Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

акционерное общество «ДОМ.РФ» (далее по тексту – АО «ДОМ.РФ») обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО КБ «Наратбанк» (далее по тексту – Банк) и ФИО1 был заключен кредитный договор <***>, в соответствии с которым кредитор предоставил заемщику кредит в размере 1393678 руб. на срок до ДД.ММ.ГГГГ по 13,5 % годовых, считая от даты предоставления кредита, для целевого использования – приобретения квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, а заемщик обязался возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом. В настоящее время законным владельцем закладной, и соответственно, кредитором и залогодержателем является АО «ДОМ.РФ», что подтверждается справкой о наличии закладной на счете ДЕПО, выданной АО «Газпромбанк», ведущим депозитарный учет закладных, согласно которой владельцем счета ДЕПО является АО «ДОМ.РФ», а также подтверждается отметкой на закладной о новом владельце. С даты перехода прав требований по кредитному договору заемщик совершал платежи новому кредитору на счет учета остатка задолженности по кредитному договору, тем самым признав право требования нового кредитора. В соответствии с кредитным договором заемщик возвращает кредит и уплачивает проценты путем осуществления ежемесячных платежей. Однако заемщиком в нарушение условий кредитного договора обязательства надлежащим образом не исполняются. Заемщик допускает ненадлежащее исполнение обязательств по осуществлению платежей в счет возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом, предусмотренных кредитным договором. Условиями кредитного договора предусмотрено, что неисполнение заемщиком своих обязательств дает право кредитору досрочно истребовать кредит. Согласно п. 4.4.1 кредитного договора кредитор вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы кредита, начисленных в соответствии с условиями кредитного договора, но неуплаченных процентов и суммы неустойки (при наличии), и обратить взыскание на предмет ипотеки при неисполнении требований кредитора в случаях: при просрочке осуществления заемщиком очередного платежа на срок более чем 30 календарных дней, при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более 3 раз в речение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже если каждая просрочка незначительна. В связи с ненадлежащим исполнением заемщиками своих обязательств по кредитному договору кредитором было направлено требование о досрочном возврате кредита, уплате процентов и начисленных сумм неустоек. Однако до настоящего времени требование не исполнено. Задолженность по кредитному договору по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 555678 руб. 55 коп., в том числе: задолженность по основному долгу 533221 руб. 39 коп., задолженность по процентам 13890 руб. 99 коп., задолженность по пеням 8566 руб. 17 коп. Согласно п. 1.3.1 кредитного договора обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является ипотека в силу закона. ДД.ММ.ГГГГ ответчик на основании договора купли-продажи квартиры приобрела в собственность имущество в виде квартиры по адресу: <адрес>, стоимостью 1550000 руб. Указанная квартира с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю находится в залоге в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП до полного исполнения обязательств по кредитному договору. В отношении предмета ипотеки была составлена закладная, удостоверяющая права кредитора как залогодержателя. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено соглашение о замене предмета залога в связи с признанием жилого помещения по адресу: <адрес> аварийным и подлежащим сносу, на жилое помещение по адресу: <адрес><адрес>. В установленном законом порядке произведена государственная регистрация соглашения о замене предмета залога. На момент заключения указанного соглашения рыночная стоимость предмета ипотеки в соответствии с отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ составила 1750000 руб. Таким образом, начальная продажная цена заложенного имущества при обращении взыскания составляет 1400000 руб. Считая свои права нарушенными, истец просит суд взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по кредитному договору <***> от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 555678 руб. 55 коп., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 14757 руб., задолженность по процентам за пользование кредитом, начисленным на сумму остатка основного долга за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату вступления в законную силу (включительно) судебного решения по данному делу по ставке 13,5 % годовых, обратить взыскание на предмет залога в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, установив начальную продажную цену в размере 1400000 руб., определив способ реализации путем продажи с публичных торгов.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке, об уважительных причинах неявки суду не сообщили. Представитель истца просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд счел возможным рассмотреть дело отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила о договоре займа.

В силу ст. 820 ГК РФ кредитный договор должен быть заключен в письменной форме.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Банком и ФИО1 был заключен кредитный договор №, в соответствии с которым кредитор предоставил заемщику кредит в размере 1393678 руб. на срок до ДД.ММ.ГГГГ по 13,5 % годовых, считая от даты предоставления кредита, для целевого использования – приобретения квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, а заемщик обязался возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом (л.д. 31-48).

В настоящее время законным владельцем закладной, и соответственно, кредитором и залогодержателем является АО «ДОМ.РФ», что подтверждается справкой о наличии закладной на счете ДЕПО, выданной АО «Газпромбанк», ведущим депозитарный учет закладных, согласно которой владельцем счета ДЕПО является АО «ДОМ.РФ», а также подтверждается отметкой на закладной о новом владельце.

В соответствии с кредитным договором заемщик возвращает кредит и уплачивает проценты путем осуществления ежемесячных платежей. Однако заемщиком в нарушение условий кредитного договора обязательства надлежащим образом не исполняются. Заемщик допускает ненадлежащее исполнение обязательств по осуществлению платежей в счет возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом, предусмотренных кредитным договором. Условиями кредитного договора предусмотрено, что неисполнение заемщиком своих обязательств дает право кредитору досрочно истребовать кредит.

Согласно п. 4.4.1 кредитного договора кредитор вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы кредита, начисленных в соответствии с условиями кредитного договора, но неуплаченных процентов и суммы неустойки (при наличии), и обратить взыскание на предмет ипотеки при неисполнении требований кредитора в случаях: при просрочке осуществления заемщиком очередного платежа на срок более чем 30 календарных дней, при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более 3 раз в речение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже если каждая просрочка незначительна.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 401 ГК РФ отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Из искового заявления, материалов дела следует, что в связи с ненадлежащим исполнением заемщиками своих обязательств по кредитному договору кредитором было направлено требование о досрочном возврате кредита, уплате процентов и начисленных сумм неустоек, однако до настоящего времени требование не исполнено.

Согласно расчету истца, задолженность по кредитному договору по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 555678 руб. 55 коп., в том числе: задолженность по основному долгу 533221 руб. 39 коп., задолженность по процентам 13890 руб. 99 коп., задолженность по пеням 8566 руб. 17 коп.

Размер задолженности ответчиком не оспорен. Ответчик не представила доказательств отсутствия задолженности по кредитному договору по основному долгу и процентам перед Банком или наличия задолженности в меньшем размере.

При определении размера задолженности по основному долгу и процентам за пользование кредитом суд руководствуется расчетом задолженности, представленным истцом, поскольку указанный расчет является арифметически верным, соответствует требованиям закона и условиям кредитного договора, ответчиком не опровергнут.

Учитывая размер задолженности, период просрочки, суд не усматривает оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ и снижения размера пени в связи с отсутствием явной несоразмерности неустойки последствиям нарушенного обязательства.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по кредитному договору <***> от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 555678 руб. 55 коп., а также проценты за пользование кредитом, начисленные на сумму остатка основного долга за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату вступления в законную силу

Согласно п. 1.3.1 кредитного договора обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является ипотека в силу закона. ДД.ММ.ГГГГ ответчик на основании договора купли-продажи квартиры приобрела в собственность имущество в виде квартиры по адресу: <адрес>, стоимостью 1550000 руб.

Указанная квартира с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю находится в залоге в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП до полного исполнения обязательств по кредитному договору.

В отношении предмета ипотеки была составлена закладная, удостоверяющая права кредитора как залогодержателя.

ДД.ММ.ГГГГ. г между сторонами было заключено соглашение о замене предмета залога в связи с признанием жилого помещения по адресу: <адрес> аварийным и подлежащим сносу, на жилое помещение по адресу: <адрес>.

В установленном законом порядке произведена государственная регистрация соглашения о замене предмета залога.

Согласно п. 2.4. кредитного договора обеспечением исполнения заемщиком

Согласно ст.ст. 51, 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание на заложенное недвижимое имущество обращается по решению суда. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

В силу п. 1 ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов (статья 337 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Таким образом, учитывая ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по кредитному договору, суд считает требования об обращении взыскания на заложенное имущество также подлежащими удовлетворению.

В силу п. 1 ст. 350 ГК РФ, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Разрешая вопрос об установлении начальной продажной цены заложенного имущества, суд приходит к следующему.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (п. 1 ст. 350 ГК РФ).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Федеральным законом.

В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма права содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика. При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80 % от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

В соответствии с отчетом об оценке ООО «Независимая экспертиза и оценка» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость предмета ипотеки составляет 1750000 руб. (л.д. 67-77).

При рассмотрении дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости предмета ипотеки в настоящее время, поскольку с даты составления отчета прошло более шести лет и рыночная стоимость квартиры могла существенно измениться.

Согласно заключению эксперта ООО «Областной центр экспертиз» № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость квартиры по адресу: <адрес>, составляет: 4000000 руб. (л.д. 150-202).

Вместе с тем, оценивая по правилам ст. 67 ГПК РФ досудебный отчет и экспертное заключение ООО «Областной центр экспертиз» по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд кладет в основу своих выводов экспертное заключение ООО «Областной центр экспертиз», так как оно составлено экспертом, незаинтересованным в исходе дела, предупрежденным об уголовной ответственности, с соблюдением формы, имеет необходимые реквизиты, экспертное заключение составлено в рамках судебной экспертизы.

У суда нет оснований ставить под сомнение достоверность результатов проведенной судебной экспертизы, исходя из вида экспертного учреждения, опыта эксперта и квалификации и примененных методик исследования, ясности выводов, отсутствия противоречий, внешнего вида документов и их содержания, поэтому суд принимает результаты судебной экспертизы в качестве доказательства, и кладет в основу решения по данному делу.

Учитывая изложенное, начальная продажная цена имущества на публичных торгах подлежит определению в размере 3200000 руб., то есть в размере 80% от определенной экспертом рыночной стоимости (80% от 4000000 руб.).

В связи с чем суд считает необходимым обратить взыскание на предмет ипотеки - квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 3200000 руб.

Истцом также заявлено требование о взыскании судебных расходов.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу п. 1 ст. 98 ГПК РФ Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно материалам дела Банком при подаче иска оплачена государственная пошлина в сумме 14757 руб. (л.д. 7).

Учитывая удовлетворение исковых требований Банка, положения ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу Банка подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в размере 14757 руб.

Кроме того, от руководителя ООО «Областной центр экспертиз» в суд поступило заявление о возмещении расходов по проведению судебной экспертизы в сумме 15000 руб.

Учитывая удовлетворение исковых требований, расходы по ее возмещению подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО1 (ИНН №) о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, - удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу акционерного общества «ДОМ.РФ» задолженность по кредитному договору <***> от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 555678 руб. 55 коп., в том числе: задолженность по основному долгу 533221 руб. 39 коп., задолженность по процентам 13890 руб. 99 коп., задолженность по пеням 8566 руб. 17 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 14757 руб., а всего взыскать 570435 руб. 55 коп.

Взыскать с ФИО1 в пользу акционерного общества «ДОМ.РФ» задолженность по процентам за пользование кредитом, начисленным на сумму остатка основного долга за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату вступления в законную силу (включительно) судебного решения по данному делу по ставке 13,5 % годовых.

Обратить взыскание на предмет залога в виде квартиры общей площадью 59,2 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, установив начальную продажную цену в размере 3200000 руб., определив способ реализации путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Областной центр экспертиз» расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 15000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Энгельсский районный суд Саратовской области.

Председательствующий: подпись.

Верно.

Судья И.В. Оситко

Секретарь Ю.А. Панкратова