11.06.2008г. был заключен договор купли- продажи парковки между ним и ООО « ЖКС Сибирь». Считает. что данный договор отражает в себе все существенные условия, предъявляемые к данному виду договоров. При обращении к ООО « ЖКС Сибирь» об исполнении обязательство по государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное им имущество, получил предложение подождать, когда все 65 долей в праве будут Ответчиком реализованы. Летом 2009г. он узнал, что 09.07.2008г. между ООО «ЖКС-Сибирь» (залогодателем) и ОАО АК «БайкалБанк» (залогодержателем) был заключен договор № 13-16/26 об ипотеке (залоге недвижимости), по условиям которого, залогом недвижимости ( офис, расположенный на 1-м этаже по адресу: г.Улан-Удэ, ул.ФИО11, 28 «а» и подземная автостоянка, общей площадью 2 286,40 кв.м., расположенная в подвале по адресу: <...> «а») обеспечивалось исполнение обязательств заемщика ООО « ЖКС Сибирь». Свои обязанности, согласно ст. 549 ГК РФ, по заключенному договору купли- продажи он исполнил. В соответствии с п.1 ст. 551 ГК РФ, установлена обязательность гос. регистрации перехода права собственности на недвижимость. Недвижимое имущество было ему передано, он владеет им, пользуется, несет бремя содержания имущества. Считает, что как приобретатель имущества, может защищать свои права, как собственник. Просит признать в силу ст. 174 ГК РФ названный договор ипотеки недействительным в части 1/65 доли в праве общей собственности на подземную автостоянку. Кроме того, в соответствии со ст. 69 ФЗ №102 от 16.07.1998г. « Об ипотеке», ст. 340 п.3 ГК РФ, ипотека здания, сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. На момент заключения договора ипотеки, земельный участок. На котором расположена подземная автостоянка по договору аренды принадлежал ответчику ООО « ЖКС Сибирь». Соответственно, должен был быть передан ОАО АК Байкалбанк вместе с поземной автостоянкой. Если же по договору ипотеки передается только недвижимое имущество, а земельный участок, либо право его аренды не является предметом залога, такой договор является недействительным в силу требований ст. 168 ГК РФ.

Истец ФИО2 ФИО13. в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствии.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 ФИО14., действующая на основании доверенности, поддержала заявленные исковые требования.

Представитель ответчика ОАО АК «БайкалБанк» ФИО4 ФИО15. в судебном заседании исковые требования не признала, представив письменный отзыв, а также пояснила, что продавец до государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, но и после передачи покупателю недвижимого имущества не вправе распоряжаться этим недвижимым имуществом. Полномочия лица, действующего от ООО «ЖКС-Сибирь» были ограничены, о чем банк не мог не знать. Не согласна с мнением истца, что заключение договора об ипотеки здания, сооружения без ипотеки земельного участка является нарушением ст.69 ФЗ «Об ипотеке». Основным вопросом, подлежащим оценке, является вопрос о допустимости совершения сделок с имуществом после того, как в отношении этого имущества заключен договор купли-продажи, но право собственности на проданное имущество еще не перешло к покупателю. Договор купли-продажи, а также другие договоры о передаче вещи в собственность не переносит право собственности в момент заключения самого договора, а только создает обязательство для покупателя выплатить деньги, а для продавца передать вещь. Пока обязательство в части передачи вещи не исполнено, право собственности, по общему правилу, остается у продавца. Этот разрыв между моментом возникновения обязательства по передаче вещи и моментом возникновения права собственности у покупателя прямо вытекает из ст.223 ГК РФ, которая формулирует общее правило, что право собственности возникает в момент передачи вещи, а для имущества, права на которое подлежат государственной регистрации - в момент регистрации. В силу ст. 335 ГК РФ, для действительности залога достаточно, чтобы залогодатель был собственником вещи. Никаких изъятий на тот случай, когда собственник имеет обязательства по поводу вещи перед третьими лицами в ст.335 ГК РФ, как и в иных нормах о залоге, не имеется. П.2 ст.551 ГК РФ запрещает кому-либо во всех случаях, когда обсуждается ситуация, в которой собственник недвижимости совершает несколько сделок со своей вещью с третьими лицами, ссылаться на его обязательства, возникшие из ранее совершенной продажи этой вещи, но до регистрации перехода права собственности на нее. Вопреки этому ясному запрету истец в своем иске как раз и ссылается на ранее совершенную продажу для признания недействительной последующей сделки залога с третьим лицом. Ст. 174 ГК РФ влечет только оспоримость сделки, тогда как истец требует признать договор залога ничтожным. Согласно ст. 168 ГК РФ недействительная сделка не может быть одновременно ничтожной и оспоримой. У оспоримых и ничтожных сделок различны как основания недействительности, так и способы защиты нарушенного права. Залогодатель действовал через свой исполнительный орган - генерального директора - на основании устава ООО «ЖКС-Сибирь». Никаких ограничений полномочий в этом уставе в части передачи имущества в залог не существует. Лишен смысла и тот довод истца, что кредитор (залогодержатель) не мог не знать о ранее совершенной купле-продаже, поскольку общеизвестно, что автостоянка обычно используется жильцами дома. Осведомленность третьих лиц о том, что собственник имеет обязательства, вытекающие из продажи перед иным лицом, не влияет на иные сделки собственника (п. 2 ст. 551 РФ). Поэтому, даже если бы залогодержатель знал о договорах купли-продажи долей, это никак не повлекло бы недействительности договора залога (ипотеки). Кроме того, ссылка истца на пункт 3.1.3. договора, из содержания которого якобы следует запрет на распоряжение ООО «ЖКС-Сибирь» долей вправе, необоснованна по причине отсутствия этого пункта в договоре. Истец не подтвердил, что банк знал именно о договорах купли-продажи доли истца. Банк, напротив, уверен, что эти договоры заключены задним числом и он, поэтому не только не знал о них, но и заведомо не мог знать. Полагает, что истец ошибается в части того, что касается ссылки на ст. 69 ФЗ «Об ипотеке», предписывающей одновременно с залогом здания или сооружения закладывать право на земельный участок, на котором оно находится. Истец не предоставил каких-либо доказательств имеющихся прав ООО «ЖКС-Сибирь» на земельный участок под зданием, предметом залога (ипотеки) является не здание или сооружение, а помещение (автостоянка) в здании. Никакого отдельного земельного участка, на котором находится автостоянка как помещение, быть не может, потому что автостоянка находится в здании (доме), а не на земельном участке. Земельный участок входит в состав общего имущества, принадлежащего всем собственникам помещений в жилом доме в силу ст. 36 ЖК РФ и не может быть предметом ипотеки одного из этих помещений. Не предусмотрена законом и ипотека доли в праве на общее имущество в доме. В силу ст.290 ГК РФ, ст.36 ЖК РФ, право общей собственности на общее имущество в доме следует за помещением без дополнительных сделок. Непонятно, в чем состоит интерес истца, требующего, чтобы у него как собственника квартиры забрали право на земельный участок, на котором находится дом, при ипотеке одного из помещений в его доме. Между тем, признание сделки ничтожной возможно только в силу заявления, сделанного действительно заинтересованным лицом (ст. 166 ГК РФ). Приведенные доводы, бесспорно, свидетельствуют о том, что выше обозначенный договор залога (ипотеки) является законным, а исковое заявление необоснованным. Перед заключением договора ипотеки ОАО АК « Байкалбанк» осматривал подземную стоянку, но о « физических лицах» им стало известно в мае 2009г. С 09.07.2008г. ОАО АК « Байкалбанк» подземной стоянкой не владеет, но она находится в обеспечении. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель ответчика ООО «ЖКС-Сибирь» в судебное заседание не явился по неизвестной суду причине, надлежаще извещен о времени, места рассмотрения гражданского дела. Суд с согласия участников процесса считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствии не явившегося представителя ООО «ЖКС-Сибирь».

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что 02.04.2008г. между продавцом и покупателем заключался предварительный договор купли- продажи машино- места № Г/-49, а также был подписан акт приема-передачи. 11.06.2008 г. был заключен договор купли-продажи доли в праве общей собственности на подземную автостоянку № Г/- 49, в соответствии с которым ФИО2 ФИО16. приобрел у ООО «ЖКС-Сибирь» за 550 000 рублей 1/65 доли в праве общей собственности на подземную автостоянку по адресу г.Улан-Удэ ул. ... 28 «а». Судом установлено, что оплата за парковочное место в сумме 550 000 рублей ФИО2 ФИО17. была произведена частями в полном объеме, что не оспаривается сторонами и подтверждается квитанциями. Доля, приобретенная ФИО2 ФИО18., соответствует парковочному месту № ФИО19. Истец после приобретения имущества пользуется им до сих пор.

07.07.2008г. между ОАО АК «БайкалБанк» (кредитором) и ООО «ДМ» (заемщиком) был заключен кредитный договор <***>, по которому заемщику был предоставлен кредит на 26 000 000 рублей.

09.07.2008г. между ООО «ЖКС-Сибирь» (залогодателем) и ОАО АК «БайкалБанк» в обеспечение исполнения обязательств заемщиком по кредитному договору был заключен договор об ипотеке.

Судом достоверно установлено, что предварительный договор купли-продажи доли был заключен с истцом 02.04.2008 г., сам договор купли- продажи -11.06.2008г. в связи с чем довод представителя ответчика ОАО АК «Байкалбанк» о заключении договора задним числом является голословным, поскольку не нашел подтверждения в суде. У суда нет оснований сомневаться в том, что приобретенное имущество передано ФИО2, которым он пользуется до сих пор.

Как следует из положения ст.223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как установлено в суде, государственная регистрация перехода права собственности не осуществлена. При этом, суд приходит к выводу, что в данном случае переход права собственности к истцу на приобретенную им долю от ООО «ЖКС-Сибирь», государственная регистрация не произведена по причинам, не зависящим от воли истца.

Также, суд учитывает, что требования ст. 551 ГК РФ предписывает, что до момента государственной регистрации перехода права собственности не только покупатель, получив объект договора в свое пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами, но и продавец теряет право каким-либо образом распоряжаться этой вещью.

Исходя из изложенного, суд считает, что ООО «ЖКС-Сибирь» 09.07.2008 г. не имело права совершать сделки по распоряжению этим имуществом, в том числе и в той части, касаемой перехода права собственности к ФИО2 ФИО20., т.к. договор купли-продажи фактически был исполнен сторонами: оплата была произведена, продавец передал стояночное место (долю), покупатель уже пользовался приобретенным имуществом. Более того, в п.3.1.3 договора купли-продажи, заключенного с истцом, усматривается, что продавец после подписания настоящего договора и акта приема-передачи не имеет права распоряжаться проданными долями в праве общей собственности на подземную автостоянку, производить отчуждения проданных долей, передавать в залог.

Согласно ст.174 ГК РФ, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором, либо полномочия органа юридического лица - его учредительными договорами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе, либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при её совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

Поскольку договор купли-продажи между истцом и ООО « ЖКС Сибирь» был заключен, не был признан недействительным, не был расторгнут, его стороны (ООО «ЖКС-Сибирь» и ФИО2 ФИО21.) обязаны были соблюдать оговоренные в нем условия.

По мнению суда, ООО «ЖКС-Сибирь», зная об ограничениях, содержащихся в п.3.1.3 договора купли-продажи, заключенного с истцом, действуя недобросовестно, заключило договор об ипотеке от 09.07.2008 г.

По мнению суда, ОАО АК «БайкалБанк», заключая договор об ипотеке, не могло не знать о том, что подземная автостоянка была введена в эксплуатацию, парковочные места используются гражданами. Кроме этого, представитель ОАО АК « Байкалбанк» ФИО4 ФИО22. в суде пояснила, что предмет залога в виде подземной автостоянки перед заключением договора ипотеки осматривался. Довод представителя ОАО АК «Байкалбанк» о том, что данный факт не имеет правового значения в силу ст. 551 ч.2 ГК РФ, а о «физических лицах» им стало известно в мае 2009г. суд находит не состоятельным по вышеуказанным причинам.

Принимая во внимание, что из 65-ти стояночных мест, большая часть из них продана, т.е. на это имущества ООО «ЖКС-Сибирь» имело ограничения, подземная автостоянка не могла выступать в качестве предмета залога, а ООО «ЖСК-Сибирь» в качестве залогодателя (ст.335 ГК РФ).

На основании изложенного суд приходит к выводу, что договор об ипотеке № 13-16/26 от 09.07.2008г. не соответствует вышеперечисленным требованиям закона, а потому, в соответствии со ст.168 ГК РФ, подлежит признанию незаконным в части 1\65 доли, владельцем которой является ФИО2 ФИО23.

Руководствуясь ст.194, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 ФИО24 ООО «ЖКС-Сибирь», ОАО АК «БайкалБанк» о признании недействительным договора ипотеки 1/65 доли подземной автостоянки удовлетворить.

Признать недействительным договор об ипотеке № 13-16/26, заключенный между ООО «ЖКС-Сибирь» и ОАО АК «БайкалБанк» 09.07.2008 г. в части залога 1/65 доли ФИО2 ФИО25 в подземной автостоянке, парковочного места № Номер обезличен расположенной по адресу г.Улан-Удэ ул.... 28 «а».

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный Суд РБ в течение 10 дней.

Судья ФИО26.ФИО1

ВЕРНО: