Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «МТС-Банк» к ФИО3 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество и по встречному иску ФИО3 к Открытому акционерному обществу «МТС-Банк» о признании недействительным в силу ничтожности взимание комиссии за выдачу кредита, пункта кредитного договора и взыскании морального вреда,

установил:

Истец - Открытое акционерное общество «МТС-Банк» (далее Банк) обратился в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.

Обосновывая свои требования, истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Акционерным Коммерческим Банком «Московский Банк Реконструкции и Развития» (открытое акционерное общество) (АКБ МБРР (ОАО)) в лице Саратовского филиала АКБ МБРР (ОАО) и ответчицей ФИО3 был заключен Кредитный договор №, на основании которого рябчиковой Е.В. был предоставлен кредит в сумме 2 646 000,00 (два миллиона шестьсот сорок шесть тысяч) рублей сроком на 240 месяцев с уплатой процентов за пользование кредитом в размере 13,75% годовых.

В настоящее время (АКБ МБРР (ОАО), ОГРН №, генеральная лицензия на осуществление банковских операций №, переименован в Открытое акционерное общество «МТС-Банк» (сокращенное фирменное наименование ОАО «МТС-Банк») без изменения организационно-правовой формы, ОГРН, ИНН, БИК, КПП, корреспондентского счета, адреса, номера лицензии и иных реквизитов Банка.

ДД.ММ.ГГГГ решением Совета директоров Банка (Протокол № Саратовский филиал ОАО «МТС-Банк» переведен в статус Саратовского операционного офиса Уфимского филиала ОАО «МТС-Банк».

Истец указывает, что кредит ФИО3 был выдан с целевым использованием – для приобретения квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, состоящей из одной жилой комнаты общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на 15 этаже 16-этажного бетонного дома.

В соответствии с ап.№ Кредитного договора указанная квартира находится в залоге у Банка по ипотеке в силу закона (Закладная от ДД.ММ.ГГГГ) в обеспечение исполнения обязательств заемщика.

Квартира принадлежит на праве собственности ФИО3 на основании Договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного Управлением федеральной регистрационной службы по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за №; свидетельство о государственной регистрации права серия № от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый (или условный) номер: №, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №.

Истец поясняет, что факт выдачи Банком кредита подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 646 000,00 рублей о перечислении денежных средств в соответствии с п.3.1.3 договора купли-продажи.

По условиям Кредитного договора (пункт 4.1.2.) Заемщик обязался возвращать кредит и уплачивать начисленные Банком проценты путем осуществления ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов в сумме и порядке, установленном разделом 3 Кредитного договора:

- ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов за текущий Процентный период, кроме первого и последнего, Заемщик производит в срок, предусматривающий поступление денежных средств на счет Кредитора не позднее последнего числа каждого календарного месяца (п.3.3.9. Кредитного договора);

-первый платеж включает только начисленные проценты за первый Процентный период и подлежит внесению в срок, определенный для второго платежа и состоит из начисленных процентов за первый платежный период и аннуитентного платежа за второй Процентный период (п.3.3.10. Кредитного договора);

- размер ежемесячного аннуитентного платежа на дату подписания Кредитного договора составляет 32 476,21 руб. (п.3.3.11 Кредитного договора);

-исполнение обязательств Заемщиком по Кредитному договору может быть осуществлено: 1) путем безналичного перечисления денежных средств на основании разовых или долгосрочных поручений на корреспондентский / расчетный счет Кредитора, если счет открыт в кредитной организации, отличной от Кредитора, 2) безналичного перечисления денежных средств физического лица без открытия счета на корреспондентский / расчетный счет Кредитора, 3) внесения с согласия Кредитора наличных денежных средств в кассу Кредитора, 4) разовых / долгосрочных поручений бухгалтерии по месту работы Заемщика для безналичного перечисления средств на корреспондентский / расчетный счет Кредитора (по согласованию с бухгалтерией) (п.3.3.1 Кредитного договора).

Истец указывает, что начиная с июня 2012 года по настоящее время погашение основного долга ответчиком не производится, а с сентября 2012 года по настоящее время прекращено и погашение процентов.

Истец указывает, что по состоянию на 17 апреля 2013 года сумма задолженности по Кредитному договору составила 2 675 799,52 руб., в том числе: остаток основного долга (кредита) – 2 553 871,86 руб.; просроченные проценты за пользование кредитом – 121 927,66 руб.

Истец считает, что его право на своевременное погашение обязательств по кредиту и процентов по нему, предусмотренное Кредитным договором и обеспеченное Закладной, Заемщиком нарушено, а неисполнением ответчиком обязанности по погашению кредита и уплате процентов ему причинен материальный ущерб.

Истец указывает, что в соответствии с п. 5.1 Кредитного договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Кредитному договору Заемщик должен отвечать всеми своими доходами и всем принадлежащим ему имуществом.

В соответствии с п.4.4.1. Кредитного договора в случае просрочки осуществления Заемщиком очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем за 30 календарных дней Банк имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по Кредитному договору.

Согласно п. 4.1.14. Кредитного договора Заемщик обязался досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты за пользование кредитом не позднее 30 календарных дней с момента предъявления Банком письменного требования о досрочном исполнении обязательств по Кредитному договору по предусмотренным договором основаниям.

Истец указывает, что в связи с тем, что Заемщиком допущена просрочка осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем за 30 календарных дней, во исполнение пунктов 4.4.1, 4.1.14 Кредитного договора Банком направлено Заемщику обоснованное требование за исх. № от ДД.ММ.ГГГГ о досрочном возврате в срок до 06 сентября 2012 года всей суммы предоставленного кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и штрафов за просрочку исполнения обязательств, а также Заемщик предупрежден о взыскании задолженности в судебном порядке в случае невыполнения законных требований Банка (список почтовых отправлений от ДД.ММ.ГГГГ).

Однако до настоящего времени требование Банка не выполнено.

Истец указывает также, что в соответствии со ст.334 ГК РФ в силу залога Кредитор по обеспеченному залогом обязательству (Залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

Он поясняет, что пунктом 7.2. Закладной предусмотрено, что требования кредитора (владельца закладной) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества в полном объеме, включая основной долг по сумме обязательства, начисленные проценты за пользование этой суммой, пеню, начисленную за просрочку исполнения обязательств, расходы по взысканию, оценке и реализации заложенного имущества, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств Заемщиком по настоящему договору и закладной и проведением процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и отселению Заемщика.

Согласно п.4.4.3 Кредитного договора Банк вправе обратить взыскание на заложенное имущество при просрочке Заемщиком ежемесячного платежа по исполнению денежного обязательства более чем за 30 календарных дней.

В соответствии с п. 4.4.3. Кредитного договора, п.7.1. Закладной основанием для обращения взыскания на заложенное имущество является неудовлетворение должником требования владельца закладной о полном досрочном погашении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании.

Истец указал в заявлении, что в соответствии с Закладной, удостоверяющей право Банка на заложенное имущество, и Отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке квартиры денежная оценка предмета ипотеки составляет 2 940 000,00 рублей.

В связи с этим Банком заявлено требование о взыскании с ФИО3 в его пользу 2 675 799, 52 руб., в том числе: остаток основного долга (кредита) – 2 553 871,86 руб.; просроченные проценты за пользование кредитом – 121 927,66 руб., а также расходов по уплате государственной пошлины в размере 25 579,00 руб. Кроме того, ФИО1 просит обратить взыскание на заложенное имущество: квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, состоящей из одной жилой комнаты общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на 15 этаже 16-этажного бетонного дома, установить её начальную продажную цену в размере 2 940 000,00 рублей в соответствии с Отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке квартиры.

Впоследствии истец требования в части установления начальной продажной цены заложенной квартиры изменил и просит установить её в размере её рыночной стоимости, установленной Заключением эксперта от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 3 301 140,00 рублей.

Представитель истца ОАО «МТС-Банк» просил о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования поддерживает и просит их удовлетворить.

Ответчик ФИО3 просила дело рассмотреть в её отсутствие, с участием представителей ФИО2 и ФИО4

Представители ответчика пояснили, что, по их мнению, расчет задолженности Банком произведен неверно, в связи с чем они иск в том размере, в котором он заявлен, не признают.

Обосновывая свои возражения, ФИО2 указал, что при расчете задолженности Банку необходимо было исходить не из 240 процентных периодов, ведь 240 процентных периодов (или месяцев) – это срок, на который заключен кредитный договор, а из количества процентных периодов, в течение которых ФИО3 фактически пользовалась кредитом (51 месяц), поскольку в данном случае имеет место досрочное возвращение суммы займа, и Банк, получив её, сможет распорядиться ею, выдав кредит другому заемщику. Из представленного Банком отчета по задолженности по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ следует, что за период с 28.02.2008г. по 23.05.2012г. ФИО3 заплатила Банку в счет погашения задолженности по кредиту 2 047 803, 05 руб., из которых в счет погашения процентов было зачислено 1 955 674,91 руб., а в счет погашения основного долга – 92 128,14 руб. Кроме того, в расчете Банка не учтены платежи по кредитному договору, произведенные ФИО3 в сумме 230 000,00 руб. через ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, которому истец уступал долг в соответствии с договором № от ДД.ММ.ГГГГ По мнению представителя ответчика, ФИО3 в счет погашения кредита было уплачено 2 277 803,05 руб., и для расчета реальной суммы задолженности необходимо рассчитать сумму процентов, которая приходится на период фактического пользования ФИО3 кредитом – с 28.02.2008г. по 23.05.2012 г. Представитель истца считает, что, пользуясь кредитом в течении оговоренных 240 месяцев, ФИО3 должна была уплатить проценты в размере 5 087 729,39 руб., однако, поскольку она пользовалась кредитом фактически лишь 51 месяц, процентная задолженность составляет 1 081 142,49 руб. Согласно расчету Банка, в счет погашения процентов им зачислено 1 955 674,49 руб., из которых 874 532,42 руб. зачислены авансом, а потому подлежат зачету в счет погашения основного долга. Однако Банком в счет погашения основного долга было зачислено лишь 92 128,14 руб. Исходя из итого он считает, что задолженность ФИО3 должна быть рассчитана как разница между суммой основного долга и процентной задолженностью за период пользования денежными средствами и фактически внесенными денежными средствами в счет погашения основного долга и процентов, то есть 2646 000,00 руб. (сумма основного долга) + 1 081 142,49 руб. (процентная задолженность) – 2 277 803,05 руб. (сумма, фактически выплаченная Банку) = 1 449 338,95 руб. (реальная задолженность рябчиковой Е.В.). Поэтому представитель истца считает, что, поскольку сумма реальной задолженности ФИО3 составляет 1 449 338,95 руб., в остальной части исковых требований он просит Банку отказать.

Истец заявил встречный иск, в котором указал, что пунктом 3.3.18 Кредитного договора кредитору предоставлено право самостоятельно в одностороннем порядке изменить очередность погашения заемщиком требований кредитора и установить произвольную очередность погашения требований вне зависимости от очередности, указанной в п.3.3.17 Кредитного договора, и вне зависимости от назначения платежей, указанных заемщиком. Он указал, что вследствие этого денежные средства, направленные на погашение кредита, были направлены: 29.02.2008г. 26 460 руб. – комиссия за ведение ссудного счета; 29.02.2008г. 1500 руб. – комиссия за перевод денежных средств согласно тарифам банка; 29.02.2008г. 18 919,91 руб. – оплата страховой премии по договору страхования № от ДД.ММ.ГГГГ.; 02.10.2008г. 5 338,67 руб. – спецкомиссия; 02.10.2008г. 5 348,83 руб. – погашение пени; 13.11.2008г. 33 352,25 руб. – погашение пени; 13.11.2008г. 32 555,74 руб. – проплата пени просрочке процентов; 15.01.2008г. 3 519,53 руб. – погашение пени; 08.12.2011г. 4 925,68 руб.- погашение пени; 26.12.2011г. 590,01 руб. – погашение пени; 23.05.2012г. 18,95 руб. – погашение пени. Указанный пункт договора он считает противоречащим ст.319 ГК РФ, а потому подлежащим признанию недействительным. Кроме того, ФИО3 считает, что действиями Банка ей причинен моральный вред, который подлежит компенсации на основании Закона «О защите прав потребителей».

Во встречном иске ФИО3 просит признать п.3.3.18 Кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ. недействительным в силу его ничтожности, зачесть неправомерно списанную в счет погашения пени, комиссии сумму в размере 132 529,57 руб. в счет уплаты процентов за пользование кредитом и основного долга по указанному Кредитному договору, взыскать с ОАО «МТС-Банк» в её пользу компенсацию морального вреда в размере 100 000,00 рублей.

Представитель ФИО2 пояснил, что с оценкой заложенной квартиры в 2 940 000,00 руб. по Отчету от 27.02.2008 г. он согласен и оспаривать её не намерен.

Однако после того, как по ходатайству истца (ФИО1) судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, и согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость указанной квартиры на момент проведения экспертизы составила 3 301 140,00 руб., представитель ответчика ФИО2 заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости квартиры, полагая, что экспертом её рыночная стоимость сильно занижена, экспертом был неправильно использован исключительно сравнительный подход, имел место неправильный выбор аналогов при оценке помещений в старом фонде недвижимого имущества, несоответствие характеристик физического состояния объектов-аналогов и присвоенных баллов. Считает, что, заключение эксперта имеет и другие существенные недостатки: в нем не указаны технические характеристики объекта исследования, описание конструктивных элементов, экспертом необоснованно не использованы доходный и затратный подходы.

В возражениях на встречный иск Банк указал, что комиссия за ведение ссудного счета в сумме 26 460 рублей и комиссия в сумме 1500 рублей за перевод денежных средств оплачена Заемщиком согласно Тарифам банка, с которыми Заемщик был ознакомлен и согласен до подписания кредитного договора.

Суммы оплаты страховой премии, указанные во встречном иске, относятся не к Кредитному договору, а к Договору страхования № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Заемщиком и Страховщиком - ОАО <данные изъяты>

Оспариваемые суммы пени начислялись Банком за нарушение Заемщиком условий Кредитного договора и являлись ответственностью Заемщика за ненадлежащее исполнение указанных условий и защитой Кредитора от нанесенных ему убытков.

Сумма комиссий Банком по настоящему иску не взыскивается; в состав общей задолженности должника по кредиту не входит размер комиссий, кредитная задолженность в сумме 2 675 799,52 руб. учитывает только сумму основного долга по Кредитному договору и сумму процентов за пользование кредитом. Исходя из этого, право потребителя условиями Кредитного договора не нарушались, сумма комиссии оплачена им оплачена добровольно в соответствии с Тарифами Банка.

Банк указал, что п. 3.3.18 Кредитного договора предусмотрено право Кредитора на изменение в одностороннем порядке очередности погашения Заемщиком требования Кредитора и установлении произвольной очередности погашения требований вне зависимости от назначения платежей, указанных Заемщиком, в случае недостаточности денежных средств Заемщика для исполнения им денежных обязательств в полном объеме. Данный пункт Кредитного договора соответствует требованиям ст.30 Федерального закона № 395-1 «О банках и банковской деятельности», согласно которым отношения между кредитными организациями и их клиентами осуществляются на основе договоров.; в договоре должны быть указаны кроме процентных ставок по кредитам и вкладам стоимости банковских услуг, сроков их исполнения, имущественная ответственность сторон за нарушения договора, включая ответственность за нарушение других существенных условий договора. С указанным условием Заемщик был согласен, оно сторонами согласовано. Заемщик располагал на стадии заключения Кредитного договора полной информацией об его условиях, включая условие об изменении в одностороннем порядке очередности погашения Заемщиком требования Кредитора и установлении произвольной очередности погашения требований вне зависимости от очередности, установленной Кредитным договором, и вне зависимости от назначения платежей, указанных Заемщиком, в случае недостаточности денежных средств Заемщика для исполнения им денежных обязательств, и добровольно принял на себя все права и обязанности, определенные Кредитным договором. В ГК РФ отсутствуют специальные правила о заключении Кредитного договора, порядок его заключения должен подчиняться общим положениям о заключении гражданско-правового договора. При заключении договора Заемщик не был лишен права подробно ознакомиться с его условиями и отказаться от его заключения, обратившись в другую кредитную организацию.

Кроме того, в своих возражениях на встречный иск Банк указал, что исковые требования о признании недействительным в силу ничтожности взимания комиссии за выдачу кредита и о признании недействительным п.3.3.18 Кредитного договора заявлены истцом по истечению срока исковой давности, в связи с чем Банком заявлено о применении срока исковой давности.

Третье лицо – Открытое акционерное общество «Агентство финансирования жилищного строительства» (далее - ОАО «АФЖС» - просит дело рассмотреть в отсутствие его представителя.

В представленном в суд отзыве на иск представитель ОАО «АФЖС» ФИО6, действующая на основании доверенности, пояснила, что новое наименование Открытого акционерного общества «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов», которое было привлечено судом к участию в деле в качестве третьего лица, ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр юридических лиц за номером № внесена запись о государственной регистрации изменений, вносимых в учредительные документы Открытого акционерного общества «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». В подтверждение этого с отзывом представлены копии соответствующих документов. Представитель ОАО «АФЖС» в отзыве указал, что против удовлетворения иска ОАО «МТС-Банк» не возражает», вопрос об удовлетворении встречного иска ФИО3 к ОАО «МТС-Банк» оставляет на усмотрение суда.

Судом установлено, что ФИО3 обратилась в Саратовский филиал АКБ «МБРР» (ОАО) <данные изъяты> с заявлением на выдачу ипотечного кредита в сумме 2 646 000 руб. на 240 месяцев с начислением 13,75 % годовых и уплатой комиссии за открытие и ведение ссудного счета в размере 1% от суммы кредита на условиях ежемесячного погашения части основного долга и процентов по кредиту, для приобретения квартиры стоимостью 2 940 000 рублей, находящейся по адресу: <адрес> В качестве обеспечения кредита ФИО3 предложила залог приобретаемой квартиры.

Согласно Заявлению – анкете на кредит, первоначальный взнос собственных средств составил 294 000 рублей.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Акционерным Коммерческим Банком «Московский Банк Реконструкции и Развития» (открытое акционерное общество) и ФИО3 был заключен Кредитный договор № (при ипотеке в силу закона), по условиям которого Банк предоставил ФИО3 кредит в размере 2 646 000,00 рублей на 240 месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита, с уплатой за пользование кредитом 13,75 % годовых. Кредит предоставлен для целевого использования – для приобретения квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, состоящей из 1 комнаты, общей площадью <данные изъяты> кв.м, в том числе жилой площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной на 15 этаже 16-этажного бетонного дома, стоимостью 2 940 000,00 рублей.

Согласно договору, квартира является собственностью Продавца – ЗАО <данные изъяты> приобретается и оформляется в собственность ФИО3

Обеспечением исполнения обязательств Заемщика по Кредитному договору является ипотека в силу закона квартиры; личное страхование Заемщика, по условиям которого первым выгодоприобретателем будет являться Кредитор; страхование риска, связанного с владением, пользованием и распоряжением застрахованным имуществом (имущественное страхование) предмета ипотеки – квартиры, по условиям которого первым выгодоприобретателем будет являться Кредитор; страхование риска утраты права собственности на квартиру, по условиям которого первым выгодоприобретателем будет являться Кредитор.

Согласно Кредитному договору, проценты по кредиту начисляются ежемесячно на остаток суммы кредита (ссудной задолженности), подлежащее возврату, ежемесячно, на чинная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно.

Кредитным договором был определен размер ежемесячного аннуитентного платежа – 32 476,21 руб.

Согласно условиям договора, при отсутствии просрочки в исполнении обязательств Заемщиком из суммы ежемесячного платежа, полученного Кредитором, в первую очередь погашаются обязательства по выплате начисленных процентов за соответствующий процентный период (согласно п.3.2.1 Кредитного договора процентный период – это период с первого по последнее число каждого календарного месяца, при этом обе даты включительно, за который начисляются проценты на оставшуюся сумму кредита), а оставшиеся средства направляются в счет возврата суммы кредита (п.3.3.15. Кредитного договора).

Согласно п. 3.3.16. Кредитного договора, при просрочке в исполнении обязательств Заемщиком по настоящему договору размер ежемесячного платежа увеличивается на сумму пеней и штрафов.

В соответствии с п. 3.3.17. Кредитного договора стороны договорились, что в случае недостаточности денежных средств Заемщика для исполнения им обязательств по настоящему Договору в полном объеме устанавливается следующая очередность погашения требований Кредитора: в первую очередь – издержки Кредитора по получению исполнения обязательств Заемщика; во вторую очередь – требование по выплате процентов; в третью очередь – требование по возврату суммы кредита; в четвертую очередь – требование по пеням за просроченные выплаты в счет уплаты процентов;, в пятую очередь – требование по пеням за просроченные выплаты в счет возврата суммы кредита; в шестую очередь – требование по просроченным выплатам в счет уплаты процентов; в седьмую очередь – требование по выплате просроченных платежей в счет возврата суммы кредита; в восьмую очередь – требование по выплате штрафов; в девятую очередь – требование по досрочному возврату кредита.

Кроме того, согласно п.3.3.18. Кредитного договора стороны также договорились о том, что Кредитору принадлежит право самостоятельно, в одностороннем порядке, изменить очередность погашения Заемщиком требований Кредитора и установить произвольную очередность погашения требований вне зависимости от очередности, указанной в ип.3.3.17. настоящего Договора и вне зависимости назначения платежа, указанных Заемщиком.

В соответствии с п.5.1 Заемщик отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору всеми своими доходами и вскем принадлежащим ему имуществом.

Согласно п.5.2. Кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита Заемщик платит Кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с п.5.2.3 Кредитного договора при нарушении сроков уплаты начисленных по кредиту процентов Заемщик платит Кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов, за каждый календарный день просрочки.

Согласно п.6.12 Кредитного договора требования Кредитора (владельца закладной) из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая основной долг по сумме

Обязательств, начисленные проценты за пользование этой сумой, пеню, начисленную за просрочку исполнения обязательства, начисленные проценты за пользование этой суммой, пеню, начисленную за просрочку исполнения обязательств, расходы пол взысканию, оценке и реализации заложенного имущества, судебные издержки прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств Заемщиком по настоящему договору и закладной и проведением процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и отселению заемщика (залогодателей).

Согласно Информационному расчету ежемесячных платежей к Кредитному договору, за 240 процентных периодов размер общего ежемесячного платежа составил бы 7 733 729,39 руб.. в том числе платеж в счет погашения основного долга – 2 646 000,00 руб.; платеж процентов – 5 087 729,39 руб.

Согласно платежному поручению № от № сумма 2 646 000,00 руб. была списана со счета плательщика – Саратовского филиала АКБ «МБРР» (ОАО) на счет получателя – ЗАО <данные изъяты> в качестве оплаты по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ., расположенной по адресу: <адрес>, плательщик ФИО3

246 000,00 руб. были приняты ЗАО <данные изъяты> от ФИО3 по приходному кассовому ордеру.

Согласно договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ г., ФИО3 купила в собственность у ЗАО <данные изъяты> квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, за 2 940 000,00 руб. за счет кредитных средств, предоставляемых АКБ «Московский Банк Реконструкции и Развития» (ОАО) согласно Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ была составлена Закладная в обеспечение Кредитного договора.

Пунктом 7.2. Закладной предусмотрено, что требования кредитора (владельца закладной) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества в полном объеме, включая основной долг по сумме обязательства, начисленные проценты за пользование этой суммой, пеню, начисленную за просрочку исполнения обязательств, расходы по взысканию, оценке и реализации заложенного имущества, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств Заемщиком по настоящему договору и закладной и проведением процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и отселению Заемщика.

Согласно акту приема-передачи квартиры в жилом доме по <адрес>, указанная квартира ДД.ММ.ГГГГ была передана ЗАО <данные изъяты> ФИО3

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ квартира, расположенная по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО3, с ограничением (обременением) права – ипотекой в силу закона.

Согласно Отчету № об определении рыночной стоимости однокомнатной квартиры площадью <данные изъяты> кв.м, находящейся по адресу: <адрес>, итоговая рыночная стоимость указанного объекта недвижимого имущества составляла 2 940 000,00 рублей.

Из материалов дела следует, что на основании Договора № от ДД.ММ.ГГГГ Акционерный Коммерческий Банк «Московский Банк Реконструкции и Развития» (ОАО) передал закладные в собственность Открытого акционерного общества «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов».

По Договору № от ДД.ММ.ГГГГ Открытое акционерное общество «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» передало Акционерному Коммерческому Банку «Московский Банк Реконструкции и Развития» (ОАО) передало в собственность закладные.

Согласно Приложению № к Договору № от ДД.ММ.ГГГГ «Требование об обратной передаче закладных к договору № от ДД.ММ.ГГГГ», ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» информировало Акционерный Коммерческий Банк «Московский Банк Реконструкции и Развития» (ОАО) о своем намерении передать ему права в отношении ряда закладных, в том числе в отношении закладной ФИО3

Согласно Реестру (Приложению № к Требованию об обратной передаче закладных № от ДД.ММ.ГГГГ) задолженность ФИО3 по Кредитному договору, обеспеченному Закладной, на 05.04.2010г. составила по основному долгу 2 615 080,55 руб., по процентам 174 274,63 руб.

ОАО «МТС-Банк» зарегистрирован в Едином государственном реестре юридических лиц и имеет Генеральную лицензию на осуществление банковских операций № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно Выписке из ЕГРЮЛ ОАО «МТС-Банк» имеет, в том числе, Саратовский филиал.

ДД.ММ.ГГГГ решением Совета директоров Банка (Протокол №) Саратовский филиал ОАО «МТС-Банк» переведен в статус Саратовского операционного офиса Уфимского филиала ОАО «МТС-Банк».

Согласно Выписке из лицевого счета Заемщика за период с 28.02.2008г. по 10.06.2013г., после получения кредита ФИО3 уплачивала ежемесячный платеж в размере 32 500,00 рублей 31.03.2008г, 29.04.2008г., 30.05.2008г., 30.06.2008г, 30.07.2008г., 01.09.2008г. Затем, 30.09.2008г. платеж (взнос наличными денежными средствами) её составил 27.000,00 рублей, 02.10.2008г. – 5 360,00 рублей; 13.11.2008г. – 33 400,00 рублей; 30.12.2008г. – 10.000,00 рублей; 15.01.2009г. – 58 700,00 рублей, 02.02.2009г. – 32 500,00 рублей, 18.03.2009г. – 10 000,00 рублей, 02.06.2009г. – 33 443,81 руб., 24.07.2009г. – 5 000,00 руб., 14.12.2009г – 7 000,00 рублей, 15.02. 2010 г. – 25 000,00 рублей, 05.03.2010 г. – 25 000,00 рублей, 15.04.2010 г. – 100 000,00 рублей, 28.05.2010г. – 45 000,00 рублей, 22.06.2010г. – 100 000,00 рублей, 12.07.2010г. – 50 000,00 рублей, 18.04.2011г. – 10 000,00 рублей, 20.05.2011г. – 80 000,00 рублей, 03.08.2011г. – 35 000,00 рублей, 20.10.2011г. – 20 000,000 рублей, 20.10.2011г. – 15 000,00 рублей, 02.11.2011г. – 50 000,00 рублей, 08.12.2011г. – 242 158,00 руб., 26.12.2011г. – 590.00 рублей, 19.03.2012г. – 20 000,00 рублей, 04.04.2012 г. – 20 000,00 рублей, 13.04.2012 г. – 30 000,00 рублей, 23.05.2012г. – 92 400,00 рублей. Более денежные средства ФИО3 не вносились, то есть начиная с июня 2012 года и по настоящее время погашение основного долга ею не производится. Остаток по счету после отражения всех произведенных операций составляет 4 075 545,59 рублей

Принимая во внимание, что размер ежемесячного аннуитентного платежа, согласно Кредитному договору, составляет 32 476,21 руб., а ФИО3 вносила различные суммы и нерегулярно, налицо нарушение ею условий кредитного договора.

Исходя из Выписки, поступавшие от ФИО3 денежные средства Банк распределял согласно условиям, установленным Кредитным договором.

Согласно Отчету по задолженности по кредитному договору за 17.04.2013г., составленному в соответствии с графиком погашения задолженности по основному долгу и графиком погашения задолженности по процентам за пользование кредитом, задолженность по основному долгу составила 2 553 871,86 руб., текущая задолженность по процентам – 121 927,66 рублей.

Суд находит расчет задолженности правильным, поскольку он составлен в соответствии с графиком погашения и выпиской по счету, распределение поступавших денежных средств производилось Банком в соответствии с условиями Кредитного договора.

Из материалов дела следует, что 08.08.2012 года Банк направил ФИО3 Требование о досрочном возврате задолженности по Кредитному договору в срок до 06.09.2012г., однако требование Кредитора Заемщик не выполнил, что им самим не оспаривается.

Статьёй 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 1 ст.424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Подписав Кредитный договор, ФИО3 тем самым достигла соглашения с Банком по всем условиям договора. С момента заключения договора он стал обязательным для обеих сторон и должен был исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями и требованиями закона.

Статьёй 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии со ст.819 ГК РФ заемщик обязан уплатить также и предусмотренные договором проценты на сумму займа.

Согласно ст.819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Пунктом 2 ст.819 ГК РФ установлено, что к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора (то есть правила, предусмотренные положениями о займе).

Согласно ст.807 ГК РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Пунктом 1 ст. 809 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Согласно п.1 ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Статьёй 811 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно п.1 ст. 395 ГК РФ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Статьёй 319 ГК РФ установлена очередность погашения требований по денежному обязательству, согласно которой сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

Статья 319 ГК РФ под процентами, погашаемыми ранее основной суммы долга, подразумевает проценты за пользование денежными средствами, подлежащие уплате по денежному обязательству, в частности, проценты за пользование суммой кредита. Проценты, предусмотренные ст.395 ГК РФ, за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства, погашаются после погашения суммы основного долга.

В соответствии со ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Согласно п.1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с п.2 ст.348 ГК РФ обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Согласно п.3 ст.348 ГК РФ если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии со ст. 349 ГК РФ установлено, что взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случае, если предметом залога является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу.

Согласно п.1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Статьей 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (в ред. от 07.05.2013г) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства, в том числе, по кредитному договору.

Согласно ст.3 Закона, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Согласно ст.54 Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Поскольку соглашение о начальной продажной цене заложенного имущества между сторонами не достигнуто, суд определяет его в соответствии с Заключением эксперта от ДД.ММ.ГГГГ в виде рыночной стоимости квартиры, составляющей 3 301 140,00 рублей.

При этом суд исходит из того, что рыночная стоимость квартиры определена не на основании отчета оценщика, а на основании иного доказательства, добытого в процессе рассмотрения дела, которым является заключение эксперта.

Оценивая иные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

По ходатайству ответчика (истца по встречному иску) судом была назначена судебная бухгалтерская экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы:

1) Соответствует ли расчет задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, представленный ОАО «МТС-Банк», порядку, установленному ст.319 ГК РФ, за весь период действия договора?

2) Какова задолженность ФИО3 перед ОАО «МТС-Банк» при погашении задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в порядке, предусмотренном ст.319 ГК РФ, за период, указанный в исковом заявлении, и на момент производства экспертизы? Учтен ли платеж 230 000,00 рублей в пользу ОАО «Агентство по рекструктуризации ипотечных жилищных кредитов» в счет погашения задолженности ФИО3 по договору № от ДД.ММ.ГГГГ?

Производство экспертизы было поручено ООО ««Центр судебных экспертиз».

Согласно выводам эксперта по первому вопросу, «пункт договора, предусматривающий, что при исполнении должником денежного обязательства не в полном объеме, требования об уплате просроченных процентов, предусмотренных ст.395 ГК РФ, или иные связанные с нарушением обязательства требования погашаются ранее требований, названных в ст.319 ГК РФ, противоречит смыслу данной статьи и является ничтожным в соответствии со ст.168 ГК РФ. График, приложенный к исковому заявлению, составлен в соответствии со ст.319 ГК РФ, но исполнение его фактически произведено с нарушением требований стю319 ГК РФ: банком в первую очередь списывалась в основном задолженность по просроченным процентам… Суммы плановых платежей, указанных в графике, не соответствуют суммам плановых аннуитентных платежей, приложенных к Кредитному договору…Сумма расхождения данных ежемесячных аннуитентных платежей погашения основного долга и данных, представленных банком в графике, составила, по расчетам эксперта, 69 776,24 руб. Имеют место пропущенные периоды, многие ежемесячные аннуитентные плановые суммы вовсе не совпадают. Действия банка по списанию комиссии за ведение ссудного счета противоречат действующему законодательству: закону «О банках и банковской деятельности» и закону «О защите прав потребителей». Банк списал в 2008 году суммы комиссии за ведение ссудного счета в размере 26 460,00 руб. и страховую премию в размере 18 918,91 руб. необоснованно. Пункт 3.3.18 Кредитного договора, в котором кредитору принадлежит право самостоятельно, в одностороннем порядке изменить очередность погашения заемщиком требований кредитора и установить произвольную очередность погашения требований вне зависимости от очередности, указанной в пункте 3.3.17 и вне зависимости от назначения платежей, указанных заемщиком, противоречит статье 319 ГК РФ, ст.333 ГК РФ, пункту 1 ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей». Пункты 1.4.2; 1.4.3; 1.4.4; 1.5; 4.1.7; 4.1.8; 4.1.8.1; 4.1.8.2; 4.1.9; 4.1.11; 4.1.2; 4.1.3;. 5.1; 5.4; 5.5 кредитного договора противоречат статье 819 ГК РФ».

Отвечая на второй из поставленных перед ним вопросов, эксперт указал, что задолженность ФИО3 на момент подачи иска составила: остаток основного долга – 2 509 848,71 руб.; по просроченным процентам – 353 586,61 руб.; просроченная задолженность по основному долгу – 57 430,65 руб. На момент проведения экспертизы задолженность ФИО3 составила: остаток основного долга – 2 509 848,71 руб.; задолженность по просроченным процентам – 578 554,65 руб.; просроченная задолженность по основному долгу – 92 272,29 руб. Банком не учтен платеж 230 000,00 рублей в пользу ОАО «АРИЖК» в счет погашения задолженности по кредитному договору. А также банком произведен платеж в сумме 50 000,00 руб. в адрес ОАО «АРИЖК» от 13.07.2010 г. в счет погашения по уступленному кредитному договору из поступивших наличных средств ФИО3 и не учтен в расчетах. Так как передачи права собственности на закладную ФИО3 не было, все действия банка, обязывающие заемщика уплачивать наличные денежные средства другому кредитору, не обоснованны. Излишне уплаченные проценты банку по кредитному договору на период, указанный в исковом заявлении, составили 505 612,98 руб., а на момент проведения экспертизы – 756 937,42 руб.

Эксперт по собственной инициативе произвел расчет аннуитентных платежей исходя из фактического периода использования кредита (70 месяцев) с процентной ставкой 13,75 % годовых и размера кредита 2 646 000,00 рублей. Он указал, что согласно выписке банка по лицевому счету ФИО3 по кредиту было уплачено наличных денежных средств 1 374 619,91 руб., в том числе:

- комиссия за ведение ссудного счета – 26 460,00 руб.;

- комиссия за перевод денежных средств – 1 500,00 руб.;

- оплата страховой премии по договору страхования № ДД.ММ.ГГГГ – 18 918,91 руб.;

- комиссия за перевод денежных средств – 189,19 руб.;

- проценты и просроченные проценты за пользование кредитом – 1 237 794,39 руб.;

- основной долг и просроченный основной долг – 84 713,36 руб.

В адрес ОАО «АРИЖК» в погашение кредита произведены выплаты:

- 11.08.2010 г. – 150 000,00 руб.;

- 14.12.2010 г. – 50 000,00 руб.;

- 02.12.2010 г. – 30 000,00 руб., итого – 230 000,00 руб.

Также банком произведен платеж в сумме 50 000,00 руб. в адрес ОАО «АРИЖК» от 13.07.2010 г. в счет погашения задолженности по уступленному кредитному договору из поступивших наличных денежных средств от ФИО3 и не учтен банком в расчетах.

Эксперт указал, что всего ФИО3 уплачено 1 654 619,91 руб.; в том числе:

- по кредиту – 1 602 507,76 руб.;

- комиссия за ведение ссудного счета – 26 460,00 руб.;

- комиссия за перевод денежных средств – 1 500,00 руб.;

- оплата страховой премии по договору страхования № ДД.ММ.ГГГГ – 18 918,91 руб.;

- комиссия за перевод денежных средств – 189,19 руб.;

- пени – 5 044,06 руб.

Эксперт пришел к выводу, что уплате подлежит сумма 2 206 946,38 руб. ( то есть 3 861 863,30 руб. – 1 654 619,91 руб. = 2 206 946,38 руб. (вместо заявленных истцом 2 675 799,52 руб.).

Согласно ч.3 ст.86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд считает, что заключение эксперта противоречит остальным исследованным судом доказательствам.

Давая правовую оценку кредитному договору, эксперт выходит за рамки своих полномочий. В заключении эксперт описывает и дает оценку кредитному договору в части пунктов, связанных с личным и имущественным страхованием Заемщика, с Договором страхования. Между тем страхование Заемщика является обеспечением обязательств Заемщика по Кредитному договору, регулируется Договором страхования, и вопросы о личном имущественном страховании перед экспертом не ставились. Также перед экспертом не ставились вопросы относительно п.п.4.1.2, п. 3, п.6.1 Кредитного договора.

Выводы эксперта относительно расчета задолженности по Кредитному договору и сам расчет сделаны экспертом без учета нормативных документов Центрального Банка РФ, регулирующих порядок начисления процентов по кредитным договорам.

Так, в нарушение п.3.9 Положения «О порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками», утвержденного Центральным Банком РФ 26.06.1998г (№ 39-П) экспертом в расчете количество календарных дней в году (365 или 366 дней) не учтено, месячная процентная ставка принимается экспертом равной 1/12 от годовой процентной ставки.

Кроме того, экспертом не учтен п.3.5 указанного Положения, согласно которому проценты за привлеченные и размещенные денежные средства начисляются банком на остаток задолженности по основному долгу, учитываемой на соответствующем лицевом счете, на начало операционного дня.

Эксперт делает вывод о неправомерности действий Банка по списанию комиссии, между тем такой вопрос перед экспертом судом не ставился.

Также не ставился перед экспертом вопрос о соответствии либо несоответствии действующему законодательству п.3.3.18. Кредитного договора: этот вопрос правовой и не входит в компетенцию эксперта.

Вывод эксперта по второму вопросу противоречит документам, которые подтверждают передачу закладных и их обратный выкуп (Договор купли-продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ Договор № от ДД.ММ.ГГГГ., Реестры переданных задолженностей должников, Требование об обратной передаче закладных от ДД.ММ.ГГГГ., являющиеся приложениями к указанным договорам).

Из представленных Банком документов видно, что кредитная задолженность ФИО3 передавалась обратно из ОАО «АРИЖК» в Банк 05.04.2011 г., то есть не в один день с заключением Договора № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с чем сумма задолженности изменилась, а потому вывод эксперта о недопустимости расхождений по суммам является неосновательным.

Из реестров закладных, в которых отражены суммы задолженностей по каждой закладной, видно, что все платежи учитывались обоими владельцами Закладной.

Вывод эксперта о фактическом бездействии Банка в течение 2 лет касается обстоятельств дела и сделан экспертом также по собственной инициативе.

Эксперт сделал вывод о том, что Банком не был учтен платеж в сумме 230 000,00 руб. в пользу ОАО «АРИЖК», однако материалами дела подтверждается обратное, расчет Банком составлен с учетом всех сумм погашения – и до 05.04.2011г., и после. Поэтому вывод эксперта о наличии переплаты процентов является необоснованным. Передача Закладной Банком в ОАО «АРИЖК» была произведена в соответствии с указанным выше Договором купли-продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного в рамках Кредитного договора. Сумма задолженности ФИО3, переданная Банком в ОАО «АРИЖК», отражена в Реестре, который является приложением к Договору купли-продажи закладных, и состоит из основного долга по ссуде и процентов за пользование ссудой. В Реестре указана ссудная задолженность ФИО3 в размере 2 776 250,99 руб., в том числе 2 622 495,33 руб. – сумма основного долга и 153 755,66 руб. – сумма процентов. Закладная была возвращена Банку в связи с появлением просрочки по Кредитному договору. В Реестре, который является приложением к Требованию об обратной передаче закладных, размер ссудной задолженности ФИО3 указан 2 789 355,18 руб., в том числе 2 615 080,55 руб. – основной долг, 174 274,63 руб. – проценты.

Согласно расчету, представленному суду третьим лицом - ОАО «АФЖС» (ранее ОАО «АРИЖК») за период, когда оно являлось владельцем Закладной, ФИО3 дважды произведено погашение по кредиту в ОАО «АРИЖК»: 11.08.2010г. – 150 000,00 руб. и 14.12.2010 г. – 80 000,00 руб., а всего 230 000,00 руб. Кроме того, ОАО «АФЖС» получен от Банка платеж 50 000,00 руб. от 13.07.2010г. произведенный ФИО3 в погашение Кредита. Таким образом, расчеты, предоставленные Банком и ОАО «АФЖС» по состоянию на 05.04.2011 г., совпадают: общая задолженность на 05.04.2011 г. составила 2 789 355,18 руб.; основной долг – 2 591 485,08 руб.; просроченный основной долг – 23 595,47 руб.; остаток задолженности по начисленным процентам – 169 348,96 руб.; начислено процентов в текущем процентном периоде – 4 925,67 руб. ФИО3 исполняла условия Кредитного договора по май 2012 года, и все произведенные ею платежи были учтены как Банком, так и ОАО «АРИЖК».

Как указано выше, ФИО3 последний платеж был осуществлен в мае 2012 года; начиная с июня 2012 года по настоящее время погашение основного долга не производится, а с сентября 2012 года по настоящее время прекращено и погашение процентов. Суд соглашается с расчетом задолженности, произведенным Банком, и не принимает заключение эксперта как доказательство по изложенным выше основаниям.

В силу приведенных выше положений закона, регулирующих правоотношения, возникающие из договора залога, на заложенное имущество (квартиру), допущенное Заемщиком нарушение обязательств по кредитному договору влечет за собой обращение взыскания на заложенное имущество.

Как указано выше, Заключением эксперта от ДД.ММ.ГГГГ была определена рыночная стоимость квартиры, являющейся предметом залога, на момент проведения экспертизы, которая составила 3 301 140,00 руб.

Доводы представителя ответчика ФИО2 относительно того, что экспертом рыночная стоимость квартиры сильно занижена, экспертом был неправильно использован исключительно сравнительный подход, имел место неправильный выбор аналогов при оценке помещений в старом фонде недвижимого имущества, о несоответствии характеристик физического состояния объектов-аналогов и присвоенных баллов, о том, что в заключении эксперта не указаны технические характеристики объекта исследования, описание конструктивных элементов, что экспертом необоснованно не использованы доходный и затратный подходы суд находит несостоятельными по следующим основаниям.

Из Заключения эксперта видно, что оно содержит основные технические характеристики объекта исследования, имеющие значение для выводов эксперта: этаж, метраж, имеются необходимые фотоснимки.

В Заключении эксперт указал, что рыночная стоимость квартиры на момент проведения экспертизы произведена методом сравнительных продаж (сравнительный подход).

Причины отказа от затратного и доходного подходов экспертом в Заключении изложены достаточно подробно.

Определение подходов содержится в Приказе Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 (ред. от 22.10.2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки.
В указанном документе указано, что доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки; сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость; затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Экспертом не применялись затратный и доходный подходы в определении рыночной стоимости объекта, поскольку затратный подход используется для определения рыночной стоимости объектов предполагаемого строительства, а доходный основан на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Квартира не является ни доходоприносящей собственностью (приобретена для проживания в ней, а не для получения дохода от ее использования), она не является также объектом предполагаемого строительства.

Стоимость объекта обоснованно устанавливалась экспертом посредством применения сравнительного подхода, основанного на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Оснований не доверять заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ (об определении рыночной стоимости квартиры) у суда не имеется.

Исходя из изложенного, суд нашел иск Банка к ФИО3 подлежащим удовлетворению.

Разрешая встречные исковые требования ФИО3 о признании недействительным в силу ничтожности взимание комиссии за выдачу кредита, пункта 3.3.18 Кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ. и взыскании морального вреда в сумме 100 000 рублей, суд пришел к следующему.

Банком (ответчиком по встречному иску) сделано заявление о применении исковой давности.

Пунктом 1 статьи 196 ГК РФ установлено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно п.1 ст.200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии со ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В Обзоре судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 22.05.2013г. (далее - Обзор судебной практики), Президиум Верховного Суда РФ указал, что «в случае пропуска срока исковой давности должник утрачивает право взыскать с кредитора денежные средства, уплаченные им в виде комиссии за открытие и ведение ссудного счета наряду с процентами, за пользование чужими денежными средствами (п.3.1 Обзора судебной практики).

В п.3.1 Обзора судебной практики разъяснено, что в тех случаях, когда срок исполнения кредитного обязательства не истек, а иск должником предъявлен по истечению 3х-летнего срока с момента начала исполнения ничтожной части сделки, исковые требования должника о взыскании уплаченных им кредитору комиссий, поданные по истечению срока исковой давности при отсутствии уважительных причин его пропуска, удовлетворению не подлежат (п.2 ст.199, ст.205 ГК РФ).

Согласно п.3 Обзора судебной практики «по требованиям о признании ничтожным того или иного условия кредитного договора суды, исходя из п.1 ст.181 ГК РФ, применяют 3х-летний срок исковой давности, течение которого рассчитывается со дня, когда началось исполнение ничтожной части сделки. При наличии заявления стороны в споре о пропуске срока исковой давности, установив факт пропуска данного срока без уважительных причин (если истцом является физическое лицо), в соответствии с ч.6 ст.152 ГПК РФ суды принимают решения об отказе в иске без исследования иных фактических обстоятельств по делу.

Пунктом 1 ст.181 ГК РФ установлено, что срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному спорному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

На это указывал Пленум ВС РФ и Пленум ВАС РФ в Постановлении от 01.07.1996г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (п.32).

Впоследствии данный правовой подход был подтвержден, в том числе, Обзором судебной практики Президиума Верховного Суда РФ от 22.05.2013 года.

Согласно п.3.1 указанного Обзора, срок исковой давности при применении последствий недействительности ничтожного условия кредитного договора, предусматривающего уплату комиссии за открытие и ведение ссудного счета, «исчисляется со дня, когда заемщиком началось исполнение недействительной (ничтожной) части сделки, а именно – со дня уплаты спорного платежа».

Обзором судебной практики подтверждено, что «в Гражданском кодексе Российской Федерации в порядке исключения из общего правила применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок, предусмотрена специальная норма (п.1 ст.181 ГК РФ), в соответствии с которой течение срока давности по названным требованиям определяется не субъективным фактором (осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав), а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (п.1 ст.166 ГК РФ).

Исполнение по оспариваемому (в части) Кредитному договору началось в момент уплаты ФИО3 по Тарифам Банка оспариваемой комиссии – 29.02.2008г., тогда как с соответствующим требованием в суд истец (по встречному иску) обратился 06.09.2013 года, то есть по истечению 3х-летнего срока исковой давности. При этом уважительных причин его пропуска истец не указал.

Также истец (по встречному иску) не представил доказательств причинения ему Банком морального вреда.

Президиумом Верховного Суда РФ в Обзоре судебной практики обращено внимание, что основаниями к выводу суда о пропуске срока исковой давности по заявленному требованию являются нормы действующего законодательства и разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996г. № 6/8, постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 12, 15 ноября 2001 года № 15/18.

Из изложенного следует вывод, что срок исковой давности по требованиям истца (по встречному иску) о признании недействительным в силу ничтожности взимание комиссии за выдачу кредита и о признании недействительным п.3.3.18 Кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ истёк. О восстановлении срока исковой давности ФИО3 не просит.

Требование о компенсации морального вреда неразрывно связано с названными требованиями и является производным от них. В связи с этим суд считает, что иск ФИО3 о признании недействительным в силу ничтожности взимание комиссии за выдачу кредита, пункта 3.3.18 Кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ. и взыскании морального вреда в сумме 100 000 рублей удовлетворению не подлежит.

Таким образом, суд считает необходимым в удовлетворении встречного иска, заявленного ФИО3 к ОАО «МТС-Банк», отказать полностью.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

взыскать с ФИО3 в пользу Открытого акционерного общества «МТС-Банк» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 675 799 (два миллиона шестьсот семьдесят пять тысяч семьсот девяносто девять) рублей 52 копейки, в том числе: остаток основного долга (кредита) – 2 553 871,86 руб.; просроченные проценты за пользование кредитом – 121 927,66 руб.

Взыскать с ФИО3 в пользу Открытого акционерного общества «МТС-Банк» расходы по уплате государственной пошлины в размере 25 579 (двадцать пять тысяч пятьсот семьдесят девять) рублей 00 копеек.

Обратить взыскание на заложенное имущество: квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, состоящую из 1 (одной) жилой комнаты, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на 15 этаже 16-этажного бетонного дома (запись в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ №, кадастровый (или условный) номер №), установить её начальную продажную стоимость исходя из рыночной стоимости квартиры, составляющей 3 301 140 рублей.

В удовлетворении встречного иска ФИО3 к Открытому акционерному обществу «МТС-Банк» о признании недействительным в силу ничтожности взимание комиссии за выдачу кредита, пункта кредитного договора и взыскании морального вреда отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме через Энгельсский районный суд (р.п.Ровное) Саратовской области.

Председательствующий: Т.Е. Солодовникова.