Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО3 к Администрации Сенного муниципального образования Вольского муниципального района Саратовской области об оспаривании бездействия органа местного самоуправления, о признании права на получение денежных средств от рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество,

установил:

истица обратилась в суд с иском к ответчику об оспаривании бездействия органа местного самоуправления, указав следующее.

Согласно договору купли-продажи от 02.12.2010 г. она приобрела в собственность квартиру по адресу: <адрес>

Распоряжением администрации Сенного МО ВМР Саратовской области № от 05.10.2011 г. многоквартирный дом (далее по тексту - МЖД) по данному адресу был признан аварийным и подлежащим сносу.

Согласно п. 4 названного распоряжения юридическим и физическим лицам, являющимся собственниками помещений в данном МЖД, было рекомендовано произвести его снос в течение 6 месяцев со дня принятия данного распоряжения.

В п. 5 распоряжения был определен срок для сноса до 06.10.2012 года.

Согласно п. 6 распоряжения в случае, если собственники помещений, расположенных в МЖД по данному адресу не осуществили снос указанного дома в установленный п. 5 настоящего распоряжения срок, начать процедуру по изъятию земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, для муниципальных нужд и по изъятию помещений в указанном доме.

Таким образом, в настоящее время вышеуказанный срок истёк, дом на данный момент не снесён.

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.

Решением Вольского районного суда Саратовской области от 28.08.2014 года по делу №2-1314(1)/2014 были удовлетворены её исковые требования к администрации СМО ВМР, а именно была взыскана выкупная стоимость за жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Данным судебным актом было прекращено её право собственности на квартиру.

В мотивировочной части решения указано (стр. 3): «Учитывая изложенное и то обстоятельство, что ответчиком начата процедура изъятия земельного участка под многоквартирным домом по адресу: <адрес> суд приходит к выводу, что истица, как собственник жилого помещения в указанном жилом доме, имеет право на получение выкупной цены принадлежащего ей жилого помещения».

Следовательно, ей была выплачена компенсация только за жилое помещение.

Она обратилась с заявлением в администрацию СМО ВМР, попросив предоставить ей сведения, до какого срока собственникам предлагалось осуществить снос многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>;сформирован ли земельный участок под данным МЖД, поставлен ли он на кадастровый учет; согласна ли администрация СМО ВМР выплатить ей компенсацию за долю в земельном участке под МЖД, и какую сумму, если согласна.

На её обращение орган местного самоуправления письмом (№ от 02.06.2017 года) дал ответ, что из анализа ч. 7 ст. 32, ч. 1 ст. 36, ч. 2 ст. 37, ст. 38 Жилищного Кодекса РФ следует, что земельный участок под многоквартирным домом является элементом общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, неразрывно связан с ним и не может самостоятельно оцениваться и отчуждаться, лишен самостоятельной оборотоспособности. Действующее жилищное законодательство не предусматривает включения в состав выкупной цены отдельно стоимости земельного участка. В 2014 году решением Вольского районного суда за истицей было прекращено право собственности на принадлежащую ей квартиру по указанному выше адресу. Поэтому администрация Сенного муниципального образования не может выплатить ей компенсацию за долю в земельном участке, а также предоставить какую-либо информацию по многоквартирному дому, расположенному по адресу: <адрес>.

В силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ (ред. от 04.06.2011 г. на момент принятия распоряжения № от 05.10.2011 г.) при определении выкупной цены жилого помещения в неё включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он нес в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения, приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно пп. ж п. 1 ст. 14 Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Жилищный кодекс РФ внесены следующие изменения: 1) в статье 32: ж) в части 7 слова "выкупной цены жилого помещения в нее включается" заменить словами "размера возмещения за жилое помещение в него включаются", после слов "стоимость жилого помещения" дополнить словами ", рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество".

В силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ (ред. от 31.12.2014 г.) при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона принято решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, подготовка и заключение соглашения об изъятии такого земельного участка осуществляются в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) и Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона). При этом орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, вправе определить из числа организаций, указанных в пунктах 1 и 2 статьи 56.4 Земельного кодекса Российской Федерации, лицо, осуществляющее действия по подготовке и заключению соглашения об изъятии недвижимости, при условии наличия согласия в письменной форме этой организации.

Согласно ч. 12 названной нормы права в случае, если на земельном участке, изъятом для государственных или муниципальных нужд, расположены изъятые вместе с таким земельным участком и подлежащие сносу объекты недвижимости, их снос осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об их изъятии, либо лицом, которому предоставлен земельный участок, на котором расположены указанные объекты недвижимости. Принятия решения о таком сносе не требуется. В случае, если указанные объекты недвижимости были изъяты в собственность Российской Федерации, внесение сведений о них в реестр федерального имущества не осуществляется. В случае, если ранее права на указанные объекты недвижимости не были зарегистрированы, государственная регистрация прав, перехода, прекращения прав не осуществляется.

Так как в мотивировочной части решения указано: «Учитывая изложенное и то обстоятельство, что ответчиком начата процедура изъятия земельного участка под многоквартирным домом по адресу: <адрес> суд приходит к выводу, что истица, как собственник жилого помещения в указанном жилом доме, имеет право на получение выкупной цены принадлежащего ей жилого помещения».

Значит, суд фактически подтвердил её право на получение выплаты за долю в земельном участке, а законодатель сохранил право на получение компенсации за долю в земельном участке, учитывая ст. 26 Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Фактически администрация делает вывод о том, что, поскольку она не является собственником квартиры, то и выплату за долю в общем земельном участке получить не должна.

Более того, на момент рассмотрения в 2014 году дела судом участок под МЖД на кадастровый учет поставлен не был, следовательно, взыскать за него компенсацию она не могла.

Значит, её права по-прежнему затрагивают эти правоотношения.

Впоследствии письмом № от 14.07.2017 года администрация ей сообщила, что земельный участок под МЖД не сформирован по настоящее время.

На основании вышеизложенного истица просила признать незаконными бездействия администрации СМО ВМР Саратовской области, связанные с неформированием земельного участка, находящегося под многоквартирным жилым домом по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель истицы ФИО1 увеличил заявленные требования и просил наряду с требованием о признании незаконным бездействия администрации СМО ВМР Саратовской области, связанного с неформированием земельного участка, находящегося под многоквартирным жилым домом, признать за истицей право на получение денежных средств от рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом её доли в праве общей собственности на такое имущество. В остальном он дал те же объяснения, которые были изложены в исковом заявлении.

В судебном заседании представитель ответчика просил в иске отказать, ссылаясь на то, что ст.ст. 36-38 ЖК РФ и ст. 209 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в таком имуществе должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме, и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья. В пользу истицы решением суда от 28.08.2014 года с администрации СМО ВМР взыскана выкупная стоимость спорного жилого помещения в размере 94 428 рублей. Одновременно данным решением постановлено прекратить право собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Ответчиком неоднократно разъяснялось истице, что границы земельного участка под указанным МЖД не определены, в государственной и частной собственности данный земельный участок не находится. С 1 марта 2015 года в соответствии с ч. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения. Решением Совета Сенного муниципального образования от 29 декабря 2012 года № 3/24-83 были утверждены Правила землепользования и застройки Сенного муниципального образования Вольского муниципального района Саратовской области. С учетом норм ФЗ № 137 от 25.10.2001 года решение об изъятии земельного участка под МЖД истицы, как не являющегося объектом прав, органами местного самоуправления Сенного муниципального образования не принималось. Учитывая изложенное, а также факт того, что в настоящее время жилой дом истицы снесен, представитель ответчика просил в иске истице отказать. Также представитель ответчика просил применить к заявленным требованиям трехлетний срок исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Выслушав стороны, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3,5 - 9 настоящей статьи.

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ (в ред. по состоянию на 05.10.2011 года) при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно договору купли-продажи от 02.12.2010 г. (л.д. 12) истица приобрела в собственность квартиру по адресу: <адрес>.

Распоряжением администрации СМО ВМР № от 05.10.2011 года МЖД по адресу: <адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 10).

Согласно п. 4 названного распоряжения юридическим и физическим лицам, являющимися собственниками помещений в данном МЖД, было рекомендовано произвести его снос в течение 6 месяцев со дня принятия данного распоряжения.

В п. 5 распоряжения был определен срок для сноса - до 06.10.2012 года.

Согласно п. 6 распоряжения в случае, если собственники помещений, расположенных в МЖД по адресу: <адрес>, не осуществили снос указанного дома в установленный п. 5 настоящего распоряжения срок, начать процедуру по изъятию земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, для муниципальных нужд и по изъятию помещений в указанном доме.

Решением Вольского районного суда Саратовской области от 28.08.2014 года по делу №2-1314(1)/2014 были удовлетворены исковые требования истицы к администрации СМО ВМР, а именно была взыскана выкупная стоимость за жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Данным судебным актом было прекращено право собственности истицы на эту квартиру.

В мотивировочной части решения указано (стр. 3): «Учитывая изложенное и то обстоятельство, что ответчиком начата процедура изъятия земельного участка под многоквартирным домом по адресу: <адрес>, суд приходит к выводу, что истица, как собственник жилого помещения в указанном жилом доме, имеет право на получение выкупной цены принадлежащего ей жилого помещения».

Выкупная цена жилого помещения истицы была определена судом по результатам заключения ООО «НИЛСЭ» № от 07.08.2014 года, согласно которому рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на момент рассмотрения дела составляет 94 428 рублей.

В приведенном выше заключении ООО «НИЛСЭ» № от 07.08.2014 года указывается, что рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть передан новому собственнику в конкретных условиях конкурентоспособного рынка, с учетом сбалансированности спроса и предложения.

Из материалов дела №2-1314(1)/2014 следует, что взысканная судом с ответчика выкупная стоимость за жилое помещение поступила истице, в связи с чем исполнительный лист с отметкой об исполнении возвращен в суд, вынесший решение.

Учитывая дату принятия судом решения о взыскании выкупной стоимости в пользу истицы (28.08.2014 года), дату подачи искового заявления по настоящему делу (25.08.2017 года), положения о сроках исковой давности, предусмотренные ст.ст. 196, 199-200 ГК РФ, суд не считает истицу пропустившей срок давности для обращения в суд за защитой нарушенного права.

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ (в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ, принятого после вынесения решения суда о взыскании в пользу истицы выкупной стоимости её жилого помещения) при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Федеральным законом от 31.12.2014 N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в Земельный кодекс РФ внесена глава VII.1. Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии со ст. 26 приведенного выше федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона принято решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, подготовка и заключение соглашения об изъятии такого земельного участка осуществляются в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) и Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона). При этом орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, вправе определить из числа организаций, указанных в пунктах 1 и 2 статьи 56.4 Земельного кодекса Российской Федерации, лицо, осуществляющее действия по подготовке и заключению соглашения об изъятии недвижимости, при условии наличия согласия в письменной форме этой организации.

При принятии решения суд учитывает, что истице была выплачена выкупная стоимость принадлежащего ей жилого помещения согласно решению суда от 28.08.2014 года, положения ЖК РФ, согласно которым при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, внесены после постановления указанного решения суда, многоквартирный жилой дом истицы снесен, земельный участок под ним для муниципальных нужд не изымался, решение об этом органом местного самоуправления не принималось и необходимости в принятии такового в отсутствии жилого дома не имеется.

Доводы стороны истицы о том, что многоквартирный жилой дом, в котором находилась квартира ФИО3, не снесен, не были подтверждены в судебном заседании, как и не было представлено решение ответчика об изъятии земельного участка. Суд не считает подтверждением начала процедуры изъятия земельного участка ответчиком и указание на то в решении Вольского районного суда от 28.08.2014 года по делу № 2-1314(1)/2014, поскольку в число юридически значимых обстоятельств по делу установление того, начата ли процедура изъятия, не входило. Кроме того, доказательств тому в данное дело представлено не было.

Также суд исходит из того, что при определении выкупной цены подлежащего изъятию жилого помещения не учитывается стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в качестве самостоятельного объекта прав. Положения ст. ст. 36, 37 ЖК РФ предусматривают, что земельный участок под многоквартирным домом является общим имуществом многоквартирного дома, и право собственности на долю в праве собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме.

По смыслу правовой нормы, закрепленной в ст. 32 ЖК РФ, о выкупной цене жилого помещения, законодатель исходит из того, что на полученную сумму лицо приобретает аналогичное жилое помещение в многоквартирном доме, но пригодное для проживания, стоимость которого определяется исходя из существующей в регионе рыночной цены. При этом под рыночной ценой в силу требований Федерального закона Российской Федерации "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Исходя из сложившихся на свободном рынке жилья отношений, цена предлагаемого к продаже жилого помещения представляет собой разумное вознаграждение именно за объект сделки, то есть жилое помещение. При этом отдельно стоимость доли продавца в земельном участке, если речь идет об отчуждении жилого помещения в многоквартирном доме, в договоре купли-продажи жилого помещения не выделяется. Следовательно, приобретая другое жилое помещение в многоквартирном доме (аналогичное жилье), а вместе с ним и долю в праве на земельный участок, лицо в качестве покупной цены уплатит только ту сумму, которую продавец запросит за отчуждаемое жилое помещение, то есть сформированную с учетом сложившегося на рынке недвижимости спроса и предложения.

Таким образом, при изъятии жилого помещения (а вместе с ним и доли в праве на земельный участок), предполагается, что у гражданина имеется возможность на выплаченные в качестве выкупной цены денежные средства приобрести аналогичное жилое помещение, а вместе с ним и долю в праве на земельный участок, не понеся за приобретение права каких-либо дополнительных расходов. Следовательно, при изъятии жилого помещения лицо посредством выплаты выкупной цены получает полный эквивалент взамен своего имущества, что отвечает принципу соблюдения баланса интересов участников правоотношений.

Заключение эксперта в материалах гражданского дела № 2-1314(1)/2014 содержит обоснование вывода о рыночной стоимости изымаемого имущества, что позволило суду сделать правильный вывод о необходимости установления выкупной цены, подлежащей выплате собственнику квартиры на его основе. Оснований не доверять заключению экспертов у суда не имелось. Ходатайств относительно проведения повторной, дополнительной экспертиз участниками судебного разбирательства, в том числе стороной истицы, не заявлялось.

Учитывая изложенное в удовлетворении исковых требований истицы об оспаривании бездействия органа местного самоуправления, связанного с неформированием земельного участка, находящегося под многоквартирным жилым домом, о признании права на получение денежных средств от рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество надлежит отказать в полном объеме, поскольку оспариваемое бездействие ответчиком не допущено, право на получение денежных средств от рыночной стоимости общего имущества (земельного участка) в многоквартирном доме с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество у истицы отсутствует.

Руководствуясь ст.ст. 192-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении иска ФИО3 к Администрации Сенного муниципального образования Вольского муниципального района Саратовской области об оспаривании бездействий органа местного самоуправления, о признании права на получение денежных средств от рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение 1 месяца через Вольский районный суд Саратовской области путем подачи апелляционной жалобы.

Судья Черняева Л.В.