Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Комитету по управлению имуществом г. Собинки о признании недействительным аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий его недействительности, по иску ФИО3 к Комитету по управлению имуществом г. Собинки о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании суммы задатка и по встречному иску Комитета по управлению имуществом г. Собинки к ФИО3 о государственной регистрации договора аренды земельного участка,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратился в суд с иском к администрации муниципального образования г. Собинка (далее – администрация МО г. Собинка) о признании недействительным аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером NN, расположенного по адресу: <...>, <...>, площадью 5465 кв.м, признании недействительным договора аренды вышеуказанного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГNN, заключенного между ФИО3 и Комитетом по управлению имуществом г. Собинки, применении последствий его недействительности в виде обязания ФИО3 возвратить Комитету по управлению имуществом <...> спорный земельный участок и обязания Комитета по управлению имуществом г. Собинки возвратить ФИО3 сумму задатка в размере 549873 рублей (т. NN л.д. NN).

В обоснование иска указано, что на официальном сайте администрации МО г. Собинка было опубликовано извещение о проведении торгов в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером NN, расположенного по адресу: <...>, <...>, площадью 5465 кв.м, с разрешенным использованием – малоэтажная многоквартирная жилая застройка. Данное извещение также размещено на официальном сайте Российской Федерации http://torgi.gov.ru для размещения информации для проведения торгов, в котором указано, что подключение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения возможно от существующих инженерных сетей. Однако до момента принятия решения о проведении торгов плата за подключение объекта строительства на земельном участке с кадастровым номером NN к сетям водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения не установлена. До момента проведения торгов не исполнена обязанность по определению платы за подключение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения. Торги по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка проведены с нарушением действующего законодательства. Допущенные при проведении торгов нарушения затрагивают его права и законные интересы, поскольку не позволяют использовать арендованное имущество по определенному в договоре назначению. Аукцион по продажи права на заключение договора аренды земельного участка и заключенный по итогам аукциона договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГNN подлежат признанию недействительными. Истцом на расчетный счет Комитета по управлению имуществом г. Собинки был переведен задаток в размере 549873 рублей, который последний обязан ему возвратить.

Определением суда от 8 июля 2021 г. произведена замена ненадлежащего ответчика администрации МО г. Собинки на надлежащего – Комитет по управлению имуществом г. Собинки (т. NN л.д. NN).

Также ФИО3 подан иск к администрации МО г. Собинки о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГNN, заключенного с Комитетом по управлению имуществом г. Собинки, взыскании с Комитета по управлению имуществом г. Собинки суммы задатка в размере 549873 рублей (т. NN л.д. NN).

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и Комитетом по управлению имуществом г. Собинки по результатам аукциона был заключен договор аренды земельного участка NN, расположенного по адресу: <...>. В соответствии с п. 2.2 договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Владимирской области. Согласно п. 4.4.5 договора аренды в течение 30 дней с момента подписания арендатор производит государственную регистрацию данного договора в Управлении Росреестра по Владимирской области. ФИО3 данный договор не зарегистрировал в установленном порядке, поскольку не был согласен с суммой арендных платежей. Истец не приступил к фактическому исполнению обязательств по данному договору аренды. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 направил ответчику обращение о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка NN на которое ответчик сообщил об отсутствии оснований для его расторжения.

Определением суда от 8 июля 2021 г. вышеуказанные гражданские дела объединены в одно производство (т. NN л.д. NN).

Определением суда от 28 июля 2021 г. произведена замена ненадлежащего ответчика администрации МО г. Собинки на надлежащего – Комитет по управлению имуществом г. Собинки по требованиям ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГNN и взыскании суммы задатка в размере 549873 рублей (т. NN л.д. NN).

Комитетом по управлению имуществом г. Собинки предъявлен встречный иск к ФИО3, который принят к совместному рассмотрению с первоначальными исками, о государственной регистрации договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГNN (т. NN л.д. NN).

В обоснование встречных исковых требований указано, что после подписания договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГNN ФИО3 в силу п. 4.4.5 договора обязан произвести его государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Владимирской области в течение 30 дней, однако данная обязанность им не исполнена до настоящего времени. В качестве правового основания встречного иска указаны ч. 2 ст. 165 ГК РФ, п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды».

В судебное заседание истец по первоначальным искам (ответчик по встречному иску) ФИО3 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен посредством направления СМС-извещения (т. NN л.д. NN). Судебное извещение возвращено в суд с отметкой «истек срок хранения» (т. NN л.д. NN).

Представитель истца по первоначальным искам (ответчика по встречному иску) ФИО1 первоначальные исковые требования поддержал, ссылаясь на изложенные выше доводы. Дополнительно указал, что в извещении о проведении торгов не был определен предмет торгов, размещенная организатором торгов информация являлась недостоверной. Земельный участок имеет разрешенное использование – малоэтажная многоквартирная жилая застройка. На момент проведения торгов не было информации о количестве квартир, их площади в многоквартирном жилом доме. После проведения торгов стала известна информация о том, что площади квартир будут составлять 28 кв.м, должны быть предусмотрены балконы, места общего пользования, в связи с чем, строительство такого дома стало невыгодно. Подтвердил, что с технической документацией ФИО3 был ознакомлен до проведения аукциона, процедура проведения аукциона не нарушена. Возражая против удовлетворения встречных исковых требований, ФИО1 пояснил, что ФИО3 не приступил к фактическому исполнению обязательств по договору аренды земельного участка, ДД.ММ.ГГГГ направил ответчику обращение о его расторжении в связи с существенным изменением условий застройки многоквартирного малоэтажного жилого дома. На официальном сайте уполномоченного органа в сети Интернет отсутствовало извещение о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером NN. Кроме того, спорный земельный участок предоставлен в аренду с обременениями и ограничениями по использованию земельного участка, указанными в п. 1.3 договора аренды, а именно в зоне с особыми условиями использования территорий – охранной зоне линейных объектов, охранной зоне сетей и сооружений централизованных систем водоснабжения и водоотведения, а также в защитной зоне объектов культурного наследия регионального значения. В ЕГРН каких-либо ограничений прав и обременений в отношении земельного участка не зарегистрировано. В документации о проведении торгов не содержалась информация о необходимости получения согласования на строительство малоэтажного жилого дома с региональным органом охраны объектов культурного наследия (т. NN л.д. NN). Просил удовлетворить первоначальные исковые требования и отказать Комитету по управлению имуществом г. Собинки в удовлетворении встречного иска.

Представитель ответчика по первоначальным искам (истца по встречному иску) Комитета по управлению имуществом г. Собинки ФИО2 первоначальные исковые требования ФИО3 не признала. Возражения мотивировала тем, что спорный земельный участок находится в муниципальной собственности. ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, победителем которого был признан ФИО3, предложивший наибольшую цену. По итогам аукциона между сторонами был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГNN, в отношении которого отсутствуют основания для его досрочного расторжения по инициативе арендатора. Существенного нарушения условий договора аренды со стороны Комитета по управлению имуществом г. Собинки истцом не доказано. Процедура проведения аукциона соблюдена. В извещении о проведении аукциона были указаны сведения, касающиеся технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Истец был ознакомлен с условиями проведения аукциона, подписал протокол № 2 о результатах аукциона, где также были прописаны технические условия подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Оснований для возвращения суммы задатка не имеется. Со стороны ФИО3 усматривается злоупотреблением правом. ФИО3 не приступил к строительству дома и не дал возможность другим участникам аукциона реализовать данное право. Просила отказать ФИО3 в удовлетворении первоначальных исков, поддержала встречные исковые требования (т. NN л.д. NN).

На основании ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, судом вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствие истца по первоначальным искам (ответчика по встречному иску) ФИО3

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги (п. 1). В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.) (п. 2). Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (п. 4).

В соответствии со ст. 448 ГК РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели (п. 1). Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене (п. 2). Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов (п. 3). Участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору (п. 5).

В силу ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (п. 1). Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (п. 2).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2).

Таким образом, для удовлетворения заявленных требований должны быть доказаны в совокупности юридически значимые обстоятельства наличия существенных нарушений процедуры организации, проведения аукциона, которые повлияли на результаты, и наличие заинтересованности истца.

В силу пп. 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно п. 11 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

Подготовка, организация и проведение аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регулируются ст.ст. 39.11 и 39.12 ЗК РФ.

Получение органом местного самоуправления технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения является одним из этапов подготовки к проведению аукциона (пп. 4 п. 3 ст. 39.11 ЗК РФ).

Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы (п. 19 ст. 39.11 ЗК РФ). Организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона (п. 20 ст. 39.11 ЗК РФ).

Согласно пп. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе и сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

В соответствии со ст. 39.12 ЗК РФ результаты аукциона оформляются протоколом, который составляет организатор аукциона (п. 15). Протокол о результатах аукциона размещается на официальном сайте в течение одного рабочего дня со дня подписания данного протокола (п. 16). Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок (п. 17). Задаток, внесенный лицом, признанным победителем аукциона, задаток, внесенный иным лицом, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктом 13, 14 или 20 настоящей статьи, засчитываются в оплату приобретаемого земельного участка или в счет арендной платы за него. Задатки, внесенные этими лицами, не заключившими в установленном настоящей статьей порядке договора купли-продажи или договора аренды земельного участка вследствие уклонения от заключения указанных договоров, не возвращаются (п. 21).

В силу п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 1 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ постановлением администрации МО г. Собинка Собинского района Владимирской области было принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером NN, находящегося в муниципальной собственности МО г. Собинка Собинского района Владимирской области, площадью 5465 кв.м, с разрешенным использованием: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, адрес: <...>, <...>, об утверждении аукционной документации (т. NN л.д. NN). В приложении к данному постановлению указана аукционная документация аукциона (т. NN л.д. NN).

Не оспаривалось сторонами то обстоятельство, что извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, площадью 5465 кв. м, с кадастровым номером NN было опубликовано в газете «Доверие» (выпуск № 6 от 12 февраля 2021 г.), на официальном сайте torgi.gov.ru и на сайте администрации г. Собинка Владимирской области (т. NN л.д. NN).

В аукционной документации с учетом изменений, внесенных постановлением администрации МО г. Собинка Собинского района от ДД.ММ.ГГГГNN и размещенных на вышеуказанных сайтах, были указаны, в том числе и следующие сведения: ограничения и обременения по использованию земельного участка: согласно сведениям из ЕГРН на объект недвижимости ограничения прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано; фактически по участку расположены следующие объекты инфраструктуры: по участку проходит воздушная линия ВЛ-10 кВ Ф-1022 от ТП-1 до КТП-80 – соблюдение охранной зоны ВЛ-10 кВ – 10 м от крайнего провода до границ земельного участка согласно Постановлению Правительства РФ от 24 февраля 2009 г. № 160; в восточной части участка расположена ливневая канализации; проектирование и строительство объектов капитального строительства вести с сохранением инженерных сетей и соблюдением охранных зон указанных объектов; при строительстве учесть охранные зоны: охранная зона сетей ливневой канализации: 3 метров до фундаментов зданий, сооружений и 1,5 метра до фундаментов ограждений; необходимо соблюдать охранную зону указанных объектов инженерной инфраструктуры в соответствии с установленными правилами действующего законодательства, в том числе обеспечить беспрепятственный доступ обслуживающих организаций для эксплуатации и ремонта указанных объектов инженерной инфраструктуры; участок частично (западная часть) попадает в защитную зону объектов культурного наследия регионального значения «Ансамбль сооружений прядильно-ткацкой фабрики» сер. XIX-XX вв.; при проектировании и строительстве учесть требования п. 4 ст. 34.1 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», где в случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию» (т. NN л.д. NN).

В аукционной документации также были указаны технические условия подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения по лоту № 1 – электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, теплоснабжение, газоснабжение и связь, согласно письмам АО «ОРЭС – Владимирская область» от ДД.ММ.ГГГГ № NN, МУМП «Водоснабжение» от ДД.ММ.ГГГГNN, ООО «Владимиртеплогаз» от ДД.ММ.ГГГГNN, АО «Газпром газораспределение Владимир» от ДД.ММ.ГГГГ № NN и ПАО «Ростелеком» от ДД.ММ.ГГГГNN, в том числе и плата за подключение к сетям электроснабжения (определяется в соответствии с постановлением Департамента цен и тарифов администрации Владимирской области от ДД.ММ.ГГГГNN), к сетям водоснабжения (размер платы за подключение определяется на основании договоров о подключении), к сетям теплоснабжения (плата за подключение объекта строительства не установлена), к сетям газоснабжения (плата за присоединение к газораспределительной сети определяется согласно постановлению Департамента государственного регулирования цен и тарифов Владимирской области от ДД.ММ.ГГГГNN), к сетям связи (для оплаты технических условий обратиться в отдел продаж и обслуживания среднего и малого бизнеса) (т. NN л.д. NN). При этом было предложено также ознакомиться с техническими условиями на подключение объектов к сетям инженерных коммуникаций, а также с информацией о плате за подключение в отделе архитектуры и градостроительства г. Собинки (указаны адрес и телефоны) (т. NN л.дNN).

Стороной истца по первоначальным искам не оспаривался тот факт, что с аукционной документацией, техническими условиями подключения объектов капитального строительства ФИО3 был ознакомлен до проведения аукциона.

При этом ФИО3 имел право обратиться в отдел архитектуры и градостроительства г. Собинки за разъяснением аукционной документации в части технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение, однако данным правом не воспользовался и подал заявку на участие в торгах.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 внесен задаток для участия в аукционе по лоту NN в размере 549 873 рублей на расчетный счет Комитета по управлению имуществом г. Собинки (т. NN л.д. NN).

Согласно протоколу NN о результатах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ по результатам торгов победителем признан ФИО3, который в ходе проведения торгов предложил наиболее высокий ежегодный размер арендной платы за земельный участок в размере 15 577 902 рублей. Участниками аукциона, кроме ФИО3, также были Д., З., ИП Б. и И. С протоколом истец по первоначальному иску был ознакомлен под роспись. В данном протоколе также присутствовала информация об ограничениях и обременениях по использованию земельного участка, а также технические условия подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения по лоту NN (т. NN л.дNN).

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом г. Собинки и ФИО3 был заключен договор аренды указанного земельного участка NN (т. NN л.д. NN).

Таким образом, нарушений порядка проведения торгов, которые повлияли на результат торгов, равно как и факта нарушения прав и интересов ФИО3 проведенными торгами, судом не установлено, основания для признания торгов недействительными, указанные в п. 1 ст. 449 ГК РФ, отсутствуют.

Изменение планировки жилого дома не может служить основанием для удовлетворения исковых требований ФИО3 в рассматриваемой части. В аукционной документации, в протоколе NN от ДД.ММ.ГГГГ содержится указание только на предельное количество этажей – 3 этажа.

Вопреки доводам стороны истца по первоначальным искам предмет аукциона был индивидуализирован, сведения о правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, а также о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о плате за подключение (технологическое присоединение) были указаны в аукционной документации, в протоколе о результатах аукциона.

В вышеуказанных документах также содержится информация о необходимости соблюдения охранных зон объектов инженерной инфраструктуры, защитной зон объектов культурного наследия с учетом положений нормативных правовых актов.

Наличие охранной зоны объектов инженерной инфраструктуры и защитной зоны объектов культурного наследия не влечет невозможность осуществления истцом ФИО3 строительства здания на спорном земельном участке с учетом требований, указанных в постановлении Правительства РФ от 24 февраля 2009 г. № 160 и в п. 4 ст. 34.1 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Указание в документации о проведении торгов на необходимость получения согласования с региональным органом охраны объектов культурного населения строительства пп. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ не предусмотрено.

Ссылка стороны истца на то, что извещение о проведении аукциона не было опубликовано на официальном сайте уполномоченного органа (МО г. Собинка) в нарушение пп. 1 п. 1 ст. 39.18 ЗК РФ, является ошибочной, поскольку данная норма регулирует особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности. Порядок публикации извещения о проведении аукциона предусмотрено п. 19 ст. 39.11 ЗК РФ, регулирующей подготовку и организацию аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Кроме того, в исковом заявлении, а также в ходе судебного разбирательства стороной истца по первоначальным искам не оспаривалось ознакомление с данным извещением о проведении аукциона и на сайте torgi.gov.ru, и на сайте МО г. Собинка. Представленные стороной истца в ходе судебного разбирательства скриншоты с официального сайта МО г. Собинки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не подтверждают отсутствие данного извещения о проведении аукциона, опубликованного на дату ДД.ММ.ГГГГ (т. NN л.д. NN, т. NN л.д. NN).

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований ФИО3 к Комитету по управлению имуществом г. Собинки о признании недействительным аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий его недействительности не имеется.

При рассмотрении требований ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГNN суд учитывает следующие его положения.

Так, согласно п. 1.1 договора аренды в соответствии с протоколом NN от ДД.ММ.ГГГГ аукциона на право заключения договора аренды земельного участка Комитет по управлению имуществом г. Собинки предоставил, а ФИО3 принял в аренду спорный земельный участок, который предоставляется для целей строительства объектов недвижимости в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.

В силу п. 6.2 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГNN данный договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.1.

Арендатор ФИО3 требует расторжения вышеуказанного договора аренды на том основании, что он не приступил к фактическому исполнению обязательств по договору, не был согласен с условием о размере арендных платежей, а также в связи с существенным изменением условий застройки многоквартирного малоэтажного жилого дома.

Вместе с тем, фактов существенного нарушения другой стороной договора (Комитетом по управлению имуществом г. Собинки) условий договора аренды земельного участка не установлено.

Из условий заключенного сторонами договора не следует право арендатора на односторонний отказ от договора по заявленным основаниям, соглашение о расторжении договора сторонами не достигнуто.

Основания, указанные в ст. 620 ГК РФ для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора, отсутствуют. Доказательств обратного в материалы дела не представлено. Договором аренды иные основания для его расторжения не предусмотрены.

Изменение условий застройки (проектирования) многоквартирного жилого дома не является случаем досрочного расторжения договора аренды земельного участка. Фактов существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, не установлено. Изменение условий застройки (проектирования) многоквартирного жилого дома к таковым не относится. Материалы дела не содержат данных о том, что до заключения договора аренды между сторонами согласовывались данные условия относительно площади и расположения квартир (балконов) в жилом доме.

Следует отметить, что право аренды земельного участка приобреталось ФИО3 на аукционе, информация о нем была известна истцу, как участнику аукциона. Какие-либо претензии в отношении указанного земельного участка у истца на момент участия в аукционе, заключения договора аренды, подписания акта-приема передачи участка, отсутствовали. Ссылка стороны истца на необходимость заключения договора аренды земельного участка только с целью получения обратно задатка в размере 549873 рублей не может быть принята судом во внимание.

С учетом изложенного, ФИО3 в удовлетворении иска о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГNN и взыскании суммы задатка следует отказать.

Встречные исковые требования Комитета по управлению имуществом г. Собинки подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с разъяснениями, указанными в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В силу п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Судом установлено, что согласно п. 2.1 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГNN-с срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Владимирской области (п. 2.2).

В силу п. 4.4.5 договора аренды арендатор (ФИО3) обязан после его подписания произвести его государственную регистрацию в течение 30 дней.

Имущество, выступающее объектом аренды по вышеуказанному договору, передано ФИО3, что подтверждается актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанным сторонами без замечаний и возражений (т. 2 л.д. 13). Соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами.

Каких-либо замечаний относительно несогласия с размером арендных платежей ФИО3 не высказывалось. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Следовательно, соглашение связало стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон в силу ст. 310 ГК РФ.

Доводы ФИО3 о том, что договор фактически сторонами не исполнялся, между сторонами обязательства не возникли, основаны на ошибочном толковании норм материального права.

Не оспаривалось стороной ответчика по встречному иску ФИО3 то обстоятельство, что договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГNN им не регистрировался в Управлении Росреестра по Владимирской области. От данной обязанности, установленной п. 4.4.5 договора аренды, ФИО3 уклоняется.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении встречных исковых требований Комитета по управлению имуществом г. Собинки и полагает необходимым произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГNN, заключенного между Комитетом по управлению имуществом г. Собинки и ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером NN, расположенного по адресу: <...>, <...>, площадью 5465 кв.м, с разрешенным использованием – малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

ФИО3 в удовлетворении исковых требований к Комитету по управлению имуществом г. Собинки о признании недействительным аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий его недействительности, о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании суммы задатка отказать.

Встречные исковые требования Комитета по управлению имуществом г. Собинки к ФИО3 о государственной регистрации договора аренды земельного участка удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГNN, заключенного между Комитетом по управлению имуществом г. Собинки и ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером NN, расположенного по адресу: <...>, площадью 5465 кв.м, с разрешенным использованием – малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Собинский городской суд Владимирской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий А.В. Стародубцева

Решение суда принято в окончательной форме 21 сентября 2021 г.