Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации МО ЗАТО К к ФИО2 о признании договора коммерческого найма заключенным и по встречному иску ФИО2 о признании договора коммерческого найма заключенным с учетом протокола разногласий,

У С Т А Н О В И Л:

Администрации МО ЗАТО К в суд с иском к ФИО2, в котором указало, что в соответствии с решением Я рс О от /дата/ вступившего в законную силу /дата/, на Администрации МО ЗАТО К возложена обязанность по заключению с ФИО2 договора коммерческого найма на право пользования квартирой, расположенной по /адрес/

/дата/ ответчику были направлены три экземпляра договора коммерческого найма жилого помещения для подписания и возврата одного экземпляра в администрацию. /дата/ ответчик вернул подписанные договора с приложением протоколов разногласий к ним, в которых предлагал исключить пункты, содержащие условия о досрочном расторжении договора по требованию наймодателя. В свою очередь Администрации МО ЗАТО К отклонила протокол разногласий, так как считают, что положения, указанные в данных пунктах, соответствуют нормам действующего законодательства.

ФИО2 в протоколе разногласий указал пункты, которые не являются существенными условиями, а лишь дополнительно определяют порядок выполнения положения данного договора.

На данный момент ФИО2 использует квартиру для проживания, следовательно, приступил к совершению действий, свидетельствующих об исполнении договора, это обязательство свидетельствует о заключении договора.

Проживание гражданина в жилом помещении муниципального жилищного фонда без соответствующего договора найма не предусмотрено ни жилищным, ни гражданским законодательством.

Истец просил суд признать договора коммерческого найма жилого помещения от /дата/. № заключенным с момента вступления в законную силу решения суда.

В ходе рассмотрения дела ответчик подал встречный иск, в котором, с учетом уточнений в судебном заседании, просил суд признать договор коммерческого найма жилого помещения от /дата/ № заключенным с учетом протокола разногласий и исключением п.п. 5.3.5 и 5.3.6 договора.

Определением от /дата/ встречное исковое заявление принято к производству.

В судебном заседании представитель истца и по встречному иску ответчика ФИО1 настаивал на удовлетворении заявленных Администрации МО ЗАТО К исковых требований. В удовлетворении встречных требований просил отказать.

Ответчик и по встречному иску истец ФИО2 и его представитель - адвокат Блажко П.Д.., в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований Администрации МО ЗАТО К, встречные исковые требования просили удовлетворить. ФИО2 пояснил, что включение спорных пунктов в договор, по его мнению, нарушают его права и свидетельствуют о неисполнении решения /адрес/ от /дата/ вступившего в законную силу /дата/ Считает, что договор должен быть заключен на тех же условиях, что и ранее действовавший договор. Ответчик и его представитель поддержали в полном объеме доводы, изложенные в возражениях на иск и встречном исковом заявлении.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Как следует из материалов дела /дата/ между Администрации МО ЗАТО К и ФИО2 был заключен договор коммерческого найма №, по условиям которого Администрации МО ЗАТО К предоставила ФИО2 жилое помещение, расположенное по /адрес/, на срок 1 год.

Решением /адрес/ от /дата/ оставленным без изменения апелляционным определением Оренбургского областного суда от /дата/ по гражданскому делу по иску Администрации МО ЗАТО К к ФИО2 о признании не приобретшим право пользования жилым помещением и выселении без предоставления другого жилого помещения и по встречному иску ФИО2 к Администрации МО ЗАТО К о признании приобретшим право пользования жилым помещением и об обязании заключения договора коммерческого найма на жилое помещение, на Администрации МО ЗАТО К возложена обязанность заключить с ФИО2 договор коммерческого найма на предоставление квартиры, расположенной по /адрес/ по договору коммерческого найма.

В судебном заседании установлено и не спаривается сторонами, что во исполнение указанного решения суда администрацией трижды направлялись ФИО2 различные редакции договора коммерческого найма жилого помещения и все договоры были возвращены ФИО2 без его подписи в связи с наличием возражений относительно их условий.

/дата/ ответчику были направлены три экземпляра договора коммерческого найма жилого помещения № /дата/ для подписания и возврата одного экземпляра в администрацию.

/дата/ ответчик вернул подписанные договора с приложением протоколов разногласий к ним, в которых предлагал исключить пункты 5.3.5 и 5.3.6, содержащие условия о досрочном расторжении договора по требованию наймодателя.

Несмотря на отсутствие заключенного договора, между сторонами сложились фактические отношения по договору найма жилого помещения в муниципальном жилом фонде, что также не оспаривалось истцом и ответчиком. Таким образом, в силу закона и решения суда как на истце, так и на ответчике лежит обязанность по заключению договора коммерческого найма жилого помещения, занимаемого ответчиком.

В рассматриваемом случае спор между сторонами возник только в отношении двух пунктов договора коммерческого найма жилого помещения № от /дата/ - п. 5.3.5 и п. 5.3.6, регулирующих основания для досрочного расторжения договора, в остальном договора коммерческого найма № от /дата/ и № от /дата/ не отличаются, все существенные условия договора сторонами согласованы.

Оценивая указанные условия договора, суд приходит к следующему.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что стороны договора вправе по своей воле определять его содержание и формировать его конкретные условия, если только содержание какого-либо условия императивно не определено законом или иными правовыми актами.

По правилам статьи 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются согласно статье 466 ГК РФ в соответствии с решением суда.

Согласно п. 5.3.5 и п. 5.3.6 спорного договора, договор коммерческого найма подлежит досрочному расторжению по требованию наймодателя, а наниматель и граждане, за действия которых отвечает наниматель, выселяются в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд, а также отсутствием (утратой) условий, послуживших основанием для заключения договора.

Основания и порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения предусмотрены статьями 450 и 687 ГК РФ, согласно которым изменение и расторжение договора возможны по согласованию сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. В остальных случаях по требованию наймодателя или одной из сторон расторжение договора производится по решению суда.

Аналогичные основания расторжения договора коммерческого найма изложены в Положении «О порядке предоставлении жилых помещений жилищного фонда /адрес/» Оренбургской области, утвержденного Решением Совета депутатов № от /дата/ (далее Положение).

Действующим законодательством предусмотрены основания, при которых земельный участок и соответственно жилое помещение могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в зависимости от потребности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными федеральными законами или законами субъектов РФ, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений и др.).

При этом соблюдение установленного порядка и процедуры изъятия, в том числе информирование собственника, а равно нанимателя жилого помещения, в установленные законом сроки, является обязательным для государственных или муниципальных органов. Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения, влечет за собой соответствующие правовые последствия, в том числе отказ в совершении указанных действий.

Положения ч. 3 ст. 35 Конституции РФ также предусматривают возможность принудительного отчуждения имущества для государственных или муниципальных нужд.

Таким образом, включение в договор краткосрочного коммерческого найма условия о расторжении договора найма в связи с изъятием имущества для муниципальных нужд не противоречит требованиям действующего законодательства и не нарушает права ответчика, поскольку при изъятии помещения предусматривается предварительное и равноценное возмещение, направленные прежде всего на обеспечение прав и законных интересов в данном случае нанимателя. Учитывая изложенное, оснований для исключения пункта 5.3.5 договора коммерческого найма № от /дата/ суд не усматривает.

Как следует из п. 3.9 Положения по договорам коммерческого найма жилые помещения предоставляются гражданам Российской Федерации, не имеющим жилых помещений для постоянного проживания на территории /адрес/ и в установленном порядке зарегистрированным на территории РФ, при условии, что граждане являются работниками учреждений, предприятий и организаций, находящихся и зарегистрированных на территории /адрес/

Исходя из содержания раздела 3 Положения (Жилые помещения, предоставляемые по договорам коммерческого найма), условий о последствиях (в том числе расторжении договора) при изменениях правового положения нанимателя не имеется.

Исходя из смысла Положения и действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, существенным является условие о наличии в момент заключения договора служебных или производственных отношений с организациями, находящимися на территории /адрес/.

Возможность расторжения договора коммерческого найма в одностороннем порядке в связи с утратой указанных отношений, в отсутствие предписания закона или иного правового акта (императивной нормы), должна быть согласована сторонами договора при его заключении и в случае несогласия одной из сторон может быть исключена.

Поскольку стороной договора ФИО2 высказаны возражения, относительно указанного пункта, следовательно, стороны не пришли к согласию о включении указанного пункта условий в договор, в связи с чем суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания договора заключенным с условием, указанным в п. 5.3.6.

Более того, п. 5.2 договора коммерческого найма № от /дата/ стороны согласовали между собой возможность прекращения действия договора в случае увольнения со службы (работы), прекращении трудовых (служебных) отношений с государственной или муниципальной организацией, расположенной на территории /адрес/

Оснований дублировать или применять иные правовые последствия прекращения трудовых или служебных отношений в договоре не имеется.

Таким образом, исковые требования Администрации МО ЗАТО К и встречные исковые требования ФИО2 подлежат частичному удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Администрации МО ЗАТО К к ФИО2 о признании договора коммерческого найма заключенным и встречные исковые требования ФИО2 к Администрации МО ЗАТО К о признании договора коммерческого найма заключенным с учетом протокола разногласий, удовлетворить частично.

Признать договор коммерческого найма жилого помещения № от /дата/ заключенным между Администрации МО ЗАТО К и ФИО2 со следующими условиями:

- п. 5.3.5 изложить в следующей редакции «В связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд»;

- исключить п. 5.3.6.

В остальной части в удовлетворении исковых требований Администрации МО ЗАТО К и встречных исковых требованиях ФИО2 - отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Оренбургский областной суд через Ясненский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

СУДЬЯ:

В окончательной форме решение суда принято 28 февраля 2014 года

СУДЬЯ: