Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Калуге 21 мая 2021 года гражданское дело по исковому заявлению Зеленова А.В. к ООО «Вертикаль» об уменьшении цены договора, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

19 февраля 2020 года Зеленов А.В. обратился в суд с иском к ООО «Вертикаль», просил признать пункт 1.3 договора № от 19 марта 2018 несоответствующим, уменьшив сумму договора на 99 375 рублей, взыскать излишне уплаченную по договору сумму 99 375 рублей, взыскать штраф в размере 57 187, 50 рублей, компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей.

21 мая 2021 года в ходе судебного заседания истец уточнил заявленные требования, просил взыскать с ответчика денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора в размере 37620 рублей, что составляет 2% о договорной стоимости объекта, неустойку в размере 202 019 рублей 40 копеек, компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей, штраф.

В судебном заседании истец и его представитель уточненные исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в заявлении, требования в части признания пункта 1.3 договора № об участии в долевом строительстве от 19 марта 2018 года несоответствующим части 4.1. статьи 4 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ не поддержали.

Представитель ответчика ООО «Вертикаль» по доверенности Семыкин А.Н. иск не признал, по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Иные лица, участвующие в рассмотрении дела, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что 19 марта 2018 года между ООО «Вертикаль» (застройщик) и Зеленовым А.В. (участник) заключен договор № об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом по строительному адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства – однокомнатную квартиру, расположенную на 7 этаже, секция 2.8, строительный номер №, общей площадью 41,8 кв.м., включая площадь лоджии 4,3 кв.м с коэффициентом 0,5, в том числе жилой площадью 18,3 кв.м.

По условиям договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома цена договора составляет 1 881 000 рублей.

Истец выполнил свои обязательства по оплате объекта долевого строительства в полном объеме, что не оспаривалось сторонами.

Согласно пункту 1.3 договора № от 27 ноября 2017 года, материал наружных стен многоквартирного жилого дома – керамический кирпич и газобетонный блок.

Согласно проектной декларации от 23.12.2014, результат негосударственной экспертизы проектной документации: положительное заключение от 02.12.2014 №. Согласно разделу 2.7.4 указанного заключения негосударственной экспертизы, конструкция наружных стен: крупноформатные керамические блоки марки по прочности не менее нормируемой, толщиной 380 мм с наружной облицовкой керамическим лицевым кирпичом толщиной 120 мм.

Как следует из положительного заключения экспертизы № от 28 мая 2018 года объекта капитального строительства – жилого комплекса по <адрес>, в проектные решения были внесены изменения относительно конструкции наружной стены здания, а именно: –крупноформатный поризованный керамический блок (380 мм) и облицовочный кирпич (120 мм), заменен на газосиликат (250 мм), утеплитель (60 мм), штукатурку, газосиликат (300 мм) и облицовочный кирпич (120 мм).

Разрешая требования истца в части уменьшения цены объекта долевого строительства на 37 620 рублей в связи с изменением основных характеристик строящегося дома в части материала наружных стен, суд приходит к следующим выводам.

Истец полагает, что ответчик изменил основные характеристики многоквартирного дома, приведшие к ухудшению качества квартиры, выражающиеся в снижении прочности и долговечности наружных стен.

Между тем, согласно заключению экспертизы № от 28.05.2018 минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов здания и объектов до капитального ремонта. В соответствии с данным заключением продолжительность эксплуатации до капитального ремонта (замены) такого конструктивного элемента как «Стены» составляет 30 лет.

В первоначальном заключении экспертизы № от 02.12.2014 отсутствует информация о минимальной продолжительности эффективной эксплуатации элементов здания и объектов до капитального ремонта.

Ответчик обратился в адрес проектировщика ООО «ЭКОГАРАНТ-Инжиниринг» с просьбой предоставить информацию о минимальной продолжительности эффективной эксплуатации элементов здания и объектов до капитального ремонта с учетом материалов стен, предусмотренных в заключении экспертизы № от 02.12.2014 и сообщить о причинах отсутствия данной информации в первоначальной экспертизе.

20.07.2020 ООО «ЭКОГАРАНТ-Инжиниринг» направило в адрес ответчика письмо, в котором пояснило, что требование о разработке раздела «Сведения о нормативной периодичности выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, необходимых для обеспечения безопасной эксплуатации такого дома, об объеме и о составе указанных работ» было введено п.11.2. ч.12 ст.48 Градостроительного кодекса с 30.06.2015.

При этом ООО «ЭКОГАРАНТ-Инжиниринг» привело в таблице №1 минимальную продолжительность эффективной эксплуатации элементов здания и объектов до капитального ремонта до внесения изменений в проектную документацию. Продолжительность эксплуатации до капитального ремонта конструктивного элемента - стены (в т.ч. фасадные) не изменилась и составила 30 лет.

Кроме того, согласно судебной экспертизы №, ООО «Малтон», проведенной по ходатайству сторон, в выводах по 1 и 2 вопросу приведены технические параметры фактической конструкции наружной стены квартиры истца и наружной стены согласно проектной декларации от 23.12.2014.

Указанные параметры также являются схожими, а по некоторыми показателям, в том числе, морозостойкость и теплопроводность материала, фактические показатели в части применения материалов превосходят, предусмотренные в проектной декларации 23.12.2014.

Так же согласно заключению судебной экспертизы параметры теплопроводности и предполагаемого срока службы примененных материалов схожи по своим значениям с материалами, согласно проектной декларации строительства от 23.12.2014.

Таким образом, доводы истца о сокращении срока эксплуатации стен, в связи с внесенными изменениями в проектную документацию не подтверждаются выводами судебной экспертизы, проектной документацией и данными, указанными в заключении экспертизы № от 28.05.2018. Срок эксплуатации объекта и его элементов до капитального ремонта остался без изменений.

В соответствии с ч.1 ст.7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - «Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ») Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч.2 ст.7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Однако, суд приходит к выводам, что объект долевого строительства соответствует всем требованиям указанным в названной статье, а именно: условиям договора, в котором в п.1.3. предусмотрен материал наружных стен: керамический кирпич и газобетонный блок. В заключении судебной экспертизы указано, что наружные стены состоят из кладки газобетонных блоков Ytong D600 (толщина кладки - 360 мм), с облицовкой из керамического кирпича толщиной 120 мм» (том 2, стр. 110); требованиям технических регламентов и проектной документации, что подтверждается положительным заключением экспертизы проектной документации № от 28.05.2018.

В соответствии с заключением судебной экспертизы качество выполненных работ по устройству конструкции наружных стен седьмого этажа многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес>, а также, соответствие выполненных работ Рабочей документации 0011/01-КАСП-2014-АР 1.8. «Архитектурные решения» Корректировка. Том 2.8. подтверждается наличием подписанным всеми участниками строительства актов освидетельствования скрытых работ.

Кроме того, истец указывает, что рыночная стоимость квартиры при конструкции стен из крупноформатного поризованного керамического блока (380 мм), облицовочного кирпича (120 мм) больше чем при конструктиве из газосиликата (250 мм), утеплителя (60 мм), штукатурки, газосиликата (300 мм) и облицовочного кирпича (120 мм).

Между тем, эксперты ООО «МАЛТОН» обобщая информацию из проанализированных источников пришли к выводу, что материал стен жилого дома является существенным стоимостным фактором для квартир, однако оба варианта исследуемых конструкций наружных стен относятся к одной группе и на основании экспертного метода величина различия в рыночной стоимости, согласно поставленному вопросу экспертизы не выявлена.

Межу тем, эксперты пришли к выводу, что самым обоснованным и доказуемым эксперты считают сравнение объектов в составе исследуемого ЖК «Новые Черемушки», где сравниваются по стоимости квартиры в жилом доме <адрес>.

По результатам проведенного исследования эксперты пришли к выводу, что рыночная стоимость квартиры, построенной в многоквартирном доме с конструкцией наружных стен из газосиликатных блоков с утеплителем и штукатуркой, газосиликатные блоки и облицовочный кирпич дешевле на 2% по отношению к рыночной стоимости квартиры, построенной в многоквартирном доме с конструкцией наружных стен из крупноформатных керамических блоков толщиной с наружной облицовкой керамическим лицевым кирпичом.

Между тем, суд полагает обоснованными доводы стороны ответчика, о том, что разница в стоимости в 2% укладывается в статистическую погрешность при проведении исследования и не является существенной, так как в каждом конкретном случае стоимость квартиры зависит от множества факторов: планировки, этажа, способа и срока оплаты, периода приобретения и других.

Вместе с тем, экспертами был подтвержден факт увеличения стоимости наружной стены в квартире истца на 5 447 рублей, в связи с заменой материалов.

В соответствии с пунктом 5.2.2 договора № об участии в долевом строительстве от 19 марта 2018 года, застройщик имеет право реализовать проект строительства многоквартирного дома самостоятельно определяя его конструктивные технические параметры, проектные решения и т.п.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ также не предусмотрена необходимость согласования с участниками долевого строительства внесения изменений в проектную документацию.

Застройщиком была откорректирована проектная документация в части отделки фасада и этапов строительства, которая получила положительное заключение экспертизы с последующим изменением разрешения на строительство. В ходе экспертизы была выполнена проверка всех разделов проекта, в том числе конструктива наружных стен на соответствие требованиям технических регламентов и энергоэффективности.

Внесенные изменения в проектную документацию, в том числе по конструктиву наружных стен не ухудшают потребительские качества объекта долевого строительства, а по некоторым показателям даже улучшают характеристики энергоэффективности, надежности, долговечности конструкции всего дома и являются более удобными в эксплуатации.

Согласно п.п.1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения).

В соответствии с частями 1, 4 названного Федерального закона, проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

Поскольку вышеуказанными положениями Федерального закона № 214-ФЗ и договором от 27 ноября 2017 года № установлено право застройщика на внесение изменения в проектную документацию, учитывая, что названные изменения конструкции наружной стены здания не привели к существенному ухудшению качества объекта долевого строительства, суд приходит к выводу о необоснованности заявленных исковых требований в части уменьшения цены.

Таким образом, требования об уменьшении цены объекта долевого строительства на 37 620 рублей в связи с изменением основных характеристик строящегося дома, удовлетворению не подлежат, а соответственно и производные от него требования о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Зеленова А.В. к ООО «Вертикаль» об уменьшении цены договора, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Калужский областной суд через Калужский районный суд Калужской.

Мотивированное решение изготовлено 08 июня 2021 года.

Судья А.В. Чистова