Гражданский кодекс часть 1

31 марта 2021 года ФИО3 обратился в Подольский районный суд Московской области с иском к ФИО4 о взыскании денежных средств. В обоснование исковых требований истец указал, что он и ФИО4 являются собственниками объекта недвижимого имущества - здания магазина с кадастровым номером <НОМЕР ИЗЪЯТ>732, расположенного по адресу: <АДРЕС>, <АДРЕС>, <АДРЕС><АДРЕС>, общей площадью 1385 кв.м. При этом, ему, ФИО3, принадлежит 80/100 долей в праве собственности на здание магазина, а ФИО4 - 20/100 долей в праве собственности на указанное здание магазина. Здание магазина находится на земельном участке с кадастровым номером <НОМЕР ИЗЪЯТ>701, расположенном по адресу: <АДРЕС>, <АДРЕС>, <АДРЕС><АДРЕС>. <ДАТА> между ним и ФИО4 (арендаторы), с одной стороны, и правообладателем земельного участка администрацией городского округа Чехов Московской области (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка <НОМЕР ИЗЪЯТ>. Размер арендной платы по указанному выше договору аренды земельного участка определяется Приложением № 1 к этому договору и составляет 79 721 руб. 99 коп. в месяц. Согласно п. 3.3 договора аренды земельного участка от 21 июня 2019 года арендная плата вносится арендаторами не позднее 10 числа текущего месяца (аренды). Пункт 4.4.9 договора аренды земельного участка устанавливает обязанность арендаторов ежемесячно и в полном объеме уплачивать причитающуюся арендодателю арендную плату. При этом, обязательства по оплате по договору № 2818 от 21 июня 2019 года считаются исполненными после внесения арендаторами арендной платы в полном объеме за период, установленный пунктом 3.3 этого договора. При внесении арендаторами арендной платы не в полном объеме, обязательства считаются неисполненными (п. 3.9 договора). Во избежание негативных последствий, предусмотренных п. 4.1.1, он добросовестно вносил арендную плату за период, начиная с июня 2019 года по настоящее время. Ответчик обязательств по оплате не исполнял, в связи с чем, полагает, что у него возникло право взыскания уплаченных сумм с ответчика ФИО4 за вычетом своей доли. Просит взыскать с ответчика ФИО4 денежные средства в размере 331 228 руб. 46 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 256 руб.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям и доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что договором аренды предусмотрено, что арендная плата должна быть внесена до 10 числа каждого месяца, безналичным платежом по реквизитам, указанным в договоре. На момент заключения договора размер арендной платы составлял 79721 руб. 99 коп. в месяц. Однако в связи с изменением арендодателем размера арендной платы в 2020 году она стала составлять 82674 руб. 11 коп., а в 2021 году - 1417279 руб. 50 коп. в год или 118106 руб. 63 коп. в месяц. Обязанность по внесению арендных платежей в предусмотренном договором аренды размере исполнял только ФИО3, который вносил арендную плату в полном размере. Истец до подачи иска в суд обращался к ответчику с устным требованием выплатить ему причитающуюся на его долю часть арендной платы, однако данное требование осталось без удовлетворения. Также пояснила, что при расчете подлежащей взысканию с ответчика задолженности, истец исходил из доли ответчика в праве общей долевой собственности на здание, расположенное на арендуемом земельном участке.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО2 исковые требования не признал по доводам, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление. Не оспаривал представленный истцом расчет, полагал его верным, при этом пояснил, что ФИО4 ежемесячно передавал ФИО5 денежные средства в счет оплаты причитающейся на его долю части арендной платы, а именно в размере 20% от установленного договором размера арендного платежа. Денежные средства передавались истцу ежемесячно наличными платежами, передача денежных средств не документировалась, конкретной даты передачи денежных средств не было. На протяжении двадцати месяцев ФИО3 не предъявлял ответчику каких-либо претензий. Отсутствие со стороны истца в течение длительного времени претензий по оплате арендной платы ответчиком является фактическим подтверждением того, что ответчик оплачивал истцу свою часть арендной платы. Такое поведение истца не является добросовестным и прямо противоположным его предшествующему поведению. В силу правового принципа эстоппель действует запрет на противоречивое поведение стороны спора. Главная задача принципа эстоппель – не допустить, чтобы вследствие непоследовательности в своем поведении сторона получила выгоду в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной. По своей сути принцип эстоппель представляет запрет ссылаться на обстоятельства, которые ранее признавались стороной бесспорными, исходя из ее действий или заверений. Полагает, что поведение истца является противоречивым, истцом были предъявлены исковые требования после того, как между ФИО4 и ФИО3 возникла конфликтная ситуация относительно использования арендуемого земельного участка. Кроме того, имеются сомнения в объективности показаний свидетеля ФИО6, поскольку у него неприязненное отношение к ФИО4, так как в связи с заявлениями ответчика ООО «Витязь», директором которого является ФИО6, было неоднократно привлечено к административной ответственности. ФИО4 обращался с заявлением о привлечении ФИО6 к уголовной ответственности. Свидетель ФИО6 не является стороной по договору аренды земельного участка, какие-либо коммерческие отношения, связанные с заключением и исполнением данного договора, ответчик в присутствии ФИО6 не обсуждал.

Представитель третьего - лица администрации городского округа Чехов Московской области - в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

Пунктом 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 322 Гражданского кодекса Российской Федерации солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 325 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого.

В соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1). В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2).

В судебном заседании установлено, что в общей долевой собственности ФИО3 и ФИО4 находится нежилое помещение – здание магазина с кадастровым номером <НОМЕР ИЗЪЯТ>732 площадью 578 кв.м., расположенное по адресу: <АДРЕС>, <АДРЕС>, <АДРЕС><АДРЕС>, строение 1а. Доля ФИО3 в праве общей долевой собственности на указанное недвижимое имущество составляет 80/100, доля ФИО4 – 20/100.

21 июня 2019 года между администрацией городского округа Чехов Московской области в лице начальника Управления земельно-имущественного комплекса администрации городского округа Чехов ФИО7 (арендодатель) с одной стороны, и ФИО3, ФИО4 (арендатор), с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка <НОМЕР ИЗЪЯТ>.

В соответствии с п. 1.1 указанного договора аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 1385,0 кв.м. с кадастровым номером <НОМЕР ИЗЪЯТ>701, категория земель: «земли населенных пунктов», в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (приложение № 3 к Договору) и установленных на местности, с учетом действующих строительных, санитарных, природоохранных, противопожарных норм, с видом разрешенного использования: «для размещения объекта торговли», расположенный по адресу: <АДРЕС>, <АДРЕС>, <АДРЕС><АДРЕС>, а арендатор обязуется принять земельный участок по акту приема-передачи (Приложение 2, являющееся неотъемлемой частью настоящего договора).

Как следует из п.1.3 договора аренды на земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером <НОМЕР ИЗЪЯТ>732, адрес: <АДРЕС>, район Чеховский, <АДРЕС>, <АДРЕС><АДРЕС>, принадлежащее арендатору на праве общей долевой собственности (ФИО4 - доля в праве 20/100, запись регистрации №50:31:<НОМЕР ИЗЪЯТ> от <ДАТА>, ФИО3 - доля в праве 80/100, запись регистрации <НОМЕР ИЗЪЯТ> от <ДАТА>). Сведений о правах третьих лиц на земельный участок у арендодателя не имеется, ограничений в использовании земельного участка нет.

Согласно п.2.1 договор аренды заключен на срок с 20.06.2019 года по 19.06.2022 года.

Как следует из п. 3 указанного договора, размер арендной платы определяется в соответствии с приложением <НОМЕР ИЗЪЯТ> к настоящему договору, которое является неотъемлемой частью настоящего договора (п.3.2). Арендная плата вносится арендатором в полном объеме для юридических лиц ежеквартально до 15 числа последнего месяца - текущего квартала включительно, для физических лиц – ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено законодательством, путем внесения денежных средств, безналичным порядком с обязательным указанием в платежном документе назначения платежа, номера и даты настоящего договора.

Согласно Приложению <НОМЕР ИЗЪЯТ> к договору аренды земельного участка <НОМЕР ИЗЪЯТ> от 21 июня 2019 года, размер ежемесячной арендной платы арендованного сторонами земельного участка составляет 79721 руб. 99 коп.

Арендная плата изменяется в зависимости от изменения базового размера арендной платы, значений повышающего коэффициента, коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка на территории муниципального образования, категории разрешенного вида использования, а также после введения объекта строительства в эксплуатацию и в иных случаях, установленных законодательством Российской Федерации, законодательством Московской области (п.3.6). Арендная плата изменяется и арендная плата подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае изменения (введения базового размера арендной платы, коэффициентов полномочным органом государственной власти Московской области и органов местного самоуправления, без согласования с арендатором и без внесения изменений и дополнений в настоящий договор путем направления соответствующего уведомления арендатору) (п.3.7).

Решением Совета Депутатов Городского округа Чехов Московской области <НОМЕР ИЗЪЯТ> от <ДАТА> «О внесении изменений в решение Совета депутатов городского округа Чехов от <ДАТА><НОМЕР ИЗЪЯТ> «Об утверждении Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков на территории городского округа Чехов» определен порядок исчисления арендной платы. Согласно п.3.7.2 Положения, значение коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка (Кд) для земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения прав на земельные участки, устанавливается законом Московской области.

Как следует из уведомления Управления земельно-имущественного комплекса администрации городского округа Чехов № 102 от <ДАТА>, размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером <НОМЕР ИЗЪЯТ>701, расположенный на землях населенных пунктов по адресу: <АДРЕС>, площадью 1385 кв.м., составляет на 2020 год 992089 руб. 35 коп.

Из уведомления администрации городского округа Чехов № 22 от 01.02.2020 года следует, что размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером <НОМЕР ИЗЪЯТ>701, расположенный на землях населенных пунктов по адресу: <АДРЕС>, площадью 1385 кв.м., составляет на 2021 год 1417270 руб. 50 коп.

В соответствии с п. 3.9 договора аренды обязательства по оплате по настоящему договору считаются исполненными после внесения арендатором арендной платы в полном объеме, за период, установленный п. 3.3 настоящего договора. При внесении арендатором арендной платы не в полном объеме, размер которого установлен пунктом 3.3 настоящего договора, oбязательствa настоящего договора считается неисполненными.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право расторгнуть договор, в том числе при не внесении арендной платы либо внесении арендной платы не в полном объеме более чем два периода подряд.

Как следует из искового заявления и пояснений представителя истца, ФИО3 в полном объеме вносил денежные средства в счет оплаты аренды земельного участка, в предусмотренном договором аренды размере, во избежание негативных последствий, предусмотренных п. 4.1.1 договора.

Согласно представленному представителем истца расчету, ФИО3 за период с августа 2019 года по февраль 2021 года в счет оплаты арендных платежей внес денежные средства в размере 1656142 руб. 31 коп., из которых доля ФИО8 331228 руб. 46 коп. Факт оплаты ФИО3 арендных платежей подтверждается платежными поручениями: от 05.09.2019 года № 149 на сумму 79721 руб. 99 коп., от 06.09.2019 года № 152 на сумму 79721 руб. 99 коп., от 09.10.2019 года № 141 на сумму 79721 руб. 99 коп., от 06.11.2019 года № 140 на сумму 108953 руб. 39 коп., от 09.12.2019 года № 192 на сумму 79721 руб. 99 коп., от 10.01.2020 года № 8 на сумму 79721 руб. 99 коп., от 10.02.2020 года № 35 на сумму 79721 руб. 99 коп., от 10.03.2020 года на сумму 88580 руб. 35 коп., от 26.05.2020 года № 125 на сумму 159443 руб. 98 коп., от 28.05.2020 года № 136 на сумму 5902 руб. 24 коп., от 28.05.2020 года № 137 на сумму 63958 руб. 39 коп., от 10.06.2020 года № 147 на сумму 82674 руб. 11 коп., от 09.07.2020 года № 150 на сумму 82674 руб. 11 коп., от 10.08.2020 года № 201 на сумму 82674 руб. 11 коп., от 09.09.2020 года № 225 на сумму 82674 руб. 11 коп., от 09.10.2020 года № 244 на сумму 82674 руб. 11 коп., от 09.11.2020 года № 267 на сумму 82674 руб. 11 коп., от 09.12.2020 года № 302 на сумму 82674 руб. 11 коп., от 11.01.2021 года № 15 на сумму 82674 руб. 11 коп., от 02.02.2021 года № 16 на сумму 35431 руб. 73 коп., от 09.02.2021 года № 32 на сумму 118105 руб. 83 коп.

В соответствии с п. 10 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 с представленным истцом расчетом задолженности был согласен, факт внесения истцом арендных платежей не оспаривал. При этом полагал, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, так как ответчик передавал истцу наличные денежные средства в размере 20% от размера арендной платы в счет оплаты причитающихся на его долю арендных платежей. Однако данные доводы представителя ответчика суд находит несостоятельными, поскольку доказательств, подтверждающих факт передачи ответчиком истцу денежных средств, их размера, суду представлено не было. Договором аренды предусмотрено внесение арендной платы безналичным платежом, при этом условиями договора аренды не предусмотрено возложение только на истца обязанности по внесению арендных платежей, а на ответчика обязанности по передаче истцу денежных средств в счет компенсации причитающейся на него доли. Кроме того, представителем ответчика суду представлены платежные поручения от 12.05.2021 года № 38 и от 11.10.2021 года № 97, что свидетельствует о наличии у ответчика возможности самостоятельно исполнять обязанность по внесению арендной платы.

Доводы представителя ответчика ФИО2 о том, что не предъявление истцом на протяжении длительного времени претензий ответчику по оплате арендной платы является фактическим подтверждением передачи истцу денежных средств, опровергаются показаниями свидетеля ФИО6, согласно которым в начале 2020 года он присутствовал при разговоре ФИО3 и ФИО4, в котором ФИО3 предъявлял ответчику требования об уплате арендных платежей.

Вопреки доводам представителя ответчика суд находит показания указанного свидетеля достоверными, не доверять которым оснований не имеется, так как доказательств наличия неприязненных отношений между свидетелем и ответчиком материалы дела не содержат. Те обстоятельства, что ФИО4 обращался с заявлением о привлечении ФИО6 к уголовной ответственности по ст. 315 УК РФ, обращался в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «Витязь», директором которого является ФИО6, а также привлечение ООО «Витязь» к административной ответственности, сами по себе не свидетельствуют о наличии неприязненного отношения ФИО6 к ответчику.

Также суд полагает, что в данном случае к спорным правоотношениям правило эстоппель не применимо. Данное правило вытекает из общих начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пп. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ). Правило эстоппель предполагает утрату лицом права ссылаться на какие-либо обстоятельства (заявлять возражения) в рамках гражданско-правового спора, если данные возражения существенно противоречат его предшествующему поведению. Основным критерием его применения является непоследовательное, непредсказуемое поведение участника гражданского правоотношения.

Доказательств наличия каких-либо соглашений между истцом и ответчиком по вопросу внесения арендных платежей, непоследовательного, непредсказуемого поведения истца материалы дела не содержат.

С учетом установленных по делу обстоятельств, принимая во внимание, что истцом произведен расчет размера арендной платы за земельный участок пропорционально доле ответчика в праве собственности на недвижимое имущество в соответствии с условиями договора аренды и пунктом 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, данный расчет ответчиком не оспорен, суд приходит к выводу, что требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 3256 рублей.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 денежные средства в размере 331228 рублей 46 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3256 рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Калужского областного суда через Жуковский районный суд в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме.

Судья: Л.Н. Юзепчук