Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к администрации Нижнеудинского муниципального образования о возмещении расходов на устранение недостатков жилого помещения, причиненных ненадлежащим исполнением обязанностей наймодателя по договору социального найма,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО3***** г. обратилась в суд с иском к администрации Нижнеудинского муниципального образования о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязанностей наймодателя по договору социального найма жилого помещения. В обоснование иска указала, что ***** г. между нею и ответчиком был заключен договор социального найма жилого помещения - квартиры №XX в доме №XX по ..... в ...... Договором найма предусмотрена обязанность наймодателя осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, а в случае неисполнения наймодателем своей обязанности по капитальному ремонту квартиры - право нанимателя по своему выбору потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения, либо возмещения убытков, причиненных неисполнением наймодателем своих обязанностей. Поскольку предоставленная квартира находилась в аварийном состоянии и требовала капитального ремонта, а ответчик от проведения такого ремонта уклонился, истица за счет собственных сил и средств произвела капитальный ремонт квартиры, расходы на который составили 302 969 руб. 16 коп.

***** г. ФИО3 увеличила свои исковые требования до 1 055 580 руб. 83 коп., как суммы, которую она должна израсходовать на полный капитальный ремонт предоставленной квартиры в соответствии с локальным сметным ресурсным расчетом.

В судебном заседании представитель истицы по доверенности ФИО1 полностью поддержал заявленные требования, при этом пояснил, что именно он, как сожитель, а в дальнейшем как супруг истицы, имеющий навыки проведения ремонтных работ, с весны 2006 по июль 2008 гг. лично проводил ремонт в указанной выше квартире. В процессе ремонта он полностью демонтировал и заменил все сантехническое оборудование и полы в ванной комнате, совмещенной с туалетом, в т.ч. мойку, умывальник с пьедесталом, чугунную ванну и унитаз импортного производства; разобрал кирпичные печи и сложил новую печь; заменил на новые входную металлическую дверь и межкомнатные двери; с целью замены старых деревянных оконных блоков приобрел новые пластиковые; стены утеплил импортной теплоизоляцией и отделал влагостойким гипсокартоном на металлическом профиле; отделал гипсокартонном потолки; стены частично оклеил импортными обоями; ванную комнату (пол, стены) выложил кафелем; полностью заменил электропроводку, прибор учета электроэнергии, розетки, выключатели, автоматы защиты; установил импортный водонагреватель, электрокотел, насос и бак для воды - гидроаккумулятор; установил хромированный полотенцесушитель и счетчик воды; деревянные межкомнатные перегородки заменил на перегородки из гипсокартонных листов с металлическими и деревянными каркасами; на дощатые полы постелил влагостойкую фанеру толщиной 12 мм.; частично заделал и вставил новый деревянный оконный блок в ванной комнате. ФИО3 просила администрацию провести в квартире капитальный ремонт, но поскольку администрация отказалась проводить его, истица сама проводит этот ремонт и требует возмещения своих расходов с ответчика.

В судебном заседании представитель ответчика - администрации Нижнеудинского муниципального образования по доверенности ФИО2 исковые требования не признала и суду пояснила, что ответчик действительно заключил с истицей ***** г. договор социального найма жилого помещения - трехкомнатной квартиры в полублагоустроенном двухэтажном бревенчатом доме 1932 года постройки, предусматривающий в т.ч. обязанность наймодателя по проведению капитального ремонта жилого помещения, а также обязанность нанимателя по осуществлению текущего ремонта жилого помещения. В момент заключения договора социального найма, как и в дальнейшем, квартира была пригодной для проживания. В процессе её эксплуатации вполне возможно, что появились основания для проведения текущего ремонта этой трехкомнатной полублагоустроенной квартиры, который должна была проводить истица за счет собственных средств. Вместо этого ФИО3, получив в администрации разрешение на перепланировку квартиры из 3-комнатной в 2-комнатную, приступила к проведению так называемого «евроремонта», т.е. к проведению ремонта из материалов и сантехнического оборудования повышенного качества, в т.ч. импортного производства, в связи с чем к моменту её обращения в суд часть квартиры действительно выглядит значительно лучше, чем до ремонта. Ответчик не оспаривает права истца на проживание в более комфортных условиях, однако проводимый ремонт считает не капитальным, а текущим ремонтом. Нижнеудинское муниципальное образование в соответствии с решениями Думы даже в условиях существенного дефицита бюджетных средств осуществляет текущее финансирование капитального ремонта жилых домов в ....., признанных нуждающимися в таком ремонте. Дом №XX по ..... в ....., как и ..... в этом доме требующими капитального ремонта признаны не были. Истец ФИО4 никогда не обращалась в администрацию с просьбами о проведении именно капитального ремонта. На обращение в администрацию от ***** г. был дан ответ о том, что текущий ремонт должен проводить наниматель. В иске просила отказать.

Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив представленные доказательства с позиций их относимости, допустимости и достоверности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, суд находит иск ФИО3 подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих доводов и возражений.

В силу правовых норм, изложенных в ст.ст.60, 61, 63 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения муниципального жилищного фонда (уполномоченный орган местного самоуправления), либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом. Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с Жилищным кодексом РФ, договором социального найма данного жилого помещения. Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

Статьями 65 и 66 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании пояснил, что истицей ФИО3 заявлены требования именно о возмещении расходов на устранение недостатков жилого помещения, поскольку ответчик отказался проводить капитальный ремонт в квартире. До начала проведения им капитального ремонта какого-либо комиссионного обследования квартиры с участием наймодателя не производилось и документов о необходимости проведения именно капитального ремонта не составлялось. Вместе с тем, ***** г. директор филиала ОГУП ОЦТИ - Нижнеудинского центра технической инвентаризации ФИО5 выдала справку о техническом состоянии квартиры, а ФИО1 до начала ремонта производил фотографирование помещений в квартире, при этом фотографии наглядно демонстрируют необходимость именно капитального ремонта. ФИО1 представил суду 10 фотографий, отображающих, с его слов, состояние квартиры до начала проведения им ремонта, а также 11 фотографий, отображающих состояние квартиры в момент ремонта ванной комнаты и после него. Фактические расходы на проведение ремонта квартиры меньше заявленных истицей XX руб. XX коп., поскольку указанная сумма представляет собой размер затрат на проведение капитального ремонта, рассчитанный с использованием локального сметного ресурсного расчета. Он от имени истицы готов заключить с ответчиком мировое соглашение при условии выплаты ФИО3 администрацией денег в сумме XX руб.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 в судебном заседании пояснила, что в порядке заключения мирового соглашения администрация готова уплатить истице ту сумму, которая предусмотрена заключением повторной строительно-технической экспертизы как расходы на проведение работ, относящихся к капитальному ремонту, т.е. в пределах XX руб., но о выплате истице XX руб. речи быть не может.

Судом исследован договор социального найма жилого помещения №XX от ***** г., заключенного между администрацией Нижнеудинского муниципального образования, как наймодателем, и ФИО6, как нанимателем, по условиям которого наймодатель передал нанимателю и члену её семьи - дочери ФИО7, в бессрочное владение и пользование трехкомнатную квартиру общей площадью XX кв.м., в т.ч. жилой площадью XX кв.м., расположенную по адресу .........., ........... Пунктом 4 пп. «е» договора предусмотрена обязанность нанимателя производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения. Здесь же указано, что к текущему ремонту, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения). Пунктом 5 договора предусмотрена обязанность наймодателя осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. Здесь же указано, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному ремонту сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем. Соглашением от ***** г. в указанный договор социального найма жилого помещения внесены изменения, в связи с заключением брака фамилия нанимателя изменена с Богдановой на Петрову, в состав семьи включен сын нанимателя ФИО9

Свидетель EEE в судебном заседании пояснила, что в конце ***** г. администрации из области были выделены XX руб. на приобретение жилья для детей-сирот. ФИО3 состояла на соответствующем учете. Её пригласили в администрацию и сообщили о выделении этой небольшой суммы, на которую можно было приобрести частный дом. Через некоторое время ФИО3 сообщила, что нашла жилье, которое её устраивает, после чего были оформлены необходимые документы по покупке квартиры.

Согласно исследованного судом ответа №XX от ***** г., направленного в адрес ФИО6 главой администрации Нижнеудинского муниципального образования, ответчиком было отказано в удовлетворении заявления о финансировании работ для надлежащего ремонта квартиры, поскольку текущий ремонт в квартире должен производиться самостоятельно квартиросъемщиком, а проводимые работы по перепланировке жилого помещения являются незаконными.

Сторонами в судебном заседании не оспаривалось, что истица ФИО3 является нанимателем по договору №XX от ***** г. социального найма жилого помещения - квартиры №XX в доме №XX по ..... в ....., а также, что истица в ***** г. обращалась к наймодателю с просьбой провести в занимаемой ею квартире за счет средств наймодателя ремонт, при этом наймодатель в лице администрации Нижнеудинского муниципального образования от проведения в указанной выше квартире капитального ремонта отказался, мотивируя отказ отсутствием необходимости в проведении капитального ремонта и обязанностью нанимателя проводить текущий ремонт своими силами и за свой счет. Указанные обстоятельства суд находит установленными.

Учитывая вышеизложенное, суд находит наряду с указанными выше не оспариваемыми сторонами обстоятельствами, юридически значимыми и подлежащими доказыванию следующие обстоятельства:

- требовалось ли в квартире №XX дома №XX по ..... в ..... с момента её предоставления для проживания истцу до момента её обращения в суд проведение ремонта, если да, то было ли необходимо проведение капитального ремонта, или же требовавшийся ремонт относится к категории текущего ремонта;

- в случае, если в квартире истицы требовалось проведение капитального ремонта, то каков размер требуемых расходов на устранение недостатков жилого помещения, связанных с проведением работ, относящихся к капитальному ремонту;

Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. №170 утверждены «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», в приложениях 7 и 8 к которым приведены «Перечень работ, относящихся к текущему ремонту» и «Примерный перечень работ, проводимых при капитальном ремонте жилищного фонда». К капитальному ремонту жилого помещения относятся, в частности, работы по устройству дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширению жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшению инсоляции жилых помещений, ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни, замене печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов, переоборудование печей для сжигания в них газа или угля, оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям, полной замене существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, установке бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, переводу существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение, замене внутриквартирных инженерных сетей и другие работы, связанные с переустройством помещений либо заменой оборудования.

В решении Верховного суда РФ №ГКПИ06-586 от 04.08.2006 г. указано, что указанные выше Правила и нормы приняты компетентным органом и являются действующими.

Приказом Госстроя СССР № 446 от 24.12.1986 г. были утверждены Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий».

Приказом Госкомитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР № 312 от 23.11.1988 г. утверждены Временные строительные нормы ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения». Пункт 5.2. «Положения…» предусматривает, что на капитальный ремонт должны ставиться, как правило, здание (объект) в целом или его часть (секция, несколько секций); при необходимости может производиться капитальный ремонт отдельных элементов здания или объекта, а также внешнего благоустройства. Этим же «Положением…» предусмотрено, что текущий ремонт здания - ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей; капитальный ремонт здания - ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.; реконструкция здания - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.

Решением Думы Нижнеудинского муниципального образования №66 от 04.12.2009 г. «О бюджете Нижнеудинского муниципального образования на 2010 г.», бюджет принят с дефицитом в размере 795,4 тыс.руб., при этом предусмотрены в т.ч. расходы на выполнение мероприятий в области жилищного хозяйства в размере 500 тыс. руб.

В справке о выполнении работ по капитальному ремонту многоквартирных домов Нижнеудинского муниципального образования в 2009 г., представленной начальником управления по архитектуре, строительству и ЖКХ администрации Нижнеудинского муниципального образования, отражены сведения о расходовании в 2009 г. 999 414 руб., в т.ч. 89 000 руб. из местного бюджета, на капитальный ремонт кровли жилых домов №XX по ....., №XX по ....., системы канализации жилого дома №XX по ..... и систем отопления, горячего и холодного водоснабжения дома №XX по ..... в ......

Согласно исследованного судом технического паспорта на дом №XX по ..... в ....., указанный дом построен в 1932 г., по состоянию на 01.07.1982 г. находился на балансе НГЧ-9 ВСЖД, имел степень износа 25%, при этом в 1979-1980 гг. был проведен капитальный ремонт дома.

Свидетель XXX суду пояснила, что в ***** г., работая ..... №XX....., занималась расселением жителей домов №XX и №XX по ..... в связи с проведением капитального ремонта домов. В 1979-1980 гг. в домах был проведен капитальный ремонт, повышена степень благоустройства квартир. В дальнейшем в квартирах этого дома работниками домоуправления проводился только текущий ремонт по заявкам жильцов. В 1992 г. квартира №XX, в которой в настоящее время проживает истица, дополнительно и очень тщательно ремонтировалась для вселения в неё главного инженера локомотивного депо ФИО10, который прожил в квартире год до получения благоустроенного жилья и никаких замечаний не высказывал. В настоящее время техническое обслуживание дома, в т.ч. квартиры №XX осуществляет управляющая компания «.....», но каких-либо работ в этой квартире в 2006-2010 гг. не проводилось.

Свидетель YYY, проживающая в ..... дома №XX по ..... в ....., суду пояснила, что вселилась в квартиру около 20 лет назад, после 1985 г., при этом в доме и в т.ч. в её квартире в эти годы капитальных ремонтов уже не проводилось. Незадолго до вселения в квартиру №XXФИО3, свидетельница была в этой квартире и помнит, что эта квартира тоже требовала ремонта, печки дымили, в санузле трубы были ржавые, залатанные. Каких-либо комиссий из администрации в их дом давно не приходило, иногда приходили слесари из домоуправления, делали ремонт по заявкам, ремонтировали печные трубы.

Представитель истца ФИО1 в обоснование заявленных требований представил суду «дефектную ведомость на капитальный ремонт квартиры №XX по .....», утвержденную неизвестным лицом и заверенную печатью общества с ограниченной ответственностью «.....». В указанном документе, составителем которого указана HHH, приведен перечень ремонтных работ, по причине разрушения или непригодности к эксплуатации.

Свидетель HHH в судебном заседании пояснила, что имея специальные познания по составлению ресурсных расчетов, она действительно по просьбе своего знакомого ФИО1, с которым работала в ООО «.....», осматривала его квартиру №XX в доме №XX по ..... в ..... и составляла дефектную ведомость и локальный сметный ресурсный расчет. Квартиру она посещала летом 2007 г., при этом состояние квартиры было плохим, печи дымили, в них были большие щели. Ремонт в квартире ФИО1 проводил самостоятельно. Все работы, которые указаны в составленном ею локальном сметном ресурсном расчете, по её мнению относятся к капитальному ремонту. Если просто оклеить стену обоями, то это будет текущий ремонт, а если сначала сменить штукатурку, а затем наклеить обои, то это уже капитальный ремонт.

Судом исследован представленный истцом локальный сметный ресурсный расчет на капитальный ремонт квартиры №XX в доме №XX по ..... в ....., составленный HHH и утвержденный ИП ФИО1***** г., который предусматривает выполнение работ по разборке деревянных перегородок; установку элементов каркаса и перегородок; демонтаж дверных коробок и монтаж дверных блоков из ПВХ в наружных и внутренних дверных проемах; установку блоков оконных с переплетами; разборку покрытий полов и устройство новых покрытий бетонных, гидроизоляции из полиэтиленовой пленки на бутилкаучуковом клее с защитой рубероидом первого и последующих слоев; устройство покрытий из сухой смеси и плиток неглазурованных керамических; разборку и полную смену полов дощатых; устройство покрытий из плит фанеры толщиной 12 мм. и линолеума на клее; устройство оснований под печи, очаги и трубы, кладку печей, очагов отопительных с топкой; разборку трубопроводов из чугунных труб; снятие водогрейных колонок; демонтаж санитарных приборов (унитазов, писсуаров, ванн, умывальников и раковин) и установку унитазов с бачком непосредственно присоединенным, установку моек на одно отделение и раковин; нагревателей индивидуальных водоводяных и полотенцесушителей; прокладку водопроводов водоснабжения в типовых сантехкабинах и установку кранов; облицовку поверхностей одним слоем гипсокартонных листов с устройством одинарного металлического каркаса; гладкую облицовку стен с установкой плиток туалетного гарнитура; устройство подвесных потолков реечных с заполняющим профилем с зажимом и тягой; оклейку стен обоями по листовым материалам (тиснеными и плотными); устройство коробов для электрокабелей и прокладку кабелей до 35 КВ, розеток, выключателей в т.ч. автоматических и неавтоматических, очистку помещений от строительного мусора. Общая стоимость работ по смете составляет 302 969 руб. 16 коп.

Представитель истца ФИО1 представил суду составленный им же, как индивидуальным предпринимателем, «Расчет стоимости материалов и работ для проведения капитального ремонта в квартире по .....» от ***** г., в котором указана стоимость работ и материалов для ремонта квартиры в размере 627 773 руб.

В судебном заседании ***** г. представитель истца ФИО1 представил суду новый «Локальный сметный расчет на капитальный ремонт квартиры», пояснив, что его составила прошедшая в 2008 г. проверку профессиональной подготовки HHH Согласно указанного локального расчета общие расходы по проведению капитального ремонта квартиры №XX в доме №XX по ..... в ..... включая накладные расходы до 128% и непредвиденные затраты 2%, сметную прибыль до 83% должны составить 1 055 580 руб. 86 коп.

Из пояснений суду свидетеля OOO следует, что он давно знает семью ФИО4, бывал у них в квартире после предоставления им жилья. Считает, что квартира для проживания была непригодна, находилась в плохом состоянии, печи были сломаны, дымили, коптили, их нужно было полностью переделывать, унитаз и ванна были в ужасном состоянии, со стен и потолков осыпалась штукатурка, квартира требовала именно капитального ремонта.

Свидетель KKK, брат истицы, дал суду аналогичные показания, при этом пояснил, что, работая машинистом котельной в МУП «Тепловодоканал» и получая заработную плату в размере 8-10 тыс. руб. в месяц, он нашел возможность занять сестре 50 тыс. руб. для проведения ремонта, которые сестра ему еще не возвратила.

Судом также допрошен свидетель CCC, который пояснил, что в декабре 2005 г. именно у него администрация Нижнеудинского муниципального образования приобрела квартиру №XX в ..... по ..... в ..... и на момент продажи им квартиры и передачи ключей от квартиры ФИО3, квартира была вполне пригодна для проживания, требовался лишь некоторый текущий косметический ремонт. Входная дверь в квартиру была деревянная, с хорошим замком, в нормальном состоянии; никаких проблем с электропроводкой не возникало; межкомнатные двери имелись везде, кроме входа в кухню, были окрашены белой краской, в хорошем состоянии; ванна была чугунная, целая, как и раковина, унитаз и компакт-бачок, эксплуатировавшиеся менее 4 лет замены не требовали; полы были окрашены, находились в нормальном состоянии; на полу в ванной комнате была выложена мелкая кафельная плитка; балки перекрытия не прогибались и ремонта не требовали; трубопровод был в исправном состоянии; требовала текущего ремонта печь на кухне. Свидетель продемонстрировал суду 5 фотографий из своего семейного архива, пояснив, что они сделаны именно в квартире №XX дома №XX по ..... незадолго до её продажи и на них видна обстановка и условия, в которых он проживал.

Судом исследована представленная истицей справка от ***** г., составленная директором филиала ОГУП ОЦТИ -Нижнеудинского центра технической инвентаризации ФИО5 «О техническом состоянии квартиры, находящейся по ....., ..........», в которой указано следующее: «Фундамент - бутовый, ленточный отдельные глубокие трещины, сырые места в цоколе, износ 45%; стены и перегородки деревянные, нарушение конопатки, в венцах глубокие трещины, износ 45%; перекрытие деревянное отепленное, гниль балок в местах сопряжения с дымоходом, глубокие трещины, износ 60%; крыша - шифер, просветы в отдельных местах, отрыв листов до 10% площади кровли, износ 40%; полы дощатые, стертость досок в ходовых местах, повреждение в отдельных местах гнилью, износ 45%; проемы двойные глухие и створчатые, филенчатые, переплеты рассохлись, покоробились, осадка полотен, неплотный притвор, износ 40%; отделочные работы - штукатурка, местами выпучивание и отставание штукатурки, при простукивании глухой звук, износ 40%; санитарно и электротехнические работы - проржавление труб, капельные течи в местах нарезки арматуры, потеря эластичности изоляции, следы прежних ремонтов, износ 50%; отопление печное, глубокие трещины, прогар и выпадание отдельных кирпичей, дымление, нарушение приборов, износ 65%; Общий износ квартиры - 43%.»

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании пояснила, что считает справку составленной «навскидку», без тщательного обследования квартиры, без привлечения к её составлению сотрудников администрации Нижнеудинского муниципального образования. Считает, что содержание справки свидетельствует о поверхностном подходе сотрудников БТИ к оценке состояния недвижимого имущества.

В судебном заседании ***** г. истец ФИО3 заявила суду ходатайство о проведении по делу строительно-технической экспертизы.

Ходатайство судом было удовлетворено. Определением от ***** г. соответствующая экспертиза была назначена.

***** г. в суд поступило заключение строительно-технической экспертизы №XX, проведенной специалистом-строителем ФИО11

Заключение экспертизы исследовано в судебном заседании. В связи с наличием существенных недостатков в заключении экспертизы определением суда от ***** г. по делу была назначена повторная строительно-техническая экспертиза и её проведение было поручено эксперту-строителю Общества с ограниченной ответственностью «.....» ФИО12

Согласно исследованного судом заключения повторной судебной строительно-технической экспертизы №XX от ***** г., информация, отраженная в справке директора ОГУП ОЦТИ - Нижнеудинского центра технической инвентаризации от ***** г. свидетельствует о проведении в квартире как текущего, так и капитального ремонта, при этом к категории капитального ремонта из указанного в справке перечня работ относятся полная смена ветхих оконных и дверных блоков, а также возобновление штукатурки всех помещений и ремонт штукатурки в объеме более 10% общей оштукатуренной поверхности. Все остальные ремонтные работы, в т.ч. объективно необходимые работы по ремонту отопительных печей (разборке двух печей и кладки одной печи со встроенным водяным котлом), уплотнению соединений, устранению течи, утеплению и укреплению трубопроводов, смене отдельных участков трубопроводов, фасонных частей, сифонов, трапов, ревизий; восстановлению разрушенной теплоизоляции трубопроводов; ремонту балок перекрытия в местах сопряжения с дымоходом; ремонту полового покрытия в т.ч. замене отдельных участков покрытия полов относятся к категории текущего ремонта и реконструкции здания. Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации деревянных зданий согласно приложения №XXXX(р) до постановки на капитальный ремонт 10-15 лет. При экспертном исследовании установлено, что в период после ***** г. в квартире №XX дома №XX по ..... в ..... требовалось проведение капитального ремонта, но в представленный истцом локальный сметный ресурсный расчет на сумму 1 055 580 руб. 86 коп. включены работы, не относящиеся к капитальному ремонту. В квартире требовалось проведение капитального ремонта в виде работ по полной смене оконного блока в ванной комнате и полной замене дверных блоков. Все остальные требуемые ремонтные работы относятся к текущему ремонту (смена труб холодной воды и канализации, смена электропроводки, монтаж выключателей и розеток, частичная замена напольных досок, усиление балок перекрытия в ванной комнате); к реконструкции (разборка двух печей и кладка одной печи, демонтаж и монтаж перегородок); к улучшению жилищных условий (облицовка стен ГКЛ по каркасу, облицовка стен и пола в ванной комнате плиткой керамической, устройство плов из фанеры). Сметная стоимость работ по капитальному ремонту в указанной квартире составляет 34 983 руб. 78 коп., определена на основании «Методики определения сметной стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» МДС 81-35.2004, введенной в действие постановлением Госстроя России от 05.03.2004 г., ресурсным методом на состоянию цен на 3 квартал 2009 г. с использованием Государственных элементных сметных норм на строительные и специальные строительные работы (ГЭСН-2001), с выделением затрат труда основных рабочих и рабочих, обслуживающих машины, затрат на оплату труда рабочих строителей и механизаторов, затрат на эксплуатацию машин и затрат на материалы, с применением программного комплекса Гранд-смета. Исследовательская часть заключения эксперта сопровождена 20 фотографиями, сделанными в квартире истицы. К заключению экспертизы приобщен составленный экспертом акт осмотра квартиры от ***** г., проведенного с участием представителей истца и ответчика, локальный сметный ресурсный расчет на выполнение работ, относящихся к капитальному ремонту, копии документов об образовании и квалификации эксперта ФИО12

Представитель истца ФИО1 суду пояснил, что считает заключение экспертизы ничтожным, поскольку повторная экспертиза проводилась экспертом без использования измерительных приборов и соответствующих инструментов для вскрытия и последующей заделки мест вскрытия, при этом вскрытие пола проводили молодые люди, приглашенные экспертом и не имеющие отношения к экспертной организации; эксперт приобщила к заключению не все фотографии, которые были ею сделаны в процессе осмотра квартиры, а только те, которые сочла нужным, с чем истица и её представитель не согласны; истица не согласна с объемом работ, отнесенных к категории капитального ремонта и полагает, что все ремонтные работы в квартире являются капитальным ремонтом; экспертное учреждение получив от истицы в качестве оплаты экспертизы 50 000 руб., не представило расшифровку отчета стоимости экспертизы.

Представитель ответчика ФИО2 суду пояснила, что с выводами эксперта о том, что часть ремонтных работ, проводившихся или которые должны проводиться в квартире истицы, относится к категории «капитальный ремонт», она согласна, но поскольку истица не доказала размер фактически понесенных ею расходов по проведению этих работ, в иске ей следует отказать. Заключение повторной строительно-технической экспертизы ответчик не оспаривает.

Опрошенный по ходатайству представителя истца свидетель AAA суду пояснил, что в ноябре 2009 г. его и его друга наняла за плату ранее незнакомая им девушка, которая просила оказать техническую помощь при осмотре квартиры, пояснив, что нужно будет открутить несколько досок, а затем прибить их на место. Они взяли с собой инструменты - шуруповерт, гвоздодер, при проведении осмотра откручивали листы фанеры на полу, отрывали пару досок. За техническую помощь девушка заплатила им 1000 руб. Работником какого-либо экспертного учреждения свидетель не является.

Оценивая заключение повторной строительно-технической экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена специалистом, имеющим специальные познания и опыт экспертной деятельности, при проведении экспертизы экспертом приняты во внимание все материалы, представленные на экспертизу, экспертом сделан соответствующий анализ, при этом выводы эксперта основаны на непосредственном исследовании квартиры №XX в доме №XX по ..... в ....., с применением необходимых методик проведения экспертных исследований. Привлечение экспертом ФИО12 к выполнению в её присутствии технической работы, связанной со вскрытием полов в осматриваемой квартире, иных лиц, в т.ч. AAA, не свидетельствует о нарушении экспертом порядка проведения экспертизы и не вызывает сомнений в обоснованности выводов эксперта. Находя заключение эксперта полным, ясным и качественным, соответствующим в т.ч. показаниям представителя истца ФИО1 о характере и объеме проведенных в квартире ремонтных работ, суд признает заключение эксперта относимым, допустимым и достоверным доказательством.

Представленную истцом «дефектную ведомость на капитальный ремонт квартиры», заверенную оттиском печати ООО «.....» суд не признает надлежащим доказательством необходимости проведения капитального ремонта в квартире №XX дома №XX по ..... в ..... в большем объеме, чем это отражено в заключении строительно-технической экспертизы от ***** г., поскольку судом установлено, что ведомость составлена HHH в частном порядке, при этом каких-либо оснований для составления этого документа ООО «.....» не было.

Также суд не признает надлежащими доказательствами размера расходов, необходимых для проведения ремонта в указанной выше квартире за счет ответчика, представленные ФИО1 локальные сметные ресурсные расчеты на сумму 302 969 руб. 16 коп. и на сумму 1 055 580 руб. 83 коп., а также «Расчет стоимости материалов и работ для проведения капитального ремонта в квартире .....», составленный ФИО1, как индивидуальным предпринимателем, поскольку в них включены в т.ч. работы, не относящиеся к капитальному ремонту. Суд учитывает, что стоимость соответствующих работ и материалов на единицу измерения, приведенная экспертом-строителем ФИО12 в локальном сметном ресурсном расчете (приложение к заключению экспертизы от ***** г.), выше стоимости аналогичных работ и материалов, приведенных в сметных ресурсных расчетах, составленных HHH

Представленные ФИО1 в качестве доказательств по делу многочисленные товарные и кассовые чеки на приобретение входной металлической двери, досок, клея, полотенцесушителя, бетона, стамески, труб, пены, гвоздей, саморезов и других материалов, по мнению суда не имеют доказательственного значения, поскольку отражают расходы на выполнение работ, не относящихся к капитальному ремонту. Кроме того, суд учитывает и показания представителя истца ФИО1 о том, что в ***** гг. он, как индивидуальный предприниматель, выполнял ремонтные работы у различных клиентов, при этом зачастую не разделял расходы на ремонт квартиры Петровой и других квартир, материалы нередко брал в магазине в долг.

Копией распоряжения главы Нижнеудинского муниципального образования №XX от ***** г. подтверждается, что администрацией было согласовано обращение ФИО6 о перепланировке 3-х комнатной квартиры №XX в доме №XX по ..... в ..... в 2-х комнатную, установлен срок производства ФИО6 ремонтно-строительных работ до ***** г.

Представитель истца ФИО1 подтвердил в судебном заседании, что ФИО13 действительно обращалась в администрацию с просьбой разрешить перепланировку квартиры, соответствующее разрешение получила и работы по перепланировке производила.

Таким образом, судом установлено, что после предоставления администрацией Нижнеудинского муниципального образования по договору социального найма жилого помещения ФИО3 квартиры №XX в доме №XX по ..... в ....., в указанной квартире было необходимо как проведение текущего ремонта, так и проведение работ, относящихся к капитальному ремонту и заключающихся в полной замене оконного блока в ванной комнате и дверных блоков. Сметная стоимость работ, относящихся к капитальному ремонту, составляет 34 983 руб. 78 коп. Истица ФИО3 фактически произвела замену в квартире оконного блока в ванной комнате и прибрела дверные внутриквартирные блоки. Документов о размере понесенных расходов на замену оконного и дверных блоков истицей суду не представлено, вместе с тем, суд приходит к выводу, что поскольку администрация Нижнеудинского муниципального образования отказала ФИО3 в проведении в её квартире работ, относящихся к капитальному ремонту, расчетная сметная стоимость этих работ подлежит взысканию с ответчика в пользу истицы. Представительным органом местного самоуправления - Думой Нижнеудинского муниципального образования при принятии решения о бюджете на 2010 г. запланированы в т.ч. расходы в области жилищного хозяйства, за счет которых, по мнению суда, возможно финансирование работ по капитальному ремонту, в размере, превышающем расходы истицы, необходимые для проведения соответствующих работ.

Учитывая вышеизложенное суд находит исковые требования ФИО3 подлежащими частичному удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которых истцу отказано. Иск ФИО3 удовлетворен судом на 3,3% от заявленной ко взысканию суммы. Поскольку истец ФИО3 при обращении в суд с иском уплатила государственную пошлину в размере 9778 руб., а также понесла расходы, связанные с оплатой строительно-технической экспертизы в размере 50 000 руб., взысканию в её пользу подлежат судебные расходы, связанные с оплатой госпошлины в размере 322 руб. 67 коп. и связанные с оплатой экспертизы в размере 1650 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.98, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление ФИО3 к администрации Нижнеудинского муниципального образования о возмещении расходов на устранение недостатков жилого помещения, причиненных ненадлежащим исполнением обязанностей наймодателя по договору социального найма, - удовлетворить частично.

Взыскать с администрации Нижнеудинского муниципального образования в пользу ФИО3 в счет возмещения расходов, необходимых для устранения недостатков жилого помещения путем проведения работ по капитальному ремонту в квартире №XX дома №XX по ..... в ..... 34 983 (тридцать четыре тысячи девятьсот восемьдесят три) руб. 78 коп.

Взыскать с администрации Нижнеудинского муниципального образования в пользу ФИО3 в счет возмещения понесенных истицей судебных расходов 1972 (одну тысячу девятьсот семьдесят два) руб. 67 коп., в т.ч. 322 руб. 67 коп. расходы по оплате государственной пошлины и 1 650 руб. расходы по проведению строительно-технической экспертизы.

Решение может быть обжаловано в десятидневный срок с момента изготовления мотивированного решения в Судебную коллегию по гражданским делам Иркутского областного суда путем подачи жалобы через Нижнеудинский городской суд.

Председательствующий

Федеральный судья В.В.Морозюк