Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1-121 по иску ФИО1 к администрации МО «Николаевский район» Ульяновской области, Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Администрации МО «Николаевский район» Ульяновской области, Администрации Барановское сельское поселение о признании права собственности на нежилое помещение,

Установил:

В суд с названным иском обратился ФИО1, просит признать право собственности на нежилое здание (телятник), расположенное по адресу: РФ, <адрес> по следующим основаниям.

ДД.ММ.ГГГГ между <адрес>» в лице конкурсного управляющего ФИО3, и истцом был заключен договор купли-продажи нежилого здания телятник 1983 года постройки, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно данного Договора, указанное здание принадлежит <адрес> по праву собственности на основании балансовой принадлежности. Цена имущества определена независимым экспертом - оценщиком и составляет 110 000 рублей.

К данному договору составлен так же Акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, из которого усматривается, что Продавец передает Покупателю телятник 1983 года. Претензий по передаваемому имуществу у сторон не имеется.

Согласно квитанции от ДД.ММ.ГГГГ, выданной <адрес>» от ФИО1 принята сумма в размере 110 000 рублей за телятник, имеется подпись кассира ФИО4, печать <адрес>».

С заявлением о проведении государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество не обращались.

В настоящее время <адрес>» ликвидирован. Сдать данный договор купли-продажи для государственной регистрации перехода права собственности не представляется возможным.

Кроме того, в ходе устного обращения в УФРС, выяснилось, что <адрес>» право собственности на данный объект недвижимости в Росреестре, до заключения Договора, не регистрировал.

При заключении Договора истец полагал, что является законным приобретателем указанного в договоре от ДД.ММ.ГГГГ объекта недвижимости, на которое вещное право продавца возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 года №122- ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним».

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен.

Представитель истца адвокат Гаймина С.С. в судебном заседании исковые требования поддержала, по обстоятельствам дела пояснила следующее. Кроме договора купли-продажи истцу ничего не передавалось. Со слов конкурсного управляющего, все документы по <адрес>» уничтожены, поэтому подтверждающих документов не сохранилось. Документов по процедуре реализации имущества <адрес>» в архивных документах не имеется. В целом данный объект как имущественный комплекс не выставлялся, т.к. право на него не было зарегистрировано. Из договора купли-продажи следует, что здание телятника стояло на балансе <адрес>». Копиями протоколов заседаний правления колхоза <адрес> подтверждается факт наличия у <адрес>» телятников, коровников. В протоколах усматривается, что на протяжении разного периода времени проводились ремонтные работы в телятниках, коровниках. По поводу стадии банкротства было объявление в «Российской газете» № от ДД.ММ.ГГГГ года о проведении торгов по продаже имущества <адрес>», выставлялось на торги конкурсным управляющим 3 телятника. По какой причине договор купли-продажи был заключен до проведения повторных торгов, пояснить не может. По данному договору купли-продажи может пояснить бывший бухгалтер <адрес>» Свидетель №1

Представители ответчиков Администрации МО «Николаевский район» Ульяновской области, Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Администрации МО «Николаевский район» Ульяновской области – в судебное заседание не явились, извещены, просили рассмотреть дело без участия представителя.

Представитель ответчика Администрации МО Барановское сельское поселение - в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Ульяновской области – извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело без ее участия.

Выслушав пояснения представителя истца, показания свидетеля, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Из материалов гражданского дела видно, что ДД.ММ.ГГГГ между <адрес>» (продавец) в лице конкурсного управляющего ФИО3, и ФИО1 (покупатель), заключен договор купли-продажи нежилого здания, по которому продавец обязался передать, а покупатель обязался принять и оплатить нежилое здание телятника 1983 года, расположенное по адресу <адрес>.. Согласно п. 3 договора цена имущества определена независимым оценщиком и составляет 110 000 рублей, расчет между сторонами производится в момент заключения настоящего договора, продавец до подписания договора получил сумму, определенную п. 4.

Согласно акту приема-передачи продавец передал покупателю здание телятника 1983 года. Покупатель ФИО1 оплатил в кассу <адрес>» 110 000 рублей, согласно квитанции к приходному кассовому ордеру.

По сообщению Новоспасского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о регистрации прав на недвижимое имущество: нежилое здание телятник, расположенное по адресу <адрес>.

Данных о постановке на кадастровый учет спорного объекта не имеется. Техническая инвентаризация объекта недвижимости – здания телятника в <адрес> не проводилась.

По сообщению Администрации МО «Николаевский район», Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям АМО «Николаевский район» документы, подтверждающие происхождение спорного нежилого помещения, решение о выделении земельного участка под строительство, акт приемки в эксплуатацию оконченного строительством объекта, свидетельство на право пользования земельным участком под спорным зданием отсутствуют.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ ДД.ММ.ГГГГ юридическое лицо <адрес>» ликвидировано вследствие банкротства.

Из содержания правомочий собственника, в соответствии со ст. 35 Конституции РФ, следует, что каждый собственник вправе распоряжаться своим имуществом свободно.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законами или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (ст. 8 ГК РФ).

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, являющееся объектом чьей-либо собственности, может быть приобретено на основании сделки об отчуждении этого имущества (абзац 1 п.1, абзац 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ).

В случае перехода права и обязанности нового собственника производны от прав и обязанностей прежнего собственника, поскольку, имущество сохраняет свои качества, а меняется лишь субъект права собственности.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В развитие ст.ст. 131, 132, 164, 223 ГК РФ, других положений ГК РФ, обязанность регистрации возникает не только при наличии, возникновении, прекращении, переходе, ограничении прав на недвижимое имущество, но и в результате сделки с ним. Необходимость государственной регистрации сделки и перехода права на недвижимость в результате такой сделки возникает в случаях оформления сделок по продаже недвижимости(ст. ст. 549, 550 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, решением арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ<адрес>» признан банкротом, в отношении него было открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначена ФИО3

Статья 179 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" устанавливает особенности продажи имущества и имущественных прав сельскохозяйственных организаций

Так, при продаже имущества и имущественных прав должника - сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий должен выставить на продажу на торгах предприятие должника. Продажа предприятия должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 4 - 19 статьи 110 настоящего Федерального закона. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 130 настоящего Федерального закона. В случае, если предприятие должника не было продано на торгах, продажа имущества должника осуществляется в соответствии со статьей 111 настоящего Федерального закона. Продажа предприятия должника или имущества должника лицу, имеющему право их преимущественного приобретения, осуществляется по цене, определенной на торгах (редакция статьи на момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ)..

Из п.п. 4-19 ст.110 Закона следует, что продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, путем проведения торгов в форме аукциона, за исключением имущества, продажа которого в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса.

Согласно ст.111 Закона в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, продажа имущества должника осуществляется на открытых торгах, если иной порядок продажи имущества не предусмотрен настоящим Федеральным законом.

Начальная цена имущества, выставляемого на торги, устанавливается решением собрания кредиторов (комитета кредиторов) на основании рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом независимого оценщика.

В случае, если подлежит продаже имущество, балансовая стоимость которого составляет не менее чем сто тысяч рублей, такое имущество должно продаваться на открытых торгах при условии, что иной порядок продажи не предусмотрен настоящим Федеральным законом.

Открытые торги проводятся в порядке, предусмотренном пунктами 4 - 9 статьи 110 настоящего Федерального закона, если иное не установлено настоящей статьей.

Анализ указанных норм закона позволяет сделать вывод о возможности продажи имущества должника (банкрота), в том числе лицам, имеющим право их преимущественного приобретения, по цене, определенной исключительно на торгах.

В силу требований ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Из смысла и правового содержания приведенных выше нормативных актов следует, что сделки с недвижимым имуществом, могут быть совершены, если собственники имеют на них правоустанавливающие и иные предусмотренные законом документы, подтверждающие их право на распоряжение предметом договора.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству сторонам в соответствии с требованиями ст. 12, 56 ГПК РФ было предложено представить доказательства, подтверждающие принадлежность спорного объекта <адрес>», наличие у последнего права на отчуждение спорного имущества.

В подтверждение указанных обстоятельств стороной истца представлены свидетельские показания бывшего бухгалтера СПК Свидетель №1, которая показала суду следующее. Телятники в <адрес>» были, в каком количестве точно не знает. Куда могла деться документация СПК «<адрес>», не знает. В архив сдавали документы только по заработной плате. Ей было дано поручение только составить договор по продаже телятника, всем остальным оформлением занимался конкурсный управляющий. Знает, что распродавалось имущество <адрес>», в частности, ФИО5 купил коровник и телятник. В какой именно процедуре это происходило, не знает. Также пояснила, что в СПК были книга учета основных средств ОС-1 и карточки учета, было много и зданий, и сооружений, это свидетельствовало о том, что здания телятников, коровников имелись на балансе СПК.

Стороной истца также представлены копии протоколов заседания правления колхоза <адрес> (позднее -<адрес>») в которых упоминается телятник.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, спорный объект недвижимого имущества не имеет государственной регистрации права собственности за <адрес>», как указывалось выше, объект не состоит на кадастровом учете. Доказательств, свидетельствующих о происхождении этого объекта в установленном законом порядке, о наличии разрешительных документов на строительство, в том числе решения об отводе земельного участка для строительства нежилого помещения, о том, что СПК в свое время ввел их в эксплуатацию в установленном порядке. При таких обстоятельствах одни лишь свидетельские показания бывшего бухгалтера в совокупности с протоколами заседания правления колхоза представленными не могут служить безусловными и достаточными доказательствами принадлежности спорного объекта <адрес>». Суд при этом отмечает, что в объявлении о повторных торгах имущества <адрес>» указаны 3 телятника. В представленном договоре купли-продажи данных, позволяющих идентифицировать объект продажи, не содержится.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Правила государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлены в Федеральном законе от 21 июля 1997 года № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При этом регистрации подлежит не сам договор, а переход права собственности на недвижимость, так как договор купли-продажи недвижимости вступает в силу с момента его подписания, если иное не предусмотрено самим договором. Поскольку, переход права собственности от продавца к покупателю происходит лишь в момент регистрации перехода этого права (п. 2 ст. 223 ГК РФ), основная обязанность продавца - передать недвижимость в собственность покупателя считается исполненной лишь в момент регистрации перехода права собственности недвижимость. Сам по себе факт передачи недвижимости во владение покупателя и внесения денежных средств не свидетельствует о переходе права собственности на недвижимость. Совершение неправомерных юридических действий возникновение права не влечет. Переход права собственности на спорные нежилые помещения к истцу в ЕГРПН не регистрировался, с 31.01.98г. действует Федеральный закон от 21.07.97 г. № 122-ФЗ, которым предусмотрена обязанность продавца имущества произвести регистрацию перехода права собственности.

Заключение договора купли-продажи при отсутствии у продавца документов, свидетельствующих о принадлежности ему по праву собственности объекта недвижимого имущества, зарегистрированного права, по мнению суда, не влечет для сторон договора каких-либо юридических последствий. По мнению суда, оплата имущества, фактическая передача истцу объектов недвижимости, не свидетельствуют о том, что договор состоялся, действителен, данный факт не подтверждает принадлежность спорного имущества СПК «Давыдовский», не подтверждает наличия у последнего права на его отчуждение, не подтверждает перехода права собственности на недвижимое имущество к истцу. При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований для удовлетворения заявленных требований.

Здесь же следует отметить, что суду не представлено убедительных доказательств совершения сделки по отчуждению спорного имущества в соответствии с требованиями закона, что в силу требований ст. 168 ГК РФ влияет на его действительность. Так, ДД.ММ.ГГГГ<адрес>» признан несостоятельным (банкротом), на момент заключения договора купли-продажи на СПК распространялись требовании ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ДД.ММ.ГГГГ был заключен указанный договор купли-продажи, объявление о проведении повторных торгов в форме открытого аукциона по продаже имущества <адрес>» размещено в «Российской газете» от ДД.ММ.ГГГГ, то есть после заключения указанного договора.

При этом как следует из пояснений представителя истца, истцу кроме договора купли-продажи больше никаких документов не передавалось. Из самого договора купли-продажи также не следует, что он заключен по результатам торгов.

Приведенные нормы законодательства, установленные судом обстоятельства, позволяют суду прийти к единственному выводу о том, что исковые требования ФИО1 следует оставить без удовлетворения.

На основании ст. 218, 223, 551 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 191, 194-197, 199, ГПК РФ, суд

Решил:

исковые требования ФИО1 к администрации МО «Николаевский район» Ульяновской области, Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Администрации МО «Николаевский район» Ульяновской области, Администрации МО Барановское сельское поселение о признании права собственности на нежилое помещение оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд в течение месяца со дня вынесения решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Николаевский районный суд.

Председательствующий судья: И.В. Янина.

24.05.2019 г. изготовлено решение суда в окончательной форме.