Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к ФИО3 о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

26 июля 2021 года ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском о возложении на ответчика ФИО3 обязанности заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно: ? доли в праве общей долевой собственности на здание, площадью 603,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, и ? доли в праве общей долевой собственности на сооружение газоснабжения нежилого здания №, с кадастровым номером №, расположенное по тому же адресу, на условиях договора намерений купли-продажи недвижимости от 23 июля 2020 года, касающихся совершения данной сделки и условиях предложенных в уточненном исковом заявлении.

В обоснование требований истцы указали, что 23 июля 2020 года между сторонами спора был заключен договор о намерениях заключить не позднее 12 месяцев основной договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества. 02 июня 2021 года и 20 июля 2021 года ответчику было направлено уведомление о намерении заключить основной договор. Однако, ответчик ФИО3, в нарушение условий договора и требований закона уклонилась от исполнения добровольно взятых на себя обязательств.

Истцы, извещавшиеся надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились; их представитель по доверенности ФИО4 требования поддержал.

Ответчик ФИО3, извещавшаяся надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась; ее представитель по устному ходатайству ФИО5, считая требования необоснованными, просил отказать в их удовлетворении.

Возражая против удовлетворения иска ФИО3 сослалась на то, что до настоящего времени фактической передачи прав на эксплуатацию комплекса не произошло, что является существенным нарушением условий договора. Важным условием при подписании договора о намерениях было отсутствие прав третьих лиц на арендуемый земельный участок (объект-3), который подлежал передаче по соглашению об уступке прав целиком, площадью 1403 +/- 13 кв.м. Однако, за продавцом установлено право только на половину земельного участка. Также указала, что в нарушение условий договора о намерениях покупатель передал стороне продавца денежную сумму, превышающую сумму, указанную в п. 2.2 договора о намерениях. Кроме того, до настоящего времени ФИО2 не представила нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение имущества.

Третьи лица ФИО6, Городская Управа города Калуги, Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений г. Калуги, Управление Росреестра по Калужской области, ФИО7, извещавшиеся надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы настоящего гражданского дела, гражданских дел № 2-1-8969/2021, № 2-1-3978/2018, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ч. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается (п. 28 Постановления Пленума ВС РФ).

В судебном заседании установлено, что 23 июля 2020 года между ФИО2, ФИО1, с одной стороны, и ФИО3, с другой стороны, заключен договор намерений купли-продажи недвижимости, по условиям которого стороны пришли к соглашению о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи коммерческой недвижимости, а именно: здания, площадью 603,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> и сооружения газоснабжения нежилого здания с <адрес>, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> находящихся в общедолевой собственности продавцов по ? доле у каждого.

Также по условиям договора намерений от 23 июля 2020 года стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора перенайма земельного участка, площадью 1403 +/- 13 кв.м., с кадастровым номером № (объект-3), принадлежащего продавцу ФИО2 на праве договора цессии.

Согласно п. 1.4 договора намерений продавцы сообщили, что объект-1 находится под запрещением регистрации на основании определения Калужского районного суда Калужской области от 19 апреля 2019 года; объекты 2 и 3 свободны от прав третьих лиц, не находятся под арестом, в залоге и не являются предметом спора.

Стороны договора определили, что общая стоимость комплекса (объект-1, объект-2, объект-3) составляет 7 000 000 руб. (п. 2 договора), которые оплачиваются в следующем порядке:

- первая денежная сумма эквивалентная задолженности продавца-1 (ФИО2) оплачивается судебным приставам по объекту-1 согласно постановлению о запрете на совершение действий по регистрации №, выданного 08 мая 2020 года Красногорским районным отделом судебных приставов УФССП по Московской области;

- вторая денежная сумма будет равняться 30% от общей стоимости сделки, а именно 2 100 000 руб. и будет выплачена после вступления в законную силу определения суда о снятии ограничения в виде ареста, наложенного определением Калужского районного суда от 19 апреля 2019 года;

- третья денежная сумма равная разнице между общей ценой договора за вычетом оплаты первой и второй суммы по договору будет выплачена после получения свидетельств о праве собственности на объекты 1 и 2, перезаключении договора цессии по объекту-3.

Согласно п. 4 договора намерений настоящий договор является предварительным; стороны обязуются заключить основной договор не позднее 12 месяцев со дня подписания данного договора.

Как следует из материалов дела следует, на рассмотрении Калужского районного суда Калужской области находилось гражданское дело № 2-1-3978/2018 по иску ООО «Автомаркет» к индивидуальному предпринимателю ФИО6, ФИО2 об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Определением судьи Калужского районного суда Калужской области от 19 апреля 2019 года в рамках данного гражданского дела наложен запрет Управлению Росреестра по Калужской области совершать регистрационные действия по переходу права собственности в отношении комплекса по продаже и техническому обслуживанию автомобилей, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего в равных долях ФИО6 и ФИО8

По результатам рассмотрения данного гражданского дела Калужским районным судом Калужской области 03 мая 2018 года принято вступившее в законную силу решение, которым постановлено:

исковые требования ООО «Автомаркет» к индивидуальному предпринимателю ФИО6, ФИО2 удовлетворить.

Истребовать из чужого незаконного владения индивидуального предпринимателя ФИО6 и ФИО2 и обязать их передать обществу с ограниченной ответственностью «Автомаркет» следующее имущество:

стенд тормозной; спрут-Форсаж-стенд для проверки и очистки форсунок; <данные изъяты> стенд сход-развал (3D); минимойка <данные изъяты> подъемник <данные изъяты>стоечный 3,2т ОМА 511С; подъемник <данные изъяты>; подъемник <данные изъяты>; подъемник 4<данные изъяты>; подъемник <данные изъяты>; компрессор, ресивер <данные изъяты>; установка рекуперации кондиционеров; прибор <данные изъяты>; устройство <данные изъяты> для промывки деталей; маслораздатчик моторного масла; стенд для контроля э/оборудования; вытяжная вентиляционная установка; <данные изъяты>, подъемник стационарный; траверса гидравлический, г/п <данные изъяты> стойка <данные изъяты> серый; траверса гидравлическая 4т; кран гаражный гидравлический 500 кг; стенд для ремонта двигателей Р-<данные изъяты> пресс «<данные изъяты>»; верстак металлический; стол подкатной металлический; шкаф для хранения инструмента металлический; телега для подвоза деталей металлическая.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО6 и ФИО2 в доход местного бюджета в равных долях госпошлину в размере 300 рублей.

Определением Калужского районного суда Калужской области от 13 декабря 2019 года постановлено:

изменить способ исполнения решения Калужского районного суда Калужской области от 03 мая 2018 года по гражданскому делу по иску ООО «Автомаркет» к индивидуальному предпринимателю ФИО6, ФИО2 об истребовании имущества из чужого незаконного владения;

взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО6, ФИО2 в равных долях, по 1/2 доли с каждого, в пользу ФИО9 денежную сумму, эквивалентную рыночной стоимости оборудования, в размере 2 258 493 рубля.

Определением Калужского районного суда Калужской области от 15 сентября 2020 года отменены меры по обеспечению иска, принятые определением судьи Калужского районного суда Калужской области от 19 апреля 2019 года, по заявлению ФИО2, поступившему в суд 23 июля 2020 года.

В рамках исполнения достигнутых договоренностей по договору о намерении, 10 августа 2020 года ФИО3 перевела ФИО9 (правопреемнику ООО «Автомаркет») за ФИО2 в качестве добровольного исполнения судебного решения 1 129 246,50 руб., что подтверждается платежным поручением № от 10 августа 2020 года.

Помимо указанного перечисления, согласно акту сверки взаимных расчетов за период с 23 июля 2020 года по 23 июля 2021 года ФИО3 передала продавцам имущественного комплекса следующие суммы денежных средств:

- 150 000 руб. ФИО7 по расписке от 04 августа 2020 года,

- 100 000 руб. ФИО7 по расписке от 12 августа 2020 года,

- 100 764 руб. ФИО7 согласно чеку по операции СберБанк онлайн от 19 августа 2020 года,

- 50 500 руб. ФИО7 согласно чеку по операции СебрБанк онлайн от 28 августа 2020 года,

- 665 000 руб. ФИО2 согласно чеку по операции СберБанк онлайн от 15 сентября 2020 года, - 50 000 руб. ФИО1 по расписке от 05 ноября 2020 года.

Стороны данные обстоятельства, в том числе представленный ответчиком расчет выплаченных в счет исполнения договора денежных средств, не оспаривали.

21 августа 2020 года между ФИО2, с одной стороны, и ФИО3, с другой стороны заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условиям которого сторона-1 уступает, а сторона-2 принимает на себя права и обязанности арендатора по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка под существующими объектами недвижимости нежилого назначения № от 28 декабря 2009 года, зарегистрированного 12 января 2010 года в Управлении Росреестра за №, предметом которого является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 1403 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. При этом указано, что право аренды вышеуказанного земельного участка принадлежит стороне-1 на основании соглашения о передаче прав аренды земельного участка от 27 января 2010 года.

26 августа 2020 года стороны подписали акт приема-передачи данного земельного участка и выразили, что взаимных претензий не имеют.

Соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору зарегистрировано Управлением Росреестра по Калужской области 08 сентября 2020 года, номер регистрации №.

27 октября 2021 года стороны договора намерений от 23 июля 2020 года подписали акт приема-передачи нежилого помещения, в соответствии с которым ФИО3 принимает с 27 октября 2021 года коммерческую недвижимости, а именно: здание, общей площадью 603,8 кв.м., и <данные изъяты>, с кадастровым номером №

24 мая 2021 года и 02 июня 2021 года, т.е. до истечения срока действия предварительного договора, ФИО2 и ФИО1 направили ФИО3 предложение заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, которое было получено ответчиком, что последним не оспаривалось.

Поскольку ответчиком не исполняются добровольно принятые обязательства по предварительному договору купли-продажи без достаточных к тому оснований, в пределах срока действия предварительного договора сторонами совершались действия, направленные на заключение основного договора, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных истцами требований о возложении на ФИО3 обязанности заключить с истцами договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, а именно: здания, площадью 603,8 кв.м., с кадастровым номером №, и сооружения газоснабжения нежилого здания <данные изъяты>, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, на условиях, определенных продавцами в оферте (проекте договора купли-продажи указанного недвижимого имущества), за исключением условий, предусмотренных пунктами 2.1 и 3, которые с учетом фактически сложившихся правоотношений сторон и условий договора намерений от 23 июля 2020 года следует конкретизировать, изложив в следующей редакции:

- «2.1. Цена договора, подлежащая уплате, составляет 7 000 000 (семь миллионов) рублей. В счет уплаты подлежит зачету денежная сумма в размере 2 245 510 рублей 50 копеек, уплаченная в порядке, предусмотренном договором намерений купли-продажи недвижимости, заключенным 23 июля 2020 года между ФИО2, ФИО1, с одной стороны, и ФИО3, с другой стороны.»,

- «3. Покупатель оплачивает продавцу цену договора, указанную в п. 2.1 настоящего договора наличными или безналичным способом на расчетный счет продавца после государственной регистрации права собственности покупателя на объекты, являющиеся предметом настоящего договора.».

Доводы ответчика о том, что до настоящего времени не состоялось фактической передачи прав на эксплуатацию имущественного комплекса, суд признает несостоятельным.

В п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применений общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» содержатся разъяснения, согласно которым в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора.

Из материалов дела следует, что ответчику передан по акту приема-передачи земельный участок, выступающий предметом соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21 августа 2020 года.

Как указано выше, 27 октября 2021 года стороны договора намерений подписали акт приема-передачи нежилого помещения, в соответствии с которым ФИО3 принимает с 27 октября 2021 года коммерческую недвижимость, а именно: здание, общей площадью 603,8 кв.м., и <данные изъяты>, с кадастровым номером №. Допустимых и достаточных доказательств, объективно подтверждающих обратное, в материалы дела в соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Утверждение ответчика о том, что важным условием при подписании договора о намерениях было отсутствие прав третьих лиц на арендуемый земельный участок, который подлежал передаче по соглашению об уступке целиком, а как впоследствии выяснилось за продавцом установлено право только на половину земельного участка, суд также признает несостоятельным.

Так, из материалов дела следует, что 28 декабря 2009 года Городская Управа г. Калуги передала в аренду ООО «Темп-Авто-Калуга», находящийся в государственной собственности земельный участок под существующими объектами недвижимости нежилого назначения, площадью 1403 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

27 января 2010 года между ООО «Темп-Авто-Калуга», с одной стороны, и ФИО6, ФИО1, с другой стороны, заключено соглашение о передаче последним права аренды данного земельного участка.

28 августа 2018 года ФИО1 передал ФИО2 принадлежащие ему права и обязанности арендатора по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка под существующими объектами недвижимости нежилого назначения № от 28 декабря 2009 года, в редакции соглашения о передаче прав аренды земельного участка от 27 января 2010 года (п.п. 1 и 2 соглашение о переуступке от 28 августа 2018 года).

Как следует из содержания договора намерений от 23 июля 2020 года и его буквального толкования продавцу ФИО2 принадлежит ? доля в праве на спорный объект.

Таким образом, ФИО2 подтвердила, что является не единственным арендатором в отношении земельного участка.

Передавая ФИО3 право аренды земельного участка, ФИО2 также указала в соглашении от 21 августа 2020 года, что указанное право ей принадлежит на основании договора аренды от 28 декабря 2009 года и соглашения о передаче права аренды от 27 января 2010 года, в которых содержится исчерпывающая информация о множественности лиц на стороне арендатора.

03 августа 2020 года ФИО6 нотариально отказался от предстоящей продажи ФИО2 принадлежащей ей ? доли комплекса по продаже и техническому обслуживанию автомобилей с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> за 7 000 000 руб.

Из объяснений сторон в судебном заседании следует, что параллельно с заключением основного договора между сторонами настоящего спора с ФИО6 велись переговоры о приобретении принадлежащей ему оставшейся ? части имущественного комплекса.

При таких обстоятельствах, оснований считать, что ответчик был введен в заблуждение относительно природы сделки и его существенных условий, не имеется.

Ссылка ответчика на то, что ФИО2 не представила нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение имущества, является необоснованной, поскольку противоречит материалам дела и требованиям закона.

Согласно п. 1 ст. 35 Семейного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

Пункт 2 статьи 35 Семейного кодекса РФ и пункт 2 статьи 253 Граждснского кодекса РФ содержат презумпцию согласия супруга на действия другого супруга по распоряжению общим имуществом.

Тем не менее, согласно пункту 4 статьи 253 Гражданского кодекса РФ правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

Иные правила распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, устанавливаются пунктом 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, согласно которому для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Таким образом, при заключении основного договора по отчуждению имущества, являющегося совместной собственностью супругов, получение нотариального согласия является необходимым условием легитимности сделки, и несоблюдение этого требования дает право супругу, чье согласие не было получено, требовать признания такой сделки недействительной (п. 2 ст. 35 СК РФ).

Несмотря на это, 04 августа 2020 года ФИО10 оформил нотариальное согласие ФИО2 на продажу за цену и на условиях по ее усмотрению, нажитого ими в браке имущества, состоящего из нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Ответчик признал исполнение предварительного договора в части обязательства о получении согласия супруга на распоряжение общим имуществом надлежащим и 10 августа 2020 года в соответствии с п. 5.4 договора намерений осуществил первый платеж в размере 1 129 246,50 руб., что подтверждается платежным поручением № от 10 августа 2020 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

иск ФИО1 и ФИО2 удовлетворить.

Обязать ФИО3 заключить с ФИО1 и ФИО2 договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, а именно: здания, площадью 603,8 кв.м., с кадастровым номером №, и сооружения газоснабжения нежилого здания <данные изъяты>, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, на условиях, определенных продавцами в оферте (проекте договора купли-продажи указанного недвижимого имущества), за исключением условий, предусмотренных пунктами 2.1 и 3, которые изложить в следующей редакции:

«2.1. Цена договора, подлежащая уплате, составляет 7 000 000 (семь миллионов) рублей. В счет уплаты подлежит зачету денежная сумма в размере 2 245 510 рублей 50 копеек, уплаченная в порядке, предусмотренном договором намерений купли-продажи недвижимости, заключенным 23 июля 2020 года между ФИО2, ФИО1, с одной стороны, и ФИО3, с другой стороны.»,

«3. Покупатель оплачивает продавцу цену договора, указанную в п. 2.1 настоящего договора наличными или безналичным способом на расчетный счет продавца после государственной регистрации права собственности покупателя на объекты, являющиеся предметом настоящего договора.».

Проект договора купли-продажи здания, площадью 603,8 кв.м., с кадастровым номером №, и сооружения газоснабжения нежилого здания <данные изъяты>, с кадастровым номером № расположенных по адресу: <адрес>, считать неотъемлемой частью настоящего решения суда.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калужский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Калужский районный суд Калужской области.

Председательствующий: Д.В. Носов

В окончательной форме решение принято 02 марта 2022 года.