Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, Комитету по земельным ресурсам Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области о признании права на предоставление земельного участка в аренду без аукциона для завершения строительства, об обязании заключить договор аренды,

установил:

ФИО1 обратился в Энгельсский районный суд с иском к Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, Комитету по земельным ресурсам Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области о признании права на предоставление земельного участка в аренду без аукциона для завершения строительства и об обязании заключить договор аренды.

В обосновании заявленных исковых требований истец указал, что 21 декабря 2016 года между ним и ФИО2 был заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым он принял на себя права и обязанности первоначального арендатора в отношении земельного участка общей площадью 700 кв. м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, переданного по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

С 2016 года истец пользовался данным земельным участком, оформил проект на строительство нежилого здания - магазина на данном земельном участке, начал строительство магазина на спорном земельном участке. В настоящее время степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 23%. Однако, достроить магазин в период действия договора земельного участка №9451/1 от 19 апреля 2010 года, то есть в срок до 09 марта 2020 года, не успел, поскольку срок действия договора аренды земельного участка истек. 04 марта 2020 года истец получил уведомление от Комитета по управлению имуществом о том, что ФИО1 отказано в предоставлении в аренду без проведения торгов спорного земельного участка.

Право собственности на нежилое здание магазина не зарегистрировал и в настоящее время зарегистрировать в установленном законом порядке не имеет право, поскольку договор аренды расторгнут по истечению срока договора, в связи с чем предоставить данные документы ответчику не имел возможности, но при этом указывает, что данный объект существует и истец считает, что имеет право на предоставление в аренду данного земельного участка, без проведения торгов. В отсутствие действующего договора аренды лишен возможности осуществить действия по регистрации права собственности строительством объект и стать законным собственником объекта строительства.

Поскольку в заключение договора аренды ответчику отказано, поэтому вынужден обратиться в суд с данным иском.

В судебное заседание ФИО1 не явился, о времени и месте разбирательства дела извещен.

В судебное заседание представитель ответчика администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области не явился, представила отзыв, в котором просила рассмотреть настоящее гражданское дело в рамках действующего законодательства.

В судебное заседание представитель ответчика Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области не явился, представила отзыв, в котором просила рассмотреть настоящее гражданское дело в рамках действующего законодательства.

Ответчики возражений о предмете спора не представили.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности.

В силу статьи 19 Конституции Российской Федерации все равны перед законом.

Согласно подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Судом установлено, ФИО1 являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

ФИО1 разработана проектная документация, собраны необходимые документы. В администрации Энгельсского муниципального района получено разрешение на строительство нежилого здания магазина №№ от 30.08.2019 сроком действия до 09.03.2020.

Истец, приступил к использованию указанного земельного участка в соответствии с выданным разрешением на строительство. Указанные действия истца были выражены в подготовке строительной площадки и строительстве фундамента магазина.

Согласно техническому плану магазин имеет площадь застройки 470 кв.м. Степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 23%.

После окончания договора аренды истец обратился с заявлением в адрес администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, в котором просил заключить договор аренды данного земельного участка, без проведения торгов, поскольку на нем расположен жилой дом.

Администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области рассмотрела обращение истца, однако в заключение договора было отказано было в связи с тем, что договор аренды без проведения торгов может быть предоставлен собственникам зданий, сооружений, находящихся на испрашиваемых земельных участках, лишь при наличии зарегистрированного права.

Право собственности на нежилое строение - магазин за истцом не зарегистрировано.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент обращения общества с настоящим заявлением) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 -39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право истца, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Между тем на спорные отношения распространяются специальные нормы, предусмотренные пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ в данной редакции предусмотрены два самостоятельных случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов: - когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года - когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 01 марта 2015 года.

Таким образом, из пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ следует, что законодатель предусмотрел для владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства по договорам аренды, заключенным до 01.03.2015 (то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс), право на заключение договоров аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Правильность такого подхода к пониманию содержания пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ подтверждается также нормой, предусмотренной пунктом 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя н приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1.

Согласно пункту 33 данного Перечня в случае, если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляет иные документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект (здание, сооружение).

В силу изложенного под "собственником", указанным в этом положении Перечня, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1, равно, как и под "собственником", упомянутым в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ ("в случае, если объект незавершенного строительства собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок..."), поднимается не правообладатель объекта (право собственности которого на возводимый объект зарегистрировано), а фактический владелец такого объекта (в отсутствие государственной регистрации права собственности на этот объект).

Таким образом, истец ФИО1 имеет право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, без проведения торгов для завершения начатого строительства объекта, ввода его в эксплуатацию и последующей государственной регистрации прав на него, сроком на три года.

В отсутствие действующего договора аренды истец лишен возможности осуществить все эти действия и стать законным собственником объекта строительства, несмотря на то, что вложил свои инвестиции в соответствующий проект.

Необходимость государственной регистрации права собственности объекта незавершенного строительства для заключения договора аренды земельного участка для последующего завершения строительства такого объекта, ввода его в эксплуатацию лишено какого-либо смысла и, по сути, может быть отнесено к излишним административным барьерам при взаимодействии с лицами, заинтересованными в предоставлении земельных участков, препятствующим реализации инвестиционных проектов, в том числе в сфере жилищного и иных видов строительства, в целях устранения которых законодателем и были внесены изменения пункт 21 статьи 3Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Аналогичная позиция содержится в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 19.09.2017, согласно которого Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ решила, что в п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ прямо предусмотрено право арендатора при наличии у него объекта незавершенного строительства на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства (в случае предоставления земельного участка в аренду до 1 марта 2015 г.). При этом отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора аренды.

На основании изложенного суд считает необходимым удовлетворить требования истца к Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, Комитету по земельным ресурсам Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области о признании права на предоставление земельного участка в аренду без аукциона для завершения строительства, об обязании заключить договор аренды.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление ФИО1 к Администрации Энгельсского муниципального района <адрес>, Комитету по земельным ресурсам Администрации Энгельсского муниципального района <адрес> о признании права на предоставление земельного участка в аренду без аукциона для завершения строительства, об обязании заключить договор аренды – удовлетворить в полном объеме.

Признать за ФИО1 право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, без проведения торгов, однократно, для завершения строительства незавершенного строительством объекта на данном земельном участке.

Обязать Комитет по земельным ресурсам Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, без проведения торгов, однократно, сроком на три года со дня вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Саратовского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Энгельсский районный суд.

Председательствующий Е.Г. Агеева

Верно

Судья Е.Г. Агеева