Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО1 – ФИО2, представителя ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО3 – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды жилого помещения, по встречному иску ФИО3 к ФИО1 о признании недействительным п. 5.1.2 договора аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды жилого помещения.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор аренды жилого помещения, по условиям которого ФИО1 приняла на себя обязательство передать ФИО3 во временное владение и пользование жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. ФИО3 со своей стороны, обязалась своевременно оплачивать арендную плату, в порядке и размере установленном договором. Срок аренды жилого помещения составляет 6 месяцев. Согласно п. 5.1 договора стоимость аренды жилого дома составляет 150 000 руб. в месяц, оплата производится не позднее
10 числа текущего месяца. В соответствии с п. 5.1.1 договора стороны согласовали, что в момент заселения арендатор вносит залоговый платеж 300 000 руб. В пункте 5.1.2 согласовано, что срок договора аренды должен быть не менее 6 месяцев. При досрочном расторжении договора арендатор должен возместить арендодателю сумму за оставшийся срок аренды. Арендодатель принятые на себя обязательства исполнила надлежащим образом. Жилой дом, являющийся предметом договора, был передан арендатору по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГДД.ММ.ГГГГ в адрес арендодателя поступило уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды жилого помещения. ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение было возвращено арендодателю по акту приема-передачи. Между тем условия договора арендатором надлежащим образом не соблюдены, обязательства по внесению арендной платы в полном объеме не исполнены, в результате чего образовалась задолженность в размере 300 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ арендодатель письменно уведомил арендатора о необходимости произвести оплату в соответствии с условиями договора. Арендатор оплату не произвел.

На основании изложенного, ФИО1 просит взыскать с ФИО3 задолженность по договору аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ за период с
ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 300 000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 200 руб.

ФИО3 обратилась в суд со встречным иском к ФИО1 о признании недействительным п. 5.1.2 договора аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ

В обоснование заявленных требований указывает, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГ был заключен договором аренды жилого помещения. Между тем, являясь собственником жилого помещения и арендодателем по условиям указанного договора, ФИО1 навязала ФИО3 типовой договор. Факт заключения типового договора подтверждается тем, что период аренды, срок оплаты, срок действия договора вписаны от руки. При этом ФИО3, находясь на последнем сроке беременности для исключения риска заражения, а также для обеспечения возможности прогулок на свежем воздухе, вынуждена была согласиться на высокую арендную плату, а также с предложенным проектом договора и согласовать кабальные условия договора, а именно
п. 5.1.2, рассчитывая на добросовестное поведение арендодателя и действие ст. 614 ГК РФ в части взимания арендной платы за период фактического срока аренды. Указывает, что включение п. 5.1.2 является злоупотреблением правом арендодателя с намерением причинить ущерб арендодателю. Считая свои права нарушенными, ФИО3 просит признать недействительным п. 5.1.2 договора аренды жилого помещения от
ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

Истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, причин неявки суду не сообщила.

Представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО1 – ФИО2 изложенное в исковом заявлении ФИО1 поддержал в полном объеме. Просил заявленные исковые требования ФИО1 удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 отказать в полном объеме.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, представила письменное заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО3 – ФИО4 изложенное во встречном исковом заявлении ФИО3 поддержала в полном объеме. Просила заявленные встречные исковые требования ФИО3 удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать в полном объеме.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу ст. 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Исходя из вышеназванных положений закона, сторона по делу самостоятельно определяет характер правоотношений, и если считает, какое-либо ее право нарушено, то определяет способ его защиты в соответствии со ст. 12 ГК РФ, а суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Статьей 56 ГПК РФ определено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор аренды жилого помещения, по условиям которого ФИО1 приняла на себя обязательство передать ФИО3 во временное владение и пользование жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно п. 1.1 договора срок аренды составляет 6 месяцев.

В соответствии с п. 5.1 договора стоимость аренды жилого помещения, переданного в пользовании арендатору, за 1 месяц составляет 150 000 руб., оплата производится не позднее 10 числа текущего месяца.

Как следует из п. 5.1.1 договора на момент заселения арендатор вносит залоговый платеж в сумме 300 000 руб.

Пунктом 5.1.2 договора предусмотрено, что срок аренды должен быть не менее 6 месяцев. При досрочном расторжении договора арендатор должен возместить арендодателю сумму за оставшийся срок аренды.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 от ФИО3 поступило уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды жилого помещения.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами составлен акт возврата жилого помещения, в соответствии с которым помещение и находящее в нем имущество возвращено арендатору ФИО1

Учитывая условия договора, ФИО3 должна была оплатить
ФИО1 арендную плату за период действия договора в размере 900 000 руб.

Согласно представленным в материалы дела распискам от ДД.ММ.ГГГГ,
ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 была оплачена сумма в размере
600 000 руб.

Доказательств произведенного ответчиком полностью расчета с истцом по договору аренды, материалы дела не содержат.
На основании ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Оценивая доводы сторон и доказательства, исследованные в ходе судебного разбирательства, по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд находит подлежащими удовлетворению требования о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по договору аренды в размере 300 000 руб.

Заявляя встречные исковые требования о признании недействительным п. 5.1.2 договора аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 ссылается на недобросовестное поведение ФИО1, вследствие которого ФИО3 заключила договор аренды, содержащий в себе кабальный условия, в том числе и условие, в соответствии с которым срок аренды должен быть не менее 6 месяцев. При досрочном расторжении договора арендатор должен возместить арендодателю сумму за оставшийся срок аренды.

Разрешая указанные требования суд приходит к следующему.

Согласно статье 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Не могут быть приняты во внимание суда доводы ФИО3 о том, что основанием для прекращения договора аренды стало недобросовестное поведение ФИО1, которое выразилось в том, что весь период аренды арендатор осуществляла показы дома потенциальным покупателям и арендаторам. Указанные визиты производились в период действующих карантинных мер по новой коронавирусной инфекции. Вместе с тем, целью аренды жилого помещения являлось ограничение контактов с потенциальными носителями инфекции.

В свою очередь договор аренды не содержит согласованных сторонами положений, предусматривающих какие-либо ограничения собственника жилого помещения относительно своих полномочий по владению, распоряжению и пользованию своего имущества.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Исходя из анализа указанной правовой нормы для кабальной сделки характерными являются следующие признаки: она совершена потерпевшим лицом на крайне невыгодных для него условиях, совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства.

Только при наличии в совокупности указанных выше признаков сделка может быть оспорена по мотиву ее кабальности. Самостоятельно каждый из признаков в отдельности не является основанием для признания сделки недействительной как кабальной.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что
ФИО3 была вынуждена заключить спорную сделку вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а формирование ее воли происходило вынужденно, под воздействием недобросовестного поведения ФИО1, заключавшегося в умышленном создании у ФИО3 ложного представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения спорных сделок.

Исходя из ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускаются, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Заключая договор аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 ознакомилась с его условиями, согласилась с ними, поставив подпись.

Установление условия о сроке договора аренды, а также обязанности арендатора при досрочном расторжении договора возместить арендодателю сумму за оставшийся срок аренды, вопреки доводам ФИО3, относится к элементам свободы договора
(ст. 421 ГК РФ), а потому регламентируется исключительно усмотрением сторон.

Таким образом, по всем существенным условиям оспариваемого договора сторонами было достигнуто соглашение, порок воли или иного элемента данной сделки отсутствует.

В связи с чем, доводы ФИО3 о недействительности п. 5.1.2 договора аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, судом признаются несостоятельными, а потому заявленные встречные требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При подаче искового заявления, ФИО1 была уплачена государственная пошлина в размере 6 200 руб., размер которой соответствует требованиям ст. 333.19 НК РФ.

При таких обстоятельствах с ФИО3 в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст. 4, 12, 56, 67, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды жилого помещения, удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 задолженность по договору аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в размере 300 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 200 руб.

Встречные исковые требования ФИО3 к ФИО1 о признании недействительным п. 5.1.2 договора аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Энгельсский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: подпись.

Верно.

Судья Н.А. Дроздова

Секретарь К.С. Юнг