Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Управляющая компания ВЕЛЕС Менеджмент» Д.У. ЗПИФ «Доступное жилье» под управлением ООО «УК ВЕЛЕС Менеджмент», ЗАО УК «Коллективные инвестиции», закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Доступное жилье», ООО «ДомСтройРегион», КБ «Европейский трастовый банк» в лице ГК «Агентство по страхованию вкладов» о признании права собственности, о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, снятии обременения,

У С Т А Н О В И Л:

10 января 2020г. ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском, указала, что 20 июня 2017г. заключила с ООО «Жилищный вопрос» в лице директора ФИО13 договор о намерениях покупки жилого дома по адресу <адрес> и земельного участка общей площадью 1 029 кв.м., по адресу <адрес>, с кадастровым номером №. Стоимость объектов в размере 2 000 000 руб. истцом оплачена. При этом, ООО «Жилищный вопрос» действовало от имени собственника участка ООО «Управляющая компания ВЕЛЕС Менеджмент» Д.У. ЗПИФ «Доступное жилье» по агентскому договору от 21.07.16г. Ссылаясь на положения ст. ст. 551,1005 ГК РФ, указывая на исполнение сделки сторонами, отсутствие у истца иного жилого помещения, уточнив исковые требования, ФИО1 просит:

- вынести решение о государственной регистрации перехода права
собственности на истца в отношении земельного участка
категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1 029 кв.м., адрес земельного участка: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером №.

-обязать ответчика ЗАО КБ «Европейский трастовый банк» в лице
Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» осуществить действия по снятию обременения в виде ипотеки от 03.08.2013 г. в пользу ЗАО КБ «Европейский трастовый Банк» (рег.№) на основании договора о последующем залоге (ипотеке) недвижимого имущества от 15.07.2013 г. № 19/11-2, с земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1 029 кв.м., адрес земельного участка: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером №.

-признать право собственности за истцом на объект
недвижимости - жилой дом, назначение: жилой, 1-этажный, общей площадью 85,1 кв.м., лит. А, адрес объекта: <адрес><адрес>, кадастровый номер: №, находящийся на земельном участке - категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1 029 кв.м., адрес земельного участка: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером №.

-взыскать ЗАО КБ «Европейский трастовый банк» в лице
Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

-взыскать с ООО «ДомСтройРегион» в пользу истца расходы по
оплате государственной пошлины в размере 11 900 рублей.

-взыскать с ООО «УК ВЕЛЕС Менеджмент» Д.У. ЗПИФ
«Доступное жилье» под управлением ООО «УК ВЕЛЕС Менеджмент» в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 850 рублей.

В судебное заседание истец ФИО1, извещенная надлежащим образом о времени и месте слушания дела, не явилась. Представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, в заседании суда исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО «УК ВЕЛЕС Менеджмент» по доверенности ФИО3 о в судебном заседании возражал против удовлетворения иска по доводам письменного отзыва.

Представитель ответчика ООО «ДомСтройРегион» по доверенности Давыдов Д.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска.

Ответчики ЗАО УК «Коллективные инвестиции», закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Доступное жилье», КБ «Европейский трастовый банк» в лице ГК «Агентство по страхованию вкладов» в суд не явились, извещены надлежаще, отзывы не направили.

Третьи лица ООО «Жилищный вопрос», Управление Росреестра по Калужской области, администрация МР «Ферзиковский район» в суд не явились, извещены.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

20 июня 2017 года ФИО1 ( покупатель) и Селивановной Н.В., действующей на основании доверенности от 02.02.2015г. от ООО «УК ВЕЛЕС Менеджмент» Д.У. ЗПИФ «Доступное жилье», в лице ФИО4 генерального директора ООО «Жилищный вопрос» (исполнитель) был заключен договор намерения покупки жилого дома и земельного участка, по условиям которого исполнитель обязался передать в собственность, а покупатель оплатить объект недвижимости - земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1 029 кв.м., адрес земельного участка: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером № (находится в залоге у КБ «Европейский трастовый банк» по договору №16\12-З от 15.07.2013г., договору последующей ипотеке 19\11-2 от 15.07.2013г., договору последующей ипотеке №60\13-З от 17.12.2013г.) и жилой дом, назначение: жилой, 1-этажный, общей площадью 85,1 кв.м.,
лит. А, адрес объекта: <адрес>, кадастровый номер: №. Стороны определили стоимость участка 1 130 000 руб., дома – 870 000 руб., цену договора – 2 000 000 руб. Покупатель обязался в срок не позднее 30.08.2018г. заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости (раздел 4). Исполнитель обязался подготовить все документы на объект недвижимости, вывести земельный участок из залога, оформить жилой дом на земельном участке (раздел 5). Стороны определили порядок оплаты договора ( раздел 7) – в день заключения договора покупатель оплачивает задаток 300 000 руб., 1700000 руб. - покупатель оплачивает по основному договору купли-продажи не позднее 01.01.2018г. на расчетный счет исполнителя.

27 августа 2018г. между ФИО1 (покупатель) и ООО «Жилищный вопрос» в лице генерального директора ФИО4(исполнитель) был заключен договор намерения покупки жилого дома и земельного участка, по тем же условиям и относительного тех же объектов недвижимости, стоимость объектов – 2 000 000 руб., условия оплаты – 300 000 руб. внесен задаток по приходному ордеру 437 от 27.08.2018г., 1 700 000 руб. – оплата на счет исполнителя по основному договору не позднее 30.09.2018г. Покупатель обязался в срок не позднее 28.12.2018г. заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости.

В материалы дела истцом представлены квитанции к приходному кассовому ордеру № 549, 550,551,552, согласно которым ООО «Жилищный вопрос» 24 сентября 2018 года получило от истца денежные средства в счет оплаты по договору намерения покупки жилого дома и участка от 27.08.2018г. в размере 2 000 000 рублей ( по 500 000 руб. по 1 квитанции).

В ходе судебного разбирательства представители истца пояснили, что еще до подписания соглашения о намерениях истцу были переданы ФИО4 ключи от жилого дома, где она произвела ремонт, дом был подключен к инженерным коммуникациям, истец вселилась в дом, где проживает до настоящего времени.

Согласно материалов дела земельный участок
категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1 029 кв.м., адрес земельного участка: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером № на праве собственности принадлежит ООО «Управляющая компания ВЕЛЕС Менеджмент» Д.У. ЗПИФ «Доступное жилье» под управлением ООО «УК ВЕЛЕС Менеджмент», находится в залоге у КБ «Европейский трастовый банк». Право собственности на объект недвижимого имущества на спорный жилой дом не зарегистрировано в ЕГРН, дом поставлен на кадастровый учет 16.12.2013г. (том 1, л.д.166-167).

Администрацией Ферзиковского района Калужской области 06 июня 2013г. ООО «ДомСтройРегион» выдано разрешение на строительство дома, а 24 декабря 2013г. спорный дом введен в эксплуатацию ( том 2, л.д.32-34).

Строительство домов осуществлялось в рамках заключенных ООО «ДомСтройРегион» (инвестор) и ЗАО «Управляющая компания Коллективные инвестиции» Д.У. ЗПИФ «Доступное жилье» (соинвестор) инвестиционным договорам от 23 декабря 2011г., 25 апреля 2012г., 12 февраля 2013г., по условиям которых соинвестор обязался профинансировать инвестиционный проект, а инвестор своими силами или за счет третьих лиц осуществить мероприятия по строительству и вводу в эксплуатацию объектов.

Также, ЗАО «Управляющая компания Коллективные инвестиции» Д.У. ЗПИФ «Доступное жилье» (арендодатель) и ООО «ДомСтройРегион» (арендатор) заключали в 2012-2014г. договора аренды земельных участков (в том числе, и спорного) для строительства и обслуживания объектов ( домов). Данные участки, в том числе и спорный, согласно сведениям ЕГРН находятся в залоге у КБ «Евротраст» ( признан банкротом, представляет ГК АСВ) в обеспечение заключенных с банком ЗАО «Управляющая компания Коллективные инвестиции» Д.У. ЗПИФ «Доступное жилье» договоров о предоставлении кредитной линии (договора имеются в материалах регистрационного дела). Доверительное управление Фондом в соответствии с правилами доверительного управления, зарегистрированными ФСФР 06 декабря 2007 года, осуществляло ООО УК «Коллективные инвестиции», в соответствии с внесенными 15 марта 2016 года изменениями и дополнениями в правила управления данные функции переданы ООО «УК «ВЕЛЕС Менеджмент». В качестве обременения указанного выше земельного участка ЕРГН содержит сведения о залоге (ипотеке) недвижимого имущества на основании договора от 15 июля 2013 года № 16/12-3, на основании договора № 60/13-3 от 17 декабря 2013 года и на основании договора о последующем залоге (ипотеки) от 15 июля 2013 года № 19/11-2. Обременение установлено в пользу КБ «Европейский трастовый банк». При этом, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калужской области по делу № А23-3420/2014 от 26 февраля 2018 года договор залога недвижимого имущества от 15 июля 2013 года № 19\11-2 и договор о последующем залоге (ипотеки) недвижимого имущества от 17 декабря 2013 года № 60/13-3 признаны недействительными (ничтожными) сделками.

21 июля 2016г. между ООО «Управляющая компания ВЕЛЕС Менеджмент» Д.У. ЗПИФ «Доступное жилье» под управлением ООО «УК ВЕЛЕС Менеджмент» (принципал) и ООО «Жилищный вопрос» в лице генерального директора ФИО4(агент) был заключен агентский договор №ВМ-015\ДЖ, которым принципал поручает, а агент принимает на себя обязательства за вознаграждение совершить от имени и за счет принципала действия, направленные на поиск потенциальных покупателей, представление интересов принципала при организации показа объектов недвижимости, составляющих активы Фонда, потенциальным покупателям, заключение договоров купли-продажи с покупателями в отношении объектов, совершение действий необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на объекты к найденным агентом покупателям, в том числе, не ограничиваясь подачей документов на государственную регистрацию перехода права собственности на объект, получение документов после окончания государственной регистрации перехода права и передача их принципалу.

Агент обязался ( раздел 2) договора осуществлять поиск потенциальных покупателей, до подписания от имени принципала договора направить его проект на согласование уполномоченному представителю принципала (указан адрес электронной почты), после получения согласованного проекта, подписать договор в течении 3 рабочих дней.

В договоре купли-продажи указывать банковские реквизиты принципала ( п. 2.13 договора).

В п. 2.3. договора указаны обязанности принципала: предоставлять агенту все необходимые сведения и документы для поиска покупателей и заключении договоров, документы на право собственности на объекты, предоставлять агенту необходимые полномочия, оформив соответствующей доверенностью, самостоятельно согласовывать с покупателем существенные условия договора, получать от покупателей денежные средства по договору. Срок договора указан до 04 июля 207г. включительно.

02 февраля 2015г. ООО «ДомСтройрегион» выдало нотариальную доверенность на имя ФИО4, ФИО11, ФИО12 ( том. 1 л.д. 37) на предоставление общества в органах по вопросам регистрации прав, получении документов.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 24 ноября 2017 года ООО «ДомСтройРегион» признано банкротом, в отношении него ведена процедура конкурсного производства.

Как следует из пояснений ФИО4, директора ООО «Жилищный вопрос» ( протокол судебного заседания от 05.02.2020г.) денежные средства в счет соглашения о намерениях в размере 2 000 000 рублей были внесены истцом в кассу ООО «ДомСтройРегион», 300 000 руб. были потрачены на благоустройство земельного участка истца, остальные – на улучшение земельных участков в <адрес>. Также, ФИО4 пояснила, что 07 сентября 2016г. представителю Фонда – ФИО14 направляла письмо о согласовании договора с истцом и его цены, что ФИО14 согласовал.

Установленные обстоятельства в совокупности с исследованными письменными доказательствами позволяют суду прийти к выводу о том, что ФИО1 произведена оплата по соглашению о намерениях (указаны выше) в размере 2 000 000 рублей в счет стоимости недвижимого имущества в виде жилого дома и земельного участка. .

Из позиции стороны ответчика ООО «УК «ВЕЛЕС Менеджмент» следует, что ООО «Жилищный вопрос» не было уполномочено на заключение соглашений о намерениях, нарушило требования агентского договора в части согласования сделки с Фондом и перечисления денежных средство напрямую Фонду.

Статьями 46, 47 Конституции Российской Федерации каждому гражданину гарантирована судебная защита его прав и свобод.

Согласно части 1 статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права.

В абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Таким образом, правовое значение имеет установление исполнения по предварительному договору купли-продажи денежного обязательства по оплате стоимости объекта недвижимости покупателем, которое дает ему право требовать в судебном порядке признания права собственности.

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента (ст. 1005 Гражданского кодекса РФ).

При этом, из анализа агентского договора от 21 июля 2016г. следует, что полномочия на заключение договоров по реализации объектов недвижимости были переданы ООО «Жилищный вопрос» Фондом. Доводы общества в лице ФИО4 с учетом предоставленной суду электронной переписки, визитной карточки представителя Фонда – ФИО14, пояснений представился истца, о том, что данная сделка не была согласована Фондом, судом отклоняются. Со стороны Фонда суде не предоставлены доказательства, что при заключении сделок ФИО1 знала или должна было знать об ограничении полномочий агента в части продажи спорного имущества.

Анализируя содержание заключенного между ФИО1 и ООО «Жилищный вопрос» соглашения о намерении в отношении спорного недвижимого имущества, применительно к положениям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что заключенное соглашение, поименованное как соглашение о намерении, не являлось таковым по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, данное соглашение является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Предметом соглашений от 20.06.2017г. и 27.08.2018г. является недвижимое имущество в виде жилого дома и земельного участка.

На основании статьи 130 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации земельные участки и расположенные на них здания, строения, сооружения выступают в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота.

В пп. 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которого все прочно связанные с земельными участками, объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

На основании статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу части 1 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Судом установлены обстоятельства отсутствия у ООО «ДомСтройРегион» прав собственника на спорный дом, истец ФИО1 как покупатель вносила денежные средства в счет стоимости земельного участка и дома представителю Фонда - ООО «Жилищный вопрос», который, как и ООО «ДомСтройРегион», с 2017г. по настоящее время не заявлял требований относительно данного имущества, несмотря на проживание там истца, несения ею расходов по содержанию имущества. Со стороны представителя истца послушало в заседании суда предложение о доплате 300 000руб. присутствующим в суде ответчикам, которое ими было отклонено.

Помимо этого, агентский договор, указанные соглашения о намерениях ответчиками не оспорены.

При указанных обстоятельствах, учитывая выводы суда о том, что заключенное сторонами соглашения от 20.06.2017г. и 27.08.2018г. фактически являются договором купли-продажи объектов недвижимости, судом принимается решение о признании за истцом права на земельный участок и дом, расположенные по адресу: <адрес>.

С учетом того, что решением арбитражного суда ( указано выше) договора залога спорного участка признан недействительным, а залогодержателем меры по снятию обременения не приняты, суд обязывает ЗАО КБ «Европейский трастовый банк» в лице
Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» осуществить действия по снятию обременения в виде ипотеки от 03.08.2013 г. в пользу ЗАО КБ «Европейский трастовый Банк» (рег.№) на основании договора о последующем залоге (ипотеке) недвижимого имущества от 15.07.2013 г. № 19/11-2, с земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1 029 кв.м., адрес земельного участка: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером №.

Согласно ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает истцу с ответчиков понесенные расходы по оплате госпошлины.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать право собственности за ФИО1 в отношении земельного участка
категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1 029 кв.м., адрес земельного участка: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером №.

Признать право собственности за ФИО1 на объект недвижимости - жилой дом, назначение: жилой, 1-этажный, общей площадью 85,1 кв.м.,
лит. А, адрес объекта: <адрес>, кадастровый номер: №, находящийся на земельном участке - категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1 029 кв.м., адрес земельного участка: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером №.

Обязать ЗАО КБ «Европейский трастовый банк» в лице
Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» осуществить действия по снятию обременения в виде ипотеки от 03.08.2013 г. в пользу ЗАО КБ «Европейский трастовый Банк» (рег.№) на основании договора о последующем залоге (ипотеке) недвижимого имущества от 15.07.2013 г. № 19/11-2, с земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1 029 кв.м., адрес земельного участка: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером №.

Взыскать с ЗАО КБ «Европейский трастовый банк» в лице
Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Взыскать с ООО «ДомСтройРегион» в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 900 рублей.

Взыскать с ООО «УК ВЕЛЕС Менеджмент» Д.У. ЗПИФ
«Доступное жилье» под управлением ООО «УК ВЕЛЕС Менеджмент» в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 850 рублей.

Решение может быть обжаловано в Калужский областной суд в апелляционном порядке в течение одного месяца с даты изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 07 октября 2020г.

Судья: Е.В.Дулишкович