Гражданский кодекс часть 1

с участием старшего помощника прокурора Бурминова Д.В., представителя ответчика комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Балашовского муниципального района Саратовской области по доверенности ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора города Балашова Саратовской области в интересах неопределенного круга лиц и публичного образования - Балашовского муниципального района Саратовской области к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Балашовского муниципального района Саратовской области, ФИО2 <данные изъяты> о признании недействительными договоров аренды нежилых помещений и применении последствий недействительности сделок,-

установил:

прокурор города Балашова Саратовской области в интересах неопределенного круга лиц и публичного образования - Балашовского муниципального района Саратовской области обратился суд с иском, с учетом уточнений, котором просит признать недействительными (ничтожными) договоры №№ 2, 5, 6 аренды: нежилого помещения площадью 12,5 кв.м., этаж 1, номер на поэтажном плане 13 (кадастровый №); нежилого помещения площадью 13,2 кв.м., и доли мест общего пользования 2,2 кв.м., расположенного в нежилом помещении общей площадью 45,4 кв.м., этаж 1, номер на поэтажном плане 19 (кадастровый №); нежилого помещения площадью 25,7 кв.м., и доли мест общего пользования 4,3 кв.м., расположенных в нежилом помещении общей площадью 45,4 кв.м., этаж 1, номер на поэтажном плане 19 (кадастровый №), расположенных по адресу: <адрес>, заключенные между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Балашовского муниципального района <адрес> и ФИО2 Применить последствия недействительности сделок, возложить на ФИО2 обязанность по возврату комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Балашовского муниципального района нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, а на комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Балашовского муниципального района возложить обязанность по возврату ФИО2 денежных средств, полученных от него в качестве арендной платы за нежилые помещения за период с 11.02.2019 по настоящее время. Погасить в Едином государственном реестре прав недвижимости запись регистрации за ФИО2 права аренды на вышеуказанные нежилые помещения.

Старший помощник прокурора Бурминов Д.В. в судебном заседании исковые требования поддержал и просил иск удовлетворить по изложенным выше основаниям.

Представитель ответчика комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Балашовского муниципального района Саратовской области по доверенности ФИО1 в судебном заседании в части исковых требований о признании недействительными договоров аренды нежилых помещений и применении последствий недействительности сделок просила вынести решение на усмотрение суда, а в части возврата денежных средств по договорам аренды отказать, поскольку арендная плата ФИО2 по договорам аренды не вносилась и арендатор пользуется объектами недвижимого имущества.

Ответчик ФИО2 о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, не явился.

Третье лицо Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области извещено надлежащим образом, не обеспечило явку своего представителя в судебное заседание.

На основании ч.3 ст.167 ГПК РФ, согласно которой неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ, абз. 3 ст. 12 ГК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав. Ненадлежащий способ судебной защиты является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со ст. 11 ГК РФ в судебном порядке осуществляется защита нарушенных гражданских прав.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" объекты культурного наследия местного (муниципального) значения - объекты, обладающие историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры муниципального образования.

Согласно п. 10 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" договор, предусматривающий передачу права собственности на объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом, должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона в отношении такого объекта. В случае отсутствия в таком договоре указанного существенного условия сделка является ничтожной.

В силу п.1 ст.47.3 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 21.02.2019) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" при содержании и использовании объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта культурного наследия лица, указанные в пункте 11 статьи 47.6 настоящего Федерального закона, лицо, которому земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежит на праве собственности или ином вещном праве, обязаны:

1) осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии;

2) не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия;

3) не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер выявленного объекта культурного наследия, объекта культурного наследия, включенного в реестр, в случае, если предмет охраны объекта культурного наследия не определен;

4) обеспечивать сохранность и неизменность облика выявленного объекта культурного наследия;

5) соблюдать установленные статьей 5.1 настоящего Федерального закона требования к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, включенного в реестр, особый режим использования земельного участка, водного объекта или его части, в границах которых располагается объект археологического наследия;

6) не использовать объект культурного наследия (за исключением оборудованных с учетом требований противопожарной безопасности объектов культурного наследия, предназначенных либо предназначавшихся для осуществления и (или) обеспечения указанных ниже видов хозяйственной деятельности, и помещений для хранения предметов религиозного назначения, включая свечи и лампадное масло):

под склады и объекты производства взрывчатых и огнеопасных материалов, предметов и веществ, загрязняющих интерьер объекта культурного наследия, его фасад, территорию и водные объекты и (или) имеющих вредные парогазообразные и иные выделения;

под объекты производства, имеющие оборудование, оказывающее динамическое и вибрационное воздействие на конструкции объекта культурного наследия, независимо от мощности данного оборудования;

под объекты производства и лаборатории, связанные с неблагоприятным для объекта культурного наследия температурно-влажностным режимом и применением химически активных веществ;

7) незамедлительно извещать соответствующий орган охраны объектов культурного наследия обо всех известных ему повреждениях, авариях или об иных обстоятельствах, причинивших вред объекту культурного наследия, включая объект археологического наследия, земельному участку в границах территории объекта культурного наследия либо земельному участку, в границах которого располагается объект археологического наследия, или угрожающих причинением такого вреда, и безотлагательно принимать меры по предотвращению дальнейшего разрушения, в том числе проводить противоаварийные работы в порядке, установленном для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия;

8) не допускать ухудшения состояния территории объекта культурного наследия, включенного в реестр, поддерживать территорию объекта культурного наследия в благоустроенном состоянии.

Пунктом 1 статьи 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Согласно положениям ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2).

В силу положений статьи 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела усматривается, что собственником нежилого помещения площадью 12,5 кв.м., этаж 1, (кадастровый №) и нежилого помещения площадью 45,4 кв.м., этаж 1, (кадастровый №) является Балашовский муниципальный район <адрес>.

Указанные нежилые здания входят в состав муниципального унитарного предприятия по оказанию бытовых услуг населению «Гостиница «Хопер» Балашовского муниципального района <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>(43), которые в соответствии с приказом Министерства культуры <адрес> от 19.06.2001 № 1-10/177 «Об утверждении списка вновь выявленных объектов историко-культурного наследия, расположенных на территории <адрес>» входят в перечень вновь выявленных объектов историко-культурного наследия.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 610 НК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно ст. 609 п. 1 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

11 февраля 2019 года между Балашовским муниципальным районом в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Балашовского муниципального района и ФИО2 заключены:

- договор № 2 аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности Балашовского муниципального района Саратовской области, согласно которому ФИО2 принимает в аренду нежилое помещение площадью 12,5 кв.м., этаж 1, номер на поэтажном плане 13, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №. Общая площадь передаваемого в аренду помещения составляет 12,5 кв.м. Сумма арендной платы в год 25 084 руб. 75 коп. (п.2.1). Ежемесячная арендная плата (без НДС) 2 090 руб. 40 коп.;

- договор № 5 аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности Балашовского муниципального района Саратовской области, согласно которому ФИО2 принимает в аренду нежилое помещение площадью 13,2 кв.м. (№31 на прилагаемом к проекту договора аренды поэтажном плане–Приложение №2) и долю мест общего пользования (№ 29 прилагаемом к проекту договора аренды поэтажном плане–Приложение №2) пропорционально арендуемой площади, что составляет 2,2 кв.м., расположенные в нежилом помещении общей площадью 45,4 кв.м., этаж 1, номер на поэтажном плане 19, по адресу: <адрес>, кадастровый №. Общая площадь передаваемого в аренду помещения составляет 15,4 кв.м. Сумма арендной платы в год 32 598 руб. 37 коп. (п.2.1). Ежемесячная арендная плата (без НДС) 2 716 руб. 53 коп. Срок действия договора 10.01.2020;

- договор № 6 аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности Балашовского муниципального района, согласно которому ФИО2 принимает в аренду нежилое помещение площадью 25,7 кв.м. (№№28,30 на прилагаемом к проекту договора аренды поэтажном плане –Приложение №2) и долю мест общего пользования (№ 29 прилагаемом к проекту договора аренды поэтажном плане–Приложение №2) пропорционально арендуемой площади, что составляет 4,3 кв.м., расположенные в нежилом помещении общей площадью 45,4 кв.м., этаж 1, номер на поэтажном плане 19, по адресу: <адрес>, кадастровый №. <адрес> передаваемого в аренду помещения составляет 30 кв.м. Сумма арендной платы в год 209 258 руб. 63 коп. (п.2.1). Ежемесячная арендная плата (без НДС) 17 438 руб. 22 коп. Срок действия договора 10.01.2020.

Исходя из условий каждого договора срок договоров определен периодом 11 месяцев.

В материалы дела представлены акты приема-передачи вышеуказанных нежилых помещений.

В соответствии с п. 5.6. каждого договора договоры подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ необходимость государственной регистрации договора аренды здания или сооружения зависит от срока действия договора, и необходимость государственной регистрации договора аренды возникает в случае заключения договора аренды на срок более одного года.

В данном случае договоры аренды заключены на срок 11 месяцев, следовательно, их государственная регистрация не являлась обязательной в силу закона.

При этом суд отказывает в удовлетворении требования истца об исключении записей регистрации в Едином государственном реестре недвижимости ввиду отсутствия доказательств государственной регистрации каждого договора и судом данный факт не установлен, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Вместе с тем, договоры аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности Балашовского муниципального района Саратовской области, №№ 2, 5, 6 от 11.02.2019 не содержат всех необходимых существенных условий, ввиду чего сделки по их заключению являются ничтожными, а ФИО2 обязан возвратить объекты недвижимого имущества.

Иск в части возврата платежей за время фактического пользования ФИО2 объектами аренды по договорам, заключенными с комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Балашовского муниципального района Саратовской области, удовлетворению не подлежит.

Согласно ч.1 ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из смысла изложенного следует, что пользование чужим имуществом осуществляется на основе платности, в связи с чем за пользование спорным имуществом ответчик в любом случае должен был производить платежи его владельцу.

Как следует из материалов дела от ФИО2 по договорам аренды №№ 2, 5, 6 от 11.02.2019 арендная плата не поступала. В настоящее время направлено предарбитражное предупреждение в адрес ФИО2 о взыскании задолженности по указанным договорам в сумме 58 790 руб. 76 коп.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск прокурора города Балашова Саратовской области в интересах неопределенного круга лиц и публичного образования - Балашовского муниципального района Саратовской области к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Балашовского муниципального района Саратовской области, ФИО2 <данные изъяты> о признании недействительными договоров аренды нежилых помещений и применении последствий недействительности сделок удовлетворить частично.

Признать недействительными договоры №№ 2, 5, 6 аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности Балашовского муниципального района от 11.02.2009 нежилого помещения площадью 12,5 кв.м., этаж 1, номер на поэтажном плане 13 (кадастровый №); нежилого помещения площадью 13,2 кв.м., и доли мест общего пользования 2,2 кв.м., расположенного в нежилом помещении общей площадью 45,4 кв.м., этаж 1, номер на поэтажном плане 19 (кадастровый №); нежилого помещения площадью 25,7 кв.м., и доли мест общего пользования 4,3 кв.м., расположенных в нежилом помещении общей площадью 45,4 кв.м., этаж 1, номер на поэтажном плане 19 (кадастровый №), расположенных по адресу: <адрес>, заключенные между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Балашовского муниципального района Саратовской области и ФИО2 <данные изъяты>.

Применить последствия недействительности сделок.

Обязать ФИО2 <данные изъяты> возвратить комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Балашовского муниципального района Саратовской области нежилое помещение площадью 12,5 кв.м., этаж 1, номер на поэтажном плане 13 (кадастровый №); нежилое помещение площадью 13,2 кв.м., и доли мест общего пользования 2,2 кв.м., расположенного в нежилом помещении общей площадью 45,4 кв.м., этаж 1, номер на поэтажном плане 19 (кадастровый №); нежилое помещение площадью 25,7 кв.м., и доли мест общего пользования 4,3 кв.м., расположенных в нежилом помещении общей площадью 45,4 кв.м., этаж 1, номер на поэтажном плане 19 (кадастровый №).

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд путем подачи жалобы через Балашовский районный суд Саратовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме (05 июня 2019 года).

Председательствующий С.В.Климова