Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Калуге 24 июля 2020 года гражданское дело по иску Кузнецова А. А., Кузнецовой А. В. к ООО «ДомСтройРегион» в лице конкурсного управляющего Ланцова А. Н., Закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости «Доступное жилье» в лице ООО «УК ВЕЛЕС Менеджмент», ЗАО КБ «Европейский трастовый банк» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Кузнецова А.В. и Кузнецов А.А. обратились в суд с иском, с учетом уточнения требования просят признать соглашение о намерениях от 19 декабря 2014 года № договором купли-продажи объектов недвижимости – жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> Признать за истцами по ? доле в праве общей долевой собственности за каждым на вышеуказанный земельный участок и жилой дом. Взыскать с ответчика ООО «ДомСтройРегион» судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 рублей по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

В обоснование требований истцы указали, что 19 декабря 2014 года между ними и ООО «ДомСтройРегион», действующим как продавец, заключено соглашение о намерениях №, по условиям которого стороны договорились о подготовке и намерении заключить в последующем договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому ООО «ДомСтройРегион» приняло на себя обязательство оформить в установленном законом порядке домовладение, расположенное на земельном участке по вышеуказанному адресу, с целью осуществления государственной регистрации права за истцами на основании основного договора. Цена договора составила 3 500 000 рублей, из которых 2 346 090 рублей – стоимость жилого дома, 1 153 910 рублей – стоимость земельного участка. Договором предусмотрен порядок внесения денежных средств, согласно которому денежные средства в размере 2 900 000 рублей подлежат перечислению ООО «ДомСтройРегион» в качестве обеспечения намерения заключить основной договор, а оставшиеся 600 000 рублей – после заключения основного договора. Истцами исполнено обязательство по внесению в счет стоимости имущества денежной суммы в размере 2 900 000 рублей. Между тем, основной договор до настоящего времени не заключен, ООО «ДомСтройРегион» признано банкротом, введено конкурсное производство. В декабре 2014 года семья истцов получила ключи от дома, произвела ремонт и фактически проживает в спорном доме, пользуются земельным участком, на котором он расположен, готовы внести оставшуюся сумму по договору в размере 600 000 рублей. Зарегистрировать за истцами право собственности на жилой дом и земельный участок невозможно в связи с тем, что основной договор не был заключен.

Истец Кузнецов А.А. в судебное заседание не явился. Истец Кузнецова А.В., представляющая также на основании доверенности интересы истца Кузнецова А.А., их представитель адвокат Скрипкина Ю.А., действующая на основании ордера, в судебном заседании поддержали уточненный иск.

Представитель ООО «УК ВЕЛЕС Менеджмент», осуществляющего доверительное управление Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Доступное жилье», Оруджов Т.Р. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представитель ООО «ДомСтройРегион» - конкурсный управляющий Ланцов А.Н. в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела извещен. Представил письменные возражения, в которых просит отказать в удовлетворении иска.

Представитель ЗАО КБ «Европейский трастовый банк» в лице конкурсного управляющего – государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела извещен.

Определением суда с согласия истцов из числа ответчиков по делу исключено ЗАО УК «Коллективные инвестиции» и привлечено в качестве третьего лица.

Представитель третьего лица ЗАО УК «Коллективные инвестиции» в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела ЗАО УК «Коллективные инвестиции» извещалось надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Калужской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, показания свидетеля Блика Л.С., исследовав письменные материалы настоящего гражданского дела, материалы дела № 2-2591/1/2016, суд установил следующее.

19 декабря 2014 года между ООО «ДомСтройРегион» (продавец) в лице Блика Л.С., действующего на основании доверенности и истцами Кузнецовым А.А., Кузнецовой А.В. заключено соглашение о намерениях №

Согласно условиям соглашения его стороны договорились о подготовке и намерении заключить в дальнейшем договор купли-продажи имущества («основной договор»), в соответствии с которым ООО «ДомСтройРегион» принимает на себя обязательство оформить в установленном законом порядке домовладение общей площадью 85 кв. м на земельном участке площадью 667 кв. м с кадастровым номером № собственность истцов Кузнецовых.

Пунктом 2.1 указанного соглашения предусмотрено, что продаваемый жилой дом на момент подписания соглашения находится на вышеуказанном земельном участке, построен, введен в эксплуатацию, принадлежит и числится по данным бухгалтерского учета на балансе ООО «ДомСтройРегион» на праве собственности.

Предмет основного договора включает в себя: жилой дом, общей площадью 85 кв. м, расположенный на земельном участке (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства малой и средней этажности жилых домов, объектов общественно-делового назначения и жилых домов индивидуальной застройки), площадью 667 кв. м. Адрес земельного участка: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером № 1.4 соглашения).

Также по указанному соглашению ООО «ДомСтройРегион» приняло на себя обязательство к моменту подписания основного договора оформить право собственности на жилой дом, указанный в пункте 1.4 соглашения, предоставить истцам документы, подтверждающие разрешение на право ввода жилого дома, а также иные документы, необходимые для заключения основного договора, подготовить документы, необходимые для государственной регистрации основного договора и перехода истцам права собственности на объект недвижимости, которым согласно абз. 5 пункта 1.3 соглашения является жилой дом и земельный участок, на котором он расположен.

Пунктом 2.2 соглашения установлен срок заключения основного договора – не позднее 30 дней после получения ООО «ДомСтройРегион» свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилой дом.

Согласно пункту 2.4 соглашения его стороны договорились, что цена недвижимого имущества составляет 3 500 000 рублей, из которых 2 346 090 рублей – стоимость жилого дома, а 1 153 910 рублей – стоимость земельного участка. Указанная сумма является окончательной и изменению не подлежит (п. 2.5).

По условиям соглашения в целях обеспечения обязательства сторон заключить основной договор, истцы вносят залог в размере 2 900 000 рублей. Оставшаяся денежная сумма в размере 600 000 рублей подлежит перечислению после заключения основного договора.

В материалы дела истцами представлена квитанция к приходному кассовому ордеру № 1, согласно которой ООО «ДомСтройРегион» 19 декабря 2014 года получило от Кузнецовой А.В. денежные средства в счет оплаты соглашения о намерениях № в размере 2 900 000 рублей. Данная квитанция имеет печать организации и подпись кассира.

Соглашение от 19 декабря 2014 года № не оспорено.

В ходе судебного разбирательства истцы пояснили, что еще до подписания соглашения о намерениях им были переданы ключи от жилого дома, где они произвели ремонт, дом был подключен к инженерным коммуникациям, семья истцов вселилась в дом, где проживает до настоящего времени.

Указанные обстоятельства не оспаривались и подтверждаются письмом ООО «ДомСтройРегион» от 18 февраля 2015 года.

09 февраля 2015 года между ООО «ДомСтройрегион» и Кузнецовой А.В. был подписан акт № приема-передачи жилого <адрес> бульвар <адрес>, площадью № кв. м, № г. постройки.

Согласно справке от 16 февраля 2015 года ООО «ДомСтройРегион» семья Кузнецовых (5 человек) с 19 декабря 2014 года фактически проживает в указанном выше жилом доме.

Установлено, что принятые на себя по соглашению обязательства ООО «ДомСтройрегион» не выполнило. Право собственности на объект недвижимого имущества - жилой дом, общей площадью 85 кв. м, расположенный на земельном участке (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства малой и средней этажности жилых домов, объектов общественно-делового назначения и жилых домов индивидуальной застройки), площадью 667 кв. м. Адрес земельного участка: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером №, не зарегистрировано в ЕГРН.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 24 ноября 2017 года ООО «ДомСтройРегион» признано банкротом, в отношении него ведена процедура конкурсного производства.

Как следует из показаний допрошенного в качестве свидетеля Блика Л.С., являвшегося главным инженером ООО «ДомСтройРегион», денежные средства в счет соглашения о намерениях в размере 2 900 000 рублей были внесены Кузнецовыми в кассу ООО «ДомСтройРегион», осуществлявшему строительства жилых домов в <адрес>, и были потрачены на выплату заработной платы сотрудникам ООО «ДомСтройРегион», уплату налогов, то есть на текущие платежи.

Указанные показания также подтверждаются пояснениями Блика Л.С., выступающего в качестве представителя ООО «ДомСтройРегион» в ходе судебного разбирательства по делу № 2-2591/1/2016 по исковому заявлению Кузнецова А. А., Кузнецовой А. В. к ООО «ДомСтройРегион» о признании права собственности на жилой дом и земельный участок. Данное исковое заявление оставлено без рассмотрения на основании абз. 8 статьи 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определением суда от 20 мая 2016 года.

Спорный жилой дом введен в эксплуатацию на основании разрешения, выданного ООО «ДомСтройРегион» Администрацией МО Ферзиковский район Калужской области 24 декабря 2013 года (л.д. 88, дело № 2-2591/1/2016).

Установленные обстоятельства в совокупности с исследованными письменными доказательствами позволяют суду прийти к выводу о том, что истцами Кузнецовыми произведена оплата по соглашению о намерениях от 19 декабря 2014 года № в размере 2 900 000 рублей в счет стоимости недвижимого имущества в виде жилого дома и земельного участка. .

Также судом установлено, что с 2015 года истцы неоднократно обращались к ООО «ДомСтройРегион» с требованием о заключении основного договора с целью осуществления регистрации за ними права собственности на жилой дом и земельный участок.

Как указывалось выше, ЕГРН не содержит сведения о правообладателе спорного жилого дома.

Свидетель Блик Л.С. пояснил, что был уполномочен доверенностью на заключение подобного рода соглашений о намерении. Дальнейшем ООО «ДомСтройРегион» подготавливало необходимые для государственной регистрации права собственности на жилые дома документы, осуществляло регистрацию и заключало основной договор с гражданами, по условиям которого происходил переход права собственности на жилой дом. После этого заключался четырехсторонний договор (между гражданами – собственниками дома, ООО «ДомСтройРегион», ООО УК «Коллективные инвестиции», которое представляло интересы собственников земельных участков - владельцев инвестиционных паев паевого инвестиционного фонда «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Доступное жилье», и ЗАО КБ «Европейский трастовый банк» - залогодержатель по договорам залога, кредитор) в отношении земельного участка, на основании которого право собственности также переходило гражданам. При этом денежные средства в счет стоимости земельного участка вносились при заключении такого договора, а при заключении соглашения о намерениях – только в счет стоимости жилого дома. Но поскольку Кузнецовы вносили денежные средства в счет стоимости недвижимого имущества за счет выделенной им субсидии в связи с переселением в размере 2 900 000 рублей, эта сумма, по условиям предоставления субсидии, должна была быть внесена в счет приобретения объекта недвижимости полностью. Таким образом, невнесенный остаток составил не стоимость земельного участка, а 600 000 рублей. При этом дальнейшая регистрация права собственности на жилой дом, который должен был быть передан истцам ООО «ДомСтройРегион» не была осуществлена, поскольку для подготовки необходимой документации у организации не было денежных средств.

Истец Кузнецова А.В. подтвердила указанные выше обстоятельства в ходе судебного разбирательства по делу.

Также судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером № принадлежит владельцам инвестиционных паев паевого инвестиционного фонда «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Доступное жилье». Право общей долевой собственности на земельный участок зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ года, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Доверительное управление Фондом в соответствии с правилами доверительного управления, зарегистрированными ФСФР 06 декабря 2007 года, осуществляло ООО УК «Коллективные инвестиции», в соответствии с внесенными 15 марта 2016 года изменениями и дополнениями в правила управления данные функции переданы ООО «УК «ВЕЛЕС Менеджмент». В качестве обременения указанного выше земельного участка ЕРГН содержит сведения о залоге (ипотеке) недвижимого имущества на основании договора от 15 июля 2013 года №, на основании договора № от 17 декабря 2013 года и на основании договора о последующем залоге (ипотеки) от 15 июля 2013 года №. Обременение установлено в пользу КБ «Европейский трастовый банк». Решением Арбитражного суда Калужской области по делу № А23-3420/2014 от 26 февраля 2018 года договор залога недвижимого имущества от 15 июля 2013 года № и договор о последующем залоге (ипотеки) недвижимого имущества от 17 декабря 2013 года № признаны недействительными (ничтожными) сделками.

Из пояснений истца Кузнецовой А.В. и ее представителя следует, что истцы обращались и к ООО «ДомСтройРегион», и к ООО УК «Коллективные инвестиции», и к ООО «УК «ВЕЛЕС Менеджмент» с целью выкупа земельного участка (внесения оставшихся по соглашению денежных средств в счет стоимости недвижимого имущества), между тем, соглашения по данному вопросу не достигнуто, поскольку собственник земельного участка, в интересах которого в настоящее время действует (управляет Фондом) ООО «УК «ВЕЛЕС Менеджмент» возражает против признания за истцами права собственности на земельный участок в связи с тем, что стоимость земельного участка, которые ООО «УК «ВЕЛЕС Менеджмент» в настоящее время реализует посредством проведения торгов, больше, чем 600 000 рублей, которые истцы готовы доплатить. При этом ответчик ООО «УК «ВЕЛЕС Менеджмент» заявляет о том, что ООО «ДомСтройРегион» не было уполномочено на заключение соглашений о намерениях, подобных соглашению №, поскольку не являлось собственником земельного участка, как и расположенного на нем жилого дома.

В ходе судебного разбирательства, возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ООО «ДомСтройРегион» не заявляло о своих правах на спорный жилой дом.

Разрешая требования истцов, суд исходит из следующего.

Статьями 46, 47 Конституции Российской Федерации каждому гражданину гарантирована судебная защита его прав и свобод.

Согласно части 1 статьи 1 Протокола N 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права.

В абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Таким образом, правовое значение имеет установление исполнения по предварительному договору купли-продажи денежного обязательства по оплате стоимости объекта недвижимости покупателем, которое дает ему право требовать в судебном порядке признания права собственности

Анализируя содержание заключенного между Кузнецовой А.В., Кузнецовым А.А. и ООО «ДомСтройРегион» соглашения о намерении в отношении спорного недвижимого имущества, применительно к положениям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что заключенное соглашение, поименованное как соглашение о намерении, не являлось таковым по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, данное соглашение является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Предметом соглашения №-Ю2 от 19 декабря 2014 года является недвижимое имущество в виде жилого дома и земельного участка.

На основании статьи 130 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации земельные участки и расположенные на них здания, строения, сооружения выступают в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота.

В пп. 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которого все прочно связанные с земельными участками, объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

На основании статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу части 1 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Обстоятельства отсутствия у ООО «ДомСтройРегион» прав собственника, позволяющих путем заключения соглашения о намерениях, по сути передавать в 2014 году в собственность истцов спорный жилой дом, земельный участок, то обстоятельство, что истцы Кузнецовы как покупатели вносили денежные средства в счет стоимости земельного участка не на счет ООО УК «Коллективные инвестиции», а ныне – ООО «УК «ВЕЛЕС Менеджмент», и не в полном объеме, по мнению суда, не могут говорить о необоснованности требований истцов, и не могут, учитывая конкретные обстоятельства дела, служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, учитывая установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства, а именно, внесение денежных средств в размере 2 900 000 рублей в счет стоимости недвижимого имущества, фактически переданного истцам, подтвержденная материалами дела готовность истцов к внесению оставшейся суммы по договору в размере 600 000 рублей, факт вселения истцов в жилой дом и использования ими земельного участка с 2014 года, отсутствие возражений со стороны ответчика ЗАО КБ «Европейский трастовый банк». Помимо этого, как указывалось выше, соглашение № ответчиками не оспорено.

При указанных обстоятельствах, учитывая выводы суда о том, что заключенное между ООО «ДомСтройРегион» и истцами Кузнецовыми соглашение 19 декабря 2014 года фактически является договором купли-продажи объектов недвижимости, учитывая вышеизложенные доводы, судом принимается решение о признании за истцами права общей долевой собственности (по ? доле за каждым) на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать за Кузнецовым А. А., Кузнецовой А. В. на основании соглашения о намерениях № от 19 декабря 2014 года по ? доле в праве общей долевой собственности за каждым на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Калужский областной суд через Калужский районный суд Калужской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий:

Мотивированное решение составлено 14.08.2020г.