Гражданский кодекс часть 1

Судья Октябрьского районного суда г.Улан-Удэ Гармаева Н.Л., при секретаре Кирилловой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ОАО АК «БайкалБанк» к ФИО1 ФИО7, ООО ЖКС-Сибирь» о признании недействительным договора купли-продажи 1/65 доли в праве общей собственности на подземную автостоянку,

УСТАНОВИЛА:

Обращаясь в суд, ОАО АК «БайкалБанк» просил признать недействительным договор купли-продажи 1/65 доли в праве общей собственности на подземную автостоянку от Дата обезличенаг., заключенный между ФИО1 и ООО ЖКС-Сибирь». Свои требования ОАО АК «Байкал Банк» мотивирует тем, что подземная автостоянка общей площадью 2286,40 кв.м., расположена в подвале жилого дома, находящегося по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ... ..., условный №03-03-01/099/2007-033. Как видно из п. 1.1 указанного договора, предметом договора является 1/65 доля в праве общей собственности на нежилое помещение –подземную автостоянку. Как следует из п.1.2. того же договора, продавцу принадлежит на праве собственности подземная автостоянка в целом. Если продавец имеет долю в праве общей собственности на вещь, то такая доля, без сомнения, может быть продана или иным образом отчуждена, что следует из ст.ст. 250,251 ГК РФ. При этом, у продавца имеется право собственности на нежилое помещение в целом, которым он вправе распорядиться в целом, продать или заложить его. Но фактически совершен иной договор о продаже 1/65 доли, при том, что у продавца такого права нет и никогда не было. Так ст. 244 п.4 ГК дает исчерпывающий перечень оснований, при которых возникает право общей долевой собственности. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи), либо не подлежит разделу в силу закона. Под поступлением в собственность следует понимать, прежде всего, одно из оснований, предусмотренных ст. 218 ГК РФ, о приобретении права собственности. Если по договору о приобретении неделимой вещи приобретателем является одно лицо, то общая собственность, как это следует из п.4 ст. 244 ГК РФ, возникнуть не может. Договор может быть основанием для создания общей собственности лишь на делимые вещи. Невозможность создания общей собственности на неделимую вещь волей собственника вытекает из закона. Подземная автостоянка является неделимой вещью –нежилым помещением, которая не может быть разделена на иные объекты права, в частности, на другие помещения. При этом ч.2 п.4 ст. 244 ГК РФ., следует считать совершенно ясно выраженной волей законодателя. В соответствии с п.2 ст. 209 ГК РФ, отчуждать имущество в собственность другим лицам вправе только собственник. Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В силу ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-Ф «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Считает, что ООО ЖКС-Сибирь», являясь на 16.02.2008 г. и, оставаясь по сей день собственником вещи (автостоянки), не является собственником доли в общей долевой собственности на автостоянку, ввиду того, что не зарегистрировано право общей долевой собственности на автостоянку. Соответственно, ООО ЖКС-Сибирь» мог и может реализовать только автостоянку в целом, собственником которой является, а не доли в праве собственности на автостоянку, потому как право собственности на таковые за ООО ЖКС-Сибирь» не зарегистрировано в установленном порядке. Все это свидетельствует о ничтожности оспариваемой сделки. Поэтому нельзя считать оспариваемый договор исполненным. Договором предусмотрено, что стороны осуществляют передачу 1/65 доли в праве в общую долевую собственность на стоянку по акту приема-передачи (п.3.1 договор). Само по себе это условие лишено смысла, т.к. право является нематериальным явлением и не может быть передано никаким образом. В том числе –по акту приема-передачи. В силу ст. 251 ГК РФ, при отчуждении доли в праве общей собственности, никакая передача права не производится, а право переходит в момент регистрации. Если применять эту норму, то договор не может считаться исполненным вплоть до регистрации. Полагает, что исполнение договора в части передачи прав на стоянку не состоялось, а действия покупателя по завладению стоянкой следует считать лишенными юридических оснований. Считает, что исследуя вопрос о ничтожности оспариваемой сделки, суд должен определить необходимую в силу ст. 3 ГПК РФ, ст. 166 ГК РФ. Заинтересованным лицом может быть признан субъект, в отношении которого просматривается причинная связь между совершенной сделкой и возможной угрозой его законным интересам, когда его благо, прежде всего, имущественного характера, может пострадать или уже пострадало в результате совершения сделки. Их заинтересованность заключена в том, что указанная подземная автостоянка (нежилое помещение), расположенное в подвале, общей площадью 2286,30 кв.м. (номер на поэтажном плане VI:1-3), расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, ... ..., условный номер 03-03-01/099/2007-033; принадлежащий на праве собственности ООО ЖКС-Сибирь», находится в залоге у ОАО АК «Байкал Банк». Просит признать недействительным договор купли-продажи 1/65 доли в праве общей собственности на подземную автостоянку от 16.02.2008 г., подписанный между ответчиками.

В судебном заседании представитель истца ОАО АК «Байкал Банк» по доверенности ФИО2 исковые требования поддержала в полном объеме, дала пояснения аналогичные изложенным в иске.

Представитель ответчика ООО «ЖКС-Сибирь» ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Ответчик ФИО1, его представитель по доверенности ФИО4 в судебное заседание не явились, имеется ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие. Представлен письменный отзыв на исковое заявление, согласно которого ответчик с требованиями ОАО АК «Байкал Банк» не согласен. Указанная подземная автостоянка на момент заключения указанного договора от Дата обезличена г. принадлежала ООО на праве собственности, что подтверждалось свидетельством УФРС по РБ о государственной регистрации права от Дата обезличена г. В силу ст. 209 ГК РФ ООО принадлежало право владеть, пользоваться и распоряжаться данным имуществом. В силу ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В силу ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем условиям договора. Условия сделки между ним и ООО были оговорены, был определен предмет договора, его цена и порядок оплаты, был подписан сторонами, составлены акты приема-передачи. Он произвел расчет с ООО. Претензий друг к другу не имеют. С момента заключения договора по настоящее время он пользуется парковочным местом Номер обезличен, т.к. ими были выполнены требования ст. 554 ГК РФ. В соответствии с п. 244 ГК РФ, общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи), либо не подлежит разделу в силу закона. Данная норма не содержит ограничений на возможность возникновения общей собственности по воле собственника. В связи с чем, нельзя назвать противоречащим указанной статьей договор, заключенный между ним и ООО. Иные нормы гражданского законодательства не содержат запрета по реализации доли в праве общей собственности. Учитывая то, что ООО с октября 2007г. является собственником автостоянки, оно было вправе заключить такой договор с ним. Довод истца о ничтожности заключенного договора между ним и ООО с ссылкой на ст. 209 ГК РФ, п.2 ст. 8 ГК РФ, п.1 131 ГК РФ, и ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» необоснован. Ст. ст. 281, 223 ГК РФ, гласят о том, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки по отчуждению имущества. Так как оспариваемый договор не относится к тем видам договора, которые подлежат государственной регистрации (договор отчуждения предприятия ст. 560 ГК РФ и договор отчуждения жилого помещения ст. 558 ГК РФ), то указанный договор считается заключенным с момента его заключения сторонами и в силу ст. 425 ГК РФ, становится обязательным для сторон с момента его заключения. Ст. 551 ГК РФ, гласит о том, что регистрация перехода права собственности не означает регистрации самого договора. Довод о неисполнении договора также безоснователен, поскольку Дата обезличена г. между ним и ООО был заключен договор, по которому ему Дата обезличена г., согласно акту приема-передачи и п. 3.1.4. предварительного договора, передавалось парковочное место Номер обезличен, которым он пользуется, владеет, несет бремя содержания имущества. Со своей стороны он внес в кассу ООО денежную сумму в размере 550 000 рублей, т.е. цену договора. Не исполнен только один пункт договора – о государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное имущество, но переход права будет произведен после реализации всех 65 долей. Затем ООО заключило с банком договор ипотеки Дата обезличена г., в связи с чем, было наложено обременение на имущество. Положение ст. 166 ГК РФ, на которую ссылается банк, о ничтожности сделки независимо от признания ее таковой не означает, что сделка между ним и ООО ничтожна лишь исходя из позиции банка. Факт ничтожности должен быть доказан истцом и установлен в судебном порядке. В соответствии со ст. 131 ГПК РФ, в исковом заявлении должны быть указаны обстоятельства, на которые истец основывает свои требования. И доказательства, подтверждающие эти обстоятельства. К иску банка не приложены никакие документы, либо иные доказательства. В соответствии со ст. 132 ГПК РФ, к исковому заявлению прилагаются документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, копии этих документов для ответчиков и третьих лиц, если копии у них отсутствуют. В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые он ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не установлено ФЗ. Таких доказательств банком не представлено. Договор, заключенный между ним и ООО нельзя назвать и притворной сделкой, поскольку при приобретении имущества и заключении договораДата обезличена г. с ООО, он намеревался стать собственником 1/65 доли в праве, парковочного места Номер обезличен в подземной автостоянке по адресу: г. Улан-Удэ, ... .... По смыслу ст. 549, 551 ГК РФ после заключения Дата обезличена г. договора с ним, у ООО отсутствовало право каким-либо иным образом распоряжаться указанным имуществом, кроме как произвести подачу необходимых документов для регистрации в УФРС по РБ перехода права собственности на него, в том числе Дата обезличена г. передавать его в залог. Поскольку данное имущество -1/65 доля в праве на автостоянку, парковочное место Номер обезличен явилось предметом обязательств, взятых на себя ООО перед ним. Таким образом, договор от Дата обезличена г. является действительным и заключенным.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, отзыв ответчика ФИО1 суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Установлено, что Дата обезличенаг. между залогодателем ООО «ЖКС-Сибирь» и залогодержателем ОАО АК «БайкалБанк» был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) Номер обезличен, согласно которому, в залог ОАО АК «БайкалБанк» были переданы: 1) офис, расположенный на 1-м этаже, общей площадью 100,80 кв.м., находящийся по адресу: г.Улан-Удэ, ...; 2) подземная автостоянка общей площадью 2 286,40 кв.м., расположенная в подвале по ... г.Улан-Удэ. Из п.4.1 данного договора следует, что заложенное имущество никому не продано, не находится в залоге, не обременено, на него не претендуют третьи лица, и оно не находится под арестом.

Истец, обращаясь в суд, считает, что его права нарушаются заключенным договором купли продажи парковки от Дата обезличенаг., согласно которому ФИО1 приобрел 1/65 доли в праве собственности на подземную автостоянку у продавца- ООО ЖКС-Сибирь». Истец считает, что договор купли- продажи является недействительным, поскольку в нем в качестве предмета договора указана 1/65 доли в праве общей собственности нежилого помещения, хотя у продавца такого права нет и никогда не было.

Данное утверждение суд находит не обоснованным.

Согласно ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Исследовав и оценив в совокупности представленные доказательства, суд полагает, что оснований сомневаться в заключении вышеназванного договора купли-продажи между ответчиками и определении ими предмета договора, других существенных условий не имеется. Суд считает, что сторонами по договору выполнены требования ст. 554 ГК РФ. Суду не представлено доказательств в обоснование признания сделки не действительной. В соответствии с требованиями ст. 170 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Довод истца о том, что ООО « ЖКС-Сибирь» не имел права продавать имущество по долям противоречит положению ст. 209 ГК РФ, предусматривающей, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Учитывая изложенное, суд не усматривает со стороны ООО « ЖКС-Сибирь» каких- либо незаконных действий.

Далее, истец, ссылаясь на отсутствие государственной регистрации права собственности ФИО1, находит оспариваемый договор ничтожным.

Положение ст. 433 ГК РФ предусматривает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Однако, считать указанный договор купли- продажи не заключенным на основании отсутствия регистрации в УФРС также нет оснований. Отсутствие сведений о регистрации права в УФРС не свидетельствует о незаключенности, не действительности и ничтожности договора между ответчиками. Согласно п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора. За ФИО1 сохраняется право на государственную регистрацию своего права на данное имущество.

Суд признает обоснованным довод ответчика ФИО1 в его отзыве, что в соответствии с требованиями ст. ст. 281,233 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи или иной сделки по отчуждению имущества. По смыслу закона, несоблюдение требования о государственной регистрации влечет недействительность сделок, если это предусмотрено законом. Договор становится обязательным для сторон, независимо от регистрации права собственности, учитывая, что стороны, подписав договоры купли- продажи, выполнив его условия, исполнили его.

Довод истца о том, что нельзя оспариваемый договор считать исполненным, в связи с тем, что передача прав на стоянку не состоялась, а действия покупателя по завладению стоянкой следует считать лишенными юридических оснований, суд находит не состоятельным. Сторонами по договору купли- продажи составлен акт приема- передачи от Дата обезличенаг., согласно которому продавец передал, а покупатель принял в собственность 1/65 долю в праве на подземную автостоянку. Таким образом, стороны, заключив договор, оформив акт приема- передачи парковки, не имеют претензий друг к другу. Требования ст. 251 ГК РФ не нарушены. Сторонами по оспариваемому договору также нет претензий друг к другу и по оплате парковки.

Оспаривая договор купли продажи от Дата обезличенаг., истец считает, что совершенная сделка угрожает его правам, прежде всего имущественного характера, поскольку Дата обезличенаг., между ООО ЖКС-Сибирь» и ОАО АК «Байкал Банк» заключен договор ипотеки. Заинтересованность истца, являющегося залогодержателем, не оспаривается. Однако, это не может являться основанием для признания указанного договора не действительными, ничтожными, не заключенными. Недобросовестное отношение ООО ЖКС-Сибирь», которым ОАО АК «Байкал Банк» был введен в заблуждение относительно предмета залога, не говорит о том, что с ФИО1 договор не был заключен, либо о его недействительности.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194 -198 ГПК РФ, судья

РЕШИЛА:

В удовлетворении исковых требований ОАО АК «Байкал Банк» о признании договора купли-продажи 1/65 доли в праве общей собственности на подземную автостоянку между ООО ЖКС-Сибирь» и ФИО1 ФИО7 от Дата обезличенаг. недействительными – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в кассационном порядке в Верховный Суд Республики Бурятия со дня изготовления мотивированного решения.

Судья: Н.Л. Гармаева