Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Калуге 17 сентября 2021 года гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Молочные Активы», акционерному обществу «Россельхозбанк» о расторжении договора аренды земельного участка и прекращении обременения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Калужский районный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Молочные Активы» (далее ОО «Молочные Активы»), акционерному обществу «Россельхозбанк» (далее – АО «Россельхозбанк»), в котором просила расторгнуть договор аренды земельного участка, заключенный между ней и ООО «Молочные Активы» ДД.ММ.ГГГГ, исключить его из имущественной массы ответчика.

В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком ООО «Молочные Активы» был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № сроком на 10 лет с арендной платой 123 000 рублей в год. В нарушение условий договора арендатор не производит арендную плату за период с 2019-2021 годы, в течение двух лет не использует земельный участок по назначению, не обрабатывает землю. В связи с этим истец обратилась к арендатору с уведомлением о расторжении договора аренды в одностороннем порядке. 28 февраля 2020 года истцу стало известно о наличии обременения в отношении права аренды указанного земельного участка в отношении ООО «Молочные Активы», в отношении которого возбуждено дело о признании несостоятельным (банкротом).

В ходе судебного разбирательства истец уточнила заявленные требования, просит снять содержащиеся в ЕГРН сведения об обременении в отношении указанного земельного участка в виде ипотеки и в виде ареста.

Истец в судебное заседание не явилась, будучи извещенной, ране в судебных заседания требования поддерживала.

Представитель ответчика ООО «Молочные Активы», конкурсный управляющий ФИО2 в судебное заседание не явился, будучи извещённым надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель ответчика АО «Россельхозбанк» по доверенности ФИО3 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении иска, поддержала доводы представленных письменных возражений.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы настоящего дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (арендодатель) и ООО «Молочные Активы» (ранее – Ремпутьмаш-АГРО) (арендатор) заключен договор аренды, предметом которого является право аренды земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 1 230 436 кв. м, адрес объекта: <адрес>, <адрес>. Срок действия договора 10 лет. Арендная плата составляет 123 000 рублей в год.

Пунктом 4.1.3 договора арендодатель наделен правом на одностороннее расторжение договора по истечение 3 лет, при этом уведомив арендатора не менее чем за 1 месяц.

Также основания и порядок расторжения договора урегулированы разделом 7 договора. Так, пунктом 7.2 предусмотрено, что договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе одной из сторон после направления предложения о расторжении другой стороне. В случае отказа от расторжения либо неполучения ответа в срок 30 дней, заинтересованная сторона вправе предъявить требование о расторжении договора в суд.

19 ноября 2013 года ООО «Молочные Активы» заложило право аренды на указанный земельный участок на период с 05 декабря 2013 года по 17 ноября 2021 года (включительно) по договору о залоге права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ в пользу АО «Россельхозбанк».

Согласно сведениям из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером № помимо аренды по договору от 30 сентября 2013 года зарегистрированы обременения: ипотека права аренды от 05 декабря 2013 года (основание - договор залога права аренды), арест от 28 февраля 2020 года (основание – определение Арбитражного суда Калужской области от 17 февраля 2020 года по делу № А23-9070/2019).

О снятии данных ограничений истцом заявлено в уточненном иске.

Установлено, что в производстве Арбитражного суда Калужской области находится дело № А23-9070/2019 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Молочные Активы».

Решением Арбитражного суда Калужской области от 18 декабря 2020 года ООО «Молочные Активы» признано банкротом, в отношении юридического лица открыто конкурсное производство, срок которого продлен до 18 декабря 2021 года. АО «Россельхозбанк» привлечено к участию в деле в качестве кредитора.

В рамках данного дела судом принято определение от 17 февраля 2020 года об обеспечительных мерах по заявлению АО «Россельхозбанк», согласно которому наложен арест на имущество ООО «Молочные Активы», находящееся в залоге у Банка, в том числе по договору о залоге права аренды земельного участка с кадастровым номером 40:22:205701:8 от ДД.ММ.ГГГГ№

Из дела видно, что 26 февраля 2021 года истец направила в адрес ответчика уведомление об одностороннем расторжении договора аренды земельного участка от 12 сентября 2013 года.

Разрешая требования истца, суд исходит из следующего.

В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон.

Исходя из пункта 4.1.3 договора арендодатель наделен правом расторгнуть договор по истечении 3 лет, при этом уведомив арендатора не менее чем за 1 месяц.

Как указывалось выше, арендодателем 26 февраля 2021 года в адрес арендатора в соответствии с пунктом 4.1.3 договора направлено уведомление о прекращении договора.Оценив условия договора аренды земельных участков от 12 сентября 2013 года, суд приходит к выводу, что стороны предусмотрели в договоре право как для арендодателя, так и арендатора (п. 4.3.14) расторгнуть договор по истечении 3 лет в одностороннем внесудебном порядке. Раздел 7 договора, посвященный основаниям и порядку расторжения договора, применятся к расторжению договора в общем порядке, в том числе и до истечения трехлетнего срока.

Также суд считает необходимым отметить следующее.

Истец в своем исковом заявлении указывает на тот факт, что последняя выплата арендной платы по договору аренды арендатором была осуществлена 13.11.2017, с декабря 2017 года выплата арендной платы ответчиком не осуществлялась. Земельный участок арендатором не используется.

Согласно п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В соответствии с п. 2 ст. 405 ГК РФ если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора, он может отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков.

Согласно статье 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что расторжение договора арендодателем было реализовано путем направления арендатору уведомления об одностороннем расторжении договора аренды земельного участка.

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст.450 ГК РФ).

Согласно условиям договора, по истечении одного месяца с момента доставки уведомления об одностороннем расторжении договора, он считается расторгнутым.

Уведомление от 26 февраля 2021 года об одностороннем расторжении договора аренды земельного участка было получено ответчиком 27 февраля 2021 года, о чем свидетельствует отчет об отслеживании отправления, следовательно, договор аренды земельных участков от 12 сентября 2013 года следует считать расторгнутым с 29 марта 2021 года.

С учетом установленного факта одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора, допустимого в силу условий договора, суд приходит к выводу о том, что указанный односторонний отказ от договора исключает удовлетворение требований арендодателя о расторжении договора, так как по смыслу главы 29 ГК РФ возможность расторжения договора предусмотрена только в отношении фактически заключенного и действующего договора.

Разрешая требования истца в части снятия имеющихся обременений в отношении принадлежащего ей земельного участка в виде ипотеки (залог права аренды) и в виде ареста (обеспечительные меры, принятые судом), суд исходит из следующего.

Согласно положениям статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, то заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

По смыслу пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено иными способами, предусмотренными действующим законодательством.

Обращаясь в суд с иском об отмене обременения - ипотеки права аренды на объекты недвижимого имущества, истец должен доказать, что запись в государственном реестре недвижимости нарушает ее право, которое не может быть защищено иным способом.

Залог на спорный земельный участок на основании договора о залоге права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№.4/14, которым обеспечивались кредитные обязательства ООО «Молочные активы», прекращен в связи с расторжением договора аренды земельного участка от 12 сентября 2013 года.

Истец в установленном порядке в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области с заявлением о погашении обременений в отношении спорного земельного участка не обращалась.

С учетом изложенного, суд считает, что право истца в этой части может быть восстановлено путем обращения в порядке, предусмотренном Законом об ипотеке и Законом о государственной регистрации недвижимости, в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области с заявлением о погашении записей об обременении спорных земельных участков. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах, судом принимается решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 в удовлетворении иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Калужский областной суд через Калужский районный суд Калужской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий:

Мотивированное решение составлено 18 октября 2021 года.